1、房地產(chǎn)應(yīng)收帳款管理辦法應(yīng)收賬款管理細(xì)則1 目的： 加強(qiáng)和規(guī)范集團(tuán)各地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款的管理， 加快銷售房款 的回收， 降低資金占用，減少壞帳損失，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2 范圍：適用于各地產(chǎn)公司所發(fā)生的銷售應(yīng)收賬款。3 職責(zé)：公司負(fù)責(zé)本規(guī)定的解釋及修訂；銷售部、 財(cái)務(wù)部及相關(guān)責(zé) 任部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施。4 方法與過程控制1.1 管理原則1.1.1 主動(dòng)避免原則：在確定銷售信用政策、銷售付款方式及合同 條款等方面 充分考慮房款回收風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少應(yīng)收賬款的發(fā)生和占 壓的時(shí)間。4.1.2 職責(zé)明晰原則： 建立明晰的崗位責(zé)任制及清晰的工作流程， 將 銷售、催 收、按揭、統(tǒng)計(jì)及核算等應(yīng)收帳款管理的各個(gè)工作環(huán)節(jié)落 實(shí)到

2、具體部門、落實(shí)到 具體崗位、落實(shí)到具體人員。4.1.3 及時(shí)催收原則：對(duì)應(yīng)收賬款應(yīng)定期統(tǒng)計(jì)、定期核對(duì)，對(duì)到期款 項(xiàng)應(yīng)及時(shí) 進(jìn)行催收，盡可能在最短時(shí)間內(nèi)回籠資金。4.1.4 有效保障原則： 對(duì)未按期付款或還款的客戶， 應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律 或合同規(guī)定采取不予辦理入伙手續(xù)和房產(chǎn)證、收取違約金、及時(shí)移 交法律程序等強(qiáng)有力的 限制措施，從而有效保障應(yīng)收賬款的回收。4.2 職責(zé)劃分4.2.1 部門職責(zé)：4.2.1.1 各銷售部、客戶事務(wù)部（以下統(tǒng)稱銷售業(yè)務(wù)部門）為應(yīng)收賬 款催收的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)客戶信用的審查、按揭資料的收 集、銷售樓款及逾 期款的催收等。4.2.1.2 財(cái)務(wù)部為應(yīng)收賬款催收的監(jiān)督機(jī)構(gòu)及

3、間接責(zé)任機(jī)構(gòu)， 主要負(fù) 責(zé)房款的收取、銷售單據(jù)的開立、銷售樓款的核算、應(yīng)收帳賬款的 分析及報(bào)送、應(yīng)收帳款回收情況的動(dòng)態(tài)跟蹤等。4.2.2 崗位職責(zé)： 根據(jù)銷售及催收流程設(shè)置銷售前臺(tái)崗、客戶事務(wù)崗、銀行按揭崗、 銷售 統(tǒng)計(jì)崗、應(yīng)收賬款核算崗等五個(gè)崗位：4.2.2.1 銷售前臺(tái)崗：即為直接銷售人員，負(fù)責(zé)對(duì)客戶的資信考察、 與客戶簽訂樓宇認(rèn)購書、催收首期款及一次性付款的全部樓款等。 該崗位設(shè)于各銷售部。4.222客戶事務(wù)崗：負(fù)責(zé)催收銷售合同簽定后的應(yīng)收款項(xiàng)及督促客 戶備齊按揭 資料等。該崗位設(shè)于各銷售業(yè)務(wù)部門。422.3銀行按揭崗：負(fù)責(zé)向銀行辦理按揭手續(xù)并督促按揭放款的及 時(shí)到帳。該崗位設(shè)于財(cái)務(wù)部或

4、銷售業(yè)務(wù)部門。4.2.2.4銷售統(tǒng)計(jì)崗：該崗位設(shè)于每個(gè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場， 負(fù)責(zé)記錄、統(tǒng) 計(jì)客戶的付款情況，并及時(shí)督促銷售前臺(tái)崗向客戶收款。該崗位設(shè) 于銷售部或財(cái)務(wù)部。422.5 應(yīng)收賬款核算崗：負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)收帳款的核算、分析及動(dòng)態(tài)跟 蹤等。該崗位設(shè)于各單位財(cái)務(wù)部。422.6各部門根據(jù)業(yè)務(wù)流程及人員設(shè)置情況， 可對(duì)以上崗位再進(jìn)行 細(xì)分或合 并，并可一人多崗，或一崗多人。4.2.3 以上相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任崗位及責(zé)任人的考核應(yīng)與應(yīng)收賬款 催收情況直接掛鉤。4.3 應(yīng)收賬款形成前的風(fēng)險(xiǎn)防范4.3.1根據(jù)各部門的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的銷售付款政策，并盡可能鼓勵(lì)客戶采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款

