1、特色小鎮(zhèn)，作為產城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式，它是一個集合產業(yè)、文化、旅游和社區(qū)之功能于一體的一個新型部落體，是以產業(yè)為核心，以項目為載體，相互融合發(fā)展生產、生活、生態(tài)的一個特定區(qū)域。特色小鎮(zhèn)的開發(fā)與建設絕不是單一的項目，它是綜合產業(yè)鏈體系。在這條產業(yè)鏈體系之上，如何盈利一直是眾人關心的問題。特色小鎮(zhèn)能夠作為創(chuàng)新平臺推動產業(yè)結構調整，培育信息、環(huán)保、健康、旅游、高端裝備制造等新興產業(yè)，加速產業(yè)升級；也能通過大型集團企業(yè)長期投資、吸引聚集特色產業(yè)、改造歷史經典產業(yè)等方式推動產城融合、產城互利，改造、改進當前我國小城鎮(zhèn)的面貌。據統(tǒng)計，第一批特色小鎮(zhèn)中部分小鎮(zhèn)的平均投資額達65 億元（浙江省規(guī)劃每個特

2、色小鎮(zhèn)投資原則上不低于50億元），按照住建部規(guī)劃，到2020 年，培育1000個左右各具特色的小鎮(zhèn)，那么到時候總投資將遠超萬億。根據各地方政府出臺的特色小鎮(zhèn)建設規(guī)劃，到2020年特色小鎮(zhèn)總計建設1900 個左右，按照省份、經濟條件等具體細拆，總投資至少4.8 萬億元。如此巨額投資究竟如何創(chuàng)造收益，盈利的點究竟在哪些地方？六大盈利模式一、工程收益-建造收益是開發(fā)的前提這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。公共基礎設施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網絡、通訊設施等基礎設施；學校、醫(yī)院、公園、廣場、 文化體育設施、綜合服務區(qū)、游客接待中心等公共服務設施。如華夏幸福受政府委托對小鎮(zhèn)范

3、圍內的土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利。二、土地升值-區(qū)域開發(fā)是小鎮(zhèn)開發(fā)的基礎和核心這里主要指一級開發(fā)，也就是由政府主導的方式。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入。除了這些財政收益以外，特色小鎮(zhèn)將為地方帶來更多無形的收益，如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升、產業(yè)生態(tài)圈的形成、就業(yè)增加和更多高素質人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會經濟環(huán)境改善，是政府大力推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要動力。以玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，該小鎮(zhèn)根據金融人才國際化、精英型的特點，堅持市場化運作、產業(yè)鏈

4、招商、生態(tài)圈建設的模式，通過聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介，開展海內外招商及合作業(yè)務，快速推動私募金融集聚發(fā)展，一批涵蓋股權投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮(zhèn)。自2015年玉皇山南基金小鎮(zhèn)正式揭牌之后，已經有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮(zhèn)注冊，資金管理規(guī)模達5800億元（約合840億美元）。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮(zhèn)現(xiàn)在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。2015年稅收超過4億元，而2016年第一季度稅收就超過了3億元，實現(xiàn)了爆發(fā)式增長。其與杭州云棲小鎮(zhèn)一樣都是由政府主導開發(fā)和經營環(huán)境，通過特色

5、產業(yè)（玉皇山南基金小鎮(zhèn)以對沖基金為主導產業(yè)，云棲小鎮(zhèn)以云計算為主導產業(yè)）培育、主導產業(yè)企業(yè)聚集、產業(yè)優(yōu)惠政策和優(yōu)質環(huán)境塑造，使小鎮(zhèn)經濟迅猛發(fā)展，稅收猛增，并帶動小鎮(zhèn)及周邊土地的溢價。三、房產收益-房地產是產城，一體化中必需的蛋糕這里主要指二級開發(fā)，即企業(yè)通過地產銷售和自持物業(yè)經營獲利。包括工業(yè)地產租售、居住地產租售、商業(yè)地產租售、休閑地產租售。雖然在特色小鎮(zhèn)的建設過程中，以地產運作的理念去打造小鎮(zhèn)是為人排斥的，從企業(yè)角度來看，這的確是一個快速實現(xiàn)投資回報的模式，且通過特色小鎮(zhèn)政策可以獲得土地，這也是不少房地產等開發(fā)商進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力，因此這也是一種較為重要和普遍的盈利模式，更多的是由地

