1、項目需求（其他需求提供承諾，放入方案中）一、物業管理項目招標要求1、項目概況：1.1 銅官區政務中心總占地面積約10萬平方米（詳見圖紙-紅線范圍內），建筑面積約4.5萬平方米，環境綠化養護約4萬平方米。其中政務中心地下室約1萬平方米，網格化指揮中心地下室約7000平方米。1.2 建筑高度：約28m。 1.3 停車位數量：地下車庫約250個車位， 室外車庫約200個車位。1.4 電梯：5部客梯，1部貨梯。樓內設有中央空調：其中水冷機組6臺、內機600多套。注：以上基本情況數據僅供參考，請各響應投標人自行到現場實地查勘，以便合理地進行報價。內部主要設施、設備有：電梯、強電系統(110KV雙回路配電

2、房2座、高壓控制柜臺、低壓配電柜臺、配電變壓器臺，以及各種設備用電、照明用電的配電系統等)；供水系統(內外管網等)，弱電系統及智能化管控，中央空調，室外綠化養護等。外部環境主要設施有：道路、停車場、環境綠化、管理用房（沿九華山路網點房、公廁及門前廣場）等公共設施。2、服務內容：整個銅官區政務中心的保潔、會務、工程及設備維護管理、綠化養護等。具體要求見下表序號名稱服務內容1保潔1.整個銅官區政務中心公共區域、各類會議室保潔；2.廣場、路、停車場、各種管網、信訪接待中心、會議大廳等保潔。窗簾清洗、垃圾分類、清運及排污服務。2會務整個銅官區政務中心相關會議室、接待室等管理及會務保障，配合做好會議音響

3、系統的管理、維護及保養。3綠化整個銅官區政務中心范圍內的綠化管護。4除“四害”做好除“四害”和衛生消毒等事項。5設備各類公共設備設施的日常維護和維修。6水電配電房、強電及照明、給排水及管網維護和維修、電梯日常管理及能耗管理7弱電所有機房及智能化系統、控制系統等日常維護。8空調配合做好中央空調系統的管理、維護及保養。9消防配合做好消防系統的管理、維護及保養。10電梯配合做好電梯系統的管理、維護及保養。11維修各類辦公場所及家具的日常維修。12其他區域范圍內公共能耗管理及分析（含節水、節電）等其它需要服務事項。3、物業管理費用構成及付款方式物業費用支出主要包括以下各項：3.1 所有人員基本工資（每

4、人每月不得低于1550元）、員工社會保險費、福利以及其他費用等相關支出；上述所列幾項，必須在投標報價中體現，否則視為無效報價。3.2 中標人管理所需的紙張文具、電話費、交通費等辦公行政費用；所用服裝、辦公用品、保潔工具、水電工工具；其他開辦投入物資的分攤、折舊費用（不僅限于以上所提費用）等。3.3 物業管理區域內及門前三包范圍的室內外保潔用品用具費用（主要指拖把掃帚鐵鍬等清潔工具，公共部分及領導室用垃圾袋、消毒液、清潔液、潔廁靈等日常用品）（各類相關物品品牌樣式需經采購人審核同意后購買）；綠化工具、綠化養護藥物和肥料費用、蟲害滅殺費（本項包括人工、工具、物料及可能產生的其他風險費用）、常規維修

5、耗材（維修耗材主要是燈管燈具，鎖心鎖具，腳踏閥，龍頭等常規水電維修配件等相關物品）（各類相關物品品牌樣式需經采購人確認且符合綠色節能使用需求，才可購買）；每年費用90800元。必須在投標報價中體現。否則視為無效報價。3.4 電梯消防、中央空調、水電、智能化等公共設備、設施的日常基礎維護、維修費用。3.5 綠化專業及日常管護。包括修剪、拔草、施肥、防蟲、保活、防旱排澇等。3.6 中標方的管理費用、企業利潤、稅金和政策性文件規定及合同包含的所有風險、責任等各項應有費用。3.7 政策性費用及規定費用：（1）人員工資不低于銅陵市市區最低工資標準（1550元/人/月）。（2）社會保險（五險1052.86

6、元/人/月）。繳費基數最低為3017.01元，計算繳費金額以每人每月為基數，單位重大疾病補助須繳納（15元/每人/每月）。社會保險（五險）企業繳納費用（繳費費率：23.9%）組成為：養老保險16%、工傷保險0.4%、失業保險0.5%、醫療保險7%。社會保險（五險）個人繳納費用（繳費費率：10.5%）組成為：養老保險8%、失業保險0.5%、醫療保險2%。投標報價中須包含企業繳納保險費用和個人繳納保險費用。一般納稅人稅金費率6.72%，小規模納稅人稅金費率3.36%。如投標人以小規模納稅人稅金費率報價，投標文件中須提供稅務部門出具的小規模納稅人證明材料（如：企業稅種核定材料等），否則將導致投標無效

7、。（4）采購需求中規定的其它費用。以上政策性費用及不可競爭費用不接受贈送及優惠，其他相關項作為可競爭費用，可由投標供應商自行報價。3.9 關于投標物業管理費用不包括項目的說明3.9.1 公共水電費。3.9.2 綠化植物租擺服務費。3.9.3 空調、電梯、消防、會議系統專業維保服務費。3.9.3 其他需要采購人和中標人協商的特殊費用。3.10 付款方式：按季度支付4、項目經理和服務人員配置標準4.1 項目經理、專業操作人員須具有相關業資格證書或崗位證書。4.2 人員服裝要求：同一部門內統一服裝（項目管理人員除外），統一佩戴相片胸卡，統一標志，冬夏服裝至少各二套，要求每兩年更新一次。4.3 服務人

