1、物業(yè)管理方案要點(diǎn)指引物業(yè)管理方案要點(diǎn)指引1適用范圍1.1本指引主要適用于EE地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體物業(yè)管理方案、分期物業(yè)管理方案的編制。1.2對(duì)外承接項(xiàng)目的物業(yè)管理方案編制應(yīng)依據(jù)詳細(xì)托付內(nèi)容和要求，并參照本指引的規(guī)定進(jìn)行編制。1.3進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)的物業(yè)項(xiàng)目，定期物業(yè)管理方案評(píng)審和修訂應(yīng)參照本指引的規(guī)定執(zhí)行。2整體物業(yè)管理方案、分期物業(yè)管理方案的編制內(nèi)容要點(diǎn)整體物業(yè)管理方案、分期物業(yè)管理方案主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中的物業(yè)管理事宜進(jìn)行策劃和方案。內(nèi)容包括但不限于：（一）、物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查：1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；2)本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分

2、析(如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、資薪水平)；4)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相像樓盤)的物業(yè)管理狀況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)；（二）潛在業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)需求書面調(diào)查分析；（三）SWOT技術(shù)分析和對(duì)策。（四）針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和自己的實(shí)際狀況提出服務(wù)的目標(biāo)：1)管理目標(biāo)；2)質(zhì)量目標(biāo)；3)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)；4)平安目標(biāo)。（五）提出詳細(xì)的服務(wù)構(gòu)想即管理的中心思想，和主要的管理模式及服務(wù)特點(diǎn)策劃。（六）依據(jù)服務(wù)構(gòu)想和目標(biāo)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行為提出詳細(xì)量化標(biāo)準(zhǔn)。（七）組織機(jī)構(gòu)、崗位詳細(xì)人員配備(附圖說(shuō)明位置人數(shù)班次)和人員工資標(biāo)準(zhǔn)。（八）物業(yè)管理用房詳細(xì)配備狀況、位置和使用功能分布、物業(yè)修理基金落實(shí)狀況。（九）項(xiàng)目物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算(提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車場(chǎng)管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn))（十）物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用測(cè)算：1、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)期收支測(cè)算，提出盈虧數(shù)據(jù)2、為進(jìn)展商供應(yīng)服務(wù)成本的測(cè)算3、項(xiàng)目物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算（十）就是一個(gè)項(xiàng)目在物業(yè)管理工作方面投入的總成本。（十一）對(duì)于潛在的各種業(yè)主投訴和已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主投訴分析（十二）其他需要