1、xxxx 物 業 管 理 標 準GBA00A01-2001IS09000和IS014000質量環境管理體系管理手冊xxxx 物 業 發 布第一層次 管理手冊第一章 總則第一節、/' 、.前言第二節物業簡介第三節手冊使用第二章質量 / 環境方針第三章體系策劃第一節管理職責第二節管理體系第三節環境因素第四節法律與其它要求第五節 目標、指標和管理方案第四章 過程管理第一節 顧客要求的評審第二節 能力、意識、培訓控制第三節 交流第四節 文件控制第五章 監測、分析和改進第一節監視和測量第二節不合格控制第三節內部審核第四節記錄和資料分析第一章 總 則第一節 前 言xxxx 物業籌建于一九八四年十月

2、，八五年六月二十日破土動工，一九八七年一 月二十一日投入試營業，同年五月一日正式營業。物業設有行政辦公室、保安部、工程部、財務部、人事培訓部、采購部、銷售公關部和質量環境監督小組。現有職工 300 多人，絕大多數職工具有大專以上文化 水平，技術崗位均持證上崗自開業以來 ,集團標準化、 規范化管理的基礎上， 融入了適合當地特點的管理理 念和個性化的服務特色，使管理水平和服務水平有了進一步的提高；多年來，物業 以其良好的管理和優質的服務在國內外市場上贏得了眾多顧客的信賴，取得了良好 的經濟效益和社會效益。物業非常重視人才的培養，有著一套完整的培訓管理制度和人才激勵機制；員 工除了在物業享有很多學習

3、、晉升的機會之外，物業每年還有計劃地安排員工參加 培訓； 高素質的業務管理人才的培養和運用， 使 xxxx 物業的服務質量一直維持在較 高水平，同時也為實現企業可持續性發展儲備了寶貴的財富。二0 0年二月，為了進一步完善企業的管理制度，持續改進服務質量，提高 市場競爭力，擴大企業的知名度，物業從市場戰略的眼光出發，導入 ISO9000 和 IS014000質量環境管理體系。這是物業管理層在探索科學管理過程中的一次重大決 策，它首先實現環境目標和經濟目標的統一，把物業自身的發展跟人類的共同發展 聯系在一起。到本手冊編制之前，經過多次宣傳、發動和培訓和全體編寫人員的共 同努力，第一版的程序文件已于

4、二00一年四月初步形成。該文件全面涉及物業管 理體系的具體要求和規范，體現了以顧客為中心的原則，經過反復地補充、修改后， 投入試運行。 我們相信該程序文件的有效運行能充分發揮各部門的組織和職能作用， 使物業的管理更科學、更嚴謹、更有效，同時通過合理的資源配置，使產品或服務 質量等各個要素的形成過程都處于受控狀態，預防、減少和消除質量缺陷，減少環 境污染、達到節能降耗的目的，從而保證質量環境方針、目標、指標的實現，促進 企業和環境的共同、協調發展。xxxx物業全體職工在IS09000和IS014000質量環境管理體系的指導下， 遵照法 律法規 , 以人為本，發揚奉獻、拼搏、開拓、實干的企業精神，

5、加強培訓力度，擴大 銷售，抓好企業文化和人才隊伍思想素質建設，增強企業的凝聚力，持續改善服務 質量，倡導環保和資源的合理利用，不斷提高環保績效，努力營造溫馨舒適的環境 空間，保證顧客的需求 , 從而為物業獲得更高的經濟效益和社會效益作出不懈的努 力。第二節 物業簡介飽覽 xxxx 美景，盡享家的溫謦。物業座落 xxxx 市市中心，位置優越，交通便 利。距 xxxx 兩江國際機場約 30 公里，距市內風景如畫的景點區僅 1 至三公里。物 業位于美麗的榕湖之畔，環境優雅怡人，美景盡收眼底。訓練有素的員工能令您在 這“家一樣的感覺”的氛圍中倍受卓越可親的服務。物業設有各類展覽會、大小型會議、宴會和雞

6、尾酒會的理想地點。現代辦公設 備齊全的商務中心，則是上商務客人理想的辦公場所。地址：郵編：電話：傳真：E-MAIL：網址:第三節 手冊使用1. 手冊基本內容和作用：管理的科學化程度直接影響到企業形象、服務質量、市場占有率等。必須依據科學的標準化管理體系作為保證。 ISO9000/ISO14000 體系的實施，標志著我們的管理 已經進入了標準化、法制化和國際化階段。管理手冊對IS09001標準的要素和IS014001標準的要素進行了概述， 規定了物業的質量方針、環境方針、目標、指標、措施、職責等的管理內容，以及相關程序文 件的查詢、手冊的評審、修改、控制規定等內容。手冊適用于物業各部門的管理活

