1、整理ppt整理ppt2（一）商業地產項目銷售工作的基本要求（一）商業地產項目銷售工作的基本要求The basic requirements for sales of commercial real estate projects1、投資理財基礎知識；、投資理財基礎知識；2、商業地產的基礎知識；、商業地產的基礎知識；3、商業地產發展基本形勢；、商業地產發展基本形勢；（尤其是本土市場的發展狀況（尤其是本土市場的發展狀況.）4、對本案掌握應由內而外的認識與認知、對本案掌握應由內而外的認識與認知:好看，好玩，好吃；安全，穩定，靈活好看，好玩，好吃；安全，穩定，靈活整理ppt31、投資理財基礎知識、投資

2、理財基礎知識Investment banking basics1、分析與測算；、分析與測算；2、金融基本政策；、金融基本政策；3、常規理財產品形式等；、常規理財產品形式等；整理ppt42、商業地產的基礎知識、商業地產的基礎知識Basics of commercial real estate1、商業地產的概念；、商業地產的概念；2、商業地產的常規產品形式等；、商業地產的常規產品形式等；商業地產的基礎知識商業地產的基礎知識整理ppt53、商業地產、以及商業發展形勢、商業地產、以及商業發展形勢Commercial real estate, and commercial forms of develo

3、pment整理ppt64、對本案掌握應由內而外的認識與認知、對本案掌握應由內而外的認識與認知Projects should be out within the grasp of knowledge and awareness整理ppt71、商鋪種類及特點；、商鋪種類及特點；2、商鋪投資；、商鋪投資；（二）商業地產項目、商鋪基礎知識（二）商業地產項目、商鋪基礎知識Commercial real estate projects, retail basics整理ppt8商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發形式進行分類按照開發形式進行分類Shop types and characteristics

4、商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街起步精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街起步較早的，大多數目前已經取得了成功，有些跟風項目的經營情況卻并不好。當然較早的，大多數目前已經取得了成

5、功，有些跟風項目的經營情況卻并不好。當然也有不少商業街采取各類商品混業經營的方式，商業街的命名只體現地點特征，也有不少商業街采取各類商品混業經營的方式，商業街的命名只體現地點特征，這類商業街取得成功的較少。這類商業街取得成功的較少。與商業街的發展緊密聯系的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依與商業街的發展緊密聯系的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多數已經收益豐厚；賴于整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。運營不好的商業街，自然令投資

6、商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。（1）、商業街商鋪）、商業街商鋪 整理ppt9商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發形式進行分類按照開發形式進行分類Shop types and characteristics在這里，我們所說的在這里，我們所說的市場市場是指各種用于某類是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各

7、地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。城、建材城等。 （2）、市場類商鋪）、市場類商鋪 整理ppt10商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發形式進行分類按照開發形式進行分類Shop types and characteristics 社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。對象主要是住宅社區的居民。 社區商鋪的表現形社區商鋪的表現形式主要是式主要是1-3層商業

8、樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。 （3）、社區商鋪）、社區商鋪整理ppt11 住宅底層商鋪住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅式，很多房地產開發商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避

9、免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對建筑將會帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。 商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發形式進行分類按照開發形式進行分類（4）、住宅底層商鋪）、住宅底層商鋪Shop types and characteristics整理ppt12百貨

10、商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內多個大中城市開發建設項目在國內多個大中城市開發建設。 （5）、百貨商場、購物中心商鋪）、百貨商場、購物中心商鋪 商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發形式進行分類按照開發形式進行分類Shop ty

11、pes and characteristics整理ppt13商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發形式進行分類按照開發形式進行分類Shop types and characteristics商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。值得關注。 （6）、商務樓、寫字樓商鋪）、商務樓、寫字樓商鋪 整理ppt14商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照開發形式進行分類按

12、照開發形式進行分類Shop types and characteristics交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。小型商鋪。 以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發形式的種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發形式的角度進行理解，便于對不同開發形式的商鋪建立基于開角度進行理解，便于對不同開發形式的商鋪建立基于開發觀念的理解。發觀念的理解。 （7）、交

13、通設施商鋪）、交通設施商鋪 整理ppt15商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投資價值分類按照投資價值分類 Shop types and characteristics（1）、）、都市型都市型商鋪商鋪-績優股績優股 整理ppt16商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投資價值分類按照投資價值分類 Shop types and characteristics 社區型社區型商鋪和我們上一部分談到的商鋪和我們上一部分談到的社區型社區型商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為潛力股潛力股原因在于：原因在于：商鋪所在社區通常都要經過從無到有的過程，從不成熟商鋪所在社區通常都要經過從無到

