1、個人住房貸款的風(fēng)險控制問題王婭 信息管理與工程學(xué)院 2009210751摘要：個人住房貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險低、業(yè)務(wù)范圍廣、經(jīng)營收入穩(wěn)定的特點正日益受到我國各大商業(yè)銀行的青睞。但是隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴大，個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險也不斷的出現(xiàn)，如何認識并防范個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險對各大商業(yè)銀行來說顯得越來越重要。本文主要從個人住房貸款的概念及個人住房貸款風(fēng)險管理的意義方面進行研究，對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀進行闡述，并提出了相應(yīng)的解決對策。關(guān)鍵字：個人住房貸款 風(fēng)險 對策一、現(xiàn)階段我國住房貸款風(fēng)險顯現(xiàn)(一) 我國住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險顯現(xiàn)我國個人住房貸款余額

2、2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年一季度超過2.7萬億元。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房價在經(jīng)歷前幾年的過快增長之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險顯現(xiàn)。如果房價出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場風(fēng)險就會很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。（二）人民幣升值，外資大量流入，“熱錢”給住房市場增添了安全隱患由于對人民幣持續(xù)升值的預(yù)期、對股市樓市的投機動機等因素，很大一部分國際短期游資大量流入我國房地產(chǎn)業(yè)，具有流動量大、流動線路復(fù)雜、危害大、高投

3、機性和高風(fēng)險性等特點。“熱錢”在房價漲高之后賣出房產(chǎn)，資金可能大規(guī)模出逃，對我國的房地產(chǎn)市場造成一定沖擊。（三）銀行個人住房貸款產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)務(wù)流程控制和風(fēng)險計量監(jiān)控方面聚集了一定的風(fēng)險銀行在貸款產(chǎn)品設(shè)計方面，在房價處于上升階段，往往過度開展住房金融業(yè)務(wù)，存在高估抵押物價值，低估了個人住房貸款產(chǎn)品本身存在的風(fēng)險和個人住房貸款衍生產(chǎn)品引起的風(fēng)險。如按最新市場價格重新估價進行的加按業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)。房貸發(fā)放與風(fēng)險暴露存在3-6年的時滯，而目前住房貸款正步入違約高風(fēng)險期。部分商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程控制和風(fēng)險計量監(jiān)控計量方面存在內(nèi)部制度不夠完善，具體表現(xiàn)在：貸款前對借款人的資質(zhì)審查流于形式，沒有充分調(diào)查了解個

4、人的信息、資產(chǎn)等情況，沒有深入了解開發(fā)商的經(jīng)營情況，對客戶篩選不嚴格，對物業(yè)價值的評估不合理，忽略市場風(fēng)險，計量不盡科學(xué)；貸款中審查不嚴格，內(nèi)部越權(quán)審批或沒有嚴格執(zhí)行規(guī)章制度；貸款后沒有進行必要的跟蹤，對開發(fā)商、個人的信息掌握滯后，從而沒有及時發(fā)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的不安全因素。（四）來自房產(chǎn)開發(fā)商及個人住房貸款借款人的風(fēng)險進一步加大在銀根緊縮、整治房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房產(chǎn)商的資金鏈更加緊張，來自開發(fā)商的信用風(fēng)險加大。少數(shù)開發(fā)商通過假按揭、假首付、假房價等手段將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于商業(yè)銀行，具體表現(xiàn)在虛構(gòu)一些購房者、簽訂虛假商品房買賣合同、偽造虛假購房發(fā)票、偽造購房者收入證明、偽造首付款證明、住房出現(xiàn)爛尾

5、樓、住房質(zhì)量存在嚴重缺陷等多種形式，使銀行資金受到損失。在房價波動的情況下，來自個人住房貸款借款人信用風(fēng)險加大，主要包括個人的道德風(fēng)險和財務(wù)狀況惡化帶來的風(fēng)險，如出現(xiàn)理性違約、個人財務(wù)收支惡化如失業(yè)、工作變化、崗位變化、婚姻情況變化而出現(xiàn)的被迫違約。一旦房價下跌到商業(yè)銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補信貸資產(chǎn)的損失時，個人住房貸款的風(fēng)險就會大規(guī)模爆發(fā)出來，這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。目前我國一些城市由于出現(xiàn)房價下跌，部分商業(yè)銀行住房貸款逾期率有所上升，值得引起有關(guān)各方的警惕，并采取措施，履行責(zé)任，維護金融安全。二、 個人住房貸款的風(fēng)險表現(xiàn)形式(一）交易相對方的風(fēng)險主要是指來自開發(fā)商和借款人的風(fēng)

