1、硅片項目建設工程造價構成及計價管理xx有限責任公司目錄第一章4一、 優(yōu)勢分析（S）4二、 劣勢分析（W）6三、 機會分析（O）6四、 威脅分析（T）7第二章 房地產(chǎn)開發(fā)流程15一、 前期準備15二、 開發(fā)建設23第三章 項目基本情況29一、 項目概況29二、 結論分析29第四章 建筑與房地產(chǎn)市場運行機制32一、 房地產(chǎn)市場運行機制32二、 建筑市場運行機制47第五章51一、 項目風險分析51二、 項目風險對策53第六章55一、 項目進度安排55二、 項目實施保障措施56第七章57一、 人力資源配置57二、 員工技能培訓57第八章59一、 股東權利及義務59二、 董事62三、 高級管理人員66四

2、、 監(jiān)事69第一章一、 優(yōu)勢分析（S）（一）自主研發(fā)優(yōu)勢公司在各個細分領域深入研究的同時，通過整合各平臺優(yōu)勢，構建全產(chǎn)品系列，并不斷進行產(chǎn)品結構升級，順應行業(yè)一體化、集成創(chuàng)新的發(fā)展趨勢。通過多年積累，公司產(chǎn)品性能處于國內(nèi)領先水平。公司多年來堅持技術創(chuàng)新，不斷改進和優(yōu)化產(chǎn)品性能，實現(xiàn)產(chǎn)品結構升級。公司結合國內(nèi)市場客戶的個性化需求，不斷升級技術，充分體現(xiàn)了公司的持續(xù)創(chuàng)新能力。在不斷開發(fā)新產(chǎn)品的過程中，公司已有多項產(chǎn)品均為國內(nèi)領先水平。在注重新產(chǎn)品、新技術研發(fā)的同時，公司還十分重視自主知識產(chǎn)權的保護。（二）工藝和質(zhì)量控制優(yōu)勢公司進口大量設備和檢測設備，有效提高了精度、生產(chǎn)效率，為產(chǎn)品研發(fā)與確保產(chǎn)品質(zhì)

3、量奠定了堅實的基礎。此外，公司是行業(yè)內(nèi)較早通過ISO9001質(zhì)量體系認證的企業(yè)之一，公司產(chǎn)品根據(jù)市場及客戶需要通過了產(chǎn)品認證，表明公司產(chǎn)品不僅滿足國內(nèi)高端客戶的要求，而且部分產(chǎn)品能夠與國際標準接軌，能夠躋身于國際市場競爭中。在日常生產(chǎn)中，公司嚴格按照質(zhì)量體系管理要求，不斷完善產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)、檢驗、客戶服務等流程，保證公司產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性。（三）產(chǎn)品種類齊全優(yōu)勢公司不僅能滿足客戶對標準化產(chǎn)品的需求，而且能根據(jù)客戶的個性化要求，定制生產(chǎn)規(guī)格、型號不同的產(chǎn)品。公司齊全的產(chǎn)品系列，完備的產(chǎn)品結構，能夠為客戶提供一站式服務。對公司來說，實現(xiàn)了對具有多種產(chǎn)品需求客戶的資源共享，拓展了銷售渠道，增加了客戶

4、粘性。公司產(chǎn)品價格與國外同類產(chǎn)品相比有較強性價比優(yōu)勢，在國內(nèi)市場起到了逐步替代進口產(chǎn)品的作用。（四）營銷網(wǎng)絡及服務優(yōu)勢根據(jù)公司產(chǎn)品服務的特點、客戶分布的地域特點，公司營銷覆蓋了華南、華東、華北及東北等下游客戶較為集中的區(qū)域，并在歐美、日本、東南亞等國家和地區(qū)初步建立經(jīng)銷商網(wǎng)絡，及時了解客戶需求，為客戶提供貼身服務，達到快速響應的效果。公司擁有一支行業(yè)經(jīng)驗豐富的銷售團隊，在各區(qū)域配備銷售人員，建立從市場調(diào)研、產(chǎn)品推廣、客戶管理、銷售管理到客戶服務的多維度銷售網(wǎng)絡體系。公司的服務覆蓋產(chǎn)品服務整個生命周期，公司多名銷售人員具有研發(fā)背景，可引導客戶的技術需求并為其提供解決方案，為客戶提供及時、深入的專

5、業(yè)技術服務與支持。公司與經(jīng)銷商互利共贏，結成了長期戰(zhàn)略合作伙伴關系，公司經(jīng)銷網(wǎng)絡較為穩(wěn)定，有利于深耕行業(yè)和區(qū)域市場，帶動經(jīng)銷商共同成長。二、 劣勢分析（W）（一）資本實力不足公司發(fā)展主要依賴于自有資金和銀行貸款，公司產(chǎn)能建設、研發(fā)投入及日常營運資金需求較大，目前的信貸模式難以滿足公司的資金需求，制約公司發(fā)展。尤其面對國外主要競爭對手的資本實力，以及智能制造產(chǎn)業(yè)升級需求，公司需要拓寬融資渠道，進一步提高技術水平、優(yōu)化產(chǎn)品結構，增強自身的競爭力。（二）產(chǎn)能瓶頸制約公司產(chǎn)品核心技術國內(nèi)領先，產(chǎn)品質(zhì)量獲得客戶高度認可，但未來隨著業(yè)務規(guī)模擴大、產(chǎn)品質(zhì)量和性能不斷提升，訂單逐年增加，公司現(xiàn)有產(chǎn)能已不能滿足