14、有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區就仿佛證券市場的原始股，提升的過程：一個新的社區就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。商鋪價值提升無庸質疑。（2）、）、社區型社區型商鋪商鋪-潛力股潛力股整理ppt17商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投資價值分類按照投資價值分類 Shop types and characteristics （3）、）、便利型便利型商鋪商鋪-冷門小盤股冷門小盤股 便利型便

15、利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區周邊、社區商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區周邊、社區里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為所以稱其為便利型便利型商鋪是因為其所經營的商品均屬于商鋪是因為其所經營的商品均屬于便利便利類型，如寫字樓里類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的干洗店等都屬于該種類型。面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的干洗店等都屬于該種類型。便利型便利型商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬

16、于商鋪商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事市場細分的類型。目前在國內有很多從事便利型便利型商鋪經營的零售商，美國的商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規模極大。就屬于典型的便利店運營商，其市場規模極大。便利型便利型商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的比

17、較容易，這正體現出小型商鋪的小盤股小盤股特點。正所謂船的好掉頭！特點。正所謂船的好掉頭！整理ppt18商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投資價值分類按照投資價值分類 Shop types and characteristics 專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業專業市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業市場所經營的產品關系密切。市場所經營的產品關系密切。 （4）、專業街市商鋪）、專業街市商鋪-高科技股高科技股整理ppt19商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照投資價值分類按照投資價值分類 Shop

18、types and characteristics 其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發市場、非專業類商業街等里面的商鋪。我們將它們稱購物中心、商品批發市場、非專業類商業街等里面的商鋪。我們將它們稱之為之為一般股票一般股票，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發商進行投資開發，主要采取出租經營的方式，散戶可投資投資機構、開發商進行投資開發，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業性較高，投資風險不易

19、控制。的空間相對較小，加上這類項目專業性較高，投資風險不易控制。 從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發商、管理商足夠專業，從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發商、管理商足夠專業，對項目定位、市場規模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資對項目定位、市場規模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。收益決不會低。（5）、其他商鋪）、其他商鋪-一般股票一般股票整理ppt20商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優勢，而鋪位則是少則幾十，

20、多則幾百個相連或相一性優勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域近的復制品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。 （1）、唯一性差異）、唯一性差異 Shop types and characteristics整理ppt21商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics 鋪位所能經營的商業業種及業態完全受制于所鋪位所能經營的商業業種及業態完全受制于所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建

21、材大賣場里處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業業種及業態選擇的靈活性就大得多。業種及業態選擇的靈活性就大得多。（2）、商業業種業態局限性差異）、商業業種業態局限性差異整理ppt22商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（3）、營業時間差異）、營業時間差異 鋪位的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚鋪

22、位的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪業主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。完全取決于自己的意愿。 整理ppt23（4）、行業規劃調整風險差異）、行業規劃調整風險差異 商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics鋪位經營范圍及經營持續性除受制于市政建設規劃鋪位經營范圍

23、及經營持續性除受制于市政建設規劃外、還受制于商業規劃的調整，故風險較大。在國內大外、還受制于商業規劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發生一條街由于規劃調整的需要，一夜之間就從中城市發生一條街由于規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。整理ppt24（5）、物業運行費用差異）、物業運行費用差異 商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics對于整個商用物業的運行費用，如空調運行、統一形象對于整個商用物業的運行費用，如空調運行、統一形象宣傳、發布廣告、

24、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪宣傳、發布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪位業主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。面房。 整理ppt25商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（6）、物業出租選擇范圍差異）、物業出租選擇范圍差異 相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業種、業態不熟悉的人是不會來租至少對鋪位所經營的業種、業態不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的

25、業種、業態可以隨租賃客用這一鋪位的。由于鋪面房的業種、業態可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。多。 整理ppt26商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（7 7）、投資風險差異）、投資風險差異 時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了這一炒作過程讓人看

26、到了錢錢途，嘗到了甜頭。如某市途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著懷著一鋪養三代一鋪養三代的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入免也會誤入一鋪套三代一鋪套三代的陷阱。而鋪面房，其價格升的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說

27、鋪位的投資風險已經不小了。經不小了。 另外，值得提醒的是，對有些鋪位的另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。租賃權的炒作，其風險就更大了。 整理ppt27商鋪種類及特點商鋪種類及特點-按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式分類 Shop types and characteristics（8）、炒作難易程度差異）、炒作難易程度差異 鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被鋪位由于很容易被復制復制，故易炒作。凡要炒作就要有，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞一定的量。量

28、過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。作。 整理ppt28一、商鋪投資的概念一、商鋪投資的概念The concept shops investments商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風險小、回報高。鑒于上述投資特點，增值功能，而且風險小、回報高。鑒于上述投資特點，我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產中比較新的投資類型具有很高的市場鋪投資作為房地產中比較