7、動，是物業管理體系建立、健全、完善和實施的綱領性文件。本手冊描述了體系的 構成，對各要素的內容及其相互之間的聯系和接口作了系統明確的規定。管理手冊 可作為物業管理活動統一的標準和共同的行動準則，也可作為客戶、社會公眾、政 府機關對本物業服務質量、環境保證能力予以信賴的重要證實文件本手冊對外是物業質量的承諾、環境管理的承諾，也可作為第二方或第三方認證 時，證實本物業質量、環境管理保證能夠滿足相關規定要求。對內是進行管理活動的綱領性文件，是落實管理體系運行的內部法規，是全體員工行為規范的準則。2. 目的：指導管理體系的正常運行。3. 適用范圍：管理手冊適用于物業各部門所有服務過程的質量控制和環境管

8、理。4. 引用標準：ISO9000-2000 ：質量管理基礎和術語ISO9001-2000 ：質量管理體系要求ISO10011-2000 ：質量環境體系審核指南5. 手冊管理：5.1 手冊發放5.1.1 手冊為物業機密性的重要文件，持有者應注意保管，不得丟失、不得擅自外5.1.2 手冊由行政辦負責編號發放，發放對象為物業董事會、物業中層以上職能部 門管理人員和質監、環境管理人員，持有者須辦理領取簽字登記手續。5.1.3 由手冊派生的其它文件發至相關職能部門和專職人員。5.1.4 手冊持有者崗位調動或離開物業，應到行政辦辦理移交手續，登記注銷。5.2 管理要素的選擇和手冊評審521 本手冊選擇I

9、S09001標準要素26個，IS014001標準要素17個。對于IS09001的 7.3 設計，因為行業特點將不適用，故此要素不采用。5.2.2 內審和管理評審時，對管理手冊進行評審。5.2.3 在體系運行中或內部審核中，發現實際工作與程序、手冊有較大不符時，可 及時對手冊進行評審。5.3 手冊修改5.3.1 管理手冊的修改、變更和換版權屬于行政辦，手冊的修改、變更、換版后由 行政辦報請總經理批準后即行實施。5.3.2 導致手冊修改、變更、換版的主要因素為：a ）物業組織結構、服務（生產）活動發生重大變更時；b ）物業管理職能部門機構有較大變動時；c ）手冊中規定的各項控制活動內容有所變動時；

10、d ）經實施后，發現手冊中規定內容有重大錯誤或不足之處時；e ）手冊中所引用的標準或法規有變動或改變時；f ）內外部審核對管理體系結構設計提出必要的改進要求時；g ）物業經營管理有所變化時。5.3.3 手冊一經修改、變更或換版后，由行政辦對手冊持有者履行更換手續。5.4 手冊的宣貫 編寫手冊，應全面發動有關人員參與起草、討論等活動，起到事先宣貫作用，并通過協調使管理手冊和其它管理文件保持一致。5.4.1 按 ISO9001/ISO14001 標準要求。5.4.2 對以往的經驗予以吸收提高。5.4.3 對現時管理方式予以總結深化各級領導要積極參與宣貫活動，行政辦、文件編寫人員，應積極參加講解、督

11、促、指導，通過宣貫進一步落實各級各類人員的管理職能，促使物業全體員工、各職能部門能嚴格按職能認真開展各項管理活動。5.5 手冊的裝訂為了便于更改手冊采取活頁裝訂。5.6 非受控的文本一些發給顧客等相關方的手冊，以后修改不需再對其進行控制、如修改、更換，這樣的手冊作為非受控文本。6. 相關文件：GBB00D06 文件控制程序第二章 質量/ 環境方針1. 目的：追求全面管理，使物業的目標及客戶的期望和要求相一致，讓客戶對提供的產品 和服務建立信心。并增強全員環保、節能意識，全面實施環境管理，倡導綠色消費， 提高經濟效益，樹立物業新形象2. 適用范圍：適用于物業服務質量及環境的全面管理。3. 引用標

12、準：3.1ISO9001/5.3 質量方針 5.4.1 質量目標3.2ISO14001/4.2 環境方針54. 職責：4.1 總經理負責質量 / 環境方針制定。4.2 行政辦負責實施監督。4.3 人事培訓部負責對全體員工有關質量 / 環境方針內容的宣傳和培訓。4.4 各職能部門制訂相應的制度，保證服務質量和環境績效的標準。5. 要素控制：5.1 質量 / 環境方針1) 以IS09001和IS014001為依據，建立、實施并保持質量環境管理體系2) 以提供“家一樣的感覺”的環境和服務為基本導向，開拓創新，持續提高3）遵守法律、法規要求，致力于污染預防、節能降耗。4）強化培訓，逐步提高全員服務、環