8、員配置標準：序號類別數量要求1項目負責人1人要求年齡45周歲以下，本科及以上學歷，三年以上物業管理經驗，須有物業管理職業資格證（本單位）2保潔員20人要求年齡18-55周歲，有相關工作經驗，身體健康，熱愛本職工作，能吃苦耐勞，盡心盡責3綠化管護人員要求年齡2055周歲，有相關工作經驗，身體健康，具備一定的綠化管護專業技術能力。4會務人員5人要求為女性，年齡40周歲以下，大專及以上學歷（其中大專以上學歷不少于2（含）人），接受過相關培訓，身高1.6米以上，身體健康，五官端正，無違法不良記錄，熱愛本職工作，能吃苦耐勞，盡心盡責5設備維護人員4人要求為男性，年齡2055周歲，有相關工作經驗，身體健康

9、，具備相應的資格操作證書。合計30人備注： 承諾項目所有服務人員要求政審合格，品德良好，五官端正，身體健康，并接受過專業培訓；必須確保有足夠的人員和設備投入，人員和設備要符合相關項目規定。 2、項目經理的相關證件須在投標文件中提供（提供開標前半年連續三個月供應商為其繳納的社保），其他人員配置相關要求提供承諾書即可,由采購人在項目進場時進行審查。5、中標人項目負責人（經理）要求5.1中標方項目負責人（經理）是中標人駐物業的全權負責人，按合同規定的中標人義務、責任和權利履行其職責。中標方項目負責人應按本合同的規定和招標言的指示負責組織本項目的實施。5.2中標方要指定項目具體負責人，并專職服務本項目

10、物業工作，保持通訊暢通。項目負責人每月在崗時間不得少于22天，正常工作日每日不低于8小時提供業務接待，其他時間設置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發事件。達不到規定要求每天將支付合同價2的違約金（采用指紋考勤制度）。招標方督查發現不在崗的，每次將支付100元的違約金。6、中標方前期介入6.1 考慮到項目運行需要，中標方簽訂合同時間由采購方決定。中標方應在簽訂合同后5日內成立前期介入工作小組，組織物業管理層及相關專業技術人員按采購方要求進入服務區域內，及時做好物業管理公司交接工作；6.2 保潔人員在簽訂合同后5日內進入服務區域，人員進駐數量要服從采購方安排；6.3 物業其他人員全部進

11、場具體時間聽候采購方通知；6.4 入駐前大樓全面保潔：中標單位入駐管理后，要在各單位入駐前對大樓內外所有區域（包括大樓內部所有辦公室和會議室、樓外廣場、道路、樓梯、大廳、走廊、天臺、門窗、電梯間、衛生間、公共活動場所、樓宇外墻等所有公共部位）進行全面清掃（包括少量的建筑垃圾），保證所有場所內外部干凈整潔。中標方必須無條件服從。6.5 中標方派水、電等專業技術人員檢查和清點所有設備數量，列出設備清單，并辦理移交手續；6.6 配合采購方做好工程驗收后續工作，及時提出移交中發現的問題，以便采購方組織施工單位整改。7、中標方須遵守的條款7.1 綜合滿意率達90%以上；7.2 重大安全責任事故為零；7.

12、3 重大設施設備責任事故為零；7.4 維修及時和修復率達100%；7.5 保潔衛生檢查合格率達到100%；7.6 設備、設施檢查合格率達100%；7.7 水電等按要求24小時良性運轉；7.8 物業人員要嚴格遵守采購方規定的保密制度；7.9 物業人員不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害采購方的利益；7.10 因維修物業或者公共利益，物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得采購方的同意，并在約定期限內恢復原狀；7.11 強化物業自身管理，按照相關標準規范服務，并接受采購方監管考核；7.12 完善檔案、圖紙、維修記錄等技術資料的管理工作，相關作業要記錄完整，可追溯；7.13

13、 不得借用資質，所有服務項目不得另外分包或轉包（分包轉包需經采購方同意）；7.14 中標人對于本項目的所有服務人員的工資須按時發放；7.15 因物業中標人管理責任引起的損壞由中標人承擔賠償責任。8、特殊約定8.1 考慮到項目運行需要，部分項目仍在專業維保期內，采購方有權要求物業中標人分批次分崗位配備物業服務人員，也可以在項目正常運行中對有關崗位人員數量進行適當調整，物業費用將根據實際服務本項目人數和提供的專業維保服務項目予以結算，中標人必須無條件服從。（投標人投標時必須提供物業管理費用構成明細，并按崗位按月進行報價。）8.2 考慮到項目運行需要，中標方需保證穩定的服務隊伍和人員。中標方單方面換

14、人應事先征得采購方同意，并提前15天書面申請。如因中標方原因導致每年服務人員變動超過15%，采購方有權單方面解除合同。如未經采購方同意，中標方單方面更換項目負責人（經理）需支付采購方5萬元費用，罰款將由采購方直接從物業管理費用中扣除。二、物業管理服務內容及標準（一）保潔工作（保潔用品由中標人自行采購使用）1、采購方安排固定的物業管理工作辦公室，辦公室內需設立服務專線，公示24小時服務電話，要求工作電話有電話記錄。中標人方向采購方報備上崗人員名單及崗位，并予以公示（照片上墻），同時建立健全相關考勤機制備查。制定物業管理年度計劃；建立健全關于日常管理所需制定的各項公共管理制度；全面履行物業管理合同

