1、第一部分項目概況一、地理位置項目位于蘇州第二大商業(yè)中心石路商業(yè)區(qū)。蘇州市區(qū)高層建筑集中區(qū)，連接市區(qū)和新區(qū)的商業(yè)中心地段。東面和為蘇州自行車專業(yè)市場，北面為石路國際商城，西面臨商業(yè)中心內(nèi)主干道，與天使廣場相望。南臨金門路，；連接市區(qū)和新區(qū)的主干道之一，與君怡大酒店、金門商城相對。西南角為人氣絕對旺盛的三角地帶。二、項目簡介該大廈占地約 2200 平方米，原規(guī)劃為商業(yè)辦公樓，規(guī)劃建筑面積30200平方米，實際建筑面積約34452平方米（未包括塔樓四層規(guī)劃建筑面積） 。1998 年停工。主樓已經(jīng)抵償給債權單位，原項目報建手續(xù)不全。樓體采用框架剪力墻體系， 由主樓和副樓兩大部分聯(lián)體組成：主樓按四星級酒

2、店式公寓標準設計建造，共 22 層（包括塔樓四層），地下 2 層；副樓按商場、娛樂多功能用房標準設計建造，共8 層（地面 6 層，地下 2 層）。目前主體完成地下兩層和地上18 層，副樓封頂。地下二層滲水，雨季積水嚴重，值得關注。暫測面積分布：地下二層1348.32平方米地下一層1255.05平方米主樓 1-4 層5252.9平方米主樓 5-18層18597.66平方米裙房7998.20平方米原設計：主樓地下一層為車庫、設備房夾層為餐飲14 層為金融、辦公房518 層為商住19 層為設備房20 層為游泳池21 層為咖啡屋22 層為了望臺副樓地下室一層為保齡球館地下室夾層為餐飲1、2、5、6 層

3、為娛樂3、4 層為影院第二部分蘇州概況一、人文地理蘇州位于長江三角洲中部，位于江蘇省東南部，是我國重要的歷史文化名城和著名的風景旅游城市，有著得天獨厚的人文環(huán)境優(yōu)勢和地理區(qū)位優(yōu)勢：向東僅80 多公里即是上海，西接無錫，南鄰浙江，北依長江，西南濱太湖。蘇州市下轄常熟、昆山、太倉、吳江、張家港五縣市和平江、金閶、滄浪、虎丘、吳中和相城六個區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。全市共有130 個鎮(zhèn)，面積 8848 平方公里，其中水面占42% ，人口 580 萬。其中蘇州市區(qū)面積1650 平方公里，市區(qū)人口 209 萬，古城區(qū) 14 平方公里。二、交通環(huán)境蘇州與外界聯(lián)系交通方便：近距離的機場主要有：上海虹橋機

4、場（距蘇州86 公里）、碩放機場（距蘇州40 公里）、蘇州光福機場（距蘇州10 公里）和上海浦東國際機場。在陸路交通方面，京滬鐵路是全國最現(xiàn)代化的鐵路干線，并正在規(guī)劃修建京滬高速鐵路，區(qū)域內(nèi)分布的204 、 312 、 318國道和滬寧高速公路都是國家干線公路。京杭大運河在區(qū)域東部全境通過，是蘇州新區(qū)連結長江及各海運、內(nèi)河港口的主要通道。蘇嘉杭高速公路將于2002 年底建成通車。 全長約 120 公里的蘇州繞城公路開工建設，規(guī)劃于 2005年建成通車。目前蘇州市已初步形成高等級公路與二級公路相配套的“三橫二縱”公路主骨架格局。三、經(jīng)濟概要 20 多年的改革開放， 為蘇州經(jīng)濟發(fā)展注入了強大的動力

5、。2001 年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，按可比價比上年增長12.3%；財政收入 209 億元，增長 32% 。完成進出口總額236.6億美元；合同利用外資30.2 億美元。城鄉(xiāng)建設步伐明顯加快。2001 年完成社會固定資產(chǎn)560 億元，增長 8.5% 。蘇嘉蒿高速公路蘇州段等工程完成序時時度，蘇州繞城公路高速公路西南段、蘇州工業(yè)園區(qū)二期三期開發(fā)、蘇州新區(qū)二期開發(fā)等提前開動建設。實事工程項目進展獲取建設部“中國人居環(huán)境獎” 。 2001 年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為 10515 元，比上年同期增長 13.4% 。經(jīng)濟持續(xù)增長帶動了消費市場的興旺，市場物價平穩(wěn)，銷售趨于活躍，全市共實現(xiàn)社

