1、鹽城市市區房屋拆遷管理試行方法第一章 總 那么第一條為加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設工程順利進行，根據國務院?城市房屋拆遷管理條例?、?江蘇省城市房屋拆遷管理條例?等有關規定，結合鹽城市區實際，制定本方法。第二條 在鹽城市區城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本方法。拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關法律、法規的規定辦理。第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和建設工程的實施，有利于改善生態環境和保護文物古跡。第四條 拆遷人應當依照本方法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在規定的搬遷

2、期限內完成搬遷。本方法所稱拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。本方法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。第五條 市人民政府建設行政主管部門對本市行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。市人民政府有關部門應當依照本方法的規定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進行。市人民政府規劃、房產、國土行政主管部門依照有關法律、法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的規劃、房產、國土管理第二章 拆遷管理第六條 拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請領取房屋拆遷許可證的，應當向市人民政府房屋拆遷管理部門提交以下資料：(一)房屋拆遷申請書；(二)建設工程批準文件；(三)?建設用地規劃許可證?

3、(附紅線圖)；(四)?國有土地使用證?或土地使用權批準文件；(五)拆遷方案和拆遷方案，包括確切的拆遷范圍，被撤除房屋的用途、面積、權屬等現狀，拆遷的實施步驟和平安防護、環保措施，拆遷資金、安置房、周轉房或者其他臨時過渡措施的落實情況，拆遷的方式、時限等(為取得上述資料，拆遷人經房屋拆遷管理部門批準，可超前進行調查、測量，被拆遷人應當予以協助)；(六)市區金融機構出具的拆遷補償安置資金足額存入專門賬戶的證明；(七)直接委托拆遷的，附拆遷委托書。房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查。經審查，對符合條件的，公布房屋拆遷許可證；對不符合條件的，房屋拆遷管理部門不予發放房屋拆

4、遷許可證，并說明理由。第七條房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷實施單位(實施拆遷招投標的工程，待確定中標單位后公布)等事項，以房屋拆遷公告的形式，在本市主要報紙上予以女布；規模較小的房屋拆遷，可以在拆遷范圍內張貼房屋拆遷公告。第八條 拆遷實施單位是指依法取得城市房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷發動、組織簽訂和實施拆遷補償安置協議的單位。房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷實施單位的資格認定和資質年檢工作。拆遷實施單位應公開辦事制度，接受群眾監督。第九條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內實施房

5、屋拆遷。拆遷人不得擅自擴大或者縮小拆遷范圍。根據建設工程性質和拆遷量的不同，確定拆遷期限。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延長期拆遷申請之日起10日內給予答復。第十條 拆遷人應當在拆遷工作結束后向房屋拆遷管理部門 提出驗收申請。房屋拆遷管理部門應按照房屋拆遷許可證規定的內容，對拆遷工程進行驗收。拆遷人應當按照齊全、準確、標準的要求，妥善整理、保管好拆遷檔案資料，并在拆遷工程驗收合格后15日內，向市房屋拆遷管理部門提供拆遷資料。房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。第十一條 拆

6、遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷人委托拆遷的，可以通過招標或協商方式確定拆遷實施單位；市政工程、土地出讓(含土地儲藏)工程的拆遷，應當通過招標方式確定。拆遷人應當向被委托的拆遷實施單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業務。從事房屋拆遷業務的人員，應當經過房屋拆遷管理部門的專業培訓和考核，取得?拆遷上崗證?后，方可從事拆遷工作。拆遷人自行拆遷的，必須有3名以上經房屋拆遷管理部門專業培訓和考核，取得?拆遷上崗

7、證?的拆遷工作人員，并報經市房屋拆遷管理部門批準，方可自行拆遷。第十二條 拆遷范圍確定并公告后，拆遷范圍內的單位和個人不得進行以下動：(一)新建、擴建、改建房屋及附屬物；(二)改變房屋和土地用途；(三)戶口遷入和分戶； (四)建立新的房屋租賃關系以及分列房屋租賃戶名。房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知規劃、建設、房產、國土、工商、公安、供電、供水、廣電、電信等部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。轉讓尚未完成拆遷補償安置的建設工程的，應當經房屋拆遷管理部門同意