29、新的投資類型具有很高的市場關注率。商鋪投資真正的市場吸引力在什么地方呢？關注率。商鋪投資真正的市場吸引力在什么地方呢？賽睿顧問認為商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。賽睿顧問認為商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。關于商鋪的投資價值在商鋪投資的特點部分將具體進行關于商鋪的投資價值在商鋪投資的特點部分將具體進行介紹介紹整理ppt29二、商鋪投資種類二、商鋪投資種類Retail investment types商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，具商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，具體分類如下：體分類如下： 1、商業街商鋪投資；、商業街商鋪投資； 2、市場類商鋪投資；、市場類商鋪投資； 3、

30、社區商鋪投資；、社區商鋪投資； 4、建筑底商商鋪投資；、建筑底商商鋪投資； 5、百貨商場、購物中心商鋪投資；、百貨商場、購物中心商鋪投資； 6、商務樓、寫字樓商鋪投資；、商務樓、寫字樓商鋪投資； 7、交通設施商鋪投資、交通設施商鋪投資整理ppt30三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（1）、商鋪投資的穩定性特點）、商鋪投資的穩定性特點 業內專業人士分析認為，投資商鋪具有穩定性。住宅的業內專業人士分析認為，投資商鋪具有穩定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為通

31、常為3至至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規劃，決定了商鋪租約的穩定性。此外，利預期及長期規劃，決定了商鋪租約的穩定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。款方式使租金收取也較有保障。 整理ppt31三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（2）、商鋪增值的特點）、商鋪增值的特點 商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，

32、好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發展成熟不斷升值，價值提升的同時，租會隨著商圈的發展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。么成功商鋪的價值卻正所謂無價。 整理ppt32三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（3）、商鋪投資回報率較高）、商鋪投資回報率較高 與人

33、們傳統的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。與人們傳統的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據業內人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、據業內人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經達別墅的投資回報率曾經達15%-20%，但目前，住宅用，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約房的投資回報率基本上下降到大約6%8%，但商鋪，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達的投資回報率單租金收益則可能達10%15%，有的，有的甚至達到甚至達到20%以上。購買社區商鋪的業主，隨著業主以上。購買社區商鋪的業主，隨著業主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然入住，人氣上升，商鋪

34、價值提升成為必然。整理ppt33三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（4）、商鋪的投資潛力）、商鋪的投資潛力 目前在國內，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪目前在國內，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價格還有較大的上漲空間，可見商鋪價格還有較大的上漲空間-商鋪投資商鋪投資者不可以依據此比例去套用投資操作，因為市場環境、者不可以依據此比例去套用投資操作，因為市場環境、市場供應狀況的差異等將對商鋪的價格發生重大影響，市場供應狀況的差異

35、等將對商鋪的價格發生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿組織后，商業、零售業、服務業將會出現蒸蒸加入世貿組織后，商業、零售業、服務業將會出現蒸蒸日上的局面，許多金融機構、零售業開始了一輪又一輪日上的局面，許多金融機構、零售業開始了一輪又一輪的對于商鋪的的對于商鋪的圈地運動圈地運動。整理ppt34三、商鋪投資特點三、商鋪投資特點Retail investment characteristics（5）、商鋪可出租、可經營，方式靈活）、商鋪可出租、可經營，方式靈活 調查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業的商鋪投資商，調

36、查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業的商鋪投資商，擁有較雄厚的經濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商擁有較雄厚的經濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產權或經營權，然后出租給各個經營商，自己也捎帶經營，鋪的產權或經營權，然后出租給各個經營商，自己也捎帶經營，但不以經營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資但不以經營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有，另外

37、有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據測算，目前上海市場的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據測算，目前上海市場商鋪投資的回報率為商鋪投資的回報率為10%14%。整理ppt35四、商鋪投資的主體四、商鋪投資的主體Body shop investment商鋪投資的主體指投資商鋪的是個人還是機構。在此對商鋪投資的主體指投資商鋪的是個人還是機構。在此對商鋪投資的主體加以區分，完全在于商鋪投資的特殊性：商鋪投資的主體加以區分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個人投資，但有些商鋪適合機構投資。顯然，適合

38、個人投資，但有些商鋪適合機構投資。顯然，個人商鋪投資者和機構商鋪投資者的區別并不僅僅在于個人商鋪投資者和機構商鋪投資者的區別并不僅僅在于資金規模上，而是由于商鋪隸屬項目的類型、規模、定資金規模上，而是由于商鋪隸屬項目的類型、規模、定位等所引發的深層區別。位等所引發的深層區別。整理ppt36商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時是其他各種房地產通常的投資形式，有極大的相似性。但仔商鋪投資的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時是其他各種房地產通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細對商鋪投資研究可以發現，其中包含很多個性化的內容。細對商鋪投資研究可以發現，其中包含很多個性化的