6、會消費品零售總額在江蘇全省位居第二，增幅居全省第一。第三部分蘇州中高檔房地產(chǎn)市場一、蘇州房地產(chǎn)市場 2002年上半年房價繼續(xù)上升，全市住宅平均銷售價格每平方米1856 元 / 平方米，市區(qū)2101元 / 平方米，分別比去年同期上漲12.3%和5.1%。截止 2002年 6 月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資39.16億元。住宅投資完成32.27億元，同比增長在39% 以上。其中市區(qū)住宅完成投資 11.75億元，同比增長20% 。市民購房熱情依然高漲，市區(qū)住宅銷售面積64 萬平方米，同比增長近75% 。全市住宅空置面積93 萬平方米，同比下降18% ，其中市區(qū) 40.5 萬平方米，下降了三分之一。今年

7、1 至 6 月市區(qū)住宅新開工面積已經(jīng)有180 萬平方米，比去年同期增加了一倍。房源供應量的怎家，會使供求關系趨向緩和。1 、蘇州市中高檔樓盤抽樣列表區(qū)域案名供應量（）平均價格銷售狀況備注香樟公寓4 萬360090%園區(qū)加城湖濱公寓5 萬5000 （含裝修）未開盤湖左岸27萬380090%嘉湖閣90006000 （裝修）95%新港名城20萬340095% （推出部分）錦麗苑4 萬未定預定 90%菜單式裝修新區(qū)運盛美之苑10萬3600一期預定 95%大房型銀杏苑300095%現(xiàn)房金之楓2700100%現(xiàn)房名店街單身公寓24套約 3000未預定商鋪改造市區(qū)樂怡苑16 萬500090%裝修房麗景苑16

8、 萬520095%租售均可玄妙廣場1 萬6000 以上（暫定）規(guī)劃未出酒店式公寓2 、園區(qū)市場上年銷售速度相當快，上市量體沉寂相當時間，后期供應量將會繼續(xù)攀升。售價在一年內(nèi)上漲了近1000 元/ 平方米，平均價格向 4000 元/ 平方米挺進，上漲空間尚存， 但幅度較小，在近期變化不大。銷售狀況經(jīng)過一年的極度火暴迸發(fā)后，受價格上漲的影響，以及供應量體的大幅膨脹，銷售趨勢已經(jīng)趣緩。投資客源比例相當大，有相當?shù)囊咽鄯吭纯罩茫顿Y現(xiàn)象支撐價格上升，出現(xiàn)一定的不理性性質(zhì)。市場可能近期出現(xiàn)調(diào)整。樓盤規(guī)劃已經(jīng)注入相當?shù)膰H氛圍，規(guī)劃品位處于相當高的水平。房型規(guī)劃向經(jīng)濟型轉變，加城湖濱公寓規(guī)劃有63 平方米

9、的小戶型， 并且出現(xiàn)裝修房。 嘉湖閣的全裝修房因為投資價值可觀，售價超過 6000 元 / 平方米。市場反應良好。3 、新區(qū)市場新區(qū)樓市供應量一度陷入供不應求的狀態(tài)，新港名城的上市使得上市量體大幅放量，客戶積累產(chǎn)生的勃發(fā)效應立刻顯現(xiàn)，隨之上市的運盛美之苑和格林花園，量體均超10 萬平方米，也備受關注。錦華苑二期錦麗苑有近4 萬平方米的高檔住宅，為一投資亮點。近半年新區(qū)的住宅價格上漲了近800 元/ 平方米，是僅次于園區(qū)價格增長最快的區(qū)域。樓盤規(guī)劃向規(guī)模化發(fā)展，逐漸轉向?qū)ι鐓^(qū)環(huán)境和生活理念的營造，品質(zhì)提升。寬敞型住宅依然為主流，但適中型住宅已經(jīng)為市場所追捧，整體格局有待優(yōu)化。目前市場沒有一房等小