6、險。就開發(fā)商而言，個人住房貸款以開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)作為抵押物，由于開發(fā)商營運、資金方面的問題，將會影響到工程的進度和質(zhì)量，甚至形成爛尾樓。由此不但會使得銀行的第二還款來源縮水，而且可能導(dǎo)致購房人不滿而拒絕繼續(xù)支付借款本息。借款人的風(fēng)險主要是違約風(fēng)險，即借款人違約而導(dǎo)致銀行無法到期收回貸款本息。一般而言，借款人的還款意愿和還款能力是影響合同履行的重要因素，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟波動、收入下降的情況，必然會對借款人及時履行合同產(chǎn)生影響。更重要的是，我國尚未建立起完善的個人信用制度，銀行等金融機構(gòu)在獲取借款人相關(guān)信息的過程中往往處于被動地位，難以對借款人的長期履約能力作出全面準(zhǔn)確的跟蹤評估，進而無法采取針對性的

7、補救措施，勢必增大銀行的貸款風(fēng)險。如重慶市長壽區(qū)近年來先后有“遠君明都”、“泊景灣”等樓盤出現(xiàn)開發(fā)商因缺后續(xù)資金，將一房幾賣及卷款潛跳情況，導(dǎo)致購房者無法按時接房，引起購房上訪、建筑工人攔斷公路等社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。此外，“假按揭”也是來自交易相對方的主要風(fēng)險源。所謂假按揭，是指借款人或開發(fā)商以購置個人住房貸款的名義，通過不正當(dāng)手段套取銀行信貸資金用于非住房交易的行為。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商通過虛構(gòu)借款人、制作各種虛假申請資料騙取取銀行資金以達到自己資金回籠的目的；或者借款人因其與開發(fā)商的特殊關(guān)系（如親友、本單位職工等）相互串通，并未將向申請的銀行個人住房貸款用于購房，而是由開發(fā)商支配使用并按期替借款

8、人還款。無論哪種情形，都違背了銀行的真實意思表示，是一種典型的欺詐行為，銀行信貸資產(chǎn)隨時面臨損失的風(fēng)險。（二）銀行自身經(jīng)營管理的風(fēng)險隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)量的膨脹，為了爭奪市場份額以及加快辦理速度，銀行往往忽視了貸款操作的嚴謹性，產(chǎn)生各種環(huán)節(jié)上的缺漏，成為日后風(fēng)險發(fā)生的源頭。一是貸前調(diào)查不充分，倉促發(fā)放貸款。因為有房產(chǎn)作為抵押，有關(guān)開發(fā)商的資質(zhì)、財務(wù)狀況、工程進展以及借款人的收入狀況、負債狀況等真實性調(diào)查往往不被重視，過分依賴第二還款來源（房產(chǎn)抵押），而忽視第一還款來源（借款人償還能力）的做法，不但增加了貸款回收的成本，而且極易成為貸款欺詐行為滋生的土壤；二是貸款操作過程中的違規(guī)風(fēng)險。一種是惡意

9、違規(guī)行為，如信貸人員為謀取個人利益，與開發(fā)商、借款人串通，不按規(guī)范化程序操作，擅自簡化貸款手續(xù)、降低貸款門檻，騙取銀行貸款。還有就是過失性違規(guī)行為，如過分依賴售樓部，委托售樓小組代為辦理合同簽約及抵押登記情況，因而出現(xiàn)合同簽訂、抵押物登記手續(xù)辦理等相關(guān)環(huán)節(jié)的疏漏將直接導(dǎo)致因合同無效、抵押權(quán)不成立產(chǎn)生的貸款本息無法收回的問題。三是銀行內(nèi)部控制制度不完善，經(jīng)辦人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，人員配置不合理，難以對信貸資金形成全面、有效的控管，以致形成風(fēng)險。（三）外部經(jīng)濟環(huán)境、政策風(fēng)險個人住房貸款的還款期限長，宏觀經(jīng)濟趨勢和經(jīng)濟周期的變化將引起房地產(chǎn)市場的波動。當(dāng)房地產(chǎn)市場行情低迷，公眾的購房熱情減弱，作為擔(dān)