15、，建立健全物業工作檔案和臺賬。 2、服務內容：建立環境衛生管理制度并認真落實，環衛設施齊備；實行標準化清掃保潔，由專人負責檢查監督，清潔率100%。門前“三包”及所有公共區域的地面，無有形垃圾和建筑垃圾、無堆積雜物、無積灰、無積水和淤泥、無阻塞，區域內無亂貼、涂、劃之物等。做到每日清掃不低于兩次，巡回保潔。實行“零打擾”、“無滯留”、“不損傷”服務，即第一次保潔須在使用前清潔完畢，并且做到隨臟隨清不影響使用；出入口和主要通道及場所丟棄廢物滯留時間不超過30分鐘；做好垃圾分類處理工作，保證垃圾的及時清運、無異味，確保排污渠不阻塞，窨井、化糞池及時清掏，相關設施無破損。保潔部工作要求有完整的工作記

16、錄、圖片和臺賬。其他未列入的且為正常保潔工作以及突發性事件造成的保潔工作的項目、部位均包括在本次采購范圍內（保潔用品計入服務費用），中標單位不得因此拒絕提供保潔服務。2.1負責大樓內外廣場、道路、樓梯、大廳、走廊、屋頂天臺、吊頂、平臺、雨棚、電梯廳、電梯間、衛生間、茶水間、花盆、會議室及其它保潔、樓宇外墻、辦公區域、公共活動場所的臺（地）面、道路、停車場、明溝、窨井、墻面、門、窗、燈具、果殼箱等設施和器皿、樓宇外墻等公共部位及設施，辦公區域道路、停車場（庫）等所有公共場地及“門前三包”區域的日常清潔保養，垃圾、廢棄物清理、化糞池清掏和滅“四害”等工作。2.2 根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害

17、，保持大樓內無蚊、蠅、蟲、鼠孽生地。2.3 配合其他相關單位的保潔服務工作。3、服務標準：建立環境衛生管理制度并認真落實，環衛設施齊備；實行標準化清掃保潔，由專人負責檢查監督，清潔率100%。具體區域標準：3.1外圍及周邊道路: 每天清掃2次并隨時保潔，地面干凈無雜物、無積水、積雪、紙屑、煙頭、無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無雜物、無異味；各種標示標牌表面干凈無積塵、無水印；廣場照明、監控、路燈表面干凈無污漬。3.2樓宇綠化、樓頂清理：綠地內無雜物，花臺表面干凈無污漬，要定期清掃，發現垃圾、雜物要隨時清理。及時清理雨水管道、排水溝內的泥沙、雜物、雜草等，保持排水通暢。3.3大廳、樓內、公共通道

18、: 每天至少2次清掃，地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網、無亂涂亂畫現象；燈具干凈無積塵，進出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物。3.4 樓梯及樓梯間：梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網。樓梯扶手每日擦洗1次、走廊、通道每日清掃2次，每日拖掃1次，公共部位玻璃每周清潔1次。3.5 會議室及其他保潔：會議室每日清掃、垃圾袋每日

19、更換，會議前后進行1次清掃保潔，做到地面、桌椅、墻面、玻璃、門窗、地毯等光亮明凈，無灰塵、痰漬；天花板等目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。無會議時也要每周全面拖洗1次，保證會場公共區域干凈整潔。會前1小時備好開水、茶具等，確保會議正常召開。甲方指定的領導辦公室，垃圾袋每日更換，衛生每日清掃一次，確保于7:50前完成。3.6 公共衛生間、開水間：每日早中晚全面打掃3次，清掃時懸掛標識；地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈無污漬，天花板無污漬、蛛網；風口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗

20、表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規范；廢紙簍雜物超過2/3應及時傾倒，衛生間內空氣流通并且無明顯異味。3.7 電梯及電梯廳：保持電梯轎廂清潔，電梯腳墊每天更換1次，每周清洗1次電梯腳墊和門廳腳墊，做到電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；廳內地面干凈有光澤。燈具干凈無灰塵，無隨意堆放垃圾、雜物或占用。3.8 停車場：每日全面保潔清掃1次以上，保持地面干凈，無雜物、灰土，無明顯油漬、污漬；各種指示牌表面干凈有光澤。3.9 電器設施：不

21、定期保潔，保持燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。裝飾件無積塵、無污跡；開關、插座、配電箱無積塵、無明顯污跡。3.10 垃圾桶及果皮箱：做好垃圾分類制度，桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無污漬無痰跡，垃圾不應超過2/3，內膽應定期清潔、消毒。垃圾桶每日至少清運1次，每日清洗1次；垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、垃圾桶內無異味。3.11 消防栓、消防箱等公共設施：保持表面干凈，無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡；噴淋蓋、煙感器、揚聲器無積塵、無污漬。監控攝像頭、門警器表面光亮、無積塵、無斑點；消防栓外表面光亮、無印跡、無積塵，內側無積塵、無污跡。3.12 設備機房