6、日益增長的市場需求。面對未來逐年上升的產(chǎn)品需求量，產(chǎn)能成為制約公司快速發(fā)展的重要因素，可能會削弱公司未來在國內(nèi)外市場的核心競爭力。三、 機會分析（O）（一）長期的技術積累為項目的實施奠定了堅實基礎目前，公司已具備產(chǎn)品大批量生產(chǎn)的技術條件，并已獲得了下游客戶的普遍認可，為項目的實施奠定了堅實的基礎。（二）國家政策支持國內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展近年來，我國政府出臺了一系列政策鼓勵、規(guī)范產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在國家政策的助推下，本產(chǎn)業(yè)已成為我國具有國際競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著提質(zhì)增效等長效機制政策的引導，本產(chǎn)業(yè)將進入持續(xù)健康發(fā)展的快車道，項目產(chǎn)品亦隨之快速升級發(fā)展。四、 威脅分析（T）（一）市場風險1、市場競爭風險

7、目前我國相關行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量較多且絕大多數(shù)為中小型企業(yè)，市場化程度較高、產(chǎn)業(yè)集中度低、市場競爭較為激烈。相關行業(yè)的重要技術支撐正在不斷轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，向高質(zhì)量發(fā)展邁進，同時隨著國家對相關行業(yè)整治力度加強，環(huán)保要求進一步提升，行業(yè)內(nèi)主要企業(yè)都在依靠科技進步、管理創(chuàng)新、節(jié)能減排來推進轉(zhuǎn)型升級，并呈現(xiàn)資源向優(yōu)勢企業(yè)不斷集中的趨勢，在一定程度上加劇了相關企業(yè)之間的競爭。若公司未來不能進一步提升品牌影響力和競爭優(yōu)勢，公司的業(yè)務和經(jīng)營業(yè)績將會受到不利影響。2、原材料及能源價格波動風險若未來原材料及能源采購價格發(fā)生較大波動，公司在銷售產(chǎn)品定價、成本控制等方面未能有效應對，可能對公司經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。3、宏觀經(jīng)濟

8、波動風險近年來受歐美國家一系列貿(mào)易限制措施等因素影響，對我國經(jīng)濟發(fā)展特別是外貿(mào)出口造成沖擊，外貿(mào)出口的下降直接影響了公司下游客戶出口業(yè)務，而隨著國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，相關行業(yè)及下游相關行業(yè)的需求也受到一定影響。公司相關業(yè)務同時會受到國內(nèi)外市場供需和經(jīng)濟周期性波動的影響，因此公司經(jīng)營將會面臨宏觀經(jīng)濟波動引致的風險。4、人民幣匯率波動及國際貿(mào)易摩擦的風險隨著匯率制度改革不斷深入，人民幣匯率波動漸趨市場化，同時國內(nèi)外政治、經(jīng)濟環(huán)境也影響著人民幣匯率的走勢，對我國出口企業(yè)的國際競爭力造成不利影響，進而產(chǎn)生將不利影響傳導至相關行業(yè)的風險，下游客戶由于心理預期不明確，導致其相關業(yè)務下單更趨謹慎。如果未來國際間

9、貿(mào)易摩擦加劇，將會產(chǎn)生對相關行業(yè)發(fā)展不利影響的風險。（二）環(huán)保風險隨著人們環(huán)境保護意識的逐漸增強以及相關環(huán)保法律法規(guī)的實施，國家對相關產(chǎn)業(yè)提出了更高的環(huán)保要求，公司的排污治理成本將進一步提高。公司歷來十分重視環(huán)境保護工作，持續(xù)加大環(huán)保方面投入，嚴格遵守環(huán)保法律法規(guī)，未發(fā)生重大環(huán)境污染事故和嚴重的環(huán)境違法行為。但如果公司不能始終嚴格執(zhí)行在環(huán)保方面的標準，或操作人員不按規(guī)章操作，可能增加公司在環(huán)保治理方面的費用支出，將面臨一定的環(huán)境保護風險。此外，若國家進一步提高環(huán)保標準，公司上游生產(chǎn)企業(yè)也面臨較大的增加環(huán)保投入的壓力，公司存在采購價格上升的風險，從而影響公司的盈利能力。（三）技術風險1、技術開發(fā)

10、風險近年來，公司緊密把握產(chǎn)品市場發(fā)展趨勢，密切跟蹤客戶個性化需求的變化，開發(fā)一系列差別化加工工藝。不同客戶對產(chǎn)品要求不盡相同，新產(chǎn)品的更新速度較快，這要求公司緊跟客戶的需求變化，對工藝不斷進行技術研發(fā)、更新、升級。雖然公司對市場需求趨勢變動的前瞻能力較強，具有較強的新工藝開發(fā)能力，但由于新工藝的開發(fā)需要投入較多的人力和財力，周期較長，開發(fā)過程不確定因素較多，公司存在技術開發(fā)風險。2、技術流失風險公司一貫重視科技創(chuàng)新，經(jīng)過多年的研究和開發(fā)，公司在高質(zhì)量產(chǎn)品等方面具備了較為深厚的技術沉淀，形成了技術流程先進的工藝，有力支撐了公司的快速健康發(fā)展。公司建立了嚴格的保密工作制度，與公司核心技術人員均簽署

11、了保密協(xié)議，嚴格規(guī)定了技術人員的保密職責。盡管公司采取了上述措施防止核心技術對外泄露，但若公司核心技術人員離職或私自泄露公司技術機密，仍可能會給公司帶來直接或間接的經(jīng)濟損失。（四）財務風險1、主要客戶發(fā)生不利變動及流失風險行業(yè)及產(chǎn)品特點導致客戶較為分散、集中度較低、變動較大。公司不斷加大營銷力度，努力拓展市場，擴大收入來源，但行業(yè)競爭的加劇以及服裝行業(yè)客戶需求的變化，將影響本公司客戶的經(jīng)營狀況及客戶對公司印染服務的需求，若公司不能保持對市場的前瞻性判斷，持續(xù)開拓新客戶并對現(xiàn)有客戶情況的不利變化作出及時反應，或者市場環(huán)境變化導致公司目前的優(yōu)勢業(yè)務領域出現(xiàn)較大波動，或者公司主要客戶自身經(jīng)營情況出現(xiàn)