10、保的房產(chǎn)價值大幅降低，會對銀行的貸款安全構(gòu)成威脅。同時，外部經(jīng)濟環(huán)境的不景氣必將對借款人的收入產(chǎn)生影響，第一還款來源無法保障，極易形成不良貸款。個人住房貸款一般實行的是浮動利率，借款人每年的還款金額不是固定的，當(dāng)利率上調(diào)，借款人的還款壓力隨之增大，而收入又沒有相應(yīng)增加時，借款人很可能無法正常還款。此外，法律規(guī)定或政策的變化也使得銀行信貸資產(chǎn)面臨遭受損失的可能性。根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定，“被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬必需的居住房不得拍賣、變賣或抵押”，由于我國尚未形成比較完善的社會保障體系，當(dāng)借款人無法還款而形成不良貸款時，銀行要實現(xiàn)其抵押權(quán)往往十分困難。（四）

11、流動性風(fēng)險由于個人住房貸款期限較長,最長可達30年,而目前銀行的資金主要來源于企業(yè)存款、居民儲蓄存款等短期資金,銀行的居民儲蓄存款期限最長卻只有5年,以短期的資金來源發(fā)放長期的個人住房貸款,這就不可避免地會出現(xiàn)“短存長貸”現(xiàn)象,銀行勢必要承擔(dān)一定的期限性風(fēng)險。三、防范個人住房貸款風(fēng)險的對策（一）從銀行方面來講1、完善對貸款人的資信評價個人住房貸款的資信評價作為個人信用評估的組成部分，是以借款人財產(chǎn)數(shù)據(jù)、信用數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)為依據(jù)，通過分析借款人信用狀況，對借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過程。對還款能力的評價主要考察借款人的收入來源證明、稅單等資產(chǎn)證明。對借款人還款意愿的評價主要依賴于對借款人質(zhì)量

12、的考察，通過了解借款人的學(xué)歷、職業(yè)、年齡、收入等綜合評定，并通過與借款人的直接對話，判斷其資信情況。我國商業(yè)銀行要建立完善的客戶信用評級系統(tǒng)，對貸款客戶的經(jīng)濟實力、信譽情況要加強分析，通過各種管道了解借款人的還款能力，借款人能否按時支付在銀行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的銀行中相互套現(xiàn)還款的現(xiàn)象。2、發(fā)展住房貸款證券化住房抵押貸款證券化是把金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款支持證券，然后通過在資本市場上出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔(dān)。住房貸款證券化是我國正在實行的信貸資產(chǎn)證券化的一種形式，它能提高銀行貸款資產(chǎn)的流動性，使銀行的長期貸款得以

13、流動，從根本上解決了“短存長貸“的矛盾；促進金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化。抵押貸款證券化是將過去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放貸款、持有貸款和回收貸款本息等職能，轉(zhuǎn)化為多家存款金融機構(gòu)和機構(gòu)投資者共同參與的活動。這樣就加深了金融行業(yè)的分工，而且將抵押貸款風(fēng)險部分地轉(zhuǎn)移到更能承擔(dān)長期債權(quán)風(fēng)險的機構(gòu)，從而提高了整個金融體系的效率，增加了整個金融體系的安全性。擴大銀行的經(jīng)營范圍，提高其經(jīng)營效益。使銀行與非銀行金融機構(gòu)之間的界限日趨模糊，銀行可以進入許多過去不曾涉及的領(lǐng)域，從而實現(xiàn)了資本經(jīng)營多元化和經(jīng)營效益的目的。（二）從政府方面來講1、建立健全社會信用體系，完善個人信用制度目前，我國已經(jīng)建成了全國集中統(tǒng)一的企業(yè)和

14、個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，截至2007年8月底，企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建立了1232萬戶的企業(yè)信用檔案，個人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫也為586億自然人建立了信用檔案。然而，我國的個人信用體系還處于剛剛起步階段，有待完善。2、建立和完善個人住房貸款擔(dān)保、保險機制抵押貸款擔(dān)保與保險相結(jié)合的最終效果是轉(zhuǎn)移和降低了貸款風(fēng)險，特別是信用風(fēng)險。首先“，必要參照國外先進經(jīng)驗，引進政府、民間各自分工機制，組建全國統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)，通過為個人住房貸款提供國家信用擔(dān)保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解金融風(fēng)險。”其次“，我國可嘗試在全國成立專門性、不以盈利為目的的政策性住房貸款保險機構(gòu)，專門為中低收入者提供保