13、保意識。5.2 目標 物業根據質量環境方針制定質量目標環境目標，并分解至各部門，定期進行評審。5.2.1 質量目標1 ）客戶滿意率99%2 ）客戶建議、意見反饋率 98%3）開拓、創新順利通過年檢，加強全面質量和服務管理，達到ISO9001 標準要求，持續不斷改進。4 ）完成年度其它工作質量的目標、指標。5.2.2 環境目標、指標 （ 可比數 ）1）紙張每半年比上年同期減少 2%；2）用油每季度比上年同期減少 1.5%;3）廚房用氣每季度比上年同期減少 2%;4） 減少一次性塑料制品 , 到 2001 年底完全停止使用客房塑料拖鞋和塑料洗衣 袋;5）用水每季度比上年同期減少 0.5%;6）用電

14、每季度比上年同期減少 2%;7）減少噪聲污染，噪聲控制在晝間60dB,夜間50Db,控制機房噪聲；5.3 服務理念：以家一樣的感覺贏得顧客。1 ）用心服務（即：誠心、精心、盡心）使客戶在桂賓有家一樣的感覺；2）用個性化服務（即：針對服務、靈活服務、心理服務、超常服務）滿足客戶 不同要求；3 ）用心創造安全、舒適的環境，給客戶以不受約束，毫無擔憂的“家外之家”4 ）強化培訓，建立一支訓練有素、專業知識強、素質高的員工隊伍，為客戶提 供高效率的服務。5.4 環境理念：以自然溫磬的環境回報社會。我們充分認識到保護環境的重要性， 全員積極參與， 全心全意營造客戶溫馨家園1 、遵守法律法規。2 、加強污

15、染預防。3 、開展 5R 活動。4 、持續不斷改進。5R:節約資源，減少污染（Reduce）綠色消費，環保選購（ Reevaluate ）重復使用，多次利用（ Reuse）分類回收，循環再生（ Recycle ）保護自然，萬物共存（ Rescue）5.5 員工環保行為規范保護環境 人人有責節約能源從嚴把關節電節水養成習慣廢水廢氣切勿污染物品替代節省資源大力倡導綠色消費5.6 方針宣貫5.6.1 對員工的宣貫各職能部門必須有加強對員工質量 / 環境方針內容的培訓， 使管理人員與全體 員工在服務意識上達到共識。教育各級各類人員用奉獻、拼搏、開拓、實干精神保 證物業服務質量的穩定性，自覺用國際標準檢

16、查一切管理行為和服務行為，并將優 質服務擴大影響到社會，確保物業信譽度。5.6.2 對外宣傳物業可通過新聞媒介、物業宣傳手冊、標語等方式宣傳，也可以通過在服務 過程中與顧客進行交流達到宣傳的目的。5.7 方針的評審與修改物業每年管理評審時應對質量 / 環境方針的適宜性以及符合性作出評價與修改， 以適應體系持續改進的需求。第三章 體系策劃第一節 管理職責1. 目的：規定管理層的相關職責，完善本物業的組織結構，資源等。2. 適用范圍：本節適用于全物業各服務質量、環境有關的管理實施、驗證部門和人員3. 引用標準：3.1 ISO9001/5. 管理職責3.2 ISO14001/4.4.1 結構與職責。

17、4. 職責：總經理負責本要素的實施。5. 要素控制：5.1 建立并保持各類各級人員管理職責書面控制程序。5.2 組織521建立和保持符合IS09001和IS014001標準并適合于物業實際的組織體系。組織體系應高效、精干、反應快捷、和諧。總經理負責組織體系的設置，必要時報董事會。總經理根據管理體系的要求任命管理代表一名，以保證按ISO9001和ISO14001標準要求建立、維護和改進管理體系。5.2.2 行政組織結構圖見附圖 1。5.2.3 主要人員管理職責 : 各級各類人員管理職責見 各級管理人員崗位職責匯編 。5.2.5 各部門主要管理職能活動分配見附表2。5.3 資源5.3.1 本物業配

18、備具有滿足客戶住、吃、等消費活動的硬件設施、設備和服務水準。5.3.2 具有與服務配套的操作規范和完善的檢查、督導制度。5.3.3 本物業所需主要能源消耗：物業在水、電、油各方面依靠相關的政府部門， 有力保證了物業的正常運行5.3.4 本物業擁有經培訓上崗的服務員、操作工，管理人員具有專業管理知識，特 殊工種員工經培訓考核合格后持證上崗，并將通過不斷培訓提高素質。5.3.5 經委托培訓合格并授權，本物業有內審員近10 人。5.3.6 本物業的主要產品是提供餐飲、娛樂、商品零售等服務項目，經營額趨勢穩 中有升，經濟效益穩定。能為實現質量環境方針和目標提供所需資金。5.4 基礎設施本公司以的標準配

