1、2003年房地產基本制度與政策標準答案一、 單選題1C2C3D4D5C6C7D8A9D10B11C12C13B14D15D16C17D18D19B20B21C22C23D24D25B26C27D28C29B30A31C32A33B34B35A36C37A38C39D40D二、 多選題1A、D、E2A、B、D3A、B、C4A、B、D5B、D6A、B、E7A、C、E8C、E9A、C、D10A、D、E11A、C12B、C、D13B、C、D、E14A、C、D、E15A、B、D三、 判斷題1 2 ×3 ×4 5 ×6 ×7 ×8 9 10 11 

2、5;1213 ×14 ×15 16 17 ×18 ×19 ×20 ×21 22 23 24 ×25 26 ×27 ×28 ×29 30 ×31 32 ×33 34 35 ×36 ×37 38 39 ×40 四、 綜合分析題1D2A、B、D3A4B5A、C、D6B7C8A9A、D10B11B12D13D14B15B、D2003年房地產開發經營與管理標準答案一、 單選題1D2A3D4A5B6B7A8C9D10B11C12A13C14B15A16B17

3、D18B19A20A21A22A23B24B25C26A27A28A29C30D31B32B33B34A35A二、 多選題1A、B、C2A、B、C3A、B、C、D4B、D5A、B6A、B7A、B、C、D8A、C、D、E9B、C、D、E10A、B11A、B、D12A、B、C、D13A、B、C、D14C、D、E15A、B、C、D三、 判斷題12×3×45×67×8×910×111213×1415四、計算題（一）、第一種解法1購買商業店鋪的總投資：18000×601080000（元）2購買商業店鋪的自有資金：108000

4、0×30%324000（元）3購買商業店鋪的抵押金額：1080000×70%756000（元）4抵押貸款還本付息額：i=1.5%+5.31%=6.81%A=P×i/1-(1+i)-n=756000×6.81%/1-(1+6.81%)-10=106693.99（元）5稅前現金回報率：324000×12%38880（元）6最低凈經營收入：106693.9938880145573.99（元）7毛租金收入：145573.99÷75%194098.65（元）8最低月租金單價：194098.65÷（12×60）269.58（元

5、/平方米）第二種解法（按照單價的思路）：1購買商業店鋪的單價：18000元/平方米2購買商業店鋪的自有資金：18000×30%5400（元/平方米）3購買商業店鋪的抵押金額：18000×70%12600（元/平方米）4抵押貸款還本額：i=1.5%+5.31%=6.81%A=P×i/1-(1+i)-n=12600×6.81%/1-(1+6.81%)-10=1778.23（元/平方米）5稅前現金回報率：5400×12%648（元/平方米）6最低凈經營收入：6481778.232426.23（元/平方米）7毛租金收入：2426.23÷75%

6、3234.97（元/平方米）8最低月租金單價：3234.97÷12269.58（元/平方米）注：1列出公式：A=P×i/1-(1+i)-n，未計算或計算錯誤；2列出公式：毛租金凈經營收入經營費用，未計算或計算錯誤；3列出公式：現金回報率（凈經營收入抵押貸款額）/初始現金投入（或首付款），未計算或計算錯誤。（二）、第一種解法（按照現金流入流出分項）：1、現金收入現值：(1)租金收入現值：A1÷(i-s)×1-（1+s）n/（1+i）n=150×12×50÷(12%-2%)×1-（1+2%）10/（1+12%）10=5

7、4.6765(萬元)(2)轉售收入現值：X÷(1+12%)1O(公式中X為屆時轉售收入)2、現金流出(1)定金：5×（1+12%）5.6（萬元）(2)追加首付款：11.5萬元(3)貸款償還：總房價：50×1.155（萬元）貸款額：55（5+11.5）38.5萬元年還款額：A=P×i/1-(1+i)-n=38.5×6.5%/1-(1+6.5%)-10=5.3555（萬元）折現值：P=A÷i×1-(1+i)-n=5.3555÷12%×1-(1+12%)-10=30.3598(萬元)(4)出租成本：出租成本A&

8、#247;i×1-(1+i)-n 3÷12%×1-(1+12%)-1016.9507（萬元）(5)裝修費用：裝修費用6×(1+12%)-10 1.9318(萬元)3、轉售價格：令凈現值為0，即（CI-CO）t（1+FIRR）t0，則有：54.6765X÷(1+12%)1O5.611.530.259816.95071.93180X=35.9216 （萬元）轉售單價為：35.9612÷500.7184（萬元/平方米）第二種解法（按照年份的順序列出現金流）得分項目與第一種解法相同。2003年房地產估價理論與方法標準答案四、 單選題1C2A3

9、C4B5A6C7C8C9A10C11B12B13B14C15B16A17D18A19C20B21C22B23C24C25D26C27A28B29C30A31C32B33B34A35B五、 多選題1B、C、D、E2A、B、C、D3A、B、C、D4A、B5A、C、D、E6A、D7C、D8A、C、E9B、C、D 10A、C、D、E11A、B、D12A、B、D13B、D14A、B、E15B、C、D、E六、 判斷題12×34×567×8×9×10×11×12×13×1415四、計算題1、解：該項目總市場價值可由各部

