1、開發商的設計管理難在 何處-CAL-FENGHAH2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN開發商的設訃管理難在何處?需要有駕御設計的能力。要駕御設計，管理設計，就必須懂得設計。開發商的有關人員需要有設計院項 U 負責人 的工作素質，需要聽取設計院各專業的設訃方案， 并參與討論。 如建 筑風格的基本取向， 結構基礎形式，結構計算模型輸入參數的的選擇，設備專 業的站房面積、位置分配，空 間管線位置、標高分配更詳細的還要討論諸如防排煙形式、供配電方案、消防方案等。國家在上世紀九十年代開始實施監理制度的時候， 曾規劃監理的丄作包括施工 監理和設 計監理，后來施工監理普及了，設計監理卻基本放棄了

2、。因為要監理 設計，監理人員至 少要具有不低于設計人員專業素質。然而 H 前大多數監理公 司的監理人員基本上不能 掌握設計規范，根本不具備與設訃人員討論問題的素 質。做業主設計管理工作的人，需要有較為豐富的設計院項 LI 負責人工作經驗。而 這樣的 人才流入開發公司的十分有限。?需要對項 LI 的策劃定位有準確的理解。對于房地產項 LI 而言，設計人員的缺陷之一，是對產品市場購房者的需求了解 有限。 這需要業主管理人員的傳譯。設計人員的缺陷之二，是缺少營銷觀念。這需要業主管理人員在方案討論中，潛移默化的影響。業主管理人員需要對己方項口的策劃定位、 成本控制的原則、 產品開發時限等 有精準的 把

3、握，并把這些原則貫徹進項目設計過程中。重點在于對設計人員的事前灌輸和過程把握、斧正。U 前，業主設計管理的突出問題在于，核心問題沒有在設計開始之前預防、設 計過程中 落實并適時矯正，而是把問題集中到設計完成后的、直到施工過程中 的修正。這樣導致 項 LI 的拖延、與設計院或設計人員的關系緊張、費用的增加 等，更麻煩的是，有些問 題在正式圖紙出來后，不再能被徹底修正。一些開發 公司習慣在圖紙岀來以后，再聘請 有經驗的專業人員對建筑線條梳理、防水做 法、結構剪力墻片的布置、配筋、水電方案 等進行核查，然后提岀一攬子意見 讓設計修改，設計院、設計人員對這種做法有較大的 抵觸情緒。?需要有項 LI 管

4、理素質。業主的設計管理人員需要有設計、市場、管理等綜合素質。重要性如何認識 設計優化可以降低建筑造價 15%左右，施工階段要降低 5%的造價都很困難。施工過程中的設計變更，絕大多數將增加造價，增加工期。設計的好壞決定房子的檔次，施工的好壞決定房子的品質。建筑師的構思工購房者的喜好。一般的程序不說了，簡要說點自己的休會。設計任務書要把樓盤策劃等文件翻譯成適合設計人員閱讀、理解的文字。策劃多半是文科畢業生做的事， 設計多是理科畢業生做的事。 文理兩科人員寫 出的文字、 對事情的表述有很大不同。策劃書中藝術性的話語、寬泛定性的描 述，需要轉換成相對 準確、嚴謹的語言，有些隱含的意思，需要在對各專業的

5、 設計要求中明確表達。如，對樓盤檔次、品質的定位，需要在總圖、建筑、結構、設備等各專業的設計要求中細化。如對建筑裝飾材料的要求；結構設訃時梁柱休系與美觀矛盾 時，成本的退讓程度； 建筑設備的選用檔次等。設計任務書中要簡要說明開發商的企業文化。說明這一點，有利于設計人員在較短的時間內理解開發商， 使初期設計方案更 契合開發 商的理念，少走彎路。有些大型開發商有一套自己的建設標準，這些都需要事先、全面告知設計人員。特別說明設備專業外墻管線的要求一些設備專業的設計人員在布置外墻管線時，對美觀考慮較少。是否隱蔽布置 外墻管道要明確。隱蔽布置外墻管道可能需要付岀額外的建設成本，或增加公攤面積。配套設訃配

6、套設計指景園、智能化、附加的太陽能系統等。最好把這些設計統統交給一家設計單位，和建筑設計同步完成。這樣處理雖然在設計階段花費的時間可能要適當增加，但有利于減少后期的設 計變更、 減少后期的時間花費，整個項不論是景園還是建筑，整體感更 好，有利于塑造高品質樓 盤。U 前國內大對數建筑設訃單位僅設計總圖規劃和建筑單體，景園、裝飾、智能 化等分別 曲相應的專業公司設計。 這樣的狀況今后將被逐步改變，一些大型的 設計單位將越來越 多提供整體服務。如果所選定的設計單位缺少相關的專業，可要求其與合適的專業設計公司合作 設計。建筑方案的提煉這個環節的重要性毋庸置疑。存在的問題主要有：給予這個環節的時間不夠。

7、傳統上，設計院給設計方案分配的時間占整個設計時間的三分之一到五分之 一。實質 上，如果不是太簡易的樓盤，這個環節的時間通常要占到總設計時間 的二分之一甚至 更多，才能出精品。當然，后期的設計時間也不能壓縮。設計 花費的時間是值得的。耐心的極限。不止一次，碰到方案設計人員對我說，圖紙修改的人都要崩潰了。除非你有幸碰到了極高水平的建筑設計師， 一般情況下， 一個好的建筑方案都 需要一遍 乂一遍、多次審視、討論、修改。從開始討論平面，到后來的立面； 開始時大的風格、 造型，到后來各部位的細節處理，比如窗臺的顏色等，都要 在施工圖設計正式開始之前 完成。要事先給設計人員說明你的這種“精品是千錘白 ?煉