15、險。”3、為個人住房貸款的證券化積極準(zhǔn)備個人住房貸款證券化作為世界住房金融的發(fā)展方向，并作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風(fēng)險的有效工具，我國應(yīng)當(dāng)借鑒運用。但是，結(jié)合目前我國的情況，要在我國廣泛推行個人住房貸款證券化還缺乏一定的市場基礎(chǔ)，應(yīng)該先在部分條件成熟的地區(qū)進行試點。例如，北京和上海，住房貸款證券化可先在這些地區(qū)展開，在實踐過程中應(yīng)找出不足，不斷完善運作機制，待條件成熟時再向其它地區(qū)推廣。4、健全法規(guī),完善社會保障制度。通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度,通過制定物權(quán)法、個人破產(chǎn)法、社會保障法等法律,可以使個人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡

16、明,減少以致杜絕抵押住房存在的權(quán)利瑕疵,保障抵押權(quán)人合法處分抵押住房。四、我國住房消費信貸風(fēng)險防范體系鑒于我國住房制度改革和法制建設(shè)的漸進性，住房消費信貸風(fēng)險產(chǎn)生因素的階段性特征，我們應(yīng)遵循綜合配套、有效聯(lián)動原則，構(gòu)建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費信貸風(fēng)險防范體系，以充分發(fā)揮關(guān)鍵防范機制和重點防范手段的作用。（一）我國住房消費信貸風(fēng)險防范體系的基本框架 根據(jù)國外經(jīng)驗并結(jié)合我國實際探討構(gòu)建我國住房消費信貸風(fēng)險防范體系的基本思路，可以從住房消費信貸風(fēng)險的作用機理出發(fā)，分別從四類市場主體角度加以考慮。從個貸風(fēng)險產(chǎn)生來源看，借款人和貸款銀行是兩個基本的市場主體，也是兩個基本的風(fēng)險來源，在個貸業(yè)

17、務(wù)發(fā)展和風(fēng)險分散中，中介機構(gòu)和政府也作為市場主體參與了個貸風(fēng)險的防范和控制，承擔(dān)了部分風(fēng)險。因此，根據(jù)借款人、貸款銀行、中介機構(gòu)和政府這四類市場主體在個貸業(yè)務(wù)中的地位、作用來搭建個貸風(fēng)險防范體系框架是較為現(xiàn)實可行的。 從總體上看，我國個貸風(fēng)險防范體系的基本框架可以描述為：包括由社會信用制度和貸款制度組成的風(fēng)險預(yù)警機制，貸款銀行內(nèi)部風(fēng)險管理機制，以貸款保險擔(dān)保和消費信貸證券化為主要手段的風(fēng)險分散機制以及體現(xiàn)政府參與和保障作用的風(fēng)險監(jiān)管機制這四個方面內(nèi)容的有機統(tǒng)一、相互協(xié)調(diào)的“四位一體”的風(fēng)險防范體系。 “四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系框架的構(gòu)建，可以充分發(fā)揮不同市場主體在預(yù)防、規(guī)避、控制、監(jiān)管和分

18、散風(fēng)險方面的優(yōu)勢作用，從而最大限度地防范住房消費信貸風(fēng)險。（二）“四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系的主要內(nèi)容 首先，建立個貸風(fēng)險預(yù)警機制，通過建設(shè)社會信用制度和完善貸款制度以達到預(yù)防和規(guī)避風(fēng)險目的，這是整個“四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系構(gòu)建的基礎(chǔ)。 其次，建立貸款銀行內(nèi)部風(fēng)險管理機制，通過健全住房消費信貸回歸制度等風(fēng)險管理手段控制貸款銀行操作風(fēng)險，這是構(gòu)建“四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系的關(guān)鍵。商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險控制重點在于進行貸款工具創(chuàng)新和強化風(fēng)險管理制度。 其三，建立個貸風(fēng)險分散機制，以社會化的個貸保險擔(dān)保機制建設(shè)和發(fā)展消費信貸證券化為主要手段，發(fā)揮中介機構(gòu)“潤滑劑”作用分散風(fēng)險功能，這是“四位一

