1、精選文檔房地產(chǎn)投資分析期末復(fù)習(xí)試題1、 名詞解釋(每小題1分，共10分)1、 投資：投資是指投資主體為了獲得預(yù)期效益，投入一定量的貨幣，并使其不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動。或者說，投資是指將一定數(shù)量的有形或無形資產(chǎn)投放于某種對象或事業(yè)中，以取得一定收益或社會效益的活動，也指為獲得一定收益或社會效益而投入某種活動的資產(chǎn)。2、 直接投資：指投資者直接開廠設(shè)店從事經(jīng)營，或者投資購買企業(yè)相當(dāng)數(shù)量的股份，從而對該企業(yè)具有經(jīng)營上的控制權(quán)的投資方式。其資金所有權(quán)和使用權(quán)是統(tǒng)一的。3、 間接投資：間接投資是指投資者以其資本購買公司債券、金融債券或公司股票等，各種有價證券，以預(yù)期獲取一

2、定收益的投資。其資金所有權(quán)和使用權(quán)是分離的。4、 投資主體：是指從事投資活動的直接投資人，包括：國家、企業(yè)和個人5、 房地產(chǎn)開發(fā)投資：指房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設(shè)公司及其他房地產(chǎn)開發(fā)法人單位等統(tǒng)一開發(fā)的包括房屋建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程的投資。（不包括單純的土地交易活動）。6、 房地產(chǎn)經(jīng)營投資：是房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾、以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等方面的投資。7、 投資環(huán)境：是指投資經(jīng)營者所面對的客觀條件，包括硬環(huán)境和軟環(huán)境8、 硬環(huán)境：指那些具有物質(zhì)形態(tài)的要素組合，包括地理環(huán)境、交通環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境9

3、、 軟環(huán)境：軟環(huán)境主要是指沒有具體物質(zhì)形態(tài)的要素，包括經(jīng)濟(jì)、政治、法律政策和相關(guān)服務(wù)等。10、投資建設(shè)期：是指項目經(jīng)決策后，從項目選址到項目竣工、驗收、交付使用的這一段時間。11、項目建設(shè)總投資：也稱投資項目固定投資，是指建設(shè)單位在項目建設(shè)期與籌建期間所花費的全部費用12 、無形資產(chǎn)：是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。（無形資產(chǎn)具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收帳款、金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等。13、預(yù)備費用：預(yù)備費用又稱第三部分費用，包括基本預(yù)備費和價差預(yù)備費。基本預(yù)備費是指為彌補(bǔ)項目規(guī)劃中不可預(yù)見、漏項及施工期可能由

4、于災(zāi)禍而必須預(yù)留的費用；價差預(yù)備費是指建設(shè)期由于物價變動、匯率改變、稅費調(diào)整所必須預(yù)先留置的費用。14、流動資金：是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營、購買材料、支付工人工資和其他經(jīng)營費用所需要的周轉(zhuǎn)資金。15、房地產(chǎn)投資成本：是指項目在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而花費的各種耗費和墊支。16、融資：是指貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或間接地進(jìn)行資金融通的活動17、抵押貸款：抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款18、財務(wù)評價：房地產(chǎn)投資的財務(wù)評價是從房地產(chǎn)投資項目或企業(yè)角度對項目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)分析與評價。具體來講是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析計算項目直接發(fā)生

5、的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考核項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)此判斷房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性。19、現(xiàn)金流量：是指企業(yè)在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟(jì)活動而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱。即：企業(yè)一定時期的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入和流出的數(shù)量。20、資產(chǎn)負(fù)債率：是指公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。21、投資利潤率：指項目的年利潤總額與總投資的比率。22、國民經(jīng)濟(jì)評價：是指根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會需要，衡量房地產(chǎn)投資項目對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實際貢獻(xiàn)。23、風(fēng)險：風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。

6、24、投資風(fēng)險：指在投資過程中遭受各種損失的可能性。25、房地產(chǎn)投資風(fēng)險：是指從事房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的可能性大小。二填空： 1、 投資活動的構(gòu)成因素包括： 投資主體  、 投資目的 、 投資方式 、 投資的行為過程  。 2、投資方式包括  直接投資 和 間接投資兩種。 3、房地產(chǎn)投資時必須注意的三要素為   時機(jī)  、  地段 

7、0;、   質(zhì)量 。 4、投資活動依次經(jīng)過 投資資金的形成與籌集  、  投資的分配  、投資的使用  和 投資的回收與增值 四個階段。 5、投資環(huán)境的基本特征表現(xiàn)在系統(tǒng)性、  動態(tài)性 、  主導(dǎo)性 和 地區(qū)差異性 四個方面。6、流動資金主要包括  儲備資金 、  生產(chǎn)資金、 成品資金&#