10、戶型供應，存在市場機遇。新區(qū)價格的一路走高，帶來相當一部分投資客戶，一些投資概念房受到關注。錦麗苑借助錦華苑的知名度吸引來自上海杭州以及外籍人士的青睞。4 、市區(qū)地塊緊張，幾無可供開發(fā)的地塊，新上市樓盤相當少，樓盤量體相當小，供應緊缺。樂怡苑為其中佼佼者，而且以裝修房的概念上市，為市中心創(chuàng)新之筆。樓盤價格在上半年維持3300元 / 平方米的水平，因為中心地段的供應緊缺，而且在市民對園區(qū)和新區(qū)的期望受價格攀升削弱的情況下，市中心的回歸跡象明顯，而且中心地區(qū)的住宅已經(jīng)成為稀有品。價格上漲成為必然，樂怡苑5000元/ 平方米的裝修房價格創(chuàng)市區(qū)新高，但并不意外，中心地段如有新量體供應，價格繼續(xù)走高的可

11、能性相當大。觀前街和石路兩大商圈周邊的住宅需求相當大，投資性住宅市場為空白。但產(chǎn)品規(guī)劃上需要深入研究。觀景苑品質(zhì)高，住宅租金達到2 。 35 元/ 平方米。天，高于辦公房租金，說明市中心上等地段投資市場相當可觀。玄妙廣場即將推出200 套左右 40-50平方米的酒店式服務公寓，售價在6000元 / 平方米以上，目前正在規(guī)劃中，估計在年底上市。5 、小戶型市場評價 蘇州市場小戶型供應相當有限，園區(qū)、市區(qū)和新區(qū)三大板塊無一例外的以寬敞型房型為主，逐漸向適中型轉化。園區(qū)價格上升過快，已經(jīng)有向經(jīng)濟型分化的趨勢。市區(qū)中心地段（干將路和人民路）出現(xiàn)酒店式服務公寓，如此地段估計將有相當好的表現(xiàn)，剛剛開始動工

12、，年底上市，屆時將能使蘇州酒店式服務公寓市場更加明朗化。園區(qū)因為投資性購買的支撐，而且存在相當多相對高收入的高文化層次的工作人員，投資市場被看好。加城湖濱公寓規(guī)劃有63 平方米一房，市場反應良好。第四部分石路房地產(chǎn)市場一、石路環(huán)境評價蘇州市中心兩大商業(yè)中心之一，商場林立，商業(yè)氣息濃烈，但商業(yè)檔次不足，有待提高。餐飲、娛樂配套齊全，檔次不高，娛樂休閑市場比較混亂，品位不高。蘇州古城區(qū)內(nèi)最密集的高層區(qū)，但基本都是95 年之前的產(chǎn)物，目前有四幢高層處于空置和爛尾狀態(tài)。住宅比較分散，無大型住宅區(qū)，居住氣氛不足，沒有新建住宅。酒店環(huán)伺四周，周邊有一批外地公司辦事處。商業(yè)街市比較凌亂，政府有改造計劃，整體

13、形象有待提升。人流相當大，人流層次偏低。二、石路商業(yè)市場分析商場林立，石路國際商城、太平洋商廈、亞細亞商廈、威尼斯商廈以及在建的石路中心廣場形成的商場群落具有相當強的聯(lián)動效應。商場檔次不一，石路國際商城檔次較高，亞西亞商場、威尼斯商廈屬中檔品質(zhì)，八面風商廈和太平洋商廈檔次偏低。商場經(jīng)營情況一般，管理和經(jīng)營理念顯得落后，缺乏時尚色彩。蘇州名店街受市政實施滯后影響，一、二層雖然銷售完畢但出租情況不太樂觀。三、四層銷售情況不佳，剩下部分三、四層欲改造成 24 套單身公寓，改造難度較大。南浩街商鋪銷售商品檔次過低，主要吸引了低檔的客戶。私營業(yè)主的利潤不高，南浩街因此可能將重新定位，借助南浩十八景，檔次

14、有走高的趨勢。案名商業(yè)形態(tài)經(jīng)營方式租金售價租售情況備注石路中心廣場室內(nèi)步行街出售18000-22000售出 90%三層一出售， 171-1369平方米蘇州名店街商業(yè)步行街1-2F 商鋪7000-8000售完，出租率雙層出售 70-150平方米70%一或二層3 75南浩街商業(yè)步行街出租率 95%15-80平方米（單、雙層）門面（平均）一到四層金門商城商業(yè)步行街 1 65 租售率 75% 40-400 平方米（ 2-4 層）商鋪商場一般為自營方式經(jīng)營，柜臺滿租，經(jīng)營狀況尚可，檔次參差不齊。缺乏時尚色彩，缺乏購物休閑相結合的綜合類商場。商場推廣理念不足。商鋪市場絕對的火熱，商鋪投資熱情高，小面積劃分