6、產商或地產主導的投資商操盤，在開發(fā)地產的同時，配套度假型項目實現(xiàn)盈利，由于休閑度假市場和傳統(tǒng)商業(yè)地產之間存在利益博弈和磨合，所以這類小鎮(zhèn)在中國還處于起步階段。阿那亞是此類型的典型代表，通過地產銷售以及后期多元度假活動業(yè)態(tài)消費的引入實現(xiàn)了小鎮(zhèn)的盤活。碧桂園科技小鎮(zhèn)是另一個典型例子，小鎮(zhèn)計劃投資總額約1300億元，其規(guī)劃創(chuàng)新小鎮(zhèn)產業(yè)用地、產業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產開發(fā)用地和產業(yè)用地的配比，開發(fā)商可以以短平快的地產收益平衡見效慢的產業(yè)開發(fā)支出，長短相濟，長遠發(fā)展。四、旅游收益-旅游產業(yè)可以帶來現(xiàn)金流這里主要是指泛旅游現(xiàn)金流回報, 旅游產品體驗性附加

7、價值收益。即以景區(qū)模式運營，除門票收入外，住宿、餐飲、購物等業(yè)態(tài)收入也是主要盈利來源，該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象，其操作的關鍵在于是否有專業(yè)景區(qū)運營能力。產業(yè)與產業(yè)之間的融合可以產生大量的收益，如旅游+文化，旅游+體育，旅游+健康，旅游+養(yǎng)老養(yǎng)生等泛旅游消費收益。烏鎮(zhèn)是景區(qū)盈利的典型代表，其經營模式被譽為行業(yè)典范，整個古鎮(zhèn)都以景區(qū)形勢圍起來，入口處購買門票，分為東柵和西柵，票價為東柵100元、西柵120元、聯(lián)票為150元。走入古鎮(zhèn)會發(fā)現(xiàn)各類商戶的業(yè)態(tài)不會重復，分布科學，注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài)，比如手工藝店、特色客棧、傳統(tǒng)餐飲等，會根據酒吧區(qū)，小商店區(qū)，傳統(tǒng)工藝區(qū)

8、等進行分布，每個 細分業(yè)態(tài)只有一家店，避免商戶間的惡性競爭。偏重旅游的特色小鎮(zhèn)，旅游消費產業(yè)鏈完善，上下游產業(yè)核心都掌控在投資者手中。單位：萬人表1 烏鎮(zhèn)游客接待量連年上升單位：萬元表2 烏鎮(zhèn)景區(qū)收入節(jié)節(jié)高升五、特色產業(yè)收益-必需發(fā)展成為現(xiàn)金流聚集的產業(yè)這里一是特色產業(yè)項目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產業(yè)事業(yè)導入及產業(yè)園、孵化園等產業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產業(yè)項目開發(fā)，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。小鎮(zhèn)自身能夠依托優(yōu)勢產業(yè)形成產業(yè)盈利鏈條，同時與旅游結合實現(xiàn)盈利，該類型一般自身產業(yè)基礎較為雄厚，需要充分結合已有產

9、業(yè)優(yōu)勢，進行適度旅游產業(yè)融入、功能拓展和環(huán)境營造。比如巔峰智業(yè)在景德鎮(zhèn)做過一個陶瓷小鎮(zhèn)，將陶瓷產業(yè)與旅游產業(yè)融合互動，打造多元化的陶瓷體驗，如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng)、陶瓷轉盤等，形成較為豐富的盈利點。達到產業(yè)持續(xù)經營收益、特色產品持續(xù)產出收益的效果。六、城鎮(zhèn)建設-功能盈利這里主要指依托具有地方特色的主題功能拓展經營形成相關盈利，圍繞主題功能，聯(lián)動旅游體驗，形成食、住、行、游、購、娛、康、教等多元業(yè)態(tài)的消費盈利，該類模式的關鍵在于如何發(fā)掘和尋找具有地域特色的主題功能，專業(yè)運營，拓展盈利鏈條。特色小鎮(zhèn)要開發(fā)城市服務，公共交通服務、社會服務等；城市智能化管理；城市配套；銀行、學校、醫(yī)院等。比如袁家村緊抓餐飲功能，深入發(fā)掘，拓展鏈條，通過人流量帶動人均消費，實現(xiàn)高額經營利潤。巔峰智業(yè)依托城市中心優(yōu)勢，將贛州郁孤臺小鎮(zhèn)打造能夠承載城市商業(yè)配套功能的文旅小鎮(zhèn)，通過燈光節(jié)等活動的開展，取得了街區(qū)最高日人均突破40000人次成績，這與巔峰智業(yè)多年來在旅游行業(yè)的積累是分不開的，其50億產業(yè)基金投資的都是純旅游項目。總結當前，特色小鎮(zhèn)建設已經成為勢頭強勁的產業(yè)風口，為經濟建設發(fā)展帶來新的機遇。國務院高度重視特色小鎮(zhèn)建設工作。推進特色小鎮(zhèn)建設是貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享發(fā)展理念的重要體現(xiàn)。本文總結