8、160;、結(jié)算和貨幣資金    四類。 7、房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用包括    管理費用   、  銷售費用  、 財務(wù)費用  三個方面。 8、房地產(chǎn)投資的財務(wù)分析指標(biāo)包括 清償能力分析指標(biāo)和 盈利能力分析指標(biāo)。 9、房地產(chǎn)投資財務(wù)評價的基本報表包括  現(xiàn)金流量表    、損益表 、 房地產(chǎn)項

9、目資金來源與運用表、 房地產(chǎn)項目資產(chǎn)負(fù)債表 。                      10、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范策略主要有 保險策略、投資分散策略、 聯(lián)合策略和  融資策略 。 11、按風(fēng)險的性質(zhì)劃分，風(fēng)險可分為  靜態(tài)風(fēng)險和  動態(tài)風(fēng)險 。12

10、、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的方法，主要有   定性分析法和 定量分析 。 13、按決策目標(biāo)的廣度和深度以及重要程度劃分，房地產(chǎn)投資決策可分為  戰(zhàn)略決策、戰(zhàn)術(shù)決策 和業(yè)務(wù)決策。 16、投資的行為過程即 資金的形成與籌集  、 投資分配與使用  和   回收與增值  ，它是    房地產(chǎn)投資    的全過程。

11、0;17、 投資按其性質(zhì)的不同，分為   固定資產(chǎn)投資    和   流動資金投資  。 18、 根據(jù)投資回收期的長短，投資可分為  短期投資  和   長期投資        。 19、 按投資環(huán)境要素所具有的不同特點和作用，投資環(huán)境可劃分為  硬環(huán)境  和 

12、;軟環(huán)境  。 20、我國傳統(tǒng)的用于房地產(chǎn)投資項目投資環(huán)境的綜合評價方法主要包括 主導(dǎo)因素分析法和多因素加權(quán)綜合評價法 兩大類。 21、建設(shè)項目總投資估算包括   建筑工程費 、設(shè)備以及工器具購置費 、 安裝工程費 三部分。 22、流動資金主要包括  儲備資金   、 生產(chǎn)資金 、  成品資金   、   &

13、#160;結(jié)算和貨幣資金       。 23、房地產(chǎn)投資總成本費用，一般由  開發(fā)成本    和    開發(fā)費用       兩大部分構(gòu)成。 24、房地產(chǎn)開發(fā)費用包括   管理費用  、 銷售費用 、 財務(wù)費用  三個方面。 2

14、5、房地產(chǎn)投資財務(wù)評價過程中常用的方法 比較分析法  、 比率分析法 、 因素替代法  。 26、風(fēng)險的特征括：   隨機(jī)性   、 客觀性  、   相對性  、   對稱性   、  可測性    。 28、房地產(chǎn)的擁有方式主要有：&#

15、160;個人單獨擁有 、  分別共有 、 共同共有 、 信托共有 。 29、房地產(chǎn)的投資方式主要有： 個人直接投資房地產(chǎn)     、   合伙投資房地產(chǎn)        、   房地產(chǎn)公司投資  、  房地產(chǎn)信托投資    

16、0;      。 30、房地產(chǎn)投資主體主要包括：     國家  、      企業(yè)  、   個人  。 三、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，并將正確答案的序號填在題干的括號內(nèi)。每小題1分，共20分)1. 基于房地產(chǎn)投資( D )的特征，房地產(chǎn)投資者特別重視房地產(chǎn)位置的選擇。A.適應(yīng)性強(qiáng)B.

17、受政策影響大C.對專業(yè)管理依賴強(qiáng)D.不可移動性2. 房地產(chǎn)間接投資不包括( A )。A.房地產(chǎn)置業(yè)投資B.投資房地產(chǎn)投資信托基金C.投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購買房地產(chǎn)抵押貸款證券3. 在房地產(chǎn)投資環(huán)境中，下列哪個要素不屬于軟環(huán)境要素（ D ）。  A、政治       B、經(jīng)濟(jì)        C、管理        D、區(qū)位    4. 當(dāng)房地產(chǎn)開

18、發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（ D ）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。A出售 B抵押 C轉(zhuǎn)讓 D經(jīng)營5. 房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括（ B）。A購買價格 B容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)C空置率 D運營費用 6. 已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（D）。A10.0 B14.0     C25.0 D35.0 解析:700/2000=0.35 7. 某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望