22、、管道、指示牌：無衛生死角、無垃圾堆積，無積塵、目視無蜘蛛網、無明顯污漬、無水漬；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮，無痕跡。注：未列入的且為正常保潔工作以及突發性事件造成的保潔工作的項目、部位均包括在本次采購范圍內（保潔用品計入服務費用），中標單位不得因此拒絕提供保潔服務。4、垃圾分類、清運及排污服務4.1服務內容：做好垃圾分類處理工作，保證垃圾的及時清運、無異味，確保排污渠不阻塞，窨井、化糞池及時清掏，相關設施無破損。4.2服務標準：4.2.1 按采購方要求做好垃圾分類處理工作，需要記錄登記的要做好記錄登記工作，垃圾清運要做到即有即清，轉運場地干凈、無異味。4.2.2 公共雨、污

23、水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，檢查情況及時反饋；各類排水泵每月巡查2-3次，每半年養護一次。4.2.3 窨井每月巡查一次，每季清淤一次。保持出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場。4.2.4 定期疏通排污渠和吸取糞便，疏通排污渠；化糞池（3個）每年至少清理1次，確保化糞池內不堵塞。5、災害天氣清潔及清障：遭遇暴雨和暴雪天氣，要及時對大樓周邊和地下車庫的積水和積雪進行全面清理，積雪實行日清制，并合理堆放，對阻礙正常交通的積雪要及時免費運走，保持行人通行安全和車輛交通順暢。（二）會議服務1、服務內容：1.1 禮儀服務、大型會議接待等保障服務。1.2 負責

24、會議室會場布置、設備調試（會議設備保障）、茶水供應、會務用品擺放、會議禮儀及接待服務等工作（會議服務安排服從采購方調度）。1.3 會場布置按照會議主辦方的要求規范布置，會議召開兩小時前做好會場環境保潔工作和會議相關設備設施調試工作，會務用品如茶杯、毛巾、地毯、臺布等按規定進行清洗消毒，整潔衛生。1.4 會議期間服務人員全程現場服務，按規范著裝，做到微笑服務，熱情周到，不得將會議內容傳播非參會人員。會議部工作要求有完整的會議室預定使用記錄和會務用品領取使用記錄。2、服務標準：2.1 會場布置。按照會議主辦方的要求規范布置，桌椅、茶具、席卡、濕巾、果盤擺放整齊有序，會標懸掛臺布鋪放平整。2.2 設

25、備調試。會議召開兩小時前做好音響設備、話筒、音頻、視頻、燈光、空調等調試，確保會議正常召開。2.3 會場環境。會議前后進行一次清掃保潔，做到地面、桌椅、墻面、玻璃、門窗、地毯等光亮明凈，無灰塵、痰漬；會場公共區域干凈整潔，衛生設施配備齊全，衛生間無異物，異味。2.4 會議接待服務。會議接待期間服務人員全程現場服務，服務人員按規范著裝佩戴飾物，做到微笑服務，熱情周到，說話文明大方、得體、禮貌。服務人員不得將會議內容傳播非參會人員。2.5 除正常會務工作人員外，安排區委、區政府相對固定服務人員2名，并接受兩辦和行管局的指導。2.6 會務用品如茶杯、毛巾、地毯、臺布等適時進行清洗消毒，整潔衛生。（三

26、）綠化管護（達到2級綠化養護標準）1、服務內容：銅官區政務中心范圍內樹木、花草、綠地看護、施肥、打藥、澆水、梳理、枯枝垃圾清運等的日常養護和管理。2、服務標準：2.1 花草樹木生長正常，修剪及時，葉面干凈，具有光澤，無積塵，無枯枝敗葉，無病蟲害，無雜草；盆器及托盤完好干凈，托盤無積土；草花、立體花卉：草花、立體花卉等按照招標人提供的圖片、參數栽植、搭設擺放造型、養護、施肥管理，后期拆除、清場等。2.2 室外綠化養護應達到綠地及花壇內各種植物存活率98。綠地設施及硬質景觀完好無損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長茂盛；2.3 喬、灌木按規范每年修剪兩遍以上

27、；籬、球每年修剪三遍以上；地被、攀緣植物每年修剪、整理兩次以上。草坪每年普修兩遍以上，切邊整理一次以上。草坪保持平整，高度不超過5厘米，草屑及時清理；喬木修剪科學合理，剪口光滑整齊，樹冠完整美觀，無徒長枝、下垂枝、枯枝，內膛不亂，通風透光；2.4 綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時，無殘花；綠地內立視應無明顯雜草，土壤疏松通透；2.5 草坪、花壇每年除草4遍以上，無明顯雜草；每年普施基肥一遍，草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次。2.4 干旱、高溫季節基本保證有效供水，有積水應及時排除；下雪天氣應及時對綠化苗木進行除冰、除雪；臺風等天氣樹木要及時扶正。2.5 適

28、時施藥，預防大面積病蟲害發生；草皮無病斑，植物枝葉無蟲害咬口、排泄物、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹；綠地內無垃圾，喬木無樹掛；綠地無破壞、踐踏及隨意占用現象。禁用高度或強刺激性的農藥；噴灑農藥前應有告示。2.6 每年秋末冬初的雨季后對喬木樹干涂白1次，涂白高度符合規定。（四）除“四害”和衛生消毒 1、服務內容：滅鼠、滅蚊、滅蠅、滅蟑螂達到全國愛衛會規定的標準。杜絕白蟻的出現。科學有效地進行衛生消毒。2、服務標準：2.1 滅鼠：采取綜合措施消滅老鼠，鼠密度用粉跡法測定不得超過5%，用鼠夾法測定不得超過1%，鼠征陽性房間不得超過2%；2.2 滅蚊：嚴格控制室內外蚊蟲孳生，做到有蚊

