1、精選優質文檔-傾情為你奉上 中國房地產前20名swot 分析一、萬科（，SZ）優勢1、中國房地產龍頭企業，主營住宅物業發展，競爭優勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。2、萬科強大的競爭力不僅體現在其強大的銷售規模和跨區域運營能力，還體現在其穩健的商業模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。3、公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。4、公司的增長方式由規模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，這將有助于公司在市場調整期的平穩增長。5、1992?2008年公司

2、收入和凈利潤的復合增速分別為28.7%和33.6%。劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發展需要，低于行業平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。機 會1、中國房地產行業集中度仍較低，萬科將通過整合行業資源提高市場占有率。2、住宅產業化或將成為萬科未來核心競爭力的主要來源之一。威 脅綠城、恒大等民營房地產公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優勢，對其未來增長構成有力威脅。二、保利地產（，SH）優 勢1、公司最大的競爭優勢在于其資源優勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產在全國各地的擴張，

3、而且也非常有利于控制公司的擴張風險。2、土地儲備規?？焖僭鲩L，保利地產項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環渤海和西南地區，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優勢。3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產的營業額和凈利潤的復合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業其他競爭對手。4、良好的執行力將保證公司高速發展。劣勢1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市場調整時的銷售價格彈性較小。2、經營風格偏激進。機 會1、保利地產基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將

4、迅速提升。2、二、三線城市化進程提速。威 脅保利集團將深圳等地的地產業務注入保利香港（119，HK），與保利地產產生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。三、中海地產（688，HK）優 勢1、公司是具有央企背景的中國房地產龍頭企業，品牌優勢明顯。2、公司憑借母公司中國建筑的強大背景跨區域發展房地產，資產規模龐大。3、公司實施全國性的品牌擴張策略，競爭優勢強，經營業績良好，過去六年實現凈利40%以上的復式增長。4、公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發規模需要。公司獲取土地質量較高，主要布局于主要經濟發達地區，區位優勢明顯。5、發展物業以中高端物業為主，毛利率水平較高。6、資產

5、負債表狀況良好，公司的凈現金流為正，持有現金超過300億元。劣勢1、公司在一線城市購地成本偏高，從而導致銷售價格調整彈性較小。2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項目儲備，一改其穩健的項目儲備作風，其業務增長的穩定性可能有所波動。機會房地產行業的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業資源提升市場占有率。威 脅1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產存在同業競爭關系，兩者在多個地區房地產業務出現重合。2、政府對閑置土地的態度越發嚴厲，土地持有成本上升將難以避免。四、恒大地產（3333，HK）優 勢1、一體化、標準化和規?；拈_發模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時間內將其業

6、務從廣州市快速復制到全國24個中心城市。2、公司是中國內地擁有土地儲備最多的開發商，公司在內地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達11個，規模優勢明顯。3、2009年恒大地產的銷售額達303億元，預計已鎖定2009年和2010年業績的80%和50%。恒大從2009年開始業績有爆發式增長，2008.2010年的凈利潤復合增長率有望超過200%。劣 勢1、盡管流動性得到極大緩解，但負債比率整體偏高，公司仍需要更高的財務安全性。2、公司的產品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業、中高端物業、旅游地產、酒店和商用物業，這可能導致其核心產品的競爭力被削弱，以及對個別領

7、域的控制力不夠。3、位于江蘇南通的約1200萬平方米土地能否正常開發尚存在較大的不確定性。機 會橫向整合行業資源，擴大市場份額。威 脅政府對閑置土地的態度日趨強硬，恒大地產的閑置土地可能面臨被征收出讓金20%的閑置費或土地被政府強制收回。五、中糧地產（，SZ）優 勢1、公司是中糧集團旗下唯一的房地產上市公司。中糧集團對公司持續的資產注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。2、“工業地產+住宅地產”的雙業務架構，兼具穩定性和成長性。工業地產穩定的贏利和現金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產的大規模開發，使公司業務運營兼具穩定性和成長性。3、住宅地產在中糧集團入主后獲得了長足發展，項目儲備規模和布

8、局均取得重大突破。4、房地產資產質量高、贏利能力強。5、財務彈性較強，債務壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢1、住宅地產業務經營規模較小，在開發項目數量、土地儲備等方面較國內排名前列的房地產開發企業有較大差距。2、資產規模及凈資產規模均較小，資金實力有限，限制了公司的發展速度。機 會中糧集團正整合其業務，中糧地產將直接受益于其母公司對其核心業務（食品和房地產）的整合。威 脅1、中糧地產和中糧置業部分業務重合，存在同業競爭的情況。2、中糧地產的住宅業務現金流能否支撐其商業地產的快速擴張，存在不確定性。六、招商地產（，SZ）優勢1、公司是招商局集團直屬企業，是國資委重點支持的5家央屬地產企業之