8、，原拆遷補償安置協議中的有關權利、義務隨之轉移給受讓人。工程轉讓人和受讓人應當及時書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。第十三條加強拆遷補償安置資金使用的監督。房屋拆遷管理部門應當與拆遷人、拆遷實施單位、出具拆遷補償安置資金證明的金融機構訂立拆遷補償安置資金使用監管協議，明確資金使用條件、程序和違約責任等內容。拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。第十四條拆遷人與被拆遷人應當依照本方法的規定，簽訂拆遷補償安置協議。貨幣補償安置協議應當載明被撤除房屋建筑面積、補償方式、補償金額、搬遷期限及當事人需要約定的其他事項；房屋產權調換補償安置協

9、議還應包括安置用房的價值金額、面積、安置地點、層次、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責任等內容。拆遷補償安置協議應當使用房屋拆遷管理部門統一監制的標準文本。第十五條被拆遷人原持有的?房屋所有權證?、?國有土地使用證?應當在簽訂拆遷補償安置協議后予以變更或注銷。被拆遷人應當將上述房地產權證交拆遷人保管，拆遷人必須收齊并移送市房產、國土行政主管部門的登記機構予以變更或注銷。第十六條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。第十七條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人

10、與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由市房屋拆遷管理部門裁決。市房屋拆遷管理部門是被拆遷人的， 由市人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本方法規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。拆遷糾紛行政裁決方法由市房屋拆遷管理部門另行制定。第十八條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者。由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執行。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被撤除房屋的有關事項，向公證機關辦理

11、證據保全。第十九條 因城市市政公用建設改造、市容環境整治、土地出讓(或土地儲藏)工程需要拆遷的房屋，在拆遷期限內未達成拆遷補償安置協議的，由拆遷人辦理證據保全手續，按照先騰地、后處理的原那么依法辦理。被拆遷人應當服從建設需要，在規定的期限內搬遷。拆遷范圍內的違法建設在規定期限內未撤除的，由拆遷人依法申請強制撤除。市政公用建設改造工程是指市人民政府批準的城市道路、橋梁、河道、公共停車場、防洪、供水、排水、排污、環衛、燃氣、駁岸、碼頭、人防、廣場、綠化等工程。第二十條 房屋撤除應當由具備保證平安條件，具有相應建筑施工企業資質證書的企業承當，并編制撤除方案。施工企業負責人對平安負責.第三章 拆遷補償

12、與安置第二十一條 拆遷人應當依照本方法規定，對被拆遷人給予補償。拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本方法第二十二條第四款、第三十條第二款的規定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。貨幣補償金額，主要包括區位補償和重置價格結合成新及裝飾裝璜補償等費用。其中，區位基準價根據被拆遷房屋的區位、用途等因素評估確定；重置價格結合成新及裝飾裝璜等局部由拆遷人或委托的拆遷實施單位按照有關標準補償。被拆遷人不得提出超出本方法規定的要求或者附加條件；拆遷人不得擅自提高或者降低補償標準。第二十二條 實行房屋產權調換的，拆遷人和被拆遷人應當依照本方法的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的

13、價格，結清產權調換的差價。實行產權調換的，拆遷人應當提供符合有關技術、質量標準，并經房屋拆遷管理部門同意使用的合法安置用房供被拆遷人選擇；實行異地安置的，應當一次性安置。實行產權調換的安置房屋交付使用時，拆遷人必須在協議約定的時間內向被拆遷人提供辦理?房屋所有權證?和?國有土地使用證?所需的有關文件資料。非公益事業房屋的附屬物需要拆遷的，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。第二十三條 對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當由具有省級以上建設行政主管部門核發的3級以上房地產評估資質的評估機構實施。對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機梅由拆遷人和被拆遷人共同選定；拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由

14、房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，房屋拆遷管理部門應當在抽簽前3日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。市房產管理部門應當每年向社會公布評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。評估機構應當根據政府有關部門公布的區位基準價等標準進行評估。營業用房采取按營業區位分別評估的方法確定；住宅及其他非住宅房屋采取按區位集中評估的方法，區位基準價經價格行政主管部門確認后公布。評估機構要本著合法、公正、公平、公開和獨立、客觀、科學的原那么進行評估，并為其評估結果承當法律責任。房屋評估允許誤差范圍為5。在同一拆遷工程評估中，評估機構不得與房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人有利害關系。評估機構不得串通一方當

