1、新形勢下商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務(wù)風險及防范措施之探討我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)階段,發(fā)展房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務(wù)意義重大,風險不容忽視。大力發(fā)展房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務(wù)不僅可以改善居民生活水平,提高生活質(zhì)量,而且對促進消費,擴大內(nèi)需,支持整個國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展以及調(diào)整商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu),改善信貸資產(chǎn)質(zhì)量,實現(xiàn)我行打造第一按揭銀行目標都有非常重要的作用。20世紀90年代以后,隨著全球銀行業(yè)競爭的日益加劇,國內(nèi)外各大銀行,紛紛進行業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整,把資本消耗低的信貸業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)和利潤的穩(wěn)定增長點,業(yè)務(wù)發(fā)展的零售化已經(jīng)成為銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)演化趨勢。近幾年來,我國多數(shù)商業(yè)銀行正在著手進行信貸業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)調(diào)整,積極實施零售戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)

2、劃,已將發(fā)展個人信貸業(yè)務(wù)作為擺脫資本約束,增強盈利能力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要措施。但實踐表明:國外銀行在個人信貸業(yè)務(wù)大規(guī)模發(fā)展階段,都不同程度地出現(xiàn)高風險,起源于美國,波及全球的美國次級房貸大危機又一次昭示了房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務(wù)絕非銀行可以等閑視之的,因此,加強房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務(wù)風險及措施的探究具有十分重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)都是在改革開放后逐步興起發(fā)展起來的,房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的重心將由房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐步轉(zhuǎn)向個人住房貸款,屬于新興產(chǎn)業(yè)的范疇,盡管在十多年的時間里,二者相互配合,互相牽制,取得了很大的成績,但也存在著很多不夠成熟,不夠健全的地方。當前,我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)處于迅速發(fā)

3、展時期,面臨著很大的機遇和挑戰(zhàn)。所存在的問題也逐步暴露出來。當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題:房屋銷售價格上漲較快,在宏觀調(diào)控措施取得成效的情況下,房地產(chǎn)價格卻持續(xù)較大幅度上漲,增加了中低收入居民購房的困難,引起社會各界對房地產(chǎn)是否“過熱”和存在“泡沫”的擔心,商品房和商品住宅價格穩(wěn)中趨升,但上升幅度逐年加快。這些數(shù)據(jù)從當?shù)亟y(tǒng)計局統(tǒng)計資料可以印證。房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上揚,房價增幅過快,其中包含了不少投機因素,從長期來看,這會形成一些社會不穩(wěn)定因素。住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題突出,近一段時期,各地房地產(chǎn)開發(fā)商普遍出現(xiàn)爭上大戶型,建高檔商品房的現(xiàn)象,一度還出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象,甚至在經(jīng)濟適用住房建設(shè)上建高檔

4、商品房、經(jīng)濟適用住房“商住化”,這些樓盤項目大多定位為中高檔項目,目標客戶群大都集中在“城市白領(lǐng)”、“大老板暴發(fā)戶”、和一些“有重復置業(yè)能力者”。照此發(fā)展,這勢必會導致未來幾年中高檔住房市場的激烈競爭,并可能孕育著中高檔住房在未來幾年之內(nèi)的過熱風險。投資性購房需求增長較快。近年來,房屋租金在地區(qū)收益中遠遠高于銀行存款利率以及個人住房貸款利率。在股市大起大落,其他投資渠道不暢的情況下,特別面對房價快速增長,大量社會資金為實現(xiàn)價值增值,轉(zhuǎn)向購房投資。商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人貸款也存在不少問題:商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人貸款高速增長,以我行為例,房地產(chǎn)個人貸款2007年比2006年增長30%,2008年比2007