29、房間的蚊數不得超過3只。2.3 滅蠅：嚴格控制室內蒼蠅孳生地，辦公室、大廳、走廊、車庫及室內公共部分都應達到基本無蠅。2.4 滅蟑螂：采取綜合措施殺滅蟑螂，房間蟑螂侵害率不得超過5%，有蟑螂房間的成蟲數不超過5只；2.5 定期科學有效地對辦公區進行衛生消毒。在化學防治中，注重科學合理用藥，不使用國家禁用的藥品。 （五）設備維護工作工程部服務內容和標準：服務范圍內所有的水電氣、辦公場所及辦公設備等，及時完成辦公家具、門窗、墻體、地磚等各項零星維修任務，公共區域一般維修任務確保不超過24小時，確保辦公家具、門窗等維修合格率達到100%。對于屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時向采

30、購方提出意見與建議，根據采購方的決定安排組織或配合維修。要求急修15分鐘內、其它報修60分鐘內到達現場。做好大樓節能降耗工作，定時檢查水電系統是否正常運行，防止跑、冒、滴、漏現象發生；公共區域照明、開水器、空調、電梯等設備要按采購方要求按時開關。工程部工作要求有完整的報修、維修和回訪記錄及圖片資料臺賬。設備維護人員24小時輪流在崗。（白班至少3人在崗，夜間至少1人在崗。）1、供電設備管理和智能化系統管理維護1.1服務內容：對大樓（區）供電系統高、低壓電器設備、電線電纜、亮化、照明燈具、照明裝置等設備正常運行使用進行日常管理和養護維修；對各樓層綜合布線、樓宇設備自控系統、安全防范系統、多功能會議

31、系統、弱電機房、音樂視聽設備等進行日常管理和維修。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時向采購方提出報告與建議，根據采購方的決定，配合專業公司維修或者更新改造。1.2供電設備管理服務標準：1.2.1 對供電范圍內的電器設備、儀器儀表定期巡查維護和重點檢測，按照規定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；建立各項設備維修記錄臺賬及能耗管理，做到安全、合理、節約用電。1.2.2 按規定標準工作時間排除故障，保證各弱電系統正常工作，智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規定期限保存；設備零修合格率達到100%，一般性維修不過夜；制定智能化設備的規

32、范操作流程。1.2.3 建立嚴格的配送電運行制度、電器維修制度和配電房管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞；設備及機房環境整潔，無雜物、灰土，無鼠、蟲害發生。1.2.4 供電運行和維修人員必須持證上崗；每天對配電房巡查2次以上。對低壓柜每月巡檢2次，每半年養護1次，每年檢查1次電氣安全，并做好記錄。對高低壓配電箱和低壓線路，每月巡檢1次，每年養護1次，并做好記錄。對控制柜每月巡檢3-4次，每年養護1次，并做好記錄。1.2.5 加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好，確保用電安全。室內照明燈具每天巡檢一次，一般故障及時修復，其他復雜故障3日內修復。室外照明燈具每周巡檢1次

33、，一般故障及時修復，其他復雜故障1周內修復，適時調整時間控制器。應急照明每周巡檢1次，發現故障及時修復，斷電后維持照明時間達標。1.2.6 制定停電應急措施，確保第一時間雙電源切換到位，保證正常供電。制定突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限。1.2.7 每年雨季前對建筑避雷系統進行檢測，做好記錄，留存檢測合格報告；保持避雷系統完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施。1.2.8 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決。1.2.9 一年內無重大管理責任事故。1.3智能化系統管理服務標準1.3.1 接受專業公司培

34、訓，熟悉掌握各智能化子系統的基本操作和應急維修能力。配合安保及專業維護單位開展專業維護，負責日常管理和維修。2、給排水設備運行維護 2.1服務內容：對大樓（區）室內外給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、水處理設備、消防栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設備、室外排水管及其附屬構筑物等正常運行使用進行日常養護維修或聯系專業單位維護保養，建立各項設備維修記錄臺賬及能耗管理，做到安全、合理、節約用電。 2.2服務標準：2.2.1 每日一次對給排水系統進行檢查巡視，壓力符合要求，儀表指示準確，保證給排水系統正常運行使用；2.2.2 建立正常供水管理制度，防

35、止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路、水泵、水箱、閥門、機電設備等進行日常維護，每月檢查、保養、維護、清潔一次；2.2.3 定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養、維修、清潔，設備及機房環境整潔，無雜物、灰土，無鼠、蟲害發生。每月對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養護。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。2.2.4 每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查、清理、疏通；每次降水前及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查，保證汛期道路、地下室、設備間無積水和浸泡的現象發生。2.2.5 樓面落水管，落水口保持完好，出現開

36、裂、破損等現象應及時更換和維修，冬季應提前對易受凍水管進行保溫。2.2.6 及時發現并解決故障，維修合格率100%；給排水系統發生事故時，維修人員在10分鐘內到達現場搶修，一般事故的搶修做到不過夜；一年內無重大管理責任事故。2.2.7 根據大樓情況，制定事故應急處理方案；制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規定提前通知；計量器具、壓力儀表按規定周期送質檢局校驗。3、中央空調系統維護 3.1服務內容：負責空調系統設備設施的日常操作、自動控制系統等設備的日常養護維修及安全工作，并做好相關記錄。配合專業維保公司做好中央空調系統的管理、維護及保養。3.2服務標準：3.2.1 每年在夏季和冬季之前各