15、事人，損害另一方當事人的利益。評估機構對拆遷房屋進行評估的費用， 由拆遷人承當。拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起5個工作日內要求評估機構作出解釋、說明。評估機構應當在5個工作日內作出書面解釋、說明。經解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合本條第一款規定的其他評估機構重新評估。重新評估結果與原評估結果在允許誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承當。重新評估結果與原評估結果超出允許誤差范圍的，由房屋拆遷管理部門在專家庫中抽簽選定有關專家進行鑒定。鑒定采用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承當

16、；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原訐估機構共同承當。拆遷人應當在評估結束后5日內在拆遷地點公布評估結果。第二十四條 拆遷補償的計算方法為：(一)被撤除房屋的補償：房屋拆遷補償金額= (房屋重置價X成新率+區位基準價X樓層系數) X合法建筑面積。房屋合法建筑面積小于土地使用面積的，區位補償面積應當按照房屋建筑面積、土地使用面積分別計算。土地使用面積多于房屋建筑面積的局部，屬于出讓土地的，區位基準價按生產、辦公用房的標準計算(已使用年數按所占比例相應扣減)；屬于劃撥土地的，按現行劃撥土地的費用標準進行補償；屬于租用土地的，扣除已使用年限后，租金余額返還。土地使用面積

17、以?國有土地使用證?上載明的面積為準，對拆遷公揭發布之日仍未能取得?國有土地使用證?或經國土部門認定無合法權屬的，區位補償面積一律按被撤除房屋的合法建筑面積計算。土地使用面積及劃撥土地費用標準由市國土管理部門確定。房屋重置價：指在目前施工技術、材料和價格水平等條件下，重新建造與原建筑物具有同等效用的新建筑物所需要的全部建安費用。區位基準價：指房屋所在區位價格，包括土地取得費和國有土地所有權收益、外部的根底設施大環境投入、內部的綜合配套、房屋用途等因素形成的綜合收益。房屋用途分住宅用房、營業用房、其他非住宅房屋。其中，營業用房系指直接從事營業活動的商業月艮務用房，包括商業、金融保險業(直接從事對

18、外營業的局部)、娛樂、餐飲、效勞行業的用房；其他非住宅房屋包括營業用房的配套用房，生產、辦公、倉儲、醫療、文教、交通運輸、手工作坊等用房。(二)其他補助補償：拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付以下補助費：1.搬遷補助費(含生產設備搬運、拆裝費)。2臨時安置補助費： 實行貨幣補償并按規定及時付清補償款的，給予不超過3個月的補助。產權調換安置房為期房的，過渡期一般不超過18個月；因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照以下規定給被拆遷人或者房屋承租人增付臨時安置補助費：(1)對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房、延長時間在12個月以內的，增付1倍臨時安

19、置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付2倍臨時安置補助費。(2)對被拆遷人提供過渡用房、延長時間在12個月以內的，按標準付給臨時安置補助費；延長時間超過12個、月的，自超過之月起增付1倍臨時安置補助費。3裝飾裝璜及附屬設施補償費。4樹木、花卉、青苗補償費。到影響的在職職工，按該單位上年度平均月工資標準給予3個月的補助費。拆遷人可以按被拆遷人實際提前簽訂協議、搬家讓房的時間及獎勵標準給予獎勵，但時間最多不超過15天。本條涉及的房屋重置價格、樓層系數、區位級別劃分范圍和區位基準價及價格(費用)等標準，由市人民政府價格行政主管部門會同房屋拆遷管理部門制定公布，并根據市場情況適時調整；鹽城

20、經濟開發區、鹽都新區、城區南洋經濟開發區的房屋重置價格、區位基準價及其他價格和費用補償標準另行制定，報市人民政府價格行政主管部門批準后執行。住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止，不滿5年被拆遷的，拆遷人對被拆遷人應按補償金額的15增加補償。住宅房屋的竣工時間，單位的房屋以房屋竣工驗收報告日為準；私人住宅按?建設工程規劃許可證?(或?建筑執照?，下同)核發時間后滿6個月之日為準。原房屋為違法建設，后經規劃部門確認補發證件的，不增加補償。第二十五條拆遷范圍內的房屋權屬和面積應當依據?房屋所有權證?、?建設工程規劃許可證?、?國有土地使用證?、房屋租賃協議和身份證明等合法權證確定。拆遷人對提供