5、年增長35%,而今年18月比上年增加額增幅40%。高增長背后影射出寬松的房地產(chǎn)個人貸款政策。商業(yè)銀行為了爭奪房地產(chǎn)個人信貸市場,出現(xiàn)了違規(guī)經(jīng)營現(xiàn)象。由于上級行對房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務(wù)實行專項考核,同業(yè)占比為主要考核指標,為了增加同業(yè)競爭力,爭相降低貸款門檻,一度出現(xiàn)了降低對項目的準入,變通放貸,你降成數(shù),我降利率,你取保險,我取保證金,盡管有監(jiān)督部門的監(jiān)督。如果商業(yè)銀行與按揭企業(yè)合謀運作,有時也是很難監(jiān)管到位。房地產(chǎn)個人貸款具有潛在風險,房地產(chǎn)個人貸款顯現(xiàn)期較長,從現(xiàn)在看,不良率較低,隨著房價的上漲,未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)參與費用的提高,以及人們過度看好房地產(chǎn)投資,購房者的綜合還款能力可

6、能受到影響,按揭貸款可能出現(xiàn)風險。房地產(chǎn)個人貸款業(yè)務(wù)涉及外部風險因素主要是法律保障、外部環(huán)境不完善等因素和居民個人超額負債一是房地產(chǎn)金融法律法規(guī)存在諸多問題,也存在不少立法空白,國家、地方和部門頒布了一系列法律法規(guī)、規(guī)章和司法解釋,但是從整體上看,房地產(chǎn)金融法律法規(guī)滯后于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。這樣,勢必影響房地產(chǎn)個人貸款法律層面上的安全保障。個人住房抵押物自身特點,加之執(zhí)法部門的執(zhí)行力度,往往使抵押權(quán)人“望訴興嘆”二是房地產(chǎn)金融的外部環(huán)境不完善缺乏完善的可行有效的個人信用等級制度,對個人資質(zhì)評估缺乏統(tǒng)一客觀的標準,沒有一套完善的個人信用系統(tǒng),同時實名制制度執(zhí)行還不夠到位,商業(yè)銀

7、行難以獲得全面的客戶信用信息,這種信息的不對稱,往往出現(xiàn)虛假的個人收入證明等行為,而取得更大的貸款額度,增加了貸款的風險程度缺乏房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系,當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,投資需求和消費需求旺盛,在這種情況下投資者和商業(yè)銀行往往會對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢過度樂觀,從而產(chǎn)生一些非理性行為,這就需要一個系統(tǒng)的信息平臺,而在這一領(lǐng)域還是空白,造成的后果容易形成局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱。而銀行因為信息的局限性,無法長遠規(guī)劃房貸政策和貸款機構(gòu),由于過度看好房地產(chǎn)市場而產(chǎn)生沖動放貸,有了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系后,商業(yè)銀行可根據(jù)這一信息系統(tǒng)有針對性地作出政策調(diào)整。三是居民個人還貸壓力超負荷風

8、險。按國際通行看法,月收入的l/3是居民個人房地產(chǎn)貸款按揭的一條警戒線,越過此警戒線出現(xiàn)較大的還貸風險,并可能影響居民生活質(zhì)量.近幾年,與大多數(shù)行業(yè)效益利潤水平相比,房地產(chǎn)業(yè)一直保持了較高的投資收益,明顯高于社會平均利潤率,加之我國房地產(chǎn)市場尚處于不成熟時期,一些房地產(chǎn)開發(fā)商及個人可以通過一些非正常手段牟取高額利潤。而且近年股市低迷,資本的流動性和趨利性使大量資金不斷流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。過熱的市場必然會吸引大量的投資和投機行為,而投資和投機行為又會進一步刺激市場。經(jīng)濟學家吳敬璉曾警告說:現(xiàn)在房價與價值背離,房價越來越高,而房租越來越低,房價反映的消費需求和投資需求。房租反映的是消費需求。這說明現(xiàn)在