12、較大波動而減少對公司印染服務的采購，或者其他競爭對手的出現(xiàn)導致主要客戶的不利變動及流失，將會對公司業(yè)績造成不利影響。2、短期償債能力不足的風險為應對市場需求的增加，公司持續(xù)擴大產(chǎn)能規(guī)模，固定資產(chǎn)投資和生產(chǎn)經(jīng)營活動對資金的需求量較大，公司主要通過銀行貸款方式解決資金需求問題。公司資產(chǎn)負債率較高，流動比率和速動比率偏低，存在短期償債能力不足的風險。3、存貨跌價風險若未來市場環(huán)境發(fā)生變化或競爭加劇使得存貨可變現(xiàn)凈值低于賬面價值，將導致公司存貨跌價風險增加，對公司的盈利能力產(chǎn)生不利影響。4、現(xiàn)金收款的風險部分客戶交易金額較小、頻次較高，由于客戶付款習慣以及出于交易便利性，公司存在銷售現(xiàn)金收款的情形。為

13、保證公司資金安全，公司已制定了財務管理制度、銷售管理制度等管理制度，對現(xiàn)金收取范圍、現(xiàn)金庫存限額、出納人員工作職責、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)過程等方面進行了進一步規(guī)范，嚴格控制銷售現(xiàn)金收款，但現(xiàn)金交易安全性相對較差，對內(nèi)控要求更高，存在因相關制度或措施執(zhí)行不到位導致現(xiàn)金管理不善給公司造成損失的風險。5、凈資產(chǎn)收益率下降的風險在項目產(chǎn)生效益之前，公司的凈利潤可能難以實現(xiàn)同比例增長。因此公司存在短期因凈資產(chǎn)快速增加而導致凈資產(chǎn)收益率下降的風險。（五）項目建設風險1、投資項目建設風險公司投資項目實施過程涉及建筑工程、設備購置、設備安裝等多個環(huán)節(jié)，組織和管理工作量大，受到工程進度、工程管理等因素的影響。雖然公司在項目

14、組織實施、施工進度管理、施工質(zhì)量控制和設備采購管理等方面均采取了控制措施并規(guī)范了運作流程，但在投資項目實施過程中仍可能存在項目管理能力不足、實施進度拖延等問題，從而影響項目的順利實施。2、固定資產(chǎn)折舊增加的風險公司投資項目完成后，固定資產(chǎn)規(guī)模將顯著增加，每年將新增一定金額的固定資產(chǎn)折舊和研發(fā)費用。如果投資項目在投產(chǎn)后沒有及時產(chǎn)生預期效益，可能會對公司盈利能力造成不利影響。3、新增產(chǎn)能無法及時消化的風險本公司已對投資項目進行充分的可行性論證，認為項目具有良好市場前景和效益預期，新增產(chǎn)能可以得到有效消化。但公司投資項目的可行性分析是基于當前市場環(huán)境、現(xiàn)有技術基礎、對未來市場趨勢的預測等因素作出的，

15、而投資項目需要一定的建設期和達產(chǎn)期，在項目實施過程中和項目建成后，如果市場環(huán)境、相關政策等方面出現(xiàn)重大不利變化或者市場拓展不理想，投資項目可能無法實現(xiàn)預期收益。（六）管理風險1、規(guī)模擴張帶來的管理風險公司的資產(chǎn)規(guī)模將大幅增加，業(yè)務規(guī)模將迅速擴大，這對公司經(jīng)營管理層的管理與協(xié)調(diào)能力提出更高的要求。如果公司不能建立與規(guī)模相適應的高效經(jīng)營管理體系和經(jīng)營管理團隊，則將給公司穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展帶來一定的風險。2、內(nèi)部控制的風險公司已經(jīng)按照相關法律、法規(guī)建立了相對完善的內(nèi)部控制制度，能夠?qū)靖黜棙I(yè)務活動的良性運行及國家有關法律法規(guī)和單位內(nèi)部規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行提供保障，但受公司業(yè)務規(guī)模的擴張、外部環(huán)境

16、的變化等因素影響，公司可能存在內(nèi)部控制失效的風險。（七）人力資源風險相關行業(yè)競爭日趨激烈，要求相關企業(yè)通過科技進步、管理創(chuàng)新、節(jié)能減排推動轉(zhuǎn)型升級，因此行業(yè)內(nèi)企業(yè)對優(yōu)秀人才的爭奪亦趨激烈。公司積極倡導創(chuàng)新和諧、以人為本的企業(yè)文化，為人才的培育與發(fā)展提供良好的環(huán)境，經(jīng)過多年的快速發(fā)展，公司已形成了自身的人才培養(yǎng)體系，擁有一批業(yè)務能力、管理能力較強的優(yōu)秀人才。隨著公司投資項目的建成投產(chǎn)和公司業(yè)務的快速發(fā)展，將對生產(chǎn)組織、內(nèi)部管理、技術開發(fā)、售后服務等各環(huán)節(jié)提出更高的要求，相應的對各類人才的需求將不斷增加，如果公司未及時引進合適人才或發(fā)生核心人員的流失，將對公司經(jīng)營發(fā)展造成不利影響。（八）自然災害和