10、分市場價值之和求得，各層建筑面積為1000m2。項目正常經營第一層每年可獲凈收益1000×40%×75%×90%×60×12=19.44（萬元）二、三層歸屬于房地產的凈收益2×1000×70%×8500-10000000-2×1000×70%×600=106（萬元）一、二、三層年合并可產生收益19.44+106=125.44（萬元）其47年經營期收益價格：V1=( 萬元)或：第一層47年經營期收益價格：（萬元）第二、三層47年經營期收益價格；（萬元）第4層每年凈收益1000&

11、#215;70%×50×12-80000=34（萬元）其47年經營期收益價格：V2=( 萬元)510層辦公樓部分年凈收益6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.624（萬）其47年經營期收益價格：V3=( 萬元)1124層商品住宅市場售價總計為：V4=14×1000×4000=5600（萬元）所求該房地產合計市場價為：V1 +V2 +V3 +V4 =1240.17+413.59+2555.18+5600=9808.94（萬元）2、解：算法一：（1）通過對五宗交易實例分

12、析可知，實例B屬于急于購賣情況，其交易情況修正超過20%，不可作為可比實例。交易實例D的交易日期是2001年3月31日，距估價時點較遠，且2001年3月31日至2002年1月1日該類住宅樓的市場價格變動情況未知，所以交易實例D不可作為可比實例。交易實例A、C、E均可作為估價對象的可比實例。（2）交易實例的交易日期修正系數為：A：（1+1%）4=1.0406C：（1+1%）4=1.0406E：（1+1%）3=1.0303（3）各交易實例的交易情況修正系數為：A：C：E：（4）各交易實例的房地產狀況修正系數為：A：C：E：（5）各交易實例的比準價格為：A：5100×1.0406×

13、;0.9804×1.0204=5309.18（元/）C：5200×1.0406×1×0.9901=5357.55（元/）E：5000×1.0303×1.0309×1=5310.68（元/）（6）估價對象住宅樓的評體價格為：（5309.1+5357.7）÷3=5325.77（元/）算法二：（4）各交易實例的房地產狀況修正系數為：A：C：E：（5）各交易實例的比準價格為：A：5100×1.0406×0.9804×1.0629=5530.31（元/）C：5200×1.0406

14、15;1×0.9713=5255.82（元/）E：5000×1.0303×1.0309×1.0001=5311.21（元/）（6）估價對象住宅樓的評體價格為：（5330.31+5255.82+5311.21）÷3=5365.78（元/）算法三：（4）各交易實例的房地產狀況修正系數為：A：C：E：（5）各交易實例的比準價格為：A：5100×1.0406×0.9804×1.0638=5535.00（元/）C：5200×1.0406×1×0.9709=5253.66（元/）E：5000

15、15;1.0303×1.0309×1=5310.68（元/）（6）估價對象住宅樓的評體價格為：（5535.00+5253.66+5310.68）÷3=5366.45（元/）算法一：可比實例A：VA=5100×（1+1%）4×（元/）可比實例C：VC=5200×（1+1%）4×（元/）可比實例E：VE=5000×（1+1%）3×（元/）估價對象住宅樓的評估價格為：（5309.1+5357.5+5310.7）÷3=5325.77（元/）算法二：可比實例A：VA=5100×（1+1%）4&#

16、215;（元/）可比實例C：VC=5200×（1+1%）4×（元/）可比實例E：VE=5000×（1+1%）3×（元/）估價對象住宅樓的評估價格為：（5530.42+5255.64+5311.36）÷3=5365.81（元/）算法三：可比實例A：VA=5100×（1+1%）4×（元/）可比實例C：VC=5200×（1+1%）4×（元/）可比實例E：VE=5000×（1+1%）3×（元/）估價對象住宅樓的評估價格為：（5535.13+5253.53+5310.83）÷3=536

17、6.50（元/）若可比實例例超過3項，則按前3項選擇判卷。2003年房地產估價案例與分析標準答案一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的括號下。）（一）答題要點：1公開市場價值標準的定義即在公開市場上最可能形成的價格或類似含義2成本法中的主要參數：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專業管理費用、利潤率3收益法中的主要參數：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運營費用、資本化率4假設開發法中的主要參數：未來開發完成后的價值、建筑安裝工程費用、利潤率（或折現率）、工期5以上參數均應采用客觀合理的（正常的）、社會平均水平的（二）答題要點：1選用成本法、收益法和比較法中任兩種的2

18、將兩種估價方法的結果進行綜合分析后確定最終估價值3收益法、市場比較法中商業、辦公用房應分別評估4答：選用成本法時，地價構成中不含土地使用權出讓金答：或評估完全產權條件的價值，然后扣除需補交的土地使用權出讓金答：說明劃撥土地部分的房地產價值不應包含土地使用權出讓金價值5收益法中土地使用年限應采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計（三）1現狀房地產狀況（物質實體、區位和權益）資料2規劃部門批準的規劃設計條件或詳規（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術經濟指標）3該地區居住物業的市場狀況（或發展趨勢）（或租金、售價水平）（或經營期的現金流）資料4該地區居住物業的建安成本和間接費用（或建

19、造成本費用）5相關稅費6貸款利率7該地區類似居住物業開發的平均利潤水平8該地區的拆遷政策法規及拆遷安置補償費用9市政配套費用和土地開發費用10該地區土地出讓金（地價）的規定及標準二、單項選擇題（共2小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙相應的括號內。）1D2B3C4C5B6B7D8D9D10D三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處，（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分。）1“估價時間”用語錯誤，應為估價時點2缺少估價原則3估價方法中缺少選用的估價方法的定義4未分析租金水平的變化趨勢51層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響63層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響76層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數0.758年運營費用中不應