9、一，綜合實力強，并實現快速增長。2、公司在深圳擁有強大的競爭優勢和品牌知名度，深圳市場占有率達5%。本地購房者的品牌忠誠度較高，消費黏性強。3、大股東蛇口工業區將持續注入土地等優質資產，外延式的增長是招商地產重要的競爭優勢。4、公司實施開發+經營的業務架構，較高的毛利率水平和穩定現金流的運營模式使得公司抵御市場風險的能力較強。此外，融資渠道日趨多元化。5、土地質量較高，公司的土地儲備超過50%位于一線城市，土地成本較低。劣 勢1、公司超過50%的土地儲備項目集中于珠江三角洲，其他地區的土地儲備量較小。2、在全國的品牌影響力有待提高，招商地產在深圳以外地區知名度有限。機 會1、隨著深圳城市更新辦

10、法的推出，蛇口工業區的地塊未來可能有較大的升值空間。2、擁有龐大的潛在市場和顧客群。威 脅1、公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴張，珠江三角洲、長江三角洲和環渤海地區的市場空間受到擠壓。七、金地集團（，SH）優 勢1、深圳國資背景，項目運作能力和產品開發能力是金地集團的核心競爭力。其在戰略協調能力、產品定位能力、品牌管理能力、團隊協同能力以及團隊管理能力等方面優勢明顯。2、嘗試通過平安信托進行項目融資，融資渠道多元化。3、土地儲備總量和結構合理，珠三角、長三角和環渤海地區的項目分布穩定。新增項目儲備毛利率水平高于存量。4、成功開發多個“金地”品牌的住宅社區，在一線城市知名度較高。5、公

11、司面對市場調整時，保持敏感和靈活的策略，保證了財務安全。劣 勢1、公司典型順周期運作項目，決策調整往往滯后于市場變化，長期回報率偏低。2、借助信托模式發展上海項目，盡管降低經營風險，但也將降低公司在項目的報酬率。機 會1、公司產品定位中端，在高房價的背景下，自住和改善性需求將對公司業績有較強支撐。2、深圳舊城區改造提速，為公司業務增長提供新的機遇。威 脅公司在一線城市業務比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風險較大，均對公司在未來的增長形成隱患。八、北辰實業（，SH）&(588,HK） 優勢1、唯一一家同時在滬、港兩地上市的內地房地產公司，融資渠道豐富。2、資產質量高。公司在北京的住宅

12、開發項目及所有的持有物業項目，基本集中在亞奧區域核心位置及周邊地區。3、物業發展是公司未來收入增長的強大動力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點。4、投資并經營的物業面積達120萬平方米，投資物業和酒店收入占比超過15%，有效平滑公司現金流。5、公司現金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發展空間。劣 勢1、長沙項目樓面地價約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價來說，土地價格偏高。2、長沙項目投入資金巨大，開發周期相對較長。3、長沙項目是公司開發的首個北京以外的項目，跨區域開發能力不確定。機 會1、北辰實業的投資物業和商業物業主要集中在亞奧商圈。奧運的建設和發展將進一步

13、促進該區域的商業繁榮，從而提高公司資產的增值潛力。2、政府政策推進二、三線城市的城市化進程，利好長沙三角洲項目，降低其發展風險。威 脅1、奧運會后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現疲軟，投資物業收入增長放緩。2、由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應入市，商業地產仍面臨壓力。九、華潤置地（1109，HK）優 勢1、母公司華潤集團是國資委直屬企業，同時也是萬科地產的大股東，實力雄厚。2、華潤置地全面轉型為綜合物業發展商，住宅開發與投資物業出租互補成為其主要的運營模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬象城”為龍頭的持有型物業的比例不斷上升，預計未來投資

14、物業對總贏利的貢獻可達到20%.30%，能有效增強公司抗周期波動能力。4、母公司持續資產注入成為華潤置地獨特的競爭優勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項目，總計1450萬平方米。而華潤置地則用股權作為對價，成功融資超過100億元。5、拓展住宅增值服務，有助于挖掘華潤集團內部資源的整合潛力，增強差異化競爭優勢。劣 勢1、目前母公司持有的土地儲備有限，母公司注入模式已難以持續。2、地產業務過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業務增速。機 會直接受益于母公司的房地產資產整合。威 脅萬達集團、寶龍地產等一批專業的商用物業發展商逐步發展壯大，對公司的投資性物業的發展空間構成威