19、備相關的設施，并按設施管理程序進行維護保養。完全可滿足顧客的要求。5.5 工作環境本公司以標準設置各環境， 并按相關操作規程對各處工作環境進行保持， 為各項 工作打下基礎。5.6 管理承諾總經理應通過溝通宣傳法律、 法規及以顧客為中心的理念， 制定質量環境方針和 目標、指標，配備必要的資源，建立、實施質量 / 環境體系，并通過管理評審來使體 系得以持續改進。6. 記錄：本要素記錄由行政辦負責管理。7. 相關文件：GBB00D01 各級管理人員崗位職責第二節 管理體系1. 目的：健全和保持文件化的管理體系，確保服務質量和環境符合規定要求，實現管 理方針、目標，并不斷改進完善管理體系。2. 適用范

20、圍：本節適用于全物業與管理體系運行相關的職能部門和區域。3. 引用標準：3.1 ISO9001/4 質量管理體系3.2 ISO14001/4.4.4 環境管理體系4. 職責：4.1 管理者代表負責組織、協調管理體系的建立、運行和完善。4.2 行政辦負責管理體系日常管理。4.3 各部門負責貫徹、實施管理體系文件和各項管理活動。5. 要素控制：5.1 顧客要求收集、反饋進行質量 / 環境管理體系的策劃本物業的管理圍繞為顧客服務這一中心展開，以顧客滿意為目的, 從各方面廣泛收集顧客、相關方要求和法規要求，作為本物業實施管理的起點，并在管理過程中不斷收集和反饋這些意見，作為服務和環境改善的依據5.2

21、服務特性和服務提供特性物業主要有以下服務特性和服務提供特性：1) 安全性：物業在消防、治安方面硬件配置齊全，運行良好,保安人員經過良好培訓 , 完全能保障住客的人身財產安全。2) 衛生：環境衛生由專人負責根據標準要求進行清潔, 餐廳、客房用具、用品都經過防疫部門合格檢驗，以保證客人健康需要。3) 舒適：物業提供給客人下榻的客房，環境優雅，空氣清新，所有硬件、 軟件符合國家評定標準。4) 禮貌：服務人員都經過良好的禮貌、禮節、思想修養的培訓，其規范、 符合風俗習慣的言行能隨時給客人帶來愉快的感受。5) 方便：物業各種設施配備合理、齊全，客人不但可以及時使用到合格、 安全的設施，同時還能全面享受到

22、快捷、高效的服務。6) 及時性：對于客人的各項服務要求，物業能在第一時間內提供，最大程度減少客人的等待時間7）文化性：物業的服務項目、服務理念、服務規范和物業提供的環境、設施設備及裝飾體現本物業的文化特性。5.3 環境特點：物業環境特點主要是能資源消耗和三廢排放，尤其是能源消耗方面1 ）能源消耗：水約 15,000 噸/ 月電約 240,000 度/ 月柴油約 27,000 公斤 / 月汽約 5,500 公斤/ 月紙張、塑制品使用2 ）廢氣排放：2臺（6T/H）鍋爐燃油造成的廢氣，含 SO及NO等有害氣 體。3 ）廢水排放：物業每天約有 500 噸左右的廢水經處理后排入城市廢水總 管網。4 ）

23、火災：物業為高層建筑，一旦發生火災，危害性較大。5.4 本物業管理體系根據行業服務特性和環境特點以及 ISO9001-2000 標準 26個要素和IS014001標準17個要素，鑒別服務過程的控制要點，提高目標、要求和措施，從而編制本管理手冊和相關管理程序文件，并加以不斷完善5.5體系建立按如下途徑實現:5.7.1 .本物業體系文件覆蓋ISO9001-2000和ISO14001-96標準各要素的相關要求，IS09001/7.3刪除，其它要素根據本物業實際，不同程度地采用。管理手冊是規定質量方針、環境方針，按ISO9001標準及ISO14001標準對物業管理組織結構、程序、過程和資源所作的概述，

24、是管理體系運行的綱領性文件。程序文件是管理體系的主體文件，是管理手冊的支持性文件，它詳細描 述管理體系中的各項活動。服務規范主要的服務提供規范和質量控制要求都在 其中清楚地表述，并且包括各部門間的接口關系。操作規范是管理活動的詳細作業文件，是程序文件的支持性文件，主要描述詳細的服務提供規范。5.7.5 記錄包括管理活動全過程的各環節的記錄，是管理體系有效運行和管理 活動達到規定要求的客觀證據。5.8 管理體系實施本物業管理體系按“計劃-實施-驗證-改進”，即PDCA循環這一模式運行，通過運行不斷完善管理體系。5.8.2 通過教育培訓，使所有與管理體系相關的人員理解管理體系的意圖和運 行方式，以

25、保證管理體系持續有效地運行。5.8.3 各職能部門采取有效措施，確保體系有效運行。1 ）編制實現管理目標的活動細則；2 ）配置合適設施，保持良好的服務環境；3 ）提供相應的檢驗依據，并實行有效控制；4 ）配備能勝任崗位工作要求的人員；5 ）對活動結果進行標識和記錄，并予以保存；6 ）不斷進行改進。5.9 管理策劃5.9.1 建立并保持策劃程序。5.9.2 在管理活動開展前應進行必要的策劃，以保證管理活動的有效實施。下列管理活動應進行策劃：1 ）改造、新建、擴建、技措等工程，由工程部負責配合實施；2 ）物業店慶等重大活動，由行政辦負責；3）重要人物、會議團體接待，由各相關部門負責；5.9.3 策

