1、建筑工程建筑面積、容積率計算規則（修正）調整原因及依據n為正確引導城鄉規劃管理，規范規劃管理中建設工程的建筑面積計算方法，現依照建筑工程建筑面積計算規范（GB/T50353-2005），結合本市實踐，對原建筑工程建筑面積、容積率計算規則（洪規技字2007 第1號）進行修訂 n第一條 各項建設工程設計應符合國家和本市的相關建筑設計規范和標準，不得隨意虛構設計平面用途及性質。n第二條 建設單位（個人）、設計單位應當按照誠信原則，規范建筑面積計算，如實申報送審材料。n第三條第三條 以下各點按以下各點按建筑工程建筑面積計算規范建筑工程建筑面積計算規范計算建筑面積并計計算建筑面積并計入容積率入容積率n（

2、一）地上建筑物層高在2.2米及以上者按全面積計入容積率；層高小于2.2米者按1/2面積計入容積率（含建筑物頂部的樓梯間、電梯機房，及有圍護結構的結構轉換層、設備管道層、底層車庫、雜物間等）。n（二）在室外地坪以上部分的高度超過1.5米(含覆土)的集中地下室，其建筑面積計入容積率。場地地坪標高不一致時，室外地坪以周邊城市道路標高加上0.3米計算（周邊城市道路標高不一致，以低的城市道路標高為標準）。n（三）臨街建筑底層架空層、底層臨街商業的后半部分架空層應當計入容積率。n（四）超高層建筑的其他非避難空間（如樓梯間、電梯井、其他功能性用房）應當計入容積率。n第四條 以下各點按建筑工程建筑面積計算規范

3、計算建筑面積但不計入容積率n（一）因特殊原因（人防、地質、管線等）地下室整體抬高作為大空間停車使用的，應進行豎向設計并組織好排水并與相鄰地塊平接，抬高不超過2.6米。n（二）主體建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超過1.5米的用于停車及設備用房的地下室。n（三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超過1.5米的用于儲藏功能的住宅地下室或半地下室。 n（四）層高不超過4.5米、通透的、無圍護結構的五層（含五層）以上住宅、中小學等公益性建筑的底部架空層； 臨江、臨湖的住宅架空層層高，經規劃局認可，可適當提高。n（五）無圍護結構的結構（設備管道）轉換層（層高不超過4.5米）。 n（六）超高層建筑的

4、無圍護結構的避難間（非避難空間除外）。n（七）出挑寬度大于2.1米的公共建筑懸挑雨篷；出挑寬度大于2.1米、高度大于6米的公共建筑有柱雨篷。 第五條第五條 建筑物陽臺建筑物陽臺、外廊、突出主體結構外廊、突出主體結構的外挑等按以下方法計算建筑面積并計入的外挑等按以下方法計算建筑面積并計入容積率容積率n（一）南向或東西向進深不大于1.8米的主陽臺、北向或東西向進深不大于1.2米的次陽臺，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積；超出此規定的部分按全面積計算建筑面積。n（二）高度為兩層的陽臺，計算方法同上款；但建筑物北側原則上不設置高度為兩層或兩層以上的陽臺。 n（三）北向外廊原則上要求統一封閉，按其水

5、平投影面積計算建筑面積。 n（四）入戶花園為陽臺的一種形式，其計算方法同本條第一款。進深大于3米的入戶花園按全面積計算建筑面積。n（五）與陽臺相接的附屬構件（如花臺等），其底板與陽臺底板高差小于0.6米、有圍護結構、位于房屋建筑結構圍合范圍以內、外挑寬大于0.6米的，視為陽臺，其計算方法同本條第一款。n第六條 建筑層高計算標準n（一）普通住宅建筑標準層層高最低不小于2.9米，但最高不大于3.2米；當層高大于3.2米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的k倍計算建筑面積，k=h3（h為建筑層高）。n（二）套型建筑面積大于144平方米的住宅建筑標準層層高可適當提高，但最高不大于3.6米；當層

6、高大于3.6米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的k倍計算建筑面積，k=h3（h為建筑層高）。n（三）辦公、賓館建筑標準層層高最低不小于3.2米，但最高不大于4.2米；當辦公建筑標準層層高大于4.2米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計算建筑面積，K= h3.2（h為建筑層高）。門廳、大堂、中廳、內廊、采光廳、會議室等不列入超層高控制范圍。（高檔酒店、賓館除外）n（四）單層面積小于300平方米或分隔成小間的沿街商業（含商業街）建筑層高不大于4.5米；當建筑層高大于4.5米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計算建筑面積，K= h3.2（h為建筑層高）。n（五）