15、脅。十、遠洋地產（3377，HK)）優 勢1、中國人壽、中國遠洋集團和中化集團，三大股東實力雄厚。2、公司在環渤海灣地區具有很強的競爭優勢。其連續六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來自北京。3、土地儲備定位精準，堅持以“環渤?！睘楹诵?，逐步進入長三角、珠三角等地區。土地儲備超過1260萬平方米，78%的土地儲備位于環渤海灣地區。4、2009年遠洋地產的合約銷售額將達約140億元，年增幅達222%。2008.2011年贏利復合增長預計達32%。5、公司增發新股和發行債券，穩固資產負債表，為增長提供保證。劣 勢公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波

16、動對業績影響較大。此外，公司正處在區域級地產商向全國擴張的轉型階段，較其他跨區域發展的大型地產商，公司的資源配置、運營效率和產品線的控制力不具備優勢。機 會北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時間為6個月。這對于公司在北京地區業務有著積極意義。威 脅2009年北京地區的房價上漲過快，客觀上對需求產生抑制作用。北京的房地產市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續。十一、金融街（，SZ）優 勢1、公司是北京國資背景，綜合競爭力強，營利模式獨特。其為金融機構提供物業配套的商業地產模式，區別于其他商業地產發展商。2、公司商業地產項目資產質量高、出租穩定，多位于北京、天津

17、的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業收入的貢獻率占到10%。3、投資物業的公允價值變動收益和房地產開發業務雙輪驅動，推動公司業績快速增長。開發業務快速增長，并在2010年進入收獲期。劣 勢1、相對于住宅開發，商業房地產開發對公司現金流的要求較高，而項目回收期也較長。2、商業地產的投資需求比例較高，從而使商業地產的增長不確定性較強大。機 會1、預計REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質量的商業地產符合REITs投資標的要求，將為公司提供新的融資渠道。2、保險資金可以投資商業房地產的新政策，將對商業房地產市場有著積極影響。3、金融行業有望成為中國新

18、的經濟增長引擎，金融行業的物業配套需求旺盛。威 脅金融危機以來，商業房地產的租金較為疲弱，而實體經濟復蘇基礎不穩，也抑制商業房地產租金的增長。十二、方興地產（817，HK）優 勢1、公司是中化集團的房地產旗艦公司。在母公司注入優質資產的支持下，其持有商業物業面積增至90萬平方米，已成為內地最大的商業地產上市公司。2、資產質量優良。公司旗下的物業基本是發達地區的高級酒店和甲級商用物業，成熟運營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現金流都有穩定保證。上海金茂大廈等多個物業已具有極高的品牌價值和市場知名度。3、中化集團仍擁有北京、上海多個優質物業和地塊，并待陸續注入方興地產。公司具有較大的外延式發展

19、空間。4、公司在2009.2010年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購買的北京廣渠門地塊將對公司的戰略轉型和確立北京市場份額有著重要影響。劣 勢1、北京廣渠門地塊的開發和北外灘后期項目開工將考驗未來公司現金流。2、公司業務向住宅開發傾斜，將面臨應付持續龐大的資本開支和營利問題。機 會2010年上海世博會預計吸引約8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。威 脅內地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機進一步加深，商業物業市場仍會偏淡，方興地產的業績也將會受到影響。十三、富力地產（2777，HK）優 勢1、具有較強的綜

20、合競爭力、穩健的擴張策略和高效率的運營模式。2、在廣州地區具有明顯的競爭優勢，2009年廣州地區貢獻銷售額超過80億元。較強的跨區域發展房地產能力，保證業務重心逐漸由廣州向華北轉移，區域經營風險下降。3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標，廣州地區貢獻超過80億元，2010年銷售目標達300億元。4、商業及酒店項目逐漸成為富力地產收入的重要來源，2009年中期時占到總營業收入的5%。5、廣州亞運城“地王”地塊的獲取充實富力地產在廣州的土地儲備，與雅居樂和碧桂園聯合開發也大大減低了經營風險。劣 勢1、商業項目和高端產品拉低了整體組合的周轉速度。2、高負債使富力面臨脆弱的財務基礎，

21、而高成本土地則使公司在低谷中降價促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴張速度。機 會1、亞運會對于廣州地區的銷售將產生推動。2、回歸A股市場融資。3、REITs的推出，將為富力地產的商業地產提供新的融資渠道，提高資產流動性。威 脅1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財務負擔。2、廣州即將立法征收土地閑置費，公司將增加土地持有成本。十四、合生創展（754，HK）優 勢1、擅長發展大型社區、產品性價比高以及多商業模式，保證合生創展的核心競爭力。2、土地儲備戰略具有前瞻性，緊扣城市未來發展熱點大量購買地皮，有效降低土地成本