26、劃活動應形成文件，文件應滿足管理要求，并與管理體系的其它要求 相一致。5.9.4 策劃活動應包括以下內容：1 ）針對該項策劃活動的特殊要求編制管理計劃，并對管理策劃及其實現 的全過程進行控制。2 ）確保和配置策劃實現所需的各項資源，達到所要求的質量與環境。3 ）確保計劃與管理體系文件的相容性。4 ）必要時，提高和更新體系控制、監視和測量技術及其設備。5 ）確定質量形成階段中適宜的驗證手段。6. 記錄：管理策劃活動按體系文件和計劃要求作好記錄，記錄由計劃實施部門保存。7. 相關文件：GBB00P03質量策劃程序GBB00D19工程項目策劃程序第三節 環境因素1. 目的：識別、確定本物業各種活動、

27、產品與服務對環境造成影響的環境因素，并判 定環境因素的重要性，確保在制定環境方針、環境目標指標時考慮其重大環境 影響。2. 適用范圍：適用于本物業從事的活動、產品和服務所相關環境因素的鑒定。3. 引用標準：ISO14001/4.3.1 環境因素4. 職責：4.1 各相關部門負責環境因素的收集。4.2 工程部負責環境因素核準、判定。4.3 管理者代表負責環境因素判定表、優先行動等級鑒定表的核準。5. 要素控制：5.1 環境因素的收集與確定各部門負責收集本部門活動、產品和服務對環境造成或可能造成影響（有 利或有害） 的環境因素。 充分考慮過去時態、 現在時態、 將來時態的環境因素； 正常狀態、異常

28、狀態、緊急狀態的環境因素以及直接的、間接的環境因素，并 予以確定。5.2 環境因素的登錄各部門收集、確定完本部門的環境因素后，按規定的表格形式予以登錄， 然后交工程部匯總。5.3 環境因素的評價管理者代表負責組織工程部根據各部門的環境因素登錄表匯總本物業的 環境因素，并結合每一環境因素，盡可能多地確定其環境影響，然后評價每一 環境因素的重要程度及優先行動等級。對重大環境因素，工程部可聯系當地環 保部門對污染排放進行監測。5.4 環境因素的核準評價鑒定的重大環境因素應報管理者代表核準、確認。5.5 環境因素的修訂隨著本物業環境管理的成效以及活動、產品或服務的改變，或者國家環保 法律、法規的更新，

29、環境因素都會相應有新改變，所以工程部應組織環境因素 的相關部門重新評價、修訂環境因素。6. 相關文件：GBB00P04環境因素識別、鑒定程序第四節 法律與其它要求1. 目的：確定獲取和理解直接適用于本物業活動、產品或服務法律法規、環境法律法 規與其它要求。2. 適用范圍：適用于本物業識別、確定、并更新相關法律、法規及其他要求。3. 引用標準：IS014001/4.3.2 法律與其它要求4. 職責：4.1 行政辦負責法律、法規及其他要求的收集、鑒定與保管。4.2 各部門配合相關法規及其它要求的收集。4.3 管理者代表負責法律、法規及其他要求的審核。5. 要素控制5.1 法律、法規與其它要求的獲取

30、行政辦應定期與省、地、市各級環保局等有關部門聯系，訂閱環保和物業 經營管理書籍及報刊，獲取管理體系有關法律、法規，并鑒定與物業活動、產品、服務中環境因素相關的環保法律、法規及標準要求5.2 法律、法規與其他要求的執行 法律、法規與其他要求通過宣貫后，根據法律與其他要求上規定的時間由行政辦通知各部門執行，并進行跟蹤調查。 物業必須遵守國家的法律、法規及其他要求。物業對缺乏國家法律、 法規依據的服務和環境行為， 可制定物業內部準則5.3 行政辦應及時了解并獲取國家有關環保法律、法規及其他要求的變更、增 加，并組織培訓學習。6. 相關文件：GBB00P05法律、法規收集和鑒別程序。第五節 環境目標、

31、指標和管理方案1. 目的：在本物業范圍內每一有關職能和層次都應建立并保持文件化的環境目標和指標，制定環境管理方案，使之達到環境方針的要求和承諾。2. 適用范圍：適用于本物業環境目標、指標的管理及環境管理方案的制定、修訂和核準等內容。3. 引用標準：ISO14001/4.3.3 、 4.3.4 目標、指標和管理方案4. 職責：4.1 工程部負責環境目標和指標、方案的擬定。4.2 行政辦負責審核。4.3 管代負責目標、指標和方案的批準。5. 要素控制：5.1 目標和指標的建立與確定。5.1.1 工程部依據環境方針、初始環境評審結果、重大環境因素與環境影響， 對本物業每一有關職能和層次建立并保持文件