37、進行一次全面的深度的巡檢，保養，維護。3.2.2 根據實際設備工作狀態，定期清洗維護保養，維修。 3.2.3 全面負責機組設備維護過程中的環境保護、工業衛生、勞動保護等的管理工作。3.3.4 機組進入運行階段之后，維持該系統處于良好工作狀態和秩序。 3.2.5 按操作人員對主機及整個空調系統進行操作管理，并與機組維保單位經常保持信息溝通，對維保人員的每次維保服務要登記，并在相關表格上簽字確認。3.2.6 按采購方要求正常開關機，中央空調在啟用過程中，要認真做好巡視檢查，并做好記錄。發現問題（如：泵房漏水、滴水現象）要及時聯系專業維保人員進行處理，做好維修工作。 3.2.7 杜絕機組在供冷時因操

38、作不當造成結晶等重大事故發生。4、房屋、家具及設施日常養護維修4.1服務內容：大樓(區)房屋地面、墻、臺面及吊頂、門窗、樓梯、通風道等的日常巡查和養護維修；防腐木地板的維護。4.2服務標準：4.2.1 屋面排水溝、室內室外排水管保障暢通；雨前及時巡查，排除隱患。發現過濾網及管道破損及時修復或更換。每年6月至9月檢查屋頂2次，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應及時修繕。各項工作應做好記錄。4.2.2 及時完成辦公家具、門窗等設施各項零星維修任務，公共區域一般維修任務確保不超過24小時，確保辦公家具、門窗等維修合格率達到100%。4.2.3 做好室外防腐木地板日常養護，并按要求做防

39、腐處理，每年至少刷一次防腐涂料，并做好維護記錄。5、消防系統維護5.1服務內容：對火災自動報警系統；自動噴淋系統；室內滅火栓；排防煙系統；安全疏散、應急系統；防火門系統、防火卷簾、消防泵房、水箱、水池、氣體滅火系統等消防系統進行日常管理和養護維修。配合專業維保公司做好消防系統的管理、維護及保養。5.2服務標準：5.2.1 消防栓給水系統：定期對所有的消防箱進行細致檢查，清點每個消防箱內的水帶、消防栓、水槍是否足夠、完好，測試每個消防按鈕能否作遠距離啟動消防泵，配置的警鈴能否同時發出報警鈴聲；檢查并清潔消防泵啟動柜、中控臺，觀察各種信號燈的顯示情況，泵的各種閥門是否處予正常位置；在方便的地方打開

40、消防栓，啟動消防泵，利用水帶、水槍進行射水試驗，測試其壓力、射程是否達到設計要求，并做好壓力數據記錄。5.2.2 水噴淋自動滅火系統：定期檢查每個噴頭、管道是否有滲漏現象，檢查清潔起動柜及其他消防設備，對閥門螺桿、消防泵加注適量的潤滑油；對每套噴淋系統進行放水瀉壓，測試水流器、壓力開關能否正常動作；啟動加壓泵，測試濕式報警閥的水力警鈴能否正常發出報警鈴聲。5.2.3 應急照明、出口指示燈：切斷應急電源檢查每個應急燈、出口指示燈能否及時起到應急照明及指示人員疏散的作用，并抽查測試應急照明的持續使用時間是否能達到規范的要求；對損壞程度較輕的及時進行修理。5.2.4 防火卷閘及防火門：定期檢查防火門

41、的開關是否暢順、閉門囂是否損壞；手動開、關防火卷閘，觀察其能否正常上落，然后利用煙、溫感測試其受火災影響的動作情況，以及延時時間、閘片高度等。5.2.5 各式滅火器：消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發黑、發霉現象；定期對每個滅火器進行細致的檢查，觀察其壓力情況、使用日期、滅火劑量是否足夠等。5.2.6 定期測試消防栓及自動噴淋的給水系統，發現故障及時維修并報告采購人，確保消防系統的設施設備處于良好的技術狀態，保證隨時能啟動。5.2.7 大樓所配備的消防設施設備，應制定出可行的檢查、記錄、維修保養制度，管理者無力維修的，及時向采購人報告。5.2.8 每月對消防設備定期檢查一次，重大節日增加檢查

42、次數，有故障時，維修人員應及時到場；消防設施器材損壞需更換時，要查明原因并及時向采購方報告；每年養護1次室外消火栓、室內消火栓養護1次，設施整體養護1次。消防泵、噴淋泵每季度盤車1次，每年潤滑檢查1次，每年整體養護1次。5.2.9 確保整個消防系統通過消防部門的消防年檢，取得年檢合格證；消防監控系統運行人員必須有消防部門核發的上崗證書；有突發 應急方案，經常組織義務消防員的培訓，保證有關人員掌握消防基本技能。5.2.10 發生火災，及時報警，協助消防人員疏散、救助人員等。6、電梯運行維護 6.1服務內容：電梯的日常維保；電梯日常運行管理，機房設備、井道系統、轎廂設備進行日常運行管理和養護，保障

43、電梯安全運行，防止事故發生。配合專業維保公司做好電梯系統的管理、維護及保養。6.2服務標準：6.2.1 建立電梯運行管理、設備管理、安全管理制度，電梯管理檔案，確保電梯按規定時間正常運行；安全設備齊全有效，通風、照明及其它附屬設施完好，在電梯轎廂內明顯位置張貼電梯使用許可證應急電話及乘客須知。6.2.2 配備持有電梯安全管理員資格證件的人員負責電梯的日常安全管理工作，按照電梯使用檢查表完成電梯的日常檢查工作和每日檢查2次工作，并做好檢查記錄。嚴格按照電梯鑰匙使用管理有關要求對電梯鑰匙進行管理，實行鑰匙領用登記，不得將電梯鑰匙交給非持證人員使用。6.2.3 電梯安全管理人員要現場監督檢查專業維保

