1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收難點(diǎn)及重點(diǎn)關(guān)于土地價(jià)款1什么是土地價(jià)款？向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。2 土地價(jià)款是否可以差額扣除？允許扣除的土地價(jià)款包括新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，如果選擇適用一般計(jì)稅方法， 其5月1日 后確認(rèn)的增值稅銷售額，也可以扣除對(duì)應(yīng)的土地出讓價(jià)款。3 土地價(jià)款是一次性全部扣除嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完工的開發(fā)產(chǎn)品， 按可售面積計(jì)算其開發(fā)成 本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。具體計(jì)算公式如下：可售 面積單位土

2、地成本=土地總成本 芒可售面積；已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì) 稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位土地成本。4 土地價(jià)款扣除需要哪些證明材料呢？這個(gè)您要注意，您應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印） 制的財(cái)政票據(jù)，方可扣除土地價(jià)款。5某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過拍賣取得某地塊，已向政府部門支付土 地價(jià)款，獲得土地使用權(quán)。但因部分原因，由設(shè)立的項(xiàng)目公司進(jìn) 行開發(fā)，支付的這筆土地價(jià)款還能扣除嗎？只要同時(shí)符合下列條件，這筆土地價(jià)款可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除。（1 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議 或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司 ；（2）政府部門出讓 土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽

3、署變更協(xié)議或補(bǔ)充合 同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（3 ）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土 地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。1、大家別忘了財(cái)稅2016140號(hào)中規(guī)定的其他可以差額扣除 項(xiàng)目哦。具體包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。記得扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)， 應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取 得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。2、務(wù)必要做好扣除土地價(jià)款臺(tái)賬管理一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過您實(shí)際支付的土地價(jià)款。關(guān)于銷售收入1本月代收的住宅專項(xiàng)維修資金，需要繳納增值稅嗎？不需要的。按照財(cái)稅（2016）36號(hào)文件附

4、件2中規(guī)定，房地產(chǎn) 主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、 公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè) 管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金，是不需要征收增值稅的。2取得預(yù)收款的當(dāng)天，是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間嗎？不是。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房地產(chǎn)公司辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天或?qū)?不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天，兩者以屬先為原則。交付時(shí)間，按商品房買賣合同 上約定的交房時(shí)間確定；若實(shí)際交房時(shí)間早 于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交付時(shí)間確定。3都可以選擇差額繳納增值稅嗎？不是的。需要分不同情形計(jì)算，具體有：（一）差額：適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的（包括一般納稅人新項(xiàng)目 和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目），按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi) 用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土

5、地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售 額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià) 款）-（1+11% ）（二）全額：適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的（包括小規(guī)模納稅人和一 般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。關(guān)于預(yù)繳稅款1預(yù)收款形式預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)收到的款項(xiàng)實(shí)際取得的售房款。包括：一、分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預(yù)收款2預(yù)繳稅款的期限應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅 期限（小規(guī)模納稅人），按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。3預(yù)繳稅款的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款

6、以后，應(yīng)區(qū)分項(xiàng)目的具體情況，是老項(xiàng)目還是新項(xiàng)目，確定適用的計(jì)稅方法，計(jì)算當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的稅款。 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 5%的征收率計(jì)算。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款一 （1+適用稅率或征收率）X3%1、收到預(yù)收款，您需要在規(guī)定的期限內(nèi)預(yù)繳稅款，并填報(bào)增值稅預(yù)繳稅款表。達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，申報(bào)抵減已預(yù)繳稅款，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2、預(yù)收款是含稅價(jià)，需要計(jì)算成不含稅價(jià)進(jìn)行計(jì)算。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。關(guān)于發(fā)票開具1預(yù)收款發(fā)票開具問題使用商品和服務(wù)稅收分類與編碼（試行）中的分類編碼6未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目項(xiàng)下的602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目預(yù)收款”開票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫 不征稅”不得開具增值稅 專用發(fā)票。2已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前收取并已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè) 稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，允許房地產(chǎn)企業(yè)在試點(diǎn)后， 對(duì)這部分未