5、方式；即使采用分期付款方式，付款期限也應(yīng)盡量限制在樓宇建設(shè) 期內(nèi)。4.3.2對(duì)于要求采用分期付款方式的客戶，銷售前臺(tái)崗必須按銀行按 揭審查的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的資信調(diào)查，并報(bào)銷售業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人 批準(zhǔn)。對(duì)非一次性付款 的大戶購買的資信情況，應(yīng)予特別關(guān)注。4.3.3在簽訂正式銷售合同之前，銷售部可與客戶簽訂樓宇認(rèn)購書， 確定房號(hào)、 總價(jià)及付款期限，同時(shí)務(wù)必讓客戶了解清楚有關(guān)付款須 知的內(nèi)容。4.3.4對(duì)于采用一次性或按揭付款方式的客戶，簽署銷售合同時(shí)，原則上應(yīng)滿足以下條件：一次性付款的客戶交清房款；按揭客戶交清 認(rèn)購書約定的首期款；對(duì)于采用分期付款方式的客戶，必須交清認(rèn) 購書約定首期款，才能與其簽訂

6、合同。4.3.5銷售合同簽署之前款項(xiàng)的催收：4.3.5.1銷售統(tǒng)計(jì)崗應(yīng)每日清理首期款及一次性付款的樓款支付情 況，并將該款項(xiàng)到期、逾期情況及時(shí)知會(huì)銷售前臺(tái)崗，以便于及時(shí) 催收和簽訂銷售合同。4.3.5.2按照樓宇認(rèn)購書約定的應(yīng)支付款項(xiàng)，銷售前臺(tái)崗應(yīng)至少在到期前一日向 客戶提示確認(rèn)。435.3對(duì)于因特殊情況確需延期付款的客戶，可由客戶提出書面申請(qǐng)，在銷售前臺(tái)崗報(bào)本部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，酌情給予一定寬限期，并 在樓宇認(rèn)購書中予以注明。如該客戶超過寬限期仍未付款，則按4.3.5.4 處理4.3.5.4 對(duì)超過樓宇認(rèn)購書規(guī)定交款日仍未交清首期款或全款的客戶，各責(zé)任部門及責(zé)任崗位應(yīng)積極催收，通常逾期一周內(nèi)，銷

7、售前 臺(tái)崗應(yīng)先采用電話催收方式，無效則由公司法律人員配合發(fā)出催款 通知書（催款通知書應(yīng)采用特快專遞形式，以留有證據(jù)，以下相同）；逾期兩周，按樓宇認(rèn)購書約定應(yīng)收取的滯納金，再發(fā)罰款通知書；以上若仍收不回，銷售前臺(tái)崗及銷售統(tǒng)計(jì)崗應(yīng)將此情況及時(shí)知會(huì)本 部門領(lǐng)導(dǎo)，并在公司律師的配合下，電話通知客戶后，根據(jù)樓宇認(rèn) 購書約定相應(yīng)采取沒收定金、將房屋另行出售等措施。4.4 各類性質(zhì)應(yīng)收帳款的管點(diǎn)4.4.1應(yīng)收帳款按性質(zhì)可作類：4.4.1.1應(yīng)收銀行按揭款：指已向銀行申請(qǐng)辦按揭手續(xù)但尚未到帳的 款項(xiàng)。4.4.1.2應(yīng)收客戶按揭欠款：指已辦妥按揭手續(xù)應(yīng)按期供款的客戶， 在我公司為其擔(dān)保的期限內(nèi)，發(fā)生的逾期仍未支

8、付的欠款。4.4.1.3分期付款欠款：指采用分期付款方式的客戶，發(fā)生的未按合 同規(guī)定期限交納的逾期房款。4.4.2 對(duì)應(yīng)收銀行按揭款的管理要點(diǎn)：4.4.2.1 各部門應(yīng)在合同中定明，如因客戶原因造成按揭辦理延遲 的，客戶應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，公司可向其收取一定金額的違約金，造成公司損失的，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。442.2客戶事務(wù)崗應(yīng)配合銀行按揭崗督促客戶在一定期限內(nèi)（通常不應(yīng)超過兩個(gè)月）備齊按揭資料，資料齊全后，銀行按揭崗應(yīng)在第 一時(shí)間內(nèi)將其交予銀行辦理，并督促銀行提高辦理效率，盡量加快 按揭款到帳的速度。4.4.2.3按揭款未獲批準(zhǔn)的，各單位不得為客戶辦理入伙手續(xù)或房產(chǎn) 證。4.4.2.4銀行按揭崗的

9、業(yè)績考核應(yīng)與按揭款到帳速度掛鉤。4.4.3 對(duì)應(yīng)收客戶按揭欠款的管理要點(diǎn)：4.4.3.1對(duì)于銀行按揭，各部門應(yīng)與放款銀行充分溝通協(xié)調(diào)，盡量不對(duì)按揭款提供擔(dān)保，或盡量縮短擔(dān)保的期限。443.2在合同中訂明，如客戶在公司擔(dān)保期內(nèi)未按期還款使公司遭 受經(jīng)濟(jì)損失的，逾期未超過一定期限（通常為三個(gè)月），應(yīng)向公司 支付延期付款的違約金，超過一定期限（通常為三個(gè)月），公司有 權(quán)配合銀行收回其房產(chǎn)。4.4.3.3客戶在辦理入伙手續(xù)或房產(chǎn)證之前發(fā)生按揭欠款的，客戶事務(wù)崗應(yīng)在加緊催款的同時(shí)將此情況及時(shí)知會(huì)法律部門，由法律部門 提出處理意見。4.4.3.4對(duì)按揭欠款，各部門應(yīng)積極催收，超過規(guī)定交款日一定期限 （通常