44、公司對電梯保養的工作過程和結果，對其維保記錄、修理記錄簽字確認，簽收維保公司提交的與電梯維保工作有關的文件。6.2.4 制訂有關電梯的應急救援預案（如：電梯困人、消防、電梯水浸、自動扶梯人身傷害等）。電梯發生故障或異常情況時應當立即停止使用，并做好相關安全防護措施。在電梯的日常使用時間內，確保值班人員可靠接收求救電話、警鈴裝置發出的求救信號，出現緊急情況，及時通知采購方和專業維保公司，并詳細記錄相關工作的具體時間，配合做好專業維保工作。6.2.5 轎廂、井道保持清潔；電梯的不銹鋼部分必須采用有品牌的不銹鋼保養清潔劑（不可用水）做清潔，以避免給設備造成損傷。6.2.6 電梯機房實行封閉管理，應注

45、意加裝警告牌及門鎖，保持機房的清潔、照明及通風良好。做好電梯機房空調定時定期開啟工作，機房內溫度不超過設備安全運行環境溫度，應急照明、滅火器和盤車工具設備完好。（七）綜合管理工作1、各類日常維護：大樓內外強弱電路、開關、插座各類臨時小修、急修；辦公桌椅、門、門鎖、窗簾、自來水管道、水龍頭、沖水閥、下水管道疏通、維修，做到隨叫隨到，及時處理。對于需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時向采購方提出意見與建議，根據采購方的決定，安排組織或配合維修。2、設立客戶服務專線，公示24小時服務電話。建立資深的智能化管控制度和系統、急修10分鐘內、其它報修30分鐘內到達現場，有完整的

46、報修、維修和回訪記錄。3、突發事件處理：按照要求制訂各類突發事件應急預案，并將預案內容在物業辦公室、監控室、機房等處張榜懸掛。在各樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標志，每年組織不少于1次的突發事件應急演習。當發生臺風、暴雨等災害性天氣及其他危害公共突發事件時，應對設備機房、門窗、停車場、廣告牌、電線桿等設施進行檢查和加固。各崗位人員必須按規定實行崗位警戒，根據不同突發事件的現場情況進行應變處理，在有關部門到達現場前，確保人身安全，減少財產損失，并全力協助處理相關事宜。對待上訪人員做到熱情接待、耐心說服，并及時報告有關部門予以妥善處理。4、做好大樓節能降耗工作。定時檢查水電系統是否正常運行，防止

47、跑、冒、滴、漏現象發生；公共區域照明、開水器、空調等設備要按采購方要求按時開關。5、其他：建立物業檔案；建立完備的物管及設備維修保養等臺賬；定期歸檔。要與派出所、街道居委會、供水、供電、電信、市政等部門保持良好的溝通協調機制，以便出現情況時能與相關部門配合盡快解決。6、對采購方指定的臨時性工作任務應積極予以安排完成。三、采購方對物業公司考核及要求1、接受采購方的監督、指導，每月向采購方作一次管理工作匯報，接受采購方的全方位考核。中標人必須保證派駐采購人的員工的穩定性，如員工有調離或離職，中標人要安排跟班熟悉時間，并及時向采購人報告。如發現中標人不報采購人同意就對人員調整調離的，每人次扣除當月考

48、核分5分。2、物業服務人員應統一著裝、佩戴工號，有關專業人員必須持證上崗。3、加強員工素質教育和培訓，不斷提高物業管理的服務水平；對服務態度不好，不服從采購方安排，服務不到位等情況的員工，采購方有權要求中標人及時予以更換，中標人應無條件服從，并在十五日內予以調整。調整情況及時向采購方報備。4、如采購方范圍內發生被盜案件，由于中標人保安人員失職、瀆職所造成的，中標人須賠償相應損失。如中標人員工有監守自盜行為，一經發現核實，按財產損失價值5倍處罰中標人，中標人須馬上更換當事員工。如發生火災、治安、交通、刑事等事故，經核實，是因中標人管理疏忽、玩忽職守、處理不當所造成的，按事故責任進行賠償。必要時追

49、訴中標人的刑事責任。5、中標人向采購方報備上崗人員名單及崗位，并予以公示（照片上墻）。同時建立健全相關考勤機制備查。6、投標人中標入駐后，制定物業管理年度計劃；建立健全關于日常管理所需制定的各項公共管理制度；進入日常管理期后應定期編制工作計劃和實施運行報告，并上報采購人相關部門審核。具體要求如下:（1） 每年編制年度工作計劃（應于上年的12月1日前上報采購人相關部門)，每月編制月度工作計劃（應于上月的25日前上報采購人相關部門)。每月編制月度工作實施報告并建立維修、問題統計臺賬（應于次月的5日前上報采購人相關部門);每月編制管理服務人員變動情況報告(應于上月的25日前上報采購人相關部門);每年