17、重大疫情等不可抗力因素導致的經(jīng)營風險規(guī)模較大的自然災害和嚴重的疫情，可能會形成消費市場景氣度的下降或影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，甚至給社會造成較為嚴重的經(jīng)濟損失。自然災害和重大疫情等的發(fā)生非公司所能預測，但其可能會嚴重影響消費者信心并形成停工損失，從而對公司的業(yè)務經(jīng)營、財務狀況造成負面影響。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、 前期準備前期準備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設前需要完成的一些準備工作，主要包括取得建設用地土地使用權、委托場地勘察、委托規(guī)劃設計、申請規(guī)劃設計方案審查和建設工程規(guī)劃許可、工程建設準備及申請施工許可等。（一）取得建設用地土地使用權建設用地土地使用權的供應方式有兩種，即出讓和劃撥。房地

18、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)開發(fā)建設項目性質(zhì)通過出讓競爭或申請劃撥取得建設用地土地使用權。1、土地使用權出讓土地出讓方式有四種，即招標，拍賣、掛牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓。其中，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。下列情形可申請協(xié)議方式出讓。（1）供應工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后，同一宗地只有一個意向用地者的。（2）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但原國有土地劃撥決定書國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明

19、確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。（3）劃撥土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定、國有土地劃撥決定書等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。（4）出讓土地使用權人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。（5）法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協(xié)調(diào)決策機構集體認定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對擬投資開發(fā)項目應通過招標、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設用地土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的，市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案，經(jīng)依法批準后組織土

20、地供應，將規(guī)劃條件納入國有建設用地使用權出讓合同。建設單位在簽訂國有建設用地使用權出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設單位核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權劃撥土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。（1）建設用地劃撥范圍。建設用地主要包括非營利性城市基礎設施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項目、大學生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目等非經(jīng)營性用地。（2）建設用地申請。需審批的建設項目在

21、可行性研究階段，由建設用地單位提出申請；需核準的建設項目在項目申請報告核準前，由建設單位提出申請；需備案的建設項目在辦理備案手續(xù)后，由建設單位提出申請。建設用地預審與選址。使用已經(jīng)依法批準的建設用地進行建設的項目，由地方自然資源主管部門對規(guī)劃選址情況進行審查，核發(fā)建設項目用地預審與選址意見書。建設項目用地預審與選址意見書有效期為3年，自批準之日起計算。（3）建設用地規(guī)劃許可。項目獲得批準、核準或備案后，以劃撥方式取得國有土地使用權的，建設單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，經(jīng)有建設用地批準權的人民政府批準后，市、縣自然資源主管部門向建設單位同步核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、

22、國有土地劃撥決定書。（二）委托場地勘察依法取得開發(fā)建設用地后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進行場地勘察，場地勘察的內(nèi)容包括以下五個方面。（1）地形測量。地形測量范圍包括整個建設工地及鄰近有關的重要地段。通過地形測量，繪制出所需比例尺的地形圖，供規(guī)劃設計使用。（2）工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探，查明建筑場地地層、土質(zhì)、構造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況，作為建筑物、構筑物基礎設計及各種管線設計的依據(jù)。（3）地下水勘察。查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向和化學成分。（4）地表水勘察。調(diào)查收集建設場地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料，為排水和防洪設計提供依據(jù)。（5）氣象調(diào)

23、查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料，作為規(guī)劃設計及施工的依據(jù)。（三）委托規(guī)劃設計規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的方向指引，需要綜合各方面因素，確定合理的技術經(jīng)濟指標，統(tǒng)籌安排建設用地，提出科學的功能布局，做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設計的主要控制性指標控制性詳細規(guī)劃或土地規(guī)劃設計中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標，是房地產(chǎn)開發(fā)項目編制修建性詳細規(guī)劃的重要依據(jù)。（1）容積率。容積率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比例。（2）建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高，是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部

24、門一般對擬建造的建筑提出一個許可的最大限制高度。（3）建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設用地面積的比例。在總建筑面積不變的前提下，建筑層數(shù)越多，建筑密度越低。（4）綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同，綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設用地面積的比例，即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積，因此，綠化覆蓋率一般會大于綠地率。（5）建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離，需要滿足防火、防震、日照、通風等方面的要求。（6）建筑后退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離，通

25、常會控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設過程中產(chǎn)生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護距離。（7）居住人口密度。居住人口密度是指單位建設用地容納的居住人口數(shù)，單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設計和組織建筑設計（1）組織規(guī)劃設計。根據(jù)控制性詳細規(guī)劃或建設用地規(guī)劃控制指標、建設單位意圖、場地勘察資料和有關工程建設標準，開發(fā)建設單位需委托規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計。開發(fā)建設項目首先應進行修建性詳細規(guī)劃或規(guī)劃設計方案（建設項目方案）編制，其深度應滿足方案審查的要求。修建性詳細規(guī)劃設計文件應根據(jù)規(guī)劃條件通知書進行編制，設計文件包括設計說明書和設計圖紙兩部分。1）設計說明書

26、。設計說明書應包括現(xiàn)狀條件分析。（四）申請規(guī)劃設計方案審查和建設工程規(guī)劃許可工程項目批準、核準或備案后，隨著項目規(guī)劃設計工作的推進，開發(fā)建設單位應依法辦理環(huán)境保護、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中：地震安全性評價在工程設計前完成；環(huán)境影響評價、節(jié)能評價等評估評價和取水許可等事項在開工前完成；可將用地預審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設工程規(guī)劃許可證；供水、供電、燃氣、熱力、排水、通信等市政公用基礎設施報裝可提前到開工前辦理，在工程施工階段完成相關設施建設竣工驗收后直接辦理接入事宜。1、申請規(guī)劃設計方案（建設項目方案）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設計單位完成規(guī)劃設計方案（

27、或稱建設項目方案、設計方案）后，應向自然資源主管部門申請方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求，建設單位除提交規(guī)劃設計方案及前期審批、核準和備案及建設用地規(guī)劃許可外，還應提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項審查設計文件，由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機構審查。其中，自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括：設計方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致，建設項目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求，停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務設施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項審查及方案審查意見，自然資源主管部門決定是否同意設計方案。審查同意的，應附相關批

