1、影響中國房價的因素【摘要】我國城市近幾年獲得高速迅猛發展，城市高速發展帶動了住宅市場的發展。住宅市場的高速發展又促進了經濟的快速增長，兩者相互影響，住宅經濟已經成為我國現階段經濟發展的主要支柱之一。但是在現階段住宅市場高速發展的同時，由于各種因素的影響也導致了我國現階段住房價格居高不下。本文就城市房價居高不下的問題進行了認真探討，以期人們對這個問題予以關注。衣食住行是百姓日常生活所關心的，其中住是現在大多數人在生活條件日益優越的情況下所最關心的，為了在大都市中有一套屬于自己的房，哪怕是很小的不少白領都是“節衣縮食”只為攢夠首付，可是面對那日漲千金的房價還是有很多的人只能是望房興嘆“何時才能有個

2、家！”1、 房價過高的合理性原因與不合理性原因分析一）、住宅市場價格過高的合理性原因 亞當斯密曾說過：市場經濟不是最好的經濟模式，但是這是我們迄今所能找到的最好的經濟模式。住房是計劃經濟時期最短缺的資源。它作為一種資源，經過我們的市場經濟改革，已經市場化了。一旦一種資源進入市場，它就不會照顧人們的感情，而是根據自己的規律運行。根本不會理會房子到底是生活必需品還是奢侈品。我認為現階段住宅市場價格過高的合理性方面是由以下幾點導致的： 1.自主性需求的高漲 (1)住宅制度改革釋放出巨大的潛存需求。在經過較長時期的摸索之后，我國于1998年正式取消福利性實物分房，房地產市場因此而得以全面啟動。在實物分

3、房體制下，購買商品房始終不是主流的住房消費模式，這是因為相當一部分住房消費需求都被“沉積”下來了。但在1998年住房制度改革以后，這部分的購買力得以釋放，一方面是因為人們在觀念上接受了自主購房解決居住問題的住房消費新模式；另一方面，住房抵押貸款制度的迅速發展，大大增強了居民的購買能力，使許多潛在需求有機會轉化為現實需求。 (2)高速的國民經濟支撐著旺盛的改善型需求。 自從1998年以來，我國經濟繼續保持著高速的增長，城鎮人均可支配收入年均增長達到近10%，由此帶動主動改善型需求年均增長6-9%，這也在很大程度上面帶動一部分住房消費的增長。 (3)城市化進程的加速帶來了許多自動性需求。 加快城市

4、化進程是我國進入21世紀后的重要任務之一，2000年我國城市化水平已經達到36%，可以說已經進入城市化的加速時期。其中，最近四五年來沿海城市的城市化率年均提高2個百分點，因而由此帶來的自動性需求量極為可觀。 (4)城市建設速度加快提供了大量的拆遷被動性需求。同時在經營城市理念的指導下，全國城市特別是東部地區城市加快了城市建設步伐，拆遷規模量在短期內增長很快，由此導致的被動型需求急速增長。據估計，近兩年長江三角洲附近幾個主要城市的拆遷被動型需求占到總需求量的30%以上，這部分因素在需求因素中也占有不小的比例。 由上面的分析可見，自主性需求在近幾年急速擴大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地產開發

5、周期較長(一般超過一年)，造成商品房供應的節奏常常慢于需求的變化。所以，供不應求的市場形式自然就會拉動房價的快速上漲，這在上海、杭州和南京等較發達城市表現得尤為突出。因此，自主性需求擴大是拉動房價上漲的首要原因。 2.成本剛性上升 由于土地固有的稀缺性，其自然供給沒有彈性，其經濟供給也缺乏彈性。因此，地價其實主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。然而，在土地供應政府壟斷的制度安排下，地方政府為籌措更多的土地出讓資金以加快城市建設步伐，在房價上漲時往往將地價大幅提高，一旦土地需求降下來，寧愿暫時不供地也不愿降低地價，這樣地價實際上是只升不降，“棘輪效應”極為明顯。由于土地成