8、的結果 " 的工作理念，讓設計 單位、 設計人員有充分的思想準備。 當然，開發商的相關人員也要有足夠的耐 心和正確的認識。尊重設計人員。開發商人員在方案討論、發現問題時，不要急于給岀自己的想法或要求。畢竟 專業設計 人員的思路可能與你的不一樣，通常不要強硬要求設計人員接受你的 觀點、或在設計人 員還沒有認真思索時，讓你的想法事先占據他的思維。許多人認為結構計算、配筋等過于專業，自己無法提出意見。而建筑方案很直 觀，自己 可以與設計人員平行討論。 其實這個觀點是錯誤的。 如結構計算需要 較高專業知識一樣， 理解建筑方案時所需要的專業素質，一點也不比結構專業 含糊。建筑是大眾化審美的產

9、品，非主流審美不可取。建筑師接受的是大眾 化、專業化的審美教育，普通人員看一個 建筑方案的時候，往往用的是自己樸 素的主觀感覺，提出的建議可能并不符合大眾化的 審美。因此，當建筑師對一 個問題的處理確實盡了心思、還和你的看法不同的時候，尤其要謹慎，不能憑 業主之利，簡單要求設計師服從你的要求。關于設計修改建筑方案一旦完成并被開發商確認通過，開始做施工圖設訃之后，除非消費、金融等市場環境改變而產生新的需要，一般不要在對方案進行修改。許多業主隨著時間的推移，不斷對建筑方案提出新的想法，并讓設訃單位持續修改。這種做法不可取。 方案的改進當然無止境， 對于一個方案， 達到一定滿 意程度即可。 另外，

10、有時提出的新想法，并不一定比原來的想法更好。但考慮到裝飾材料新產品推出較快的特點， 在房子裝飾施丄開始之前， 可以從 新審視外 裝飾材料的選用。總的原則是，建筑方案的設計修改一般在市場需要時才進行。設計修改 90%的時候都是增加費用和時間。關于設計深度 建筑外裝飾設計深度不夠，是國內設訃行業的普遍問題。比如外墻貼面磚。圖紙中的一片墻，經常是僅寫這兒個字，如果再詳細一點， 也就是 說出面磚的基本形狀和色彩。其實，好的建筑外觀設訃，表示面磚墻面的時候，除了說明面磚的長寬尺寸、色彩，還必須詳細說明面磚的表面質感要求，鋪貼時的縫隙要求，勾縫形狀和 勾縫劑的色 彩，門、窗、轉角、裸露框架等部位面磚的排列

11、方法。總之，要繪 制一些大樣圖和必 要的附加文字說明。境外有些細致的設計圖紙，其至會表示 出一棟大樓全部的、每一 塊面磚的位置。涂料也是一樣，對分隔縫要特別表示完整。國內設計單位比國外圖紙更深的，往往在結構配筋圖紙和設備專業的剖面圖等表示上。這是因為國內外施工單位的專業水平、建設管理體制不同決定的。根據國內口前經常出現的問題，設備專業要特別注意樓層柱、墻變截面的時候，對管道的影響，以及立管對廚、衛、陽臺門窗的影響。景園方面， 國內設計師的不足主要體現在施工階段的現場配合度不夠。 筆者 在一個項 LI 景園施工的時候，來自美國 WAG 的設計師連續一個星期，戴著草 帽，頂著南方七月 的烈日， 拿

12、著照相機忽站、 忽蹲，一邊取景， 一邊指揮推土 機修整地面形狀。 工作精神， 讓人敬佩。結構專業的問題 這點應該在設計任務書中說明，前文也有所提及。但因其普遍性和重要性，本 文把它 專列一項。結構專業設訃人員通常是按照受力合理、復雜受力簡單分解、造價經濟等常規思路進行基礎、框架、剪力墻片的確定和計算參數的選擇。這樣往往出現房 間中某些柱截 面過大、采光天井中出現混凝土構架、轉換層臥室和餐廳中間部 位岀現梁柱等情況， 建筑專業樓梯間的豎向造型幕墻，往往被樓梯休息平臺梁 分割成一段一段的窗戶。有 些結構設計人員認為這些都是常規、理所當然的做 法，所以就沒有知會建筑設計師。 結果就是大大削弱建筑的美感。梁、柱、樓板混凝土標號的差異。理論上，梁、柱、樓板混凝土標號的差異，在施丄標準圖中都有具體做法說明，但實際施工時很難做到位。要提醒結 構設計人員充分 注意到這個現狀。外墻梁的高度與門窗標高的一致性。外墻門窗頂部標高通常是一致的，但由于跨度不同等因素的影響，理論上各部位邊梁并不都是一樣高度。在相差有限的情況下，設計人員應調整一致。有些設計師會省去這一道工作。其它一些問題。配筋的經濟性：如高強度鋼筋的選用、支座負筋長度的控制等。天然地基的選用：廈門這地方，不管是多高的房子，預應力管樁兒乎成了