1、長沙限購令解讀2011年3月目錄政策解讀1影響分析2應對之策3 為貫徹落實國務院辦公廳關于進一步加強房地產市場管理有關問題的通知（國辦發20111號）精神，促進我市房地產市場持續健康發展，現就有關事項通知如下：一、自本通知發布之日起，暫執行以下購房管理措施：對在本市市區（市轄五區，下同）已擁有1套住房的家庭（環長株潭戶籍家庭），限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區購

2、買90平方米（含）以下新建商品住房。二、境外機構和個人在本市購房的，按住房和城鄉建設部、國家外匯管理局關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知（建房2010186號）的有關規定執行。三、限購期間，按本通知第一條規定可購買新建商品住房的，已有住房以房屋買賣合同網上簽約時間為準。四、對購買90平方米（含）以下新建商品住房的購房人，應在申請房地產預告登記時，如實填寫購房人家庭成員住房情況申報表（以下簡稱申報表）。非同一家庭的2人以上共同購買90平方米（含）以下新建商品住房的，應分別填寫申報表。購房人應對申報表信息的真實性負責，提供虛假證明或虛假信息的，應承擔相關責任。五、限購期間，房地產開發企業、

3、房地產經紀機構，應當在營業場所醒目位置，張貼限購政策，履行告知義務，督促購房人如實填寫申報表，核對購房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料（對外地家庭購房的、還應核對本市居住證），在申報表簽署意見并蓋章。六、房地產開發企業、房地產經紀機構及其執(從)業員，不執行本通知規定的，暫停網上簽約，其違規行為記入信用檔案，并由當事人承擔相關責任。七、限購期間，國家、省政府另有規定的，從其規定。八、具體執行過程中的相關問題由市住房城鄉建設委負責解釋。長沙市人民政府辦公廳二O一一年三月四日限購令內容明細表戶籍類別擁有住房套數小于或等于90大于90環長株潭戶籍家庭無能買一套不限1能買一套不限2不能買不限非環長

4、株潭戶籍家庭有居住證無能買一套不限1不能買不限無居住證無不能買不限1不能買不限本次限購令特征：以家庭為單位，限小不限大，限內不限外，限新不限舊本次限購令的整體特征：1.以家庭為單位：均以家庭為單位，區分長株潭戶籍與外地戶籍；2.限小不限大：在產品方面，以90平米為界限，90平米（含）以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內；3.限內不限外：在區域方面，只在市內五區實行限購，未涉及長望瀏寧四縣城；4.限新不限舊：本次限購并未涉及二手房，僅針對新建商品房市場。標題內容（一）限制購買與不能購買的問題u自本通知發布之日起，暫執行以下購房管理措施：對在本市市區（市轄五區，下同）已擁有1套住房

5、的家庭（環長株潭戶籍家庭），限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；u對在本市市區無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區購買90平方米（含）以下新建商品住房。易居觀點：本次限購令整體基調較為溫和，操作留有較大余地。僅對主城區內90平米以下的產品實行限購，對欲在主城區進行小戶型投資的客戶采取限制措施，一方面保護了剛需市場，另一方面，有意引導投資客投資大戶型產品，緩解目前長沙市內五區144平米以上戶型滯銷比例較高現狀。以戶

6、籍家庭為單位、提供居住證、只限購新建商品房市場等要求給市場留有較大操作余地。我們認為，大戶型產品、二手房市場或將迎來新一輪的機遇。保剛需、限投資：限制投資客搶占剛需產品份額，保護剛需市場，并鼓勵投資大戶型，力求緩解解大面積戶型的滯銷現狀標題內容（七、八）后續可能出現限購令內容的補充和完善u七、限購期間，國家、省政府另有規定的，從其規定。u八、具體執行過程中的相關問題由市住房城鄉建設委負責解釋。易居觀點：政策第七條，為政府留下可操作空間，目前正處在全國兩會召開期間，房價問題成為熱門議題，“保民生、穩物價”是今年政府主要工作。因此，我們認為，從本次長沙限購令的力度來看，較為溫和，不排除是試探市場之

7、舉，同時，為后續出臺更嚴厲的調控措施的出臺打下鋪墊。限購期間，國家、省政府另有規定的，從其規定，為本次限購令留下可延續空間，不排除后續將出臺更加嚴厲的調控措施。限小不限大1限內不限外2限新不限舊3長沙限購令 只限購90平米（含）以下新建商品住房，90平米新建商品住房以上無限制。 只限制長沙內五區，不包括寧望瀏三地、星沙和湘潭、株洲等地。 本次限購令僅限購長沙新建商品房，并不包括存量房。小結：限小不限大，限內不限外，限新不限舊以家庭為單位3 以家庭為單位，區分環長株潭戶籍與外地戶籍。目錄政策解讀1影響分析2應對之策3影響調整市場客戶需求，消化存量房源保護市場剛需，提高投資門欄緩解內五區房價惡化，