6、本已占到全部開發成本的40%以上，地價的剛性上升自然而然地推動著房價的剛性增長。因此，住房價格持續上2.成本剛性上升 由于土地固有的稀缺性，其自然供給沒有彈性，其經濟供給也缺乏彈性。因此，地價其實主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。然而，在土地供應政府壟斷的制度安排下，地方政府為籌措更多的土地出讓資金以加快城市建設步伐，在房價上漲時往往將地價大幅提高，一旦土地需求降下來，寧愿暫時不供地也不愿降低地價，這樣地價實際上是只升不降，“棘輪效應”極為明顯。由于土地成本已占到全部開發成本的40%以上，地價的剛性上升自然而然地推動著房價的剛性增長。因此，住房價格持續上漲。二）、住宅

7、市場價格過高的不合理性的主要原因 一般來說自主性需求的增長是隨著社會經濟的發展而釋放的，不會造成房價的持續快速增長，但投機性需求的介入則加快了房價的上漲速度。據一些研究機構調查，近幾年房價上漲較快的東部城市投機性需求占到了全部需求的25%以上，這些投機需求過旺加劇了供求矛盾，加快了房價的上漲速度，最終引起房地產泡沫。這里就引進了一個關于房地產泡沫的問題。 1.房地產泡沫的概念 房地產泡沫，就是指由于虛假的需求造成供求關系失調，使得房價高于房屋真實價值的正常波動范圍，即這種高價不是由于真正的需求(對于住房而言，就是居住需求)引起的，而是由于虛假的需求(對于住房而言如投資、投機)引起的，即形成了房

8、地產泡沫。 轉貼于 中國 2.房地產泡沫是導致房價居高不下的主要原因之一 由于房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升產生虛假需求信息，影響開發著和消費者的預期，而且由于虛假需求造成的過度供給，又會產生形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。房地產泡沫是由于房地產價格脫離其價值基礎而持續上漲的過程和狀態，是房地產行業內外因素特別是投機性因素作用的結果。因此，人們日常所說的房地產泡沫其實就是房地產價格高于市場基礎決定的合理價格的部分，所以，房地產泡沫的存在就是導致房價居高不下的不合理性的主要原因之一。 房地產泡沫的形成過程實質就是因為投機等因素引起的住宅市場房價的持續大幅度

9、上漲運動。房地產泡沫產生的原因主要是投機行為和貨幣供應。真實的需求是為了滿足生產和生活的需要而產生的，是實實在在的，因而不會產生泡沫。投機的需求是為了謀取差價利潤。只要有差價，投機人就會有利可賺，他也就有無窮的欲望去購買房產、地產，而無論房產、地產的價格有多高。因此，推動房地產泡沫的需求力量是投機需求。這種虛假的需求在一定條件下極易喪失，當這種虛假的需求喪失時，那么虛高的房價也就無所依托了，就會驟降，即泡沫破裂，那將對國民經濟產生極大的傷害。 這種傷害是怎么造成的呢?因為房價驟降，開發商的利益就會造成極大損害，而使其不能如期歸還從金融機構貸入的款項，從而損害金融系統的利益。國際貨幣基金組織實證

10、研究表明，房價暴漲與暴跌之間聯系緊密，房價暴漲之后帶來暴跌的概率高達40%。大家都知道，購房貸款在金融機構的資產中占有很大比例，而金融機構又是國民經濟的調節器，那么金融系統遭受損害后造成的必然是國民經濟的衰退。從另一個角度講，房價虛高會使有真正需求的居民買不起房，那么開發商的產品價值也不能實現。二、其他因素對房價的影響一）、土地增值稅對房價的影響 隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地

11、炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，降低房地產市場泡沫吹大的風險。影響機制如下： (1)對于人們普遍關心的開發商會不會因此將增值稅轉嫁給消費者并由此引發房價的新一輪上漲，個人認為對于這一點要區別看待，因為價格漲不漲并不完全由開發商決定，市場供需，土地，建筑類型，區位等眾多因素決定著房價，即使開發商有意漲價，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實現。作為開發商來說，如果能將增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內，就不用交納土地增值稅，而如果提高房價以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價會造成銷售上