50、度編制年度工作小結（應于次年的1月10日前上報采購人相關部門)。投標人認為其它需提出的服務建議。（2）需要說明的是，投標人中標入駐后，應根據日常管理、服務標準、服務需要等要求編制適宜、可行的日常操作文件、維修維護作業標準和相應的記錄表式，并應每月提交相應的運作記錄供采購人相關部門檢查。（3）根據對投標人服務質量的日常檢查結果，采購單位有權按照服務標準和指標的實現情況，按招標單位相關考核管理辦法和規定執行。7、中標后，采購方有權根據項目實際情況，對考核細則及人員配備安排進行適當調整，中標人必須無條件服從。 物業管理考核細則序號標準內容規定分值評分細則一環境衛生管理221、環衛設施干凈無污漬3符合

51、3分，每發現一處不符合扣0.2分。2、大樓內（包括會議室）、電梯間、開水間、洗手間、樓梯及扶手等所有辦公區域必須時時保持清潔衛生；玻璃保持明亮無塵；墻面無蜘蛛網。5每發現一處不符合扣0.2分。3、垃圾進行分類處理，做到日產日清，定期進行衛生滅殺；排污管道暢通，無阻塞現象。3每發現一處垃圾扣0.1分，未達到垃圾日產日清的扣0.3分，未定期進行衛生消毒滅殺扣0.3分。4、各種燈具干凈明亮、無灰塵。3每發現一處不符合扣0.1分。5、廣場、停車場、道路等公共場所的衛生要做到隨時清理，做到無紙屑、煙蒂、裸露垃圾和漂浮物等；標識、宣傳牌干凈無灰塵。3每發現一處不符合扣0.2分。6、遭遇暴雨和暴雪天氣，要及

52、時對大樓周邊和地下車庫的積水和積雪進行清理，對阻礙交通的積雪及時運走，保持行人通行安全和車輛交通順暢。3未及時清理0分。7、無寵物、家禽、家畜進入。2符合1分，每發現一次扣0.5分。二會議服務51、負責黨委、人大、政府、政協召開的各類會務服務、接待室服務及開水供應。3符合2分，服務出現較大失誤的每次扣0.5分。2、做好空調、燈光、音響的調試準備，安排音控人員全程服務。2服務出現較大失誤的每次扣0.3分。三綠化管理41、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。2符合2.0分，發現有破壞、踐踏的每次扣0.5分。2、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。2符合1.0分，每發現一處不符合扣0.2分。四滅害和

53、衛生消毒4滅鼠、滅蚊、滅蠅、滅蟑螂達到全國愛衛會規定的標準，杜絕白蟻的出現。2符合2分，每發現一次不符合標準的扣0.5分。定期科學有效地對辦公區進行衛生消毒。在化學防治中，注重科學合理用藥，不使用國家禁用的藥品。2符合1分，未做消毒、消殺的每次扣0.3分。五設備管理和維護40(一)綜合要求5l、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保 養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執行。2符合2分，每發現一處不符合扣0.2分。2、專業技術人員要嚴格執行操作規程，保證設備運行良好，一年內無重大管理責任事故。3符合2分，不符合0分。(二)供電系統61、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權

54、限并按規定時間通知采購方1符合1分，每出現一次扣0.5分。2、按規定定期巡查，設備房保持清潔衛生，配電柜保持表面無灰塵；定期檢查配電閘刀開關的動靜觸頭和接線螺栓，確保接觸良好。2符合2.0分，每發現一處不符合扣0.5分。3、對各種用電設施、設備做到隨壞隨修，對需要更換的零配件及時更換，并做好維修記錄，保證各種用電設備、設施正常運行。2符合2.0分，每發現一處不符合扣0.5分。4、制訂停電應急措施，確保第一時間雙電源切換到位，保證正常供電。1符合1分，不符合0分。(三)智能化系統41、按工作標準規定時問排除故障，保證智能化系統、避雷裝置等弱電系統正常工作。2符合2.0分，發現一次不符合扣0.5分

55、。2、消防、監控系統等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規定期限保存。2出現一次運行不正常扣0.5分。(四)給排水系統71、保持泵房清潔工作，有良好的通風照明設施，地面排水暢通，按規定時間對設備進行保養，出現故障及時維修。2發現清潔不到位、未及時保養維修一次扣0.5分。2、限水、停水按規定時間通知采購方1未及時通知的扣0.5分。3、排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水，浸泡發生。2符合2分，每發現一處不符合扣0.5分。4、遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積 跑水、泛水，長時間停水現象；制定事故應急處理方案。2符合2.0分，未及時搶修，有跑水、漏水、長時間停水一

56、次扣0.5分。（五）空調系統61、空調系統設備設施的日常操作、巡視、日常維護保養及安全工作，并做好相關記錄。3符合3分，日常操作不到位、未記錄每發現一次扣0.5分。2、每周清潔一次主機房及設備，泵房無漏水、滴水現象，主機和控制柜，水泵表面無灰塵，并做好相關記錄。3符合3分，無記錄未清洗每發現一次扣0.5分。（六）房屋管理與維修養護61、房屋外墻無污漬、無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。2符合2分，每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2分。2、樓宇內墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛生間、水房等管理完好。2符合2分，如發現一處不符合扣0.5分。3、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放廢料、雜物及違章占用等。1符合1分，發現一處不符合扣0.2分。4、做好室外防腐木地板日常養護，并按要求做防腐處理，每年至少刷一次防腐涂料。1符合1分，出現損壞沒發現一處扣0.2分。（七）消防系統61、保持消防設施設備的完好，可隨時啟用，保持消防通道暢通。2符合2分，通道有障礙物每發現一次扣0.5分2、加強對樓內物