15、有相當旺盛的需求。石路商業(yè)開發(fā)市場評判幾乎為無可挑剔的商業(yè)黃金地段。商業(yè)價值僅次于觀前街。商業(yè)檔次偏低影響商鋪價格的上揚，步行街規(guī)劃將有助于商業(yè)價值的進一步提升，尚有較大的開發(fā)潛力。商場連動效應已經(jīng)形成，石路中心廣場的開發(fā)，將使商圈氣息更濃。三、石路住宅投資市場分析1 、住宅租售市場周邊沒有在售住宅，靠近新區(qū)地段均價在3200元 /平方米左右。住宅租賃市場較好，南浩花園全配三房租金約2800元/月，二房約1500元 /月。凱旋花園三房約3200元 /月，二房1800元 /月。按市場可比銷售價格分析，投資回報率8-10% 左右。可供出租的房源較少，說明周邊投資性市場未受到關注。2 、酒店市場調(diào)查

16、分析周邊酒店對石路形成環(huán)繞之勢，東有太平洋大酒店、西有大蘇酒店和軍隊招待所；南有君怡大酒店和華夏大酒店，北有新世紀大酒店和亞西亞飯店。名稱星級標間價格月租入住率君怡大酒店三星級300600080%華夏大酒店三星級配備230500050%大蘇賓館150360060%太平洋大酒160240075%店新世紀大酒四星級360750085%店3 、石路地區(qū)無在售寫字樓項目，純寫字樓較少。寫字樓租金一般在1 元/ 平方米·天（含裝修）以下。4 、投資市場評判從住宅投資角度出發(fā)，石路地區(qū)的投資回報比較可觀。但投資市場沒有被重視，市民對住宅的投資熱情不高，但看好商業(yè)投資。從周邊酒店業(yè)的表現(xiàn)來看，石路

17、地區(qū)與外埠交流頻繁，外地企業(yè)辦事處較多，小型辦公用房或酒店式商務房有一定的市場，可以挖掘。住宅投資性購買市場處于起步階段，需要市場引導，酒店式服務公寓投資認可度不高。第五部分本案評價一、位置和環(huán)境評價位于金閶區(qū)金門路74 號，與石路交叉處。石路商業(yè)中心地段，地理位置優(yōu)越。西、南兩側臨主干道。南面隔路對望是君怡大酒店（三星級標準），北面為石路國際商城、西面為28 層協(xié)和大廈（目前被金閶區(qū)法院查封）。空置和爛尾高層集中區(qū)，值得關注。生活配套比較完善，賓館、金融、餐飲、娛樂、休閑一應俱全，人民電影院、肯德基、麥當勞近在咫尺。但顯凌亂，品味不足。經(jīng)營管理上比較落后。廣濟路北通火車站，金門路往東連接觀前

18、街，楓橋路、留園路往西可達留園、西園、寒山寺等風景區(qū)。但目前路況欠佳，交通稍顯擁擠，公交車比較密集，可達市中心、園區(qū)和火車站等主要地段，交通方便。二、項目 SWOT 分析1、優(yōu)勢石路商業(yè)中心黃金地段。主干道旁，商業(yè)價值斐然。石路商場群落連動效應支撐。2、劣勢爛尾工程，周邊客戶熟知，形象不佳。地下二層有滲水現(xiàn)象，影響后續(xù)開發(fā)。石路商業(yè)檔次不高，比較凌亂，不利于住宅開發(fā)。人流層次偏低，影響全區(qū)檔次。3、機會周邊缺乏住宅供應。石路商業(yè)步行街規(guī)劃。廣濟路改造年底通車。4、威脅蘇州市民懷有的石路商業(yè)檔次偏低的心理效應產(chǎn)生的抗性。市政建設實現(xiàn)的不確定性。項目本身存在的未知風險。三、競爭市場評價住宅市場供應

19、緊缺，幾乎不存在競爭。因中心地段的地塊供應緊張，石路附近成為未來市區(qū)開發(fā)的最理想地段，開發(fā)潛力明顯。整體生活、商業(yè)檔次有長遠提升的可能。商業(yè)競爭主要體現(xiàn)在和觀前街步行街的競爭上，蘇州城市不斷擴張，作為蘇州市區(qū)西部與新區(qū)緊鄰的石路地區(qū)將成為與觀前街相抗衡的另一商業(yè)區(qū)。有巨大商業(yè)潛力存在，價值顯現(xiàn)時間的長短受政府規(guī)劃影響巨大。第六部分本案定位一、開發(fā)思路1 、 借助石路商業(yè)氛圍，裙房規(guī)劃作為商業(yè)用房出售。2 、 鑒于石路地區(qū)寫字樓市場的低靡，主樓部分只能作為住宅進行開發(fā)。二、開發(fā)理念打造讓創(chuàng)新點“閃光” ，比如酒店式服務公寓。以外部視覺變換爛尾角色，進行外立面的處理，做空中花園和空中會所等概念。做