32、化的環境目標和指標，目標均應 具體，指標均應量化。5.1.2 工程部在建立與評審環境目標和指標時，應考慮法律與其它要求，它自 身的重要環境因素，可選技術方案、財務、運行和經營要求，以及相關各方的 觀點。5.1.3 目標指標須經行政辦審核，管理者代表批準。5.2 目標和指標的定期評審和修訂經過一定時期的環境管理，目標與指標的實現及環境方針、環境因素的修訂，工程部應定期對目標和指標予以評審和修訂，以保證物業環境管理的持續改進。5.3 環境管理方案的制訂工程部組織本物業各相關部門負責人依據目標和指標研究制訂環境管理 方案，方案中應包括規定實施進度每一有關職能和層次實現環境目標和指標的 職責，落實資源

33、，時間安排和優先順序。各部門目標和指標的環境管理方案制 定好以后，由行政辦收集、匯總、審核。環境管理方案由管理者代表核準后， 交付各責任方實施。5.4 環境管理方案的監測在環境管理方案的執行過程中，工程部應有計劃的對各個方案的執行情況 進行檢查，檢查方案是否被嚴格遵照執行，通報執行進度情況。5.5 環境管理方案的定期評審與修訂隨著環境管理方案的執行，目標與指標的實現，或者方案所涉及的活動、 產品或服務有新的開發或修改等，工程部都應進行定期評審與修訂，以確保管 理方案的適應性與有效性。6. 相關文件：GBB00P06 環境目標、指標和管理方案程序。 第四章 過程管理第一節 顧客要求的評審1. 目

34、的：使供需雙方對顧客要求規定的內容理解一致，使顧客要求符合國家法律、法 規，確保物業有能力滿足顧客的要求。2. 適用范圍：本節適用于本物業與顧客簽訂的所有銷售預訂、散客登記、和餐飲服務。4. 引用標準： ISO9001/7.2 與顧客有關的過程5. 要素控制：5.1 建立并保持顧客要求的評審書面控制程序。5.2 評審要求5.2.1 所有顧客要求必須在接受前應明確并進行評審 ; 包括顧客的隱含要求和法規要求 .5.2.2 除即時清結的顧客要求外一律采用書面形式評審。5.2.3 按顧客要求的特點分級分類實施評審。5.2.4 顧客要求的評審應有明確結論，以確保顧客要求的履行。5.2.5 評審方式：現

35、場評審、部門評審、傳遞評審、會議評審。5.2.6 顧客要求規定的內容要合理、合法、明確，并經雙方充分協商，一致認5.3 顧客的溝通5.3.1 如需要變更顧客要求內容，必須按原顧客要求的評審程序進行變更顧客 要求的評審，征得雙方同意后方可生效。5.3.2 顧客要求修改信息必須要有文字依據， 如聯系單、 函件、電傳、 電報等。5.3.3 顧客要求修改信息必須準確、及時地傳遞到各相關部門和人員。5.3.4 顧客的反饋、抱怨應進行記錄，按“糾正預防措施程序執行” 。5.4 協調評審5.4.1 內部評審意見不一致時，由總經理負責協調評審。5.4.2 內、外意見不一致時，相關部門負責與顧客協調解決。5.5

36、 協議簽訂后的后續工作5.5.1 協議簽訂后，應與顧客建立暢通的信息渠道，以便及時了解和滿足顧客 要求，以確保顧客要求的實施。5.5.2 對于協議的履行情況要進行跟蹤、記錄。6. 記錄：顧客要求的評審、協調、更改的有關過程均應有書面記錄 , 指定專人 妥善保管。第二節 能力、意識、培 訓1. 目的：提高員工服務知識水平和專業技術技能， 增強環境保護意識， 滿足產品質量、 服務質量以及環境保護的規定要求。2. 適用范圍：本節適用于本物業各崗位員工的培訓。3. 職責：3.1 人事培訓部負責培訓的組織、管理和評價。3.2 人事培訓部組織落實物業內各種共性的知識和技能的培訓工作。3.3 各部門負責組織

37、和開展本部門的專業培訓工作。4. 引用標準：4.1 ISO9001/6.2 培訓4.2 ISO14001/4.4.2 培訓、觀念和能力5. 要素控制：5.1 建立并保持培訓書面控制程序。5.2 編制崗位基本素質要求一覽表 ，并報經總經理批準。5.3 人事培訓部根據人員基本素質要求一覽、物業實際需要和各部門培訓計劃，制訂全物業整體的年度培訓計劃5.4 新員工入店要按“先培訓，后上崗”的原則，經培訓考試達到資格要求后 方可上崗試用。5.5 以物業、部門、班組三級培訓的形式，實施分級、分段、分類培訓。5.6 對特殊工種人員，按要求進行專業培訓，取得合格證書才能上崗。5.7 內審員必須經過業務培訓，取