19、值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為甲=890萬元，乙=910萬元，丙=1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是（A）。A乙<丙<甲  B甲<乙<丙C丙<甲<乙 D乙<甲<丙 解析:890/1500=0.593  910/1800=0.505  1200/2200=0.546  從小到大排列 8. 在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于（A ）。A單元估算法 B單位指標(biāo)估算法C概算指標(biāo)法 D

20、工程量近似匡算法9. 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是（C）。A折舊費 B審計費C金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費 D無形資產(chǎn)攤銷費10. 在投資項目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是（A）。A 固定資產(chǎn)購置支出 B企業(yè)所得稅C固定資產(chǎn)折舊 D貸款利息11. 資金來源與運用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（D）分析。A現(xiàn)金流量 B清償能力C資產(chǎn)與負(fù)債情況 D資金盈余或短缺情況12. 某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（C）萬元。A33

21、0 B450C650 D700 13. 一個房地產(chǎn)公司在競拍得來的土地上建設(shè)住宅小區(qū),并將其銷售出去,這一行為屬于(A) A.房地產(chǎn)開發(fā)投資 B.置業(yè)投資 C.間接投資 D.金融投資14. 對一個特定的房地產(chǎn)投資項目而言,銷售收入屬于(A) A.現(xiàn)金流入 B.現(xiàn)金流出 C.凈現(xiàn)金流量 D.時間價值15. (P/A，i，n)是( B )公式的復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法。A.一次支付現(xiàn)值B.等額序列支付現(xiàn)值C.等差序列現(xiàn)值D.等額序列支付終值16. 在我國( C )對房地產(chǎn)市場具有更為直接、明顯的調(diào)節(jié)功能，可直接控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。A.銀行利率B.社會資金供應(yīng)量C.土地供應(yīng)計劃D.稅收17. (

22、D )主要用來反映計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用以選擇籌資方案，制定適宜的借款及償還計劃。A.投資計劃與資金籌措表B.貸款還本付息表C.營業(yè)利潤表D.資金來源與運用表18. 下列哪項內(nèi)容不屬于可行性研究的五個步驟之一的?( A )A.接受委托B.投資機(jī)會研究C.調(diào)查研究D.財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價19. ( B )表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。A.基準(zhǔn)收益率B.內(nèi)部收益率C.成本利潤率D.凈現(xiàn)值20. 個人住房貸款主要是指自然人取得用于購建自用住房的貸款，其性質(zhì)為( A )貸款。A.消費性B.投資性C.經(jīng)營性D.周轉(zhuǎn)性21. 金融機(jī)構(gòu)對預(yù)售房發(fā)放個人住房抵押貸款，通過推出開發(fā)商全程

23、擔(dān)保貸款方式，就將主要貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)到( B )身上。A.承建商B.開發(fā)商C.銀行D.購房者22. 存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)( B )能力的指標(biāo)之一。A.長期償債B.短期償債C.經(jīng)營管理D.獲利23. 零售商業(yè)與服務(wù)用房投資通常不包括( D )。A.寫字樓B.鋪面房C.中小型購物中心D.大型購物中心24. 下列稅種中( B )的實繳稅額不是城市維護(hù)建設(shè)稅的計稅依據(jù)。A.增值稅B.所得稅C.營業(yè)稅D.消費稅25. 商業(yè)鋪面房投資的成功主要依賴于( A )。A.租客的業(yè)務(wù)的成功經(jīng)營B.業(yè)主與租客的良好合作C.鋪面的內(nèi)外部裝修D(zhuǎn).租約26. 中型購物中心的可出租面積大約在( B )萬平方米左右。A.0.3-

24、1.0B.1.0-3.0C.3.0-10.0D.10.0-15.0四、多項選擇題(在每小題的五個備選答案中，選出至少兩個正確答案，并將正確答案的序號分別填在題干的括號內(nèi)，多選、少選、錯選均不得分。每小題2分，共20分)1.政府用來調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要政策包括(BCDE)，這些政策會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響。A.個人收入政策B.土地供給政策C.金融政策D.財政稅收政策E.住房政策2.房地產(chǎn)投資項目開發(fā)周期大體由(ABC)階段組成。A.準(zhǔn)備期B.建造期C.使用期D.租售期E.規(guī)劃期3.房地產(chǎn)投資的特點有(ABCE)。A.盈利性B.商品性C.非流動性 D.流動性E.風(fēng)險性4.房地產(chǎn)間接投資包括(BC

25、D)。A.房地產(chǎn)置業(yè)投資  B.投資房地產(chǎn)投資信托基金C.投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券                         D.購買房地產(chǎn)抵押貸款證券E.房地產(chǎn)開發(fā)投資5.房地產(chǎn)投資項目分析的任務(wù)有(ABCDE)。A.為投資人提供投資方向B.為投資人提供運作方式C.為投資人提供投資方式D.為投資人預(yù)測投資收益E.為投資人描述風(fēng)險及提供

