1、房地產開發項目實施階段風險分析A、房地產開發項目的規劃設計1、申報選址定點; 2、申報規劃設計條件; 3、托付作出規劃設計方案;4、辦理人防審核; 5、辦理消防審核; 6、審定規劃設計方案 ;7、住宅設計方案的專家組審查 ;8、落實環保“三廢”治理方案; 9、托付環境影響評價并報批; 10、建設工程勘察招、投標 ;11、托付地質勘探 ;12、托付初步設計; 13、申報、審定初步設計 。B、房地產開發項目的市政配套(一)市政配套1、征求主管部門審查看法;2、落實市政公用設施配套方案 ;3、報審市政配套方案 ;4、市政各管理部門提出市政配套看法 ;5、市政管線綜合(二)房地產開發項目規劃設計和市政

2、配套階段的相關稅費1、工程勘察(測量)費 ;2、工程設計費 ;3、建設工程規劃許可證執照費 ; 4、竣工檔案保證金 ;5、臨時用地費 ;6、臨時建設工程費 ;7、建設工程勘察招標管理費 ;8、勘察設計監督管理費 ;9、古建園林工程設計費C、房地產開發項目土地使用權的取得取得房地產開發項目土地使用權的法律程序(一)國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規劃許可證 ;2、辦理建設用地托付釘樁 ;3、辦理國有土地使用權出讓申請 ;4、主管部門實地勘察 ;5、土地估價報告的預審 ;6、托付地價評;7、辦理核定地價手續 ;8、辦理土地出讓審批 ;9、簽訂國有土地使用權出讓合同 ;10、領取臨時國有土地使用

3、證 ;11、領取正式國有土地使用證 ;12、國有土地使用權出讓金的返還(二)國有土地使用權的劃撥1、國有土地使用權劃撥用地申請 ;2、主管部門現場勘察 ;3、劃撥用地申請的審核、報批 ;4、取得劃撥用地批準(三)集體土地的征用1、征用集體土地用地申請 ;2、到擬征地所在區(縣)房地局立案 ;3、簽訂征地協議 ;4、簽訂補償安置協議 ;5、確定勞動力安置方案 ;6、區(縣)房地局審核各項協議 ;7、市政府下文征地 ;8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 ;9、辦理批地文件、批地圖 ;10、辦理凍結戶口 ;11、調查戶口核實勞動力 ;12、辦理農轉工工作 ;13、辦理農轉居工作 ;14、辦理超轉人員

4、安置工作 ;15、地上物作價補償工作 ;16、征地結案(四)取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費1、地價款(土地出讓金) ;2、資金占用費 ;3、滯納金 ;4、土地使用費 ;5、外商投資企業土地使用費 ;6、防洪工程建設維護管理費 ;7、土地閑置費 ;8、土地權屬調查、地籍測繪費 ;9、城鎮土地使用稅 ;10、地價評估費 ;11、出讓土地預訂金 ;12、征地管理費 ;13、土地補償費 ;14、青苗及樹木補償費 ;15、地上物補償費 ;16、勞動力安置費 ;17、超轉人員安置費 ;18、新菜田開發建設基金 ;19、耕地占用稅D、 房地產開發項目的拆遷安置(一)房地產開發項目拆遷安置階段的法律程

5、序1、托付進行拆遷工作 ;2、辦理拆遷申請 ;3、審批、領取拆遷許可證 ;4、簽訂房屋拆遷責任書 ;5、辦理拆遷公告與通知 ;6、辦理戶口凍結 ;7、暫停辦理相關事項 ;8、確定拆遷安置方案 ;9、簽訂拆遷補償書面協議 ;10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 ;11、發放運作拆遷補償款 ;12、拆遷施工現場防塵污染管理 ;13、移交拆遷檔案資料 ;14、房屋拆遷糾紛的裁決 ;15、強制拆遷(二)房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費 ;2、搬家補助費 ;3、提前搬家嘉獎費 ; 4、臨時安置補助費(周轉費) ;5、清理費 ;6、停產停業綜合補助費 ;7、對從城區位置較好的地區遷往位

