1、寫字樓的財務管理一、 物業(yè)管理的收費項目（一）物業(yè)管理費物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。（二）代收代繳項目1、電費2、 水費3、 有線電視管理費4、 通訊費（三）多種經(jīng)營收費1、 停車場收費2、 租售代理收費3、 家政服務收費4、 其他特約服務收費5、 其他多種經(jīng)營服務收費（四）其他收費項目1、罰款費用：包括收取的管理費滯納金等；1、 各種押金：租房押金、施工押金、出入證押金；2、 出租租金：是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產出租的收入；3、 大修改造資金：由物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設施、設備提出大修改造計劃，報業(yè)主委員會審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。二、管理費的核定

2、（一）制訂收費標準的原則1. 收支相抵，略有節(jié)余2. 準確測算的原則（是制訂收費標準的重要基礎）3. 前瞻性及相對穩(wěn)定性原則（二）收費標準的預算1. 資料準備2. 收費項目分解與歸集3. 標準試算（三）物業(yè)管理費的構成1. 管理服務人員的工資及福利，包括工資、津貼、福利、社會保險費等；2. 辦公費用，包括交通、場地、辦公用品、接待費等的支出；3. 公共設施、設備日常運作、維修、保養(yǎng)費用，包括物業(yè)所有附屬設備、設施的定期維護、保養(yǎng)及維修開支；4. 清潔綠化費，包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運、綠化擺設及養(yǎng)護等的費用；5. 保安費用，包括消防演習、保安人員人身保險、服務費、保安系統(tǒng)設備、器械等

3、的配置及日常維修費、向當?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費等；6. 公共水電支出；7. 不可預見費用；8. 節(jié)日裝飾費，如重大節(jié)日的場地布置等的支出；9. 聘請專業(yè)人士費用，如聘請律師、會計師等的支出；10. 經(jīng)理人酬金；11. 法定稅費。（四）收費標準的調整影響管理費變化的主要因素有：1. 物價上漲引起的水電費、人工費、材料費等支出的增加；2. 外匯匯率變化引起的管理費收支的變化；3. 外包設備及服務項目承包費考慮到物價指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。管理費的調整一般采取“增加法”，即在原來預算的基礎上，將增加的項目和金額加上去，再按使用功能、使用性質和面積分攤，加上原來的標準即為調整后的標準。三

4、、費用的繳納（一） 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好 費用繳納的辦法，讓用戶做到心中有數(shù)。同時，還應設立滯納金與違約處理條款，要注意鼓勵用戶養(yǎng)成良好的交費習慣。（二） 物業(yè)管理企業(yè)在催收過程中，不應盲目派單或派完催款單就完事，而應該與未繳費業(yè)主或客戶取得聯(lián)系，了解業(yè)主或客戶的情況，具體問題具體分析。四、管理收益（一） 在代理型的管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務的過程中，其物業(yè)管理收支是按實列支的，對企業(yè)來說是沒有利潤的；而物業(yè)管理企業(yè)作為一個經(jīng)濟實體，必須有一個合理的利潤率，否則其經(jīng)營將失去動力。管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會商定的一個按管理企業(yè)管理費收入/支出的一定比例，提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤的資金，即為經(jīng)理人酬金（或稱管理者酬金）。管理酬金的支付：按定額利潤百分比取酬金：定額利潤率一般在10%15%左右，通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。（二） 在經(jīng)營型的管理模式下，物業(yè)管理企業(yè)實行以收抵支、有償自愿的原則，與業(yè)主或物業(yè)使用者以合同