12、的困難，銷售周期和財務成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴征土地增值稅，會有效遏制開發商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產市場回歸理性。 (2)這個規定將會鼓勵開發商進行普通住宅的開發。因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標準住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應量將加大，能極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。 (3)理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值

13、稅的清算雖然會使開發商的成本或多或少地增加，但開發商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關系。我國商品房價格的居高不下，本質上是由于商品房供不應求所致。   二）、通貨膨脹與房地產價格之間的關系      假設貨幣供應量與房地產價格和通貨膨脹之間均分別呈現正相關關系。1998-2007年來我國房地產價格與通貨膨脹呈現較高的相關性。         如果假設成立，當貨

14、幣供應量增加時，流通中的貨幣數量可能會超過經濟運行所需的貨幣數量而引起貨幣貶值和價格水平全面、持續上漲，將導致流通中的貨幣量增加，而導致通貨膨脹現象。另一方面，當貨幣供應量增加時，將導致流通中的貨幣量增加，這在一定程度上會使貨幣貶值，而貨幣貶值又會使得房地產價格上升。而房地產價格的上漲或下降也在一定程度上影響貨幣供應量的增加減少。         在一定區間范圍內，隨著貨幣供應量的增加，有利于刺激房地產市場發展，房地產企業可獲得更多資金易于導致房地產市場繁榮。由于房地產市場的巨大帶動作用將有利于經濟形勢向正方發展，

15、必然導致CPI的增長但如果貨幣供應量過多，首先易直接導致通貨膨脹。同時，房價過度上漲造成經濟主體的預防性動機增加過大，使儲蓄增長幅度過大(這對應著消費大幅縮減)，就有可能對產出、通脹形成負面的影響，引發通貨緊縮；反之，如果房價上漲刺激消費增長(減少儲蓄)，或者雖然使儲蓄增長，但增長幅度低于投資的增長幅度，則可能對產出起正向作用，進而對物價水平產生向上的壓力。             通過對有關歷年來房地產數據及通貨膨脹數據和貨幣供應量的研究，探討房地產價格與通貨膨脹之間的關系

16、，研究發現我國房地產價格與通貨膨脹之間呈現高度相關關系。         考慮到在居民消費中占較大比重的住房消費，直接影響居民的其他消費支出，但因其存在投機性因素，目前還沒有納入到CPI指標體系中，所以我國目前的CPI指標體系還需要進一步完善，并加強對房地產價格的監測和對房價未來走勢的準確判斷，提防當前和未來的通貨膨脹風險。三、促使房價趨于合理的措施一）、我國房地產稅收體制改革 我國現行的房地產稅收制度是1994年經過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導我國房地產業經過了一個相當繁榮的時期，為我國國民經

17、濟的發展做出了突出的貢獻。但是隨著經濟的發展和環境的變化，我國原有的房地產稅收體制已經出現了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發揮其調控房地產市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產有關的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經濟失衡。因此，在當前環境下我國有必要對現有的房地產稅收體系進行改革，以更加適應環境的變化，促進房地產行業的健康發展。 （1） 居民購房優惠收稅 在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或實行部分（或全額）退稅政策，以更加優惠的稅收政策惠及于全體國民。 （2） 二手房營業稅實行差額收稅 現行的對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取

18、得的售房收入全額征收營業稅。這條規定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態，所以在這一時期，繼續對二手房交易實行全額征收營業稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業稅的立法精神和發展方向，同時也有利于繁榮房地產市場，增加房地產稅收來源。 （3） 暫停征收土地增值稅 我國土地增值稅是1993年底開征的，數十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數。鑒于房地產企業的土地增值稅已經體現在企業損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業所得稅的所得額，再行征收，就會導致重復征收。更重要的是，土地增值稅征收手續煩鎖，難以做到公平公正，再繼續拖沓下去會影響稅