20、視覺沖擊版、概念創(chuàng)新版和地段標志版。三、開發(fā)定位研判1 、商場定位定位 1 1-4 層做大型商場，憑借兩面臨街的地理優(yōu)勢和商場群落效應，挖掘品牌和時尚風格中高檔商場，較亞西亞和石路國際商城等都具有相當?shù)母偁巸?yōu)勢。定位 2一、二層分割出售，面積為50-300平方米，三、四層和輔樓的五、六樓作為娛樂休閑使用。品牌介入篩選和管理將相當重要，以支撐主樓的定價和銷售。鑒于石路銷售產(chǎn)品偏低的現(xiàn)象，可以在本案商場部分引入服裝等產(chǎn)品的專賣店。2 、主樓定位鑒于原來的酒店設計，便于改造為酒店式服務公寓。可以填補市場空白，借助上海酒店式服務公寓開發(fā)的經(jīng)驗短、平、快去化。因為蘇州市民對酒店式服務公寓認識不足，所以必

21、須注重前期推廣的引導工作。成本相對較高。本案開間為 4 米，進深達到 10 米，完全可以做成一室一廳，在蘇州市場不太接受一室戶的情況下，一室一廳的規(guī)劃更適合蘇州客戶的胃口。建議規(guī)劃為居住和商務辦公相結合的形式，主流面向辦事處類型。可開可合的靈活分割方式，將能夠引入部分小型公司入駐，商務辦公式套房應為主流。建議盡量在南北朝向的部分廚房采用煤氣，迎合部分居住要求的客戶，否則接受度不容樂觀。客源分析A、 主力客源為外地公司辦事處和投資性購買兩部分。商鋪投資市場活躍，住宅投資性購買市場不明晰，需進一步挖掘。B 、 自住購買比例不高，主要為外地私營小業(yè)主和年輕白領。蘇州年輕人結婚年齡明顯小于上海，所以單

22、身購買的情況將非常有限，主要還是集中于外地客戶和尋求第二居所的客戶。3 、價格定位商場價格定位A、主樓 1-4 層和裙房 1-5 層和規(guī)劃為商場，統(tǒng)一出售的話，價格在8000 元 / 平方米左右。B 、一、二層分割，三、四層和裙房3-5 層做娛樂、休閑出售或出租，6 層做會所。銷售價格分布：一層： 18000元 / 平方米二層： 11000元/ 平方米三層： 7000 元/ 平方米四層： 5000 元/ 平方米五層： 4200 元/ 平方米夾層： 8500 元/ 平方米主樓部分價格定位A、如果作為住宅出售，毛胚價格為均價3400 元 / 平方米。B 、如果作為酒店式服務公寓出售，均價在4200

23、 元/ 平方米左右（含裝修） 。第七部分財務分析一、收入分析主樓副樓樓層建筑面積銷售單價建筑面積銷售單價銷售總價備注B21348.320100040004000000設備房B11255.05850010008500191679251F1227.2018000100018000400896002F1341.9011000100011000257609003F1341.9070008004200127533004F1341.9050008004200100695005F1263.6942001000420095074986F1306.174200100005485914會所7F1335.65420

24、056097308F1335.65420056097309F1335.654200560973010F1335.654200560973011F1335.654200560973012F1335.654200560973013F1335.654200560973014F1335.654200560973015F1335.654200560973016F1335.654200560973017F1335.654200560973018F1335.654200560973019F0.000設備層20F0.000未確定21F0.000未確定22F0.000未確定合計26453.937600194151397說明： 1. 主樓地下約合 10 萬/B2 規(guī)劃為機房，未計入銷售面積；2. 地下車庫暫按個車位； 3.6F 規(guī)劃為大廈會所，不對外銷售；4.400018元/ 平方米計算，層以上暫按不加層計算。二、成本測算項目項目受讓金額單價1,235建筑面積34,000總金額42,000,000備注預估欠繳政府規(guī)費3834,0001,300,000主要為配套費（未含出讓金）施工單