8、引導客戶區域分流 限購令將引導投資客戶傾向大面積住房，90平米以下將以剛需為主，而長沙市場現在的市場存量房是以大面積住為主。此次限購令出臺，將推進存量房的消化，調整發展與限制之間的平衡關系。 一定程度上把投資客戶限制在90平米以上的戶型，保護了剛需客戶需求的60-90平米2房和小3房。同時也會使開發商提高原來的一些90平米左右的房源面積，以滿足投資客戶需求。 限購令以長沙內五區為限購范圍，這將緩解五區房價的惡化，逐漸把部分客戶引導向長沙周邊縣城轉移，促進周邊經濟發展，促進整體發展?？蛻纛悇e客戶來源小于或等于90平米90-144平米（含）大于144平米可購套數契稅首付貸款利率可購套數契稅首付貸款

9、利率可購套數契稅首付貸款利率無房一族環長株潭戶籍家庭1套1%3成基準利率不限套數2%3成基準利率不限套數4%3成基準利率外地家庭1套（有居住證）1%3成基準利率不限套數2%3成基準利率不限套數4%3成基準利率已有1套房環長株潭戶籍家庭1套2%6成基準利率的1.1倍不限套數2%6成基準利率的1.1倍不限套數4%6成基準利率的1.1倍外地家庭1套（有居住證）2%6成基準利率的1.1倍不限套數2%6成基準利率的1.1倍不限套數4%6成基準利率的1.1倍已有2套房外地家庭不能買（限購前能買）2%限購前要求一次性付款不限套數2%一次性付款（同限購前）不限套數4%一次性付款（同限購前）長沙限購令出臺后，結

10、合契稅、貸款利率等情況綜合來看，受影響較大的將主要為已有2套房（含）的外地家庭。備注：契稅按目前執行的情況統計，根據監測，大部分項目144平米以上暫時都未嚴格執行4%的稅率目錄政策解讀1影響分析2應對之策3應對之策：客戶篇辦“綠卡”1移花接木2瞞天過海3 市內無房的外地家庭，盡快辦理居住證，盡快進行購買。 用第三方名字進行投資購買。 注冊境內公司進行投資購買，僅增加少量稅費。鋌而走險4 “假離婚”?？稍黾蛹彝フw收益。18歲，真好！5 年滿18歲的個人，可將戶口從原家庭分離出來，獨立進行購買。應對之策：產品篇明修棧道暗渡陳倉6乾坤大挪移7偷天換日8 目前在規劃產品的項目，盡快公關，調整產品面積

11、段規劃。 將新建商品房轉為二手房，買方再進行購買，增加全額營業稅。 將88-89平米的戶型通過增加陽臺面積增至91-92平米，同時保證與實測面積誤差在3%以內，避免客戶糾紛。從房地產整體發展態勢來看，2011年上半年將延續前一年從緊調控的基調。，2011年內五區新建商品房供應量預計約在1500-1600萬方左右與2010年相當。而成交方面，由于政策從緊，預計成交量較上一年有所下降，市場觀望期將較從前更長。內五區新建商品房均價近幾年基本呈穩步緩慢上漲趨勢，隨著長沙城市的發展，房價亦步步趨高，2011年是房地產行業的轉型年，經過屢次新政調控，一線城市量跌價穩，價格仍然呈堅挺之勢。二線城市長沙正處快

12、速發展通道中，且客戶以剛需及改善性為主，遭遇限購調控，價格上行壓力巨大。量價12后市預判：1、“溫和”限購之后或將迎來更嚴厲的下一輪政策；2、限購令實行時間為暫執行，1-2年后，市場供應產品結構將有所變化，緊湊、實用戶型將大量增加。本次長沙針對90平米以下的戶型進行限購，有利于保護剛需市場，阻止投機資金惡意搶占中小戶型市場。由于限購令短期內不會取消，考慮到契稅以及總價的影響，預計90-100平米的緊湊、實用戶型將大量增加。同時，大戶型產品將迎來短暫的春天。產品3對本項目來講：1、對于一期、二期已推剩余房源來說，目前剩余主要為中大戶型，限購細則對這部分房源基本沒有限制，現場銷售利用限購利好，強化銷售說辭，對于承受力較強的客戶極力引導客戶購買；2、限購政策主要影響主城區90平米以下房源，而對本項目影響相對較小；二期未推房源中面積低于90平米的房源約300套，約占總數的1/3，所占比重不是很大；再則購買這部分房源的客戶主要是以首次置業為主，就算二次置業客戶只要是環長株潭客戶，都可以再購買一套，故我們認為不會造成大的影響；3、從項目前期成交客戶分析得出，本項目絕大部分客戶為首次剛需客戶，故在后期的營銷推廣