22、，獲取豐厚的投資回報。此外，理性的土地策略，保證公司的財務安全。3、產品線定位中高端產品，產品利潤率高，需求剛性強。產品線豐富，便于抵抗風險，形成品牌和產品影響力。4、北京市場的銷售額主導力仍很強。5、2009年銷售額達150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復合增速超過30%。6、適度的商業地產項目以維持物業組合的多元化，為其帶來穩定的現金流收入。劣 勢1、家族企業在治理結構的硬傷，制約公司的成長。2、2009年銷售增速約為58%，低于主要競爭對手。3、公司發展方向過于依賴其創始人的市場嗅覺，發展風險較大。機會產品線豐富，產品定位中高端，性價比高，在房地產行業競爭的新格局

23、里處于優勢地位。威 脅1、1500萬平方米的京津新城的開發不順暢，銷售未達預期。2、土地新政使大規模拿地的機會越來越少，經營模式難以為繼。十五、碧桂園（2007，HK）優 勢1、快速開發、快速銷售是公司的核心競爭優勢，其在三、四線城市快速開發大型住宅社區具備較強競爭力。2、碧桂園模式，既保持較高的資產周轉率，且營業利潤率也優于行業平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉率為1.53，而平均營業利潤率則為29.98%，均優于行業平均水平。3、一體化的開發模式，使碧桂園可以進行標準化的建設和集中采購，以發揮規模效應、降低建筑設計成本，并縮短建設周期。4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規劃和

24、施工，使成本得到有效控制，提升贏利。劣 勢1、碧桂園模式在異地擴張，尤其是珠三角以外地區，面臨較強的不確定性。2、酒店的過度建設，影響資產周轉率。3、物業發展過快，以及造價偏低，可能導致碧桂園開發的物業存在質量隱患。機 會1、房價的快速上升，使低價銷售的碧桂園的價格優勢得以凸現。2、近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進程，碧桂園將直接受益于該新政策。威 脅公司能否成功復制商業模式，具有相當不確定性。十六、綠城中國（3900，HK）優 勢1、綠城是跨區域發展的品牌地產商，主營中高檔住宅物業，在長三角地區具有較高的品牌知名度。2、土地儲備的區位優勢明顯，集中布局于經濟發達的長三角地區

25、。3、在浙江的房地產市場具有絕對的主導力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第一。4、融資手段靈活,而多個聯營公司發展項目也降低了項目風險。5、銷售快速增長，2009年銷售額達510億元，同比2008年增長235%。在售物業規模龐大，為銷售增長提供了保證，預期綠城目標2009.2012年每年銷售及利潤增長可達30%及35%。劣 勢1、激進的土地儲備策略。2009年下半年綠城中國在凈負債率達135%的情況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。2、資本負債比率一直居高不下，高負債運營模式充滿財務隱患。機 會綠城中國的激進式擴張可能將改寫房地產新競爭格局。威 脅1、激進的拿地策略對公司的財務安全造

26、成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風險偏高。2、房價不斷上升，使終端對消費信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續。十七、龍湖地產（960，HK）優 勢1、龍湖地產采取“多業態、區域化聚焦”的戰略，市場定位較為清晰，以開發中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復制到全國多個城市。2、龍湖地產在重慶、成都和北京具有較強的市場主導力，在重慶住宅市場銷售額連續五年排名第一。3、物業產品類型多，且品質較高。4、高素質的物業管理團隊，并享有相當知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強的黏性。5、分權式決策架構保證了較高的運營效

27、率。6、物業銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務安全性。7、增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。劣 勢1、龍湖地產高度依賴重慶、成都和北京的市場表現。如這些市場發生波動，對公司將造成負面影響。2、公司正將其業務拓展至全國范圍，由于區域差異度大，因此其模式復制的成功概率不確定。機 會直接受益于區域振興規劃政策的扶持以及成渝經濟新區的快速發展。威 脅即將進入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進入門坎較高，龍湖地產將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗。十八、寶龍地產（1238，HK）優 勢1、公司具有獨特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發展綜合商用物業。公司的住宅和部分商用物業的銷售維持營運現金流，而商用物業和酒店業務為其提供較高的贏利水平和業績穩定性。2、公司立足于內地高增長的二、三線城市，依靠當地政府將其核心物業“寶龍城市廣場”的發展與城市新區建設相結合，項目運營的成功率大大提高。3、通過與當地政府的合作，公司享受土地和稅收優惠，有效降低運營成本。目前寶龍集團的平均地價約為500元/平方米。4、營利能力較強,毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強的成本控制能力。劣 勢1、公司過于依賴物業銷售，由于尚未進入全面回收期，公司自持的物業租賃業務和酒店業務的收入貢獻僅占到公司營業收入的3%，無