19、體”的個貸風(fēng)險防范體系得以完善的重要條件。 其四，建立個貸風(fēng)險監(jiān)管機制，以政府參與和保障作用為主，提供法律制度和市場監(jiān)管等救助手段，以同業(yè)監(jiān)督、自律管理為輔，這是“四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系建立的必要保證。（三）建立我國住房消費信貸風(fēng)險防范體系的具體對策建議 “四位一體”的個貸風(fēng)險防范體系的建立是一項涉及面廣、政策性強的系統(tǒng)工程，需要社會各方面的參與并采取一系列銜接配套、切實可行、易于操作的對策措施：(1) 建立個人信用制度，完善風(fēng)險預(yù)警的基礎(chǔ)條件。個人信用制度建設(shè)主要包括重樹個人信用觀念、完善個人信用評價體系和建立個人信用查詢系統(tǒng)等方面，還涉及到存款實名制、家庭財產(chǎn)登記制、個人財產(chǎn)破產(chǎn)制等

20、配套制度建設(shè)。措施包括：由中央銀行牽頭建立股份制個人征信公司，或直接組建合資的獨立征信公司，或由商業(yè)銀行先行建立內(nèi)部個人賬戶信息系統(tǒng)；逐步建立個人消費信貸信用登記制度，建立全國信用檔案系統(tǒng)；加大個人收入監(jiān)管力度，提高個人信用材料的真實性；因地制宜地設(shè)立個人信用評級標(biāo)準(zhǔn)。(2) 健全住宅市場體系，完善防范個貸風(fēng)險的市場環(huán)境。應(yīng)進一步健全完善一級市場，拓展個貸業(yè)務(wù)規(guī)模：積極進行貸款債權(quán)出售和服務(wù)試點，擴大貸款購買轉(zhuǎn)讓范圍，逐步培育完善二級市場。當(dāng)前的重點是規(guī)范發(fā)展各類社會中介機構(gòu)，即規(guī)范發(fā)展房產(chǎn)評估機構(gòu)、住房抵押擔(dān)保機構(gòu)、住房抵押保險機構(gòu)和住房置換機構(gòu)。(3) 貸款制度創(chuàng)新與操作環(huán)節(jié)規(guī)范并重，提高

21、銀行風(fēng)險管理水平。創(chuàng)新貸款制度安排和規(guī)范個貸操作環(huán)節(jié)是有效控制銀行內(nèi)部風(fēng)險，提高銀行個貸風(fēng)險管理水平的關(guān)鍵，主要內(nèi)容有：一是優(yōu)化貸款利率、期限、貸款抵押比率等要素組合。實現(xiàn)抵押貸款利率及其調(diào)整周期、調(diào)整幅度的多元化，提供具有不同風(fēng)險分布特點的多種貸款方式。二是規(guī)范銀行風(fēng)險控制系統(tǒng)的運作過程。三是建立風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。主要通過量化測定房產(chǎn)價格水平波動情況下貸款成數(shù)和無抵押貸款的變化，來測算貸款的質(zhì)量動態(tài)和質(zhì)量強度。在個貸規(guī)模方面，可把住房抵押貸款余額達到各項貸款總額的20定為警戒線。四是完善內(nèi)部管理制度，加大監(jiān)管力度。應(yīng)根據(jù)商業(yè)銀行法、貸款通則、擔(dān)保法和資產(chǎn)負債比例管理、風(fēng)險管理要求，建立風(fēng)險補

22、償及保障制度，健全貸款行為規(guī)范和責(zé)任體系，設(shè)立專門的風(fēng)險監(jiān)測職能部門，建立內(nèi)部稽核監(jiān)控體系，健全信息反饋制度。(4) 擴大信貸資金來源，為個貸風(fēng)險防范提供資金渠道保障。要建立合理的住房資金籌集機制，支持住房消費信貸的長期發(fā)展。根據(jù)我國的現(xiàn)實國情，主要側(cè)重于加大公積金繳交力度，提高公積金運行質(zhì)量和積極發(fā)展住房儲蓄。(5) 建立政府參與機制，提供信用支持和監(jiān)督約束。可建立國有獨資的國家住房置業(yè)擔(dān)保公司，作為商業(yè)擔(dān)保公司和保險公司的補充，保險范圍限定于中低收入居民抵押貸款，加強銀行與政策性保險公司共同承擔(dān)和化解風(fēng)險的協(xié)作關(guān)系。也可從目前國有商業(yè)性保險公司中撤出一部分國有資本組建政策性保險公司。進一步完善金融監(jiān)管法律框架，建立科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險監(jiān)管體系。完善中國人民銀行和審計機關(guān)聯(lián)合監(jiān)管的外部監(jiān)管體制，央