6、置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 ;8、一次性異地安置補助費 ;9、房屋拆遷管理費 ;10、房屋拆遷服務費E、房地產開發項目的開工、建設房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序(一)、房地產開發項目開工前預備工作1、領取房地產開發項目手冊 ;2、項目轉入正式方案 ;3、交納煤氣(自然氣)廠建設費 ;4、交納自來水廠建設費 ;5、交納污水處理廠建設費 ;6、交納供熱廠建設費 ;7、交納供電貼費及電源建設集資費 ;8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續 ; 9、設計單位出報批圖 ;10、出施工圖 ;11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 ;12、辦理消防審核看法表 ;13、審批人防

7、工程、辦理人防許可證 ;14、核發建設工程規劃許可證 ;15、領取開工審批表，辦理開工登記(二)、房地產開發項目的工程建設招投標1、辦理招標登記、招標申請 ;2、招標預備 ;3、招標通告 ;4、編制招標文件并核準;5、編制招標工程標底 ;6、標底送審合同預算審查處確認 ;7、標底送市招標辦核準，正式申請招標 ;8、投標單位資格審批 ;9、編制投標書并送達 ;10、召開招標會，勘察現場 ;11、召開開標會議，進行開標 ;12、評標、決標 ;13、發中標通知書 ;14、簽訂工程承包合同 ;15、工程承包合同的審查(三)房地產開發項目開工手續的辦理1、辦理質量監督注冊登記手續 ;2、建設工程監理 ;

8、3、辦理開工統計登記 ;4、交納實心黏土磚限制使用費 ;5、辦理開工前審計 ;6、交納投資方向調整稅 ;7、領取固定資產投資許可證 ;8、報裝施工用水、電、路 ;9、協調街道環衛部門 ;10、協調交通管理部門 ;11、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 ;12、領取建設工程開工證(四)房地產開發項目的工程施工1、施工場地的“五通一平” ;2、施工單位進場和施工暫設 ;3、工程的基礎、結構施工與設備安裝 ;4、施工過程中的工程質量監督從房地產開發程序中，歸結起來的上述工作、可交付成果和費用可以看出，本階段的主要風險：1、項目啟動階段可交付成果的正確性及可行性討論報告項目綜合評價的正確性;2、產品定位精

9、確度;3、環境評估的精確性;4、可替代產品討論深化度或可替代產品的可替代性;5、規劃設計設計方案的先進性、合理性、適用性;6、項目開發資金與項目規模、開發節拍是否匹配;7、項目營銷定位和項目產品實施中成本、質量、進度目標及績效目標協調協調度;8、項目團隊管理理念、工作方式、管理力量、執行力量是否滿意產品品質對項目團隊的需求;9、地勘、初步設計、施工圖設計、景觀園林設計等單位所供應的服務是否與產品定位所需要供應的服務相匹配;10、項目選擇的施工單位和監理公司供應的服務、材料供應商所供應的成品和半成品是否與產品定位所需要供應的服務和產品的相匹配;11、執行組織、項目團隊溝通方式、溝通渠道、溝通工具是否與產品定位的適應性。從上述房地產開發項目實施階段的主要風險中看出，前期可行性討論的真實性、可*性是第一風險，而房地產開發項目程序將環境評估的法律程序擺在可行性討論批準之后進行的。作為一般開發商的思維是，只要項目可行，征地、拆遷就開頭了，規劃也開頭了。待費用已發生幾萬、幾十萬、幾百萬時，環境評估才慢騰騰的出籠，才拿去報批。假如環境綜合評定不抱負，開發商就授意環境評詁公司作出對項目開發有利的唯心環境評價，好拿到政府的批文。現在相當一部分開發項目，某地塊原來不相宜人居，卻偏偏都得到了政府批準;某地塊所要建的廠，其生產過程和排泄物對周邊環境和居民都會造成影響，卻也是得到政府的批準。其根本緣