28、準文書；否則，應一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托設計單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領建設工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當持建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表設計方案審查意見、施工圖設計文件等，向自然資源主管部門申領建設工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應組織對相關文件進行與設計方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復核工作，根據(jù)聯(lián)合審圖要求，消防、人防、技防等技術審查并入施工圖設計文件審查，相關部門不再進行技術審查。審查通過后，簽發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設工程規(guī)劃許可證后，應按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關規(guī)定，辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。（五）工程建設準備工程開工前，除完成勘察

29、設計、規(guī)劃報建、相關行政許可等工作外，還應為項目開工進行組織準備、現(xiàn)場準備、物資和資金準備、建設管理準備。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，還應進行銷售準備。（1）組織準備。根據(jù)項目建設計劃，采用直接委托、比選、招標等方式落實施工單位、工程監(jiān)理單位、設備材料供應商和其他服務單位（如項目管理公司、造價咨詢機構等）。（2）現(xiàn)場準備。進行市政設施接駁的談判與協(xié)議簽訂，落實施工現(xiàn)場的水、電，保證道路暢通和場地平整。（3）物資和資金準備。根據(jù)項目建設進度落實物資供應渠道或進行采購，安排短期和長期信貸等。（4）建設管理準備。落實建設單位職責，制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，洽談開發(fā)項目保險事宜等。（5）銷售準備。進一步分

30、析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平，為擬開發(fā)建設的項目尋找預購/租客戶。（六）申請施工許可開工前，根據(jù)建設程序要求，辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù)，申領建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開工。二、 開發(fā)建設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設實施階段的主要工作目標是在投資預算范圍內(nèi)，按項目開發(fā)進度計劃要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，保證項目按時保質(zhì)進行銷售和移交。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建設單位項目管理工作可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，也可委托工程監(jiān)理單位負責監(jiān)理。（一）施工管理在項目施工階段，建設單位根據(jù)法律、法規(guī)和合同約定，履行其項目質(zhì)量控制、安全及環(huán)保管理、投資控制、進度控制職責，加強

31、合同管理、組織施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)。1、質(zhì)量控制建設單位除認真履行法律、法規(guī)及合同約定的質(zhì)量責任和義務外，還應加強對施工質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)督管理。（1）施工過程中加強施工巡查監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題隨時指出并糾正。嚴格要求施工單位按施工程序施工，所有隱蔽工程驗收記錄必須經(jīng)項目監(jiān)理機構等有關驗收單位簽字認可后，方可組織下道工序施工。（2）為了把質(zhì)量控制工作落到實處，應要求施工單位建立可行的質(zhì)量保證體系并嚴格執(zhí)行。工程開工前要求施工單位編制詳細的施工組織設計方案，對于重大或關鍵部位的施工，以及新技術新材料的使用，要提前制定具體的施工方案、施工技術保證措施，進行新技術新材料試驗，并將相關鑒定證明材料報建設單位

32、、項目監(jiān)理機構審核。對影響工程質(zhì)量的關鍵部位設置質(zhì)量管理點，并設專人負責。2、安全及環(huán)保管理建設單位及項目監(jiān)理機構在施工過程中應要求施工單位執(zhí)行國家關于建筑施工安全、施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生的標準和有關規(guī)定，并督促施工單位落實安全防護、文明環(huán)保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關鍵是對工程變更、簽證實行有效控制，對于涉及費用增減的設計變更，必須經(jīng)設計單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。建設單位要對施工索賠做到事前把關、主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響；對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使投資得到有效控制。4、進度控制（1）建設單位應要求

33、施工單位圍繞工程進度計劃全面鋪開、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分頭實施。建設單位會同施工單位按照倒計時辦法嚴格執(zhí)行施工組織設計方案，定期統(tǒng)計匯報，做到時間、進度質(zhì)量三落實；對未能落實的項目，立即查明原因并采取補救措施，確保階段計劃工期不被拖延。（2）建設單位管理人員對施工進度的檢查與進度計劃的貫徹實施是融匯在一起的。通過進度計劃檢查，組織項目監(jiān)理機構、施工及相關單位，及時采取有效措施控制工程進度。（二）商品房預售商品房預售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得進行商品房預售。申請商品房預售許可證須具備以下基

34、本條件。（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。（2）持有建設工程規(guī)劃許可證。（3）按提供預售的房屋計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。（4）各地根據(jù)情況要求的其他條件。（5）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。三）竣工驗收和備案2、竣工驗收工程竣工驗收是開發(fā)建設過程的最后階段，是全面檢驗工程設計和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。竣工驗收通過后，質(zhì)量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可回收投資。對于預售或預租的項目，通過投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可得到預付款外的款項。因此，房地產(chǎn)開

35、發(fā)企業(yè)對于確已符合竣工驗收條件的項目，應按有關規(guī)定和國家質(zhì)量標準，及時組織竣工驗收。竣工驗收除進行工程質(zhì)量綜合考核外，還應對環(huán)保、消防等進行檢查驗收。對于各專項的驗收，實行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標準統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應組織、協(xié)助和督促承包商和設計單位，認真負責地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實記錄各種地下、地上建筑物、構筑物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據(jù)。工程竣工圖必須準確、完整，當發(fā)現(xiàn)工程竣工圖繪制不準確或有遺漏時，應采取措施

36、修改和補齊。工程竣工驗收后，按規(guī)定應編制竣工圖的建設項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關規(guī)定編制并報送城市檔案館。3、竣工驗收備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或其他有關部門備案。（三）商品房初始登記商品房初始登記屬于不動產(chǎn)首次登記，是對竣工驗收合格的商品房依法進行的產(chǎn)權登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列六種材料。（1）不動產(chǎn)權屬證書或者土地權屬來源材料。（2）建設工程符合規(guī)劃的材料。（3）房屋已