38、得合格證書才能上崗。5.8 人事培訓部負責對各部門培訓計劃的實施進行監督控制，并對培訓工作進 行評價。5.9 根據物業不斷發展對員工素質越來越高的要求，應不斷充實培訓內容和提 高培訓標準，適時修訂崗位基本素質要求一覽表 。5.10 物業通過各種宣傳、教育形式提高員工的服務環境意識 .6. 記錄：6.1 人事培訓部要建立和保存完整的員工培訓記錄，并建立員工培訓檔案。6.2 各部門對本部門的員工培訓做好記錄。7. 相關文件：GBB00D04 能力、意識和培訓程序第三節 交 流1. 目的：溝通內外部服務和環境管理信息，保證體系持續有效運行。2. 適用范圍：適用于物業服務質量和環境管理體系活動所需的所

39、有內外部交流。3. 職責：3.1 行政辦負責對物業服務質量和物業內外環境管理等相關信息的收集、登 記、分析、傳遞、匯總。3.2 各部門負責本部門內、外質量與環境管理信息交流及管理。4. 引用標準：4.1ISO14001/4.4.3 交流4.2ISO9001/5.5.3 內部溝通5. 要素控制：5.1 建立并保持信息交流控制書面程序。5.2 內部交流包括物業各部門、各層次間的交流。外部交流應充分考慮相關各 方的要求、意見。5.3 內外部的交流必要時形成文件化形式，由行政辦或各部門匯總、整理，并 根據交流內容的性質給予分類處理和改善。5.4 內外部信息交流形式可以是口頭、書面、會議、報道、廣播等多

40、種方式5.5 對信息交流的記錄應由專人妥善保管6. 記錄：物業及各部門內外信息交流應作記錄，記錄由行政辦及各部門管理。第四節 文件控制1. 目的：保證體系運行的場合都使用有效版本的文件和資料。2. 適用范圍：本節適用于質量和環境管理體系運行過程中使用的文件的控制。3. 職責：3.1 行政辦負責物業行政、管理文件的編制及物業行政和管理文件的發放、控 制及外來文件的管理。3.2 管理者代表負責管理手冊和程序文件的編制、修訂和更改。3.3 各部門負責職責范圍內文件的編制、發放、修訂、控制和管理。4. 引用標準：4.1 ISO9001/4.2.3 文件控制4.2 ISO14001/4.4.5 文件控制

41、5. 要素控制：5.1 建立并保持文件控制書面程序。5.2 文件的批準與發布5.2.1 管理手冊、程序文件由總經理批準。5.2.2 行政文件由總經理或經授權的副總經理批準，必要時經董事長簽發。5.2.3 其它體系文件由編制該文件的部門領導批準。5.3 文件的更改5.3.1 由原編制部門實施更改。5.3.2 更改須經原審批程序審批。5.3.3 文件經更改后，應重新印發。5.4 內審和管理評審時，對文件的符合性、適用性進行評審。5.5 文件的管理5.5.1 建立有效文件一覽表。5.5.2 建立文件收發、更改記錄。5.5.3 受控文件與非受控文件應有明顯標識區分。5.5.4 體系運行的場合均使用有效

42、版本，及時收回失效文件。失效文件需保留時，應加以標識5.5.5 對外提供文件需經授權人批準。5.5.6 文件的保管應符合檔案管理要求。6. 記錄：文件的收發管理應由專人負責，并記錄。7. 相關文件：GBB00D07 文件控制程序GBB00C05 記錄控制程序第五章 監測、分析和改進第一節 監視和測量1. 目的：通過監視和測量，對監視和測量狀態作出適當的標識，保證經監視和測量合 格的原材料才能使用，并使服務和環境管理運行處于受控狀態。2. 適用范圍：本節適用于從原輔材料購進直至產品交付以及服務提供和環境管理的全過程。3. 引用標準：3.1 ISO9001/8.2 監視和測量 7.5.3 標識和可

43、追溯性3.2 ISO14001/4.5.1 監視和測量4. 職責：4.1 質量環境監督小組部負責服務質量環境監督小組檢查。4.2 工程部負責對環境管理的監督檢查。4.3 各部門負責本部門服務的檢查。4.4 財務部收貨負責對采購物品的檢驗、檢查及驗收。4.5 財務部倉庫負責倉庫內物品監視和測量狀態標識的管理。5. 要素控制：5.1 建立并保持監視和測量的書面控制程序。5.2 監視人員必須經過培訓，具有相應的資格和能力，內審員、質量環境監督 小組員持證上崗。5.3 所有各環節的監視和測量均應按監視程序和監視特性的要求進行。5.4 所有監視和測量狀態標識應清晰、可辨、不易脫落。在服務和環境管理的 全