39、內容。 五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式In the form of retail investment（1）、商鋪購買）、商鋪購買 商鋪上市初始交易購買商鋪上市初始交易購買 商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發商手里購買的、尚未投入運營或盡商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經投入運營，但產權依然在開發商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發管已經投入運營，但產權依然在開發商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發生在商鋪投資者和開發商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產市場生在商鋪投資者和開發商之間，

40、顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產市場運做的開發商，商鋪投資者能否透過開發商對該商業房地產項目的包裝，對該商業房地產項運做的開發商，商鋪投資者能否透過開發商對該商業房地產項目的包裝，對該商業房地產項目的價值做出準確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別目的價值做出準確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。能力、專業能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。整理ppt37 二手購買二手購買 二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發生在商鋪投資者

41、之間，二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業商鋪咨詢機構進行指導。在二手商鋪購買過程中，購買價格是核心的談判內容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學、商鋪咨詢機構進行指導。在二手商鋪購買過程中，購買價格是核心的談判內容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學、準確，那么他最終可以買到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價翻番的股

42、票一樣；與此相反，商鋪投資者可能準確，那么他最終可以買到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上成了接力賽中的最后一個選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上垃圾垃圾商鋪，那么投資失敗將不可避免。商鋪，那么投資失敗將不可避免。 五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式Body shop investment整理ppt38五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式Body shop investment（2）、商鋪租賃）、商鋪租賃 商鋪直接租賃商鋪直接租賃 商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產權方

43、直接租用商鋪，目的不是為了自己經營，而是出租的投資方式。商鋪商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產權方直接租用商鋪，目的不是為了自己經營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來，再轉租。進行商鋪直接租賃的投資者如果不能從直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來，再轉租。進行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產權方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，商鋪產權方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費用及管理費用等后，極有可能

44、發生投資虧損。那么在加入市場費用及管理費用等后，極有可能發生投資虧損。 整理ppt39五、商鋪投資的形式五、商鋪投資的形式Body shop investment 轉租轉租 轉租指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，轉租指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式， 目的目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。轉租投資的情況也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。轉租投資的情況比較少發生，而且操作難度也比較大，畢竟經過轉租后，留給投資比較少發生，而且操作難度也比較大，畢竟經過轉租后，留給投資者的利潤空間已經很少。者的利潤空間已經很少。整理ppt40六、商鋪投資比較六、商鋪投資比較Com

45、parison shop investment1、 商鋪投資與證券投資商鋪投資與證券投資 商鋪投資作為房地產投資形式的一種，具有房地產投資普遍的低風險特點，尤其在當前國內商業房地產所商鋪投資作為房地產投資形式的一種，具有房地產投資普遍的低風險特點，尤其在當前國內商業房地產所處的發展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業房地產市場逐步走向成熟，階梯式推進商鋪的增值；另處的發展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業房地產市場逐步走向成熟，階梯式推進商鋪的增值；另一方面，中國商業零售業保持高速發展，助推商業房地產市場的發展。以上各項因素最大限度降低商鋪的一方面，中國商業零售業保持高速發展，助推商業房地產

46、市場的發展。以上各項因素最大限度降低商鋪的投資風險，保證了商鋪的投資收益率。投資風險，保證了商鋪的投資收益率。整理ppt41六、商鋪投資比較六、商鋪投資比較Comparison shop investment2、 商鋪投資與住宅投資商鋪投資與住宅投資 商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為左右，商鋪的投資收益率約為10%15%。 商鋪投資的穩定性都要優于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進行

47、裝修改造，并配備必要的設施，商鋪投資的穩定性都要優于住宅投資。商鋪的客戶租用商鋪之后往往都要進行裝修改造，并配備必要的設施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標需要較長的租約這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶資金投入的原因，投資回收目標需要較長的租約-可能商鋪一次租約可能商鋪一次租約的租期會達到的租期會達到3-5年，而且很可能租戶期望的租期更長，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會簽太年，而且很可能租戶期望的租期更長，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會簽太長的租約。長的租約。整理ppt42六、商鋪投資比較六、商鋪投資比較Comparison shop investment寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場而言，從整個市場來看，投資收益率可以達到寫字樓投資的收益率就北京寫字樓市場而言，從整個市場來看，投資收益率可以達到10%左右，但問題是左右，但問題是目前市場的供應量比較大，有些地方