37、經(jīng)竣工的材料。（4）房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告。（5）相關稅費繳納憑證。（6）其他必要材料。辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，其對共有部分享有的權利依法一并轉(zhuǎn)讓。第三章 項目基本情況一、 項目概況（一）項目投資人xx有限責任公司（二）建設地點本期項目選址位于xx（以選址意見書為準）。二、 結論分析（一）項目選址本期項目選址位于xx（以選址意見書為準），占地面積約55.00畝。（二）項目實施進度本期項目建設期限規(guī)劃24個月。（三）投資估算本期項目

38、總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務估算，項目總投資23420.59萬元，其中：建設投資17797.38萬元，占項目總投資的75.99%；建設期利息426.11萬元，占項目總投資的1.82%；流動資金5197.10萬元，占項目總投資的22.19%。（四）資金籌措項目總投資23420.59萬元，根據(jù)資金籌措方案，xx有限責任公司計劃自籌資金（資本金）14724.43萬元。根據(jù)謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額8696.16萬元。（五）經(jīng)濟評價1、項目達產(chǎn)年預期營業(yè)收入（SP）：44700.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：36052.45萬元。3、項目達產(chǎn)年凈利潤

39、（NP）：6324.42萬元。4、財務內(nèi)部收益率（FIRR）：19.93%。5、全部投資回收期（Pt）：6.11年（含建設期24個月）。6、達產(chǎn)年盈虧平衡點（BEP）：17164.07萬元（產(chǎn)值）。（六）主要經(jīng)濟技術指標主要經(jīng)濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積36667.00約55.00畝1.1總建筑面積70137.45容積率1.911.2基底面積22733.54建筑系數(shù)62.00%1.3投資強度萬元/畝309.682總投資萬元23420.592.1建設投資萬元17797.382.1.1工程費用萬元14956.422.1.2工程建設其他費用萬元2258.282.1.3預備費萬元582.

40、682.2建設期利息萬元426.112.3流動資金萬元5197.103資金籌措萬元23420.593.1自籌資金萬元14724.433.2銀行貸款萬元8696.164營業(yè)收入萬元44700.00正常運營年份5總成本費用萬元36052.45""6利潤總額萬元8432.56""7凈利潤萬元6324.42""8所得稅萬元2108.14""9增值稅萬元1791.51""10稅金及附加萬元214.99""11納稅總額萬元4114.64""12工業(yè)增加值萬元14039

41、.86""13盈虧平衡點萬元17164.07產(chǎn)值14回收期年6.11含建設期24個月15財務內(nèi)部收益率19.93%所得稅后16財務凈現(xiàn)值萬元5011.95所得稅后第四章 建筑與房地產(chǎn)市場運行機制一、 房地產(chǎn)市場運行機制在房地產(chǎn)市場中，市場主體有房地產(chǎn)需求者、房地產(chǎn)供給者、房地產(chǎn)中介，市場客體為土地使用權、房屋所有權、房屋使用權。房地產(chǎn)市場是在相關法律、法規(guī)和監(jiān)督管理體系下運行的。（一）房地產(chǎn)市場供求1、房地產(chǎn)市場需求（1）房地產(chǎn)市場需求構成。房地產(chǎn)市場需求是指在特定時期內(nèi)、一定價格水平上，愿意購買且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)市場需求包括以下三類。1）生產(chǎn)性需求。物質(zhì)生產(chǎn)

42、部門和服務部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的房地產(chǎn)商品需求，其需求主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者，如企業(yè)廠房、商店商鋪、辦公用房、服務行業(yè)用房及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房等產(chǎn)生的需求。這類需求與社會生產(chǎn)經(jīng)營活動直接相關，是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在而形成的需求。2）消費性需求。由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是居住房地產(chǎn)需求，其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類，居住消費需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產(chǎn)需求。政府購買市場銷售的房地產(chǎn)作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時，也構成房地產(chǎn)市場的消費性需求。3）投資性需求。人們購置房地產(chǎn)不

43、是為了直接用于生產(chǎn)經(jīng)營和消費，而是將房地產(chǎn)作為一種價值形式儲存，在合適的時候轉(zhuǎn)售或出租，以達到保值增值的目的。投資性需求是由房地產(chǎn)的保值增值屬性引起的，本質(zhì)上屬于獲利性投資行為，房屋轉(zhuǎn)售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產(chǎn)需求的存在對房地產(chǎn)市場有雙面作用。積極的一面是可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關系，房地產(chǎn)市場供過于求時，可以增加房地產(chǎn)需求；房地產(chǎn)市場供不應求時，可以增加房地產(chǎn)市場供給。消極的一面是可能會增加房地產(chǎn)市場需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，引起房地產(chǎn)價格大起大落。因此，對投資性房地產(chǎn)需求應加以適度控制。國際上通行的適度量化標準是，投資性購房量控制在房地產(chǎn)

44、交易總量的20%以下。（2）房地產(chǎn)市場需求影響因素。1）國民經(jīng)濟發(fā)展水平。國民經(jīng)濟發(fā)展水平對房地產(chǎn)市場需求的影響主要包括兩大方面：一是投資規(guī)模，反映生產(chǎn)者對廠房、辦公樓等的需求水平；二是國民收入水平，反映國民對住宅、娛樂設施、科教文衛(wèi)等房地產(chǎn)的需求。國民經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)需求呈一種正相關關系。2）房地產(chǎn)資本收益。從生產(chǎn)者角度分析，房地產(chǎn)資本收益水平的提高會導致資本流向房地產(chǎn)業(yè)；從消費者或投資者角度分析，房地產(chǎn)資本收益水平的提高會導致投資目的和消費目的的需求水平和比例發(fā)生變動。一般來講，收益水平提高會增加投資需求比重。但房地產(chǎn)資本收益提高通常意味著價格上漲，而價格上漲會引起需求下降，因此，房地

