1、存量房（二手房）交易注意事項（一） 查明真實情況1.憑身份證去不動產登記部門查詢房屋真實信息2.一旦確定房源，要核實賣方的身份，如果是個人身份，看他的身份證3.查看房產證、土地證或不動產權證是否齊全。（二）注意房屋產權是否明晰到不動產登記部門查驗賣方房產證。查看以下幾個關鍵點：1. 產權證、不動產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證、不動產權證上的房層所有人是否一致2. 產權證、不動產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處3. 如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，須經賣方配偶書面同意；如房屋已

2、出租，則須提供承租人同意出售的書面意見（三）房屋是否允許買賣以下情況的房屋千萬不要買：1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋2.被人民法院或行政機關依法查封的房屋3.屬違法或違章建筑的房屋此外，如要購買公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書；由于公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；軍隊、醫院、學校的公房，必須要原單位蓋章后才能出讓。（四）注意交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證、不動產權證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房

3、產。因為房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（五）明確成交價格和稅費責任。在簽訂合同中一定要注明正式的成交價格，還有交易的時間，交易稅費負擔方式。（六）明確付款方式和時間。雙方應該在合同中明確付款方式和時間。如首付款、尾款的支付比例、數量和時間，確保買方出現拖欠或減少階段支付金額的情況時有據可依，較好地維護自身權益。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費無謂的時間，業主應盡早對客戶是否能被批貸進行確認。（七）過戶時間要明確。過戶時間要明確，買

4、房人最在乎的莫過于什么時間房屋最終屬于我，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方需慎重和簽訂準確的時限。（八）注意付款方式目前，購房款一般分為三筆支付，定金之外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應該明確、具體。付款方式：一般分為雙方自行交易或中介機構代收、代付。另外，如果采取按揭或轉按揭購房的方式交易，對沒有申請到預期貸款的解決方法，要先前進行特別約定，以免因約定不明面產生糾紛。建議：在支付房款時，在銀行做“資金監管”，不要把首付直接打給業主。（九）確定交房時間和條件房屋買賣合同中應明確約定交房時間、交房條件及水、電、煤氣、維修基金相關費用的負擔。對于延期交房，應當明確

5、約定違約金，如每天按房款的百分之幾支付違約金，防止賣方拖延。（十）搞清戶口問題首先，如果房內戶口未遷移，則新戶口入存在障礙。其次，戶口對房屋本身的財產權利也造成一些不確定的影響，如未來拆遷補償分配問題。因此，在購買二手房前，一定要確認房內戶口狀況。（十一）當心維修基金被“黑吃”按規定，征收的房屋維修基金，都在產權人名下，沒有產權人授權，該基金任何人無法使用。如果只辦理房屋產權過戶，而沒有辦理房屋維修基金過戶，那么，維修金戶名與新產權人不符，導致維修金無法正常使用。房產過戶時，應帶著身份證，一并將房屋維修金過戶到自己名下。（十二）重視違約和爭議解決方式確定違約責任條款，有利于防止違約行為的發生。房屋買賣合同應對違約行為、如何承擔違約責任、違約金或賠償金的計算或給付、免責情形等明確約定。而一方違約后的救濟方式通常包括控制論或仲裁，買賣雙方可以選擇使用。（十三）如何選擇正規的中介服務機構在二手房市場里，中介起到一個信息整合、資源匯總的作用，同時中介還肩負著買賣雙方共同的責任和風險，所以，在買賣二手房的過程中選擇中介很重要，如何選擇一個正規的中介更加重要。1.查看工商營業執照及中介機構備案證書申辦房產中介公司需要符合眾多條件，一定要查看該中介服務機構的營業執照及中介機構備案證書。未在佛山市內備案的中介機構不能取得網簽資格，千萬不要委托其辦理業務。2.已辦理誠信備案，接受行政主管部門的監管