10、為三 個(gè)月）仍無法收回的，客戶事務(wù)崗應(yīng)將其及時(shí)移交法律部門，由公司律師采用特 快專遞形式發(fā)催款書面函；若仍收不回的， 則按合同中相應(yīng)條款追宄法律責(zé)任。4.4.4 對(duì)分期付款欠款的管理要點(diǎn)4.4.4.1各部門應(yīng)在合同中定明，如客戶未按合同規(guī)定按期給付房款 的，逾期未超過一定期限（通常為三個(gè)月）的，應(yīng)向公司支付延期 付款的違約金；超過該一定期限，公司有權(quán)與客戶解除合同，并收 取違約金。4.4.4.2各單位應(yīng)在合同中定明，分期付款的客戶在辦理入伙手續(xù)或 房產(chǎn)證之前發(fā)生拖欠款項(xiàng)的，各部門有權(quán)不為其辦理直至其給付全 部到期應(yīng)付款和相應(yīng)的違約金。4.4.4.3對(duì)于當(dāng)期應(yīng)收款項(xiàng)，客戶事務(wù)崗應(yīng)至少在到期前一日

11、向客戶 確認(rèn)付款； 若逾期仍未付款，應(yīng)采取打電話、發(fā)書面函等措施積極 催收。4.4.4.4對(duì)超過合同約定交款日一定期限（通常為三個(gè)月）仍無法收 回的欠款， 客戶事務(wù)崗應(yīng)將其及時(shí)移交法律部門，由公司律師采用 特快專遞形式發(fā)催款書面函，若仍收不回的，則按合同中相應(yīng)條款 追宄法律責(zé)任。4.5 應(yīng)收賬款的跟蹤、監(jiān)督4.5.1各部門應(yīng)啟用適當(dāng)?shù)匿N售管理軟件， 對(duì)銷售付款情況（包括業(yè) 務(wù)經(jīng)辦人、 金額、合同付款日期等）進(jìn)行實(shí)時(shí)記錄。該軟件由銷售 統(tǒng)計(jì)崗及應(yīng)收賬款核算崗共同操作，有關(guān)部門及人員共享。4.5.2為便于及時(shí)掌握及控制或有負(fù)債情況，銀行按揭崗應(yīng)配合應(yīng)收 賬款核算崗建立按揭擔(dān)保量的動(dòng)態(tài)記錄，定期知會(huì)

12、公司領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù) 部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)，并至少每半年向集團(tuán)總部報(bào)送一次。4.5.3應(yīng)收賬款核算崗應(yīng)對(duì)應(yīng)收帳款的發(fā)生、回收等情況進(jìn)行及時(shí)跟 蹤及按時(shí)，做出賬務(wù)處理，并每月按帳齡及責(zé)任人編制應(yīng)收賬款分 析表，向本單位領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)、各責(zé)任人報(bào)送。 應(yīng)收賬款的帳齡應(yīng)至少分為 3個(gè)月以內(nèi)、3-6個(gè)月、6-12個(gè)月、1-2 年、2-3年、3年以上六個(gè)時(shí)段。各部門可根據(jù)管理需要及合同條款， 對(duì)以上賬齡再進(jìn)行細(xì)分。4.5.4銷售業(yè)務(wù)部門至少每季度制定收款計(jì)劃，并聯(lián)合財(cái)務(wù)部對(duì)計(jì)劃 執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤；銷售業(yè)務(wù)部門應(yīng)至少每季度對(duì)計(jì)劃完成情 況進(jìn)行分析，并將分析報(bào)告提交財(cái)務(wù)部核實(shí)、簽署意見后，報(bào)送公 司領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)。各單位應(yīng)按計(jì)劃完成情況對(duì)相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行考核。4.5.5各部門對(duì)賬齡超過1年的應(yīng)收賬款，應(yīng)列為遺留問題，并由法 律部門參與催收；對(duì)逾期超過十八個(gè)月、單個(gè)客戶欠款或由于同個(gè) 項(xiàng)目同種原因欠款累計(jì)超過100萬元的，應(yīng)成立由法律、銷售業(yè)務(wù)、 財(cái)務(wù)部門有關(guān)人員組成的清欠小組專門負(fù)責(zé)催收。4.5.6財(cái)務(wù)部應(yīng)定期或至少每年年度終了，對(duì)應(yīng)收帳款進(jìn)行全面清 查，對(duì)帳齡過長（