45、產(chǎn)資本收益對房地產(chǎn)市場需求的影響是復雜的。3）利率水平。利率對生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的影響是：生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求可以看作為一種投資，收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小，對投資有抑制作用。利率對消費性房地產(chǎn)需求的影響是：房地產(chǎn)消費作為一種必要的消費品，且在消費結構中占很大比重，利率對其影響可能微不足道。利率對投資性房地產(chǎn)需求的影響是：實際利率的提高會降低房地產(chǎn)需求水平，反之會提高房地產(chǎn)需求水平。4）通貨膨脹。從長期來看，房地產(chǎn)商品有保值功能，在存在通貨膨脹的情況下，房地產(chǎn)需求水平也會出現(xiàn)增長。5）消費者收入水平和結構。消費者收入水平對房地產(chǎn)市場需求的直接影響表現(xiàn)為對消費性房地產(chǎn)的需求，兩者基本上

46、呈正相關關系；間接影響表現(xiàn)為收入水平的提高，會導致對消費需求的增加，消費需求的增加導致生產(chǎn)規(guī)模的擴大，進而導致對生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的增加。6）房地產(chǎn)商品價格、其他商品價格及消費結構。房地產(chǎn)商品價格上升，需求下降；在其他條件不變的情況下，其他商品價格上升會引起房地產(chǎn)市場需求下降，但由于消費結構中房地產(chǎn)消費占有絕對地位，其他商品價格對其的影響不明顯。7）消費者對未來的預期。消費者對未來的預期很多，但對當前房地產(chǎn)市場需求而言，影響主要來自兩個方面：一是未來房價走勢，在“買漲不買跌”的心理作用下，若預期未來房地產(chǎn)價格上升，則會增加當前房地產(chǎn)市場需求；二是對未來經(jīng)濟形勢和家庭收入的預期，若預期末來經(jīng)濟形勢

47、和家庭收入向好的方向發(fā)展，則會增強當前消費信心，增加當前房地產(chǎn)市場需求。2、房地產(chǎn)市場供給（1）房地產(chǎn)市場供給構成。房地產(chǎn)市場供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定時間內(nèi)，在一定價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意且能夠提供出售的數(shù)量。房地產(chǎn)市場供給分為增量房市場供給和存量房市場供給。1）增量房市場供給。增量房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)建設完成的房地產(chǎn)，可以增加社會房地產(chǎn)總量（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的房地產(chǎn)不納入市場范疇考察）形成房地產(chǎn)市場供給。就某一時間段考察，新建房地產(chǎn)市場銷售包括現(xiàn)房銷售和預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積約占全國房屋竣工面積的30%。2）存量房市場供給。存量房是相對于增量房而言

48、的，存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房可以進入市場增加市場供給量，但不會增加社會房地產(chǎn)總量，存量房市場也被稱為二手房市場。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會房地產(chǎn)總量增加，二手房市場交易比重呈現(xiàn)出逐步上升趨勢。（2）房地產(chǎn)市場供給影響因素。1）土地供應量。土地（指開發(fā)建設用地）是房地產(chǎn)開發(fā)建設的資源，與一般供求規(guī)律樣，開發(fā)建設可供利用的資源是制約房地產(chǎn)供給的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的調(diào)整和限制，土地供應量是直接影響房地產(chǎn)市場供給量的首要因素。也正因為如此，我國歷年來都將土地供應作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。2）房地產(chǎn)市場價格。房地產(chǎn)市場價格是影響房地產(chǎn)市場供給的一

49、個重要因素。房地產(chǎn)市場供給與其他商品供給一樣，房地產(chǎn)市場價格越高，房地產(chǎn)市場供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發(fā)建設周期長這兩個主要因素的制約，房地產(chǎn)市場供給價格彈性比較小。3）房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本通過影響生產(chǎn)供給的利潤，從而影響房地產(chǎn)市場供給。當其他條件不變時，開發(fā)成本上升，利潤下降，供給量減少。4）房地產(chǎn)開發(fā)建設技術水平。房地產(chǎn)開發(fā)建設技術水平對房地產(chǎn)供給的影響通過兩個途徑傳導：一是開發(fā)技術水平提高，能夠提供新型優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)，刺激需求，從而推動供給增加；二是開發(fā)建設水平提高，能夠縮短開發(fā)建設周期，降低開發(fā)建設資金成本并增加當前房地產(chǎn)市場供給量。5）政府政策。房地產(chǎn)開發(fā)建設投資

50、大、占用和消耗社會資源多，通常被政府作為調(diào)控投資的一個手段；同時作為占用社會資源大且需求廣泛的商品，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的措施也較多。因此，政策變動通常會對房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)生較大影響。6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設周期長，從投資開始到建成交付使用過程中可變因素多、風險大。在房地產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項目時，對未來預期是占比很重的一個因素。未來預期良好，會增加一定時期內(nèi)的供給量。（二）房地產(chǎn)市場運行特點（1）區(qū)域性市場。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因而地域性很強，與周圍環(huán)境關系極為緊密，因而房地產(chǎn)市場屬區(qū)域性市場。周圍環(huán)境因素包括風俗習慣、氣候條件、地質(zhì)狀況、交通設施