9、投資需求遠大與消費需求,房價過高不是真實的需求做支撐。沒有需求的投資就容易形成泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來的是不良貸款大幅上升,進而引發(fā)金融危機。新形勢下,房地產(chǎn)個人貸款還存在商業(yè)銀行自身的操作風險,流動性風險,抵押物風險,系統(tǒng)性風險因素。操作風險是目前銀行在房地產(chǎn)個人貸款突出表現(xiàn)在;一是貸前調(diào)查經(jīng)辦人員風險意識不強,履責不到位,審查流于形式,隨意簡化手續(xù),對資料真實性,合法,合理性審核不嚴,對明顯存在疑點的資料不深入細致進行調(diào)查,如實際主體未封頂?shù)墓?調(diào)查人上報資料顯示主體已完全符合按揭貸款條件,二是抵押物管理不規(guī)范,辦現(xiàn)抵押的相關(guān)職

10、能部門協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果,造成抵押品價值失真或抵押無效。三是無紙化審批的實現(xiàn),相關(guān)人員的減少給房地產(chǎn)個人貸款的風險防控增加了新的難度。流動性風險也是商業(yè)銀行在房地產(chǎn)個人貸款的一大風險因素,通常個人住房抵押貸款長達10-30年,借款人以分期支付的形式償還債務(wù),這個周期跨度非常大。而通常銀行吸收存款負債多為2-5年,資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)不匹配,造成銀行信貸資金的不穩(wěn)定,使之面臨較高的流動性風險。由于我國目前尚未建立抵押貸款二級市場,物法通過資本市場和住房抵押貸款的有機結(jié)合,未商業(yè)銀行提供化解風險的有效工具。同時銀行業(yè)激烈的競爭使得各家銀行紛紛提高個人住房按揭成數(shù),最高

11、達80%,貸款成數(shù)越高,房地產(chǎn)的實際價值與貸款額之間的差距越小,相應(yīng)風險也就越大,雖然在各人住房中以房地產(chǎn)行為借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行可以從處分抵押房地產(chǎn)中求償,但如果尋求不到合適的途徑賣掉房地產(chǎn),同樣形成流動性風險。抵押風險是房地產(chǎn)個人貸款業(yè)務(wù)的又一風險,商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人貸款基本都以抵押形式發(fā)放,因而房地產(chǎn)抵押物價值的高低對銀行貸款的安全至關(guān)重要。房地產(chǎn)抵押物價值的確定是一個專業(yè)性很強的過程.受自有專業(yè)人才和條件的限制,目前商業(yè)銀行對抵押物價值的確定主要兩個依據(jù):購買價格和評估中介機構(gòu)的評估價值。前者由于不對稱性信息的存在具有不確定性,而后者由于國內(nèi)房地產(chǎn)價格評估起步

12、較晚,評估機構(gòu)未能通過充分競爭而形成市場信譽,缺乏公信度,相關(guān)法律和制度的不完善使得評估機構(gòu)沒有站在中立和公正的立場上對房地產(chǎn)抵押物進行客觀的評估。目前的實際情況往往是評估機構(gòu)根據(jù)借款人的要求倒推出評估價值,這樣的評估值顯然是與市場公允價值偏差較遠的.除抵押物價值難以確定以外,抵押物的處置也是銀行的一大難題。從法律角度來講,一旦借款人不能償還到期貸款,銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)。但由于目前我國房地產(chǎn)交易市場還處于初建時期,市場體系不完備,不良資產(chǎn)的處置難以在短期內(nèi)完成。即使是順利處置,由于抵押物價值的高估,又會導致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴重偏差。在我國社會保障制度還不完善的情況下,出于保持社會安定的考慮,對于個人住房貸款,即使借款人不能償還貸款,也不能簡單地將借款人居住的房屋一拍了之。由于上述種種原因,房地產(chǎn)貸款的抵押擔保往往是“名存實無”。同時目前發(fā)放住房個人按揭貸款中大部分是期房按揭貸款,由于項目的分期開發(fā)、項目不能如期竣工驗收等原因,房地產(chǎn)權(quán)證不能實現(xiàn)預期抵押,如我行一地區(qū)有近三分之二的開發(fā)商不能如期實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)證的合規(guī)抵押出現(xiàn)潛在的抵押風險房地產(chǎn)個人貸款更要注重系統(tǒng)性風險,即由整個宏觀經(jīng)濟