7、單層面積大于300平方米小于1000平方米或分隔成小間的沿街商業（含商業街）建筑層高不大于4.8米；當建筑層高大于4.8米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計算建筑面積，K= h3.2（h為建筑層高）。n （六）單層面積大于1000平米的商業建筑層高不宜超過6米，且不得分割；當建筑層高大于6米時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的K倍計算，K=h3.6（h為建筑層高）。臨街分割成小間的商業部分按本條第四款標準計算建筑面積。n（七）電影院、劇場、體育館、展覽館等公共建筑層高可按功能要求適當加高。n第七條 部分計入建筑占地面積的建筑物n（一）無頂蓋且無圍護結構的

8、室外樓梯，按水平投影面積的一半計算建筑占地面積。 n（二）高于室外地坪4米以上住宅的有柱雨篷，按柱外邊圍合面積的一半計算建筑占地面積。n（三）臨城市道路騎樓按柱外邊圍合面積的一半計建筑占地面積。n第八條 不計算建筑占地面積的建筑物n（一）考慮南昌氣候特征，地下車庫出入口坡道應設置頂蓋。頂蓋應盡可能低矮，為輕巧的玻璃或結合綠化設置的，不計算建筑占地面積。n（二）高于室外地坪4米以上的懸挑陽臺（不論凹凸）、平臺、過道等，不計算占地面積。n（三）二層出挑建筑按水平投影面積的一半計算占地面積，高于室外地坪十米以上部位出挑不計算占地面積。n（四）無柱雨篷不計算占地面積。n 第九條 其它n（一）陽臺面積

9、住宅套內建筑面積為90平方米及以下戶型，其各類陽臺面積總和不大于套內建筑面積的7%。 住宅套內建筑面積為90平方米以上戶型，其各類陽臺面積總和不大于套內建筑面積的6%(超高層住宅不受此限制)。 n（二）坡屋頂起坡高度為零、坡度小于30的坡頂建筑不計建筑面積及容積率；起坡高度小于0.6米、坡度小于45的坡頂建筑凈高在2.2米及以上的部位應按全面積計入容積率，坡頂局部造型坡度大于45的部分面積不大于屋頂面積的1/6；超過此規定的坡屋頂按全面積計算建筑面積并計入容積率。n（三）住宅建筑女兒墻的高度應小于2.2米（當立面設計確有需要時，局部可適當加高，其加高部分的面寬應小于該總面寬的30%）。n（四）

10、多、低層地下室設置通風采光井以改善地下室室內環境的，通風采光井寬度(取采光井圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離)不宜超過1.8米(含1.8米)，下沉庭院及采光井的面積之和不得大于地下室（除停車部分）建筑面積的30%；采光井的外墻周長之和不得大于地下室（停車部分除外）的外邊周長的30%；。超過1.8米的，采光井地坪標高視作該建筑的地坪標高。n（五）飄窗突出外墻的距離不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗臺高度不小于0.4米、寬度不大于該開間的2/3的，可不計算建筑面積、不計入容積率；n（六）飄窗結構剪力墻及結構柱不得突出外墻。 飄窗下部的樓板不應凸出外墻、不得用實體墻圍合； 飄窗下部作放置空調室

11、外機時外側可用格柵遮擋，不得用實體墻封閉； 轉角凸窗長邊洞口與短邊洞口之和不得大于該房間的開間尺寸。n（七）套型建筑面積為144平方米以上的住宅，確需設置設備平臺板的，其水平投影面積不得大于3平方米，用格柵圍合，其他部位不得再設置空調板。按一半計入總建筑面積但不計入容積率。n（八）住宅小區售樓部中心大廳的高度不應超過9米，建筑面積最大不超過300平方米。n（九）住宅建筑凹口處一般不應拉梁，因結構需要確需拉梁的，應隔層以上拉梁。n（十）一梯三戶（含三戶）以上的住宅建筑需要設置天井時，應保證至少有兩戶以上的功能房間朝天井開窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。n第十條 本規則所稱總建筑面積是指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及以下各層建筑面積之和。n第十一條 本規則所稱結構（設備管道）轉換層是指建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，采用不同的結構（設備管道）類型，并通過該樓層進行結構（設備管道）轉換，稱該樓層為結構（設備管道）轉換層。n第十