51、、市容與環(huán)境、商業(yè)設施、災害情況、污水處理、通信、給水排水、電力設備、學校、醫(yī)院、公共設施、休閑娛樂設施等眾多物質(zhì)設施和自然條件，還包括社會治安、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟繁榮、人口狀況等社會經(jīng)濟因素。特定房地產(chǎn)項目與周邊環(huán)境是一種相互影響的關系。因此，房地產(chǎn)市場價格和供求關系表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。（2）周期性波動。房地產(chǎn)供求與經(jīng)濟發(fā)展密切相關，隨著經(jīng)濟周期性波動，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出周期性波動，但兩者不完全同步，房地產(chǎn)市場周期性波動滯后于經(jīng)濟周期性波動。具體而言，房地產(chǎn)市場需求能夠較快地反映經(jīng)濟發(fā)展狀況，滯后性不明顯；但由于房地產(chǎn)開發(fā)建設周期長，房地產(chǎn)市場供給滯后性相對明顯。其原因是房地產(chǎn)

52、業(yè)的復蘇與發(fā)展是經(jīng)濟復蘇后固定資產(chǎn)投資增加的結果，而在經(jīng)濟衰退時在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目不能馬上減少。（3）不完全競爭性。由于房地產(chǎn)供給市場進入的資格要求、資金能力限制、信息不對稱比較突出，因此，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場。這種不完全競爭市場在不同的市場層級表現(xiàn)不同。房地產(chǎn)一級市場（土地出讓市場）可以認為是賣方壟斷市場，買方之間競爭；房地產(chǎn)二級市場屬于有限競爭市場；房地產(chǎn)三級市場相對一級、二級市場而言，是競爭性更強的市場。（4）層次性。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性決定了不同房地產(chǎn)市場的層次性，如常說的一線城市房地產(chǎn)市場、二線城市房地產(chǎn)市場等。層次性還表現(xiàn)在同一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給市場與需求存在檔次、標準等差

53、異，如高檔住宅市場、普通住宅市場等。（5）多重性。房地產(chǎn)市場需求有生產(chǎn)性需求、消費性需求、投資性需求，因而房地產(chǎn)市場所交易的產(chǎn)品既是生產(chǎn)資料，又是消費資料，還是投資品，因此，從交易客體用途分析，房地產(chǎn)市場具有多重性。（6）多樣性。首先是交易對象的多樣性，包括土地使用權、房屋所有權、房屋使用權等；其次是交易方式的多樣性，包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種交易方式。（7）價格確定的復雜性。房地產(chǎn)市場交易價格是多種因素綜合作用的結果，價格確定復雜，需要房地產(chǎn)評估、咨詢等專業(yè)機構運用專業(yè)知識才能合理確定。（8）風險性。所有市場都有風險，但房地產(chǎn)市場風險較大。房地產(chǎn)市場的風險來自：政策性風險，是指因政府的

54、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟政策及某些干預措施而導致的不確定性，這種風險對供給方和需求方都產(chǎn)生影響。在預售情況下按期交房的風險，這種風險在供給和需求雙方均存在財務風險，包括生產(chǎn)供應商財務狀況惡化、資金鏈斷裂的風險，買方由于各種情況變化引起的支付能力風險。結構性供求不均衡的風險，如住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場結構性供求不均衡帶來的風險，這種風險主要存在于供給方。開發(fā)建設周期長引起的內(nèi)外風險，包括不可抗力風險等。（三）房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格是各種因素綜合作用的結果，除市場供求及競爭狀況外，影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下四個方面。1、房地產(chǎn)自身因素和周邊環(huán)境因素自身因素主要是指房地產(chǎn)自身狀態(tài)，如土地的位置、面積、

55、形狀，建筑物的外觀、朝向、內(nèi)部格局、設備配置狀況、施工質(zhì)量等。這些因素首先對房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生影響，而成本是確定價格的基準，是價格的下限。環(huán)境因素主要是指項目所在地的交通、教育、醫(yī)療、民風民俗、社會治安等狀況及氣候條件、地質(zhì)地貌、水文、環(huán)境污染等情況。這些因素影響消費者對房地產(chǎn)效用的評價，從而影響房地產(chǎn)價格。環(huán)境因素是由房地產(chǎn)項目的區(qū)域決定的，因此可以說，房地產(chǎn)價格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關系調(diào)整、城市規(guī)劃與建設、社會保障等方面的法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會穩(wěn)定、外交和軍事等。由于

56、房地產(chǎn)的不可移動性及變現(xiàn)性差，行政與政治因素是消費者評估房地產(chǎn)價格的重要指標，因而其對房地產(chǎn)價格影響很大。與環(huán)境因素中的經(jīng)濟和社會因素不同，行政與政治因素對房地產(chǎn)價格影響作用的速度相對較快，而經(jīng)濟和社會因素的影響作用則是漸變式的。3、區(qū)域社會因素影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域社會因素包括區(qū)域人口、家庭狀況、心理、城市發(fā)展、城市化程度、社會治安、文化等因素。其中，區(qū)域人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結構（如文化結構、職業(yè)結構、收入水平結構等）家庭狀況因素是指家庭數(shù)量、家庭構成狀況等，文化因素主要是指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。區(qū)域社會因素對房地產(chǎn)價格的影響作用，除供求關系影響外，更多的是心理因素影響

57、。如-線城市和三線城市，沿海城市與內(nèi)地城市之間房地產(chǎn)價格的巨大差異，不是簡單的供求關系差異或者房地產(chǎn)造價差異造成的，在很大程度上是心理因素的影響。4、區(qū)域經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域經(jīng)濟因素主要是地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結構、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況等。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結構越合理，就業(yè)率、收入水平和投資水平就越高，財政收入越多金融形勢就越好，房地產(chǎn)市場需求也就越大，房地產(chǎn)價格總體水平也相應越高。針對房地產(chǎn)市場運行的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應從提高科學決策水平、增強預見性、加強營銷管理、重視新產(chǎn)品開發(fā)和應用、增強開發(fā)建設管理能力、加強風險管理等方面入手，開展市場經(jīng)營活動。