21、的各種原始資料應當認真核實，房產、規劃、國土等部門應提供查證原始資料的方便。對?房屋所有權證?超出?建設工程規劃許可證?的局部，由拆遷人扣除房屋所有人按現行標準補交的規費后，按?房屋所有權證?所載面積給予補償。對弄虛作假、嚴重違規發證的，原發證部門應注銷原證照，并依法追究有關責任人的責任。第二十六條撤除違法建設、超過批準期限的臨時建設，不予補償；撤除未超過批準期限的臨時建設，按剩余使用期限應分攤的建造本錢給予補償。但在臨時建設工程規劃許可證中載明因城市建設需要而撤除時不予補償的，那么不予補償。對房屋建筑面積未明確的直管公房， 以合法租賃房屋實際測量的建筑面積計算。對1984年1月5日前證照不全

22、的房屋，按1986年航測圖所反映的房屋面積計算。第二十七條 被拆遷房屋的性質按以下原那么界定：1984年1月5日后所建房屋， 以?房屋所有權證?、?建設工程規劃許可證?上標明的用途為準；未標明用途的， 以產權檔案中記錄的用途為準。1984年1月5日前所建房屋，在此時限前即為營業用房并持有工商營業執照、持續經營至今的，方可確認為營業用房。對其他類型的房屋，按拆遷前的實際用途確認。第二十八條1984年1月5日后所建房屋未經規劃行政主管部門批準擅自改變房屋使用性質的，仍按原使用性質補償，但對取得工商營業執照、持續營業一年以上并按章納稅、按規定交納(或補交)土地年租金的，拆遷人對被拆遷人可參照營業用房

23、進行補償，補償標準為：2001年1月1日后·取得工商營業執照并持續經營滿1年的、1991年1月1E 55 2000年12月31 El期間取得工商營業執照并持續經營至今的、1984年1月5 E后·g1990年12月31期間取得工商營業執照并持續經營至今的，營業用房的區位基準價分別按30、33、36進行補償；最低補償標準為：在同地段住宅用房區位基準價的根底上增加150元平方米。第二十九條 拆遷私有住宅(含房改房)、非住宅房屋，拆遷人應當將拆遷補償款支付給被拆遷人。被拆遷人選擇貨幣補償的，拆遷人支付補償款的時間應當在拆遷補償安置協議中約定；未約定的，應當在被拆遷人、房屋承租人簽訂

24、協議、搬家讓房后的1個月內全部支付。被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人直接將補償款匯給被拆遷人購房的售房單位作為購房預繳金。被拆遷人憑拆遷補償安置協議和購房介紹信，到售房單位自行選購安置房，簽訂購房合同。購房后仍有余款的，拆遷人應當將余款自被拆遷人簽訂購房合同之日起1個月內支付給被拆遷人。第三十條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，房屋承租人由被拆遷人負責按期搬遷。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租

25、賃合第三十一條 拆遷公益事業用房或公共設施的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者按重建費用給予貨幣補償。拆遷中、小學校舍或者幼兒園應當征得教育行政主管部門認可，并按照規劃要求建設新校舍、幼兒園。房屋拆遷管理部門應當會同教育行政主管部門對在校學生入學作出妥善安排。第三十二條拆遷直管公有住宅房屋或單位自管的公有住宅房屋(含非成套房屋)，被拆遷人選擇產權調換的，房屋承租人由被拆遷人負責按期搬遷，安置房屋仍由原房屋承租人承租，重新訂立房屋租賃合同；被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償的，被撤除房屋的重置價格結合成新局部的補償付給被拆遷房屋的所有人，其余局部支付給房屋承租人

26、，房屋承租人由被拆遷人負責按期搬遷。承租人已參加房改并到達應享受的住房標準或已領取住房補貼、已購經濟適用住房、已享受政府優惠政策參加單位集資建房的，被拆遷房屋的區位補償及重置價格結合成新局部全部歸產權單位，承租人由房屋所有人負責按期搬遷；承租人房改時尚未到達應享受住房標準的局部，由拆遷人在被撤除房屋區位補償款內按房改補貼標準補助后，其余被拆遷房屋的區位補償及重置價格結合成新局部全部支付給產權單位。第三十三條拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被撤除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。拆遷補償費暫存房屋拆遷管理部門，待產權權屬明確后再予支付。拆遷房產管理部門代管的房屋，實行產權調換的，安置房仍由房產管理部門代管；實行貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。第三十四條 拆遷設有抵押權的房地產，由抵押權人重新設