44、過程應保護好狀態標識。5.5 物品驗收5.5.1 物品的驗收由專業人士進行，驗收人員必須經過培訓并具備相應的資格和能力。5.5.2 倉庫或收貨部負責按程序和驗收標準對采購物品進行驗收，餐飲部 廚師長會同倉庫或收貨部對餐飲部所購原料進行驗收，不合格物品不得入庫或 向顧客提供。5.5.3 驗收時必須見物驗收，驗收內容包括物品的發貨單位、品名、規格、等 級、數量、質量、金額等。5.5.4 應對物品的監視和測量狀態作出必要的標識并記錄。5.6 服務質量監視和測量5.6.1 在服務流程中設置必要的監視點，驗證服務過程的符合性，對全服務流 程進行有效監控。5.6.2 制訂服務流程監視點的質量標準和檢查方法

45、。5.6.3 各部門負責服務流程自檢，質量環境監督小組部負責監督檢查。5.6.4 行政辦收集客戶意見，進行評定并處理。5.7 環境管理運行的管理和監測5.7.1 工程部負責對物業環境因素的控制和運行情況進行定期監測、檢查，并 加以記錄，保持它們始終處于受控狀態。5.7.2 工程部可委托具有監測資格的外單位對物業環境管理的相關環境因素進行有計劃的監測5.7.3 工程部應定期評價環境管理方案的實施進度，目標、指標的完成情況5.7.4 工程部對可能具有重大環境影響的運行與活動進行例行監視和測量。5.8 顧客滿意度的檢查：本物業通過客戶意見卡及對客戶的拜訪等方法收集顧 客對本物業服務情況的滿意程度。5

46、.9 分析、鑒別行政辦、工程部和相關部門對服務和環境管理檢查中發現的不合格項，分 析原因、制定補救和預防措施，以杜絕同類現象的再次發生。6. 記錄：6.1 檢驗記錄應清楚地表明服務按規定的檢驗程序通過最終驗證，并具有可追 溯性。6.2 各部門負責保管本部門產生的記錄。7. 相關文件：GBB00C01物品驗收程序GBB00C03環境監視和測量管理程序GBB00C02服務質量檢查程序GBB00C04糾正和預防措施控制程序第二節 不合格控制1. 目的：對物業服務質量、環境質量及采購物品的不合格進行記錄、標識及處置，以防止使用不合格物品，對客提供不合格服務和造成不良的環境影響。2. 適用范圍：本要素適

47、用于產品（服務） 、原材料、環境管理的不合格控制。3. 引用標準：3.1 ISO9001/8.3 不合格品的控制3.2 ISO14001/4.5.2 不符合項以及糾正和預防措施4. 職責：4.1 質量環境監督小組部和各部門負責不合格服務的判定、評審、記錄和監督處理。4.2 工程部負責對環境管理的不合格項判定、評審、記錄和監督處理。4.3 財務部收貨負責對不合格采購物品的處理。4.4 各部門負責不合格項標識、處置。5. 要素控制：5.1 制訂并保持不合格控制書面程序。5.2 凡經檢查判定的不合格項應即時做好記錄、標識。5.2.1 財務部收貨對采購物品的驗收及貯存物品的檢驗中發現的不合格品，應 予

48、標識、隔離、記錄并退貨。5.2.2 質量環境監督小組部負責記錄其在質量檢查中發現的不合格服務，并督 促責任部門采取糾正措施，防止對客提供不合格服務。5.2.3 各部門負責記錄、標識、隔離其在本部門質量檢查中發現的不合格項。5.3 工程部對環境管理體系運行中產生的不符合項，調查不符合項產生的原因 并采取糾正和預防措施，并記錄。5.4 對不合格項要做好記錄，由責任部門即時采取相應補救措施。5.5 由相關部門評價不合格項的性質和嚴重程度，提出處置意見，由部門經理 批準后執行。5.6 責任部門負責對不合格項采取糾正、補救措施。5.7 對采取糾正、補救措施后的不合格項要重新檢查。5.8 應識別引起不符合項的原因。5.9 采取必要的糾正和預防措施，盡可能減少不合格項。6. 記錄：6.1 所有檢驗發現的不合格品，都必須有清晰、準確的記錄。6.2 不合格評審處置記錄由相關部門負責保管7. 相關文件：GBB00D09物品采購的程序GBB00D18康樂服務控制程序GBB00C01物品驗收程序GBB00C02服務質量檢查程序GBB00C03環境監視和測量管理程序第三節 內部審核1. 目的：驗證管理活動及結果的符合性，并確定質量和環境管理體系的有效性2. 適用范圍：本節適用于內部質量和環境體系審核及其后續跟蹤。3. 引用標準：3.1 ISO9001/8.2.2 內部質量審核3.2 ISO1400