1、出租房屋稅負測算明晰廣告公司將其位于市中心的一套原值為150000元的門面房出租給五鑫公司，按照協議規定，年租金收入30000元。按照現行稅法規定，明晰廣告公司的稅率將高達27.68%。計算過程如下：(1) 應納營業稅=30000X5%=1500(元)應納城市維護建設稅及教育費附加=1500X(7%+3%=150(元)應納印花稅=30000X0.1%=30(元)應納房產稅=30000X12%=3600(元)應納企業所得稅=30000X25%=7500(元)應納稅總額=1500+150+30+3600+10000=15280(元)實際稅后收益=30000-15280=14720(元)稅負率=15

2、280/30000=51%通過計算，不難看出,出租房屋不僅繳納的稅種多，而且稅賦率也高得驚人。那么，明晰廣告公司應當如何籌劃才能降低稅負呢？參考答案：房屋出租中房產稅稅收籌劃要點和風險分析根據中華人民共和國房產稅暫行條例規定,自用房屋的房產稅是依據房產原值計算繳納，稅率為1.2%;房屋出租的房產稅是依據房屋租金計算繳納，稅率為12%。出租房屋的房產稅稅率是自用房屋的10部，且12%的房科稅稅率高于5%的營業稅稅率。因此，部分房屋出租人對房屋出租過程中如何合理進行相當關注，如下將簡單介紹房屋出租過程中房產稅稅收籌劃的要點，及其相關的籌劃風險。一、正確劃分房屋和非房屋租賃的價款根據(87)財稅字第

3、003號的規定，“房產”是以房屋形態表現的財產。“房屋是指有屋面和圍護結構可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖密池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌出租房屋稅負測算文檔等，不屬于房產?；I劃要點：出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬于房產的部分應單獨標明，從而達到少繳房產稅的目的，如出租人既出租房屋又出租場地，既出租房屋又出租機器設備。如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，則僅需房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅?；I劃風險：納稅人如實進行價款

4、劃分，并屬于正當的稅收籌劃行為的，因此不存在風險。但出租人可能從少繳房產稅的目的出發，提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款，從而達到少繳房產稅的目的。對此，部分地方稅務機關已聯合物價、房產部門根據地段出臺房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關的最低租金計稅價格繳納房產稅。二、出租變倉儲房屋出租是指在約定的時間內將房屋轉讓他人使用的業務。倉儲是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲放、保管貨物的業務。房屋出租由出租人按租金繳納房產稅。倉儲由保管人員按房產原值繳納房產稅?；I劃要點：在房產稅從價計征的稅負明顯低于從租計征情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合

5、同，從而達到少繳房產稅的目的。但這種籌劃是有前提條件的，即承租人租賃房產的目的是用來堆放、儲存物品，若不是這個目的，該籌劃方案將不可行?；I劃風險：該籌劃從稅務的角度來看，出租人是不存在風險的，但從出租變倉儲的角度來看，就為出租人帶來了新的經營風險，即出租人在倉儲合同下必須承擔貨物的保管責任，發生損失要承擔賠償責任。因此，在一般承租人擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下，該籌劃才可行。如果倉儲的貨物價值量高，發生盜損的可能性較大，則該籌劃方案風險大，并不可行。三、變出租為提供服務加出租由于目前出現了很多專門從事房屋租賃的公司，既出租房屋也負責為出租房屋提供物業管理服務。因此，利用物業管理合同

6、規避房產稅的現象比較普遍。籌劃要點：出租人可以通過提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格，從而達到少交房產稅的目的。但這種籌劃有一定的前提條件，即出租方一般應具有從事物業管理服務的經營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業管理服務。籌劃風險：合理的利用物業管理服務收費來籌劃出租房產稅是合理的，但關鍵是這種方法在實際中通常會被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發生。由此將產生的風險有以下幾個方面：1、稅務機關可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙；2、正規的公司提供物業管理服務的收費是必須取得物價部門的收費許可的，價格也必須通過審批，因此，出租方抬高物業管理服務價格，不僅得不到稅務機關認可，還

7、可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰；3、如果出租方純粹從逃避房產稅的角度處罰，沒有提供物業管理服務而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業管理服務合同的，在發生糾紛時將處于不利地位。四、利用轉租籌劃租賃房產稅由于轉勝地方不是房屋產權所有人，因此，轉租方轉租房屋時，只需按轉租價款繳納營業稅，不需要繳納房產稅。籌劃要點：利用轉租進行租賃房產稅籌劃，這中煙酒生產企業通過成立銷售公司籌劃消費稅的案例相似，出租人可以成立一個資產管理公司，將擬出租的房產先以較低的價格假設M出租給該資產管理公司，然后由該資產管理公司統一按市場價格假設H出租房產。這里由于轉租煙酒銷售的增值稅可以差額征稅，而轉租仍需要全額繳納營業稅，因此，該方案多出一項營業稅MX5%,節省一項房產稅(H-M)X12%,只有當H>1.42M時，該籌劃方案才可行?；I劃風險：由于出租房和資產管理公司是關聯企業，他們之間的出租行為是關聯交易，將受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價格的制約，若當地稅務機關沒有這個標準，由于是關聯交易，稅務機關將會進行調整，