26、規(guī)避風(fēng)險的方法6.從市場分析角度可將房地產(chǎn)市場信息分為需求、供應(yīng)、市場交易和其他信息，其中，其他信息包括(BCD)等方面信息。A.空置量信息B.政策信息C.金融信息 D.房地產(chǎn)稅收信息E.房地產(chǎn)存量信息7. 利息計算的三要素包括（ABD）。 A.本金 B.利率 C.名義利率 D.計息期數(shù) E.利潤8. 下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（BCD）。 A凈現(xiàn)值 B投資利潤率 C現(xiàn)金回報率 D靜態(tài)投資回收期E內(nèi)部收益率9.下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（ABD）。 A當(dāng)計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率B實際利率真實地反映了資金的時間價值C名義利率真實地反映了

27、資金的時間價值D名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 E當(dāng)計息周期短于1年時，年名義利率大于實際利率10.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ABC）。 A內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力B內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率C當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的D如果使用貸款。且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小11.下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有（ADE）。 A資產(chǎn)負(fù)債表 B投資計劃與資金籌措表C借款還本付息估算表 D資金來源與運用表E損益表12.投資項目可行性研究

28、的根本目的包括（ABC）。 A減少或避免投資決策的失誤 B提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 C提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益 D為項目決策提供依據(jù)E為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)13.寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的（ABD）。 A商業(yè)信譽和財務(wù)狀況 B面積需求大小C租金支付方式 D物業(yè)服務(wù)需求E與寫字樓業(yè)主的關(guān)系15.對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為(ADE)等方面。A.租金收入B.銷售收入C.減少納稅D.股權(quán)增加E.物業(yè)增值16.開發(fā)商在舊城區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來越大，主要體現(xiàn)在(ABD)等方面。A.土地開發(fā)費用高B.環(huán)境污染較嚴(yán)重 C.城市中高收入家庭呈現(xiàn)出的

29、居住郊區(qū)化趨勢D.流動人口日益增加E.與新城區(qū)相比，舊城區(qū)要求的綠地面積所占比例更大17.房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)有關(guān)的(ABCE)等各種信用活動的總稱。A.租賃、轉(zhuǎn)讓B.交換C.各種貨幣資金的融通D.金融工具投資E.各種貨幣資金的籌集18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券時，還本付息的期限一般應(yīng)根據(jù)( ABCD )而定。A.房地產(chǎn)開發(fā)周期B.公司資產(chǎn)實力C.房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的目的 D.金融市場的規(guī)律和有關(guān)法規(guī)E.企業(yè)素質(zhì)19.企業(yè)所得稅的應(yīng)納所得額為收入總額扣除準(zhǔn)予扣除項目，準(zhǔn)予扣除項目指與納稅人取得收入有關(guān)的(ABCE)。A.成本 B.費用C.稅金 D.價外收入E.損失21.房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險防范

30、策略與方法有哪些？(ABCE）A.風(fēng)險預(yù)控B.風(fēng)險回避C.風(fēng)險組合D.風(fēng)險控制E.風(fēng)險轉(zhuǎn)移五、簡答題（每小題4分，共12分）1. 簡述房地產(chǎn)投資有哪些特點 (1) 資金需求量大，投資回收期長 (2) 房地產(chǎn)投資不確定因素多，風(fēng)險大 (3) 房地產(chǎn)投資回報率高，效益好 2. 簡述房地產(chǎn)市場投資有什么重要作用？  房地產(chǎn)市場投資的宏觀作用：（主要表現(xiàn)在四個方面） (1) 有利于國家增加財政收入(2) 有利于改善城市建設(shè)和投資環(huán)境 (3) 有利于各級政府的投資行為及企業(yè)經(jīng)營行為的合理化(4) 有利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的全面

31、發(fā)展  房地產(chǎn)市場投資的微觀作用（主要體現(xiàn)在三個方面） (1) 房地產(chǎn)市場投資可以增值  (2) 房地產(chǎn)市場投資可以實現(xiàn)保值  (3) 房地產(chǎn)市場投資可以合理避稅 3. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)投資過程一般由哪幾個階段構(gòu)成。    房地產(chǎn)開發(fā)投資過程：（六大階段） （1）收集信息階段（2）項目可行性研究階段（3）取得土地使用權(quán)階段（4）項目規(guī)劃 （5）項目投資實施階段（6）房地產(chǎn)租售階段 4. 簡述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的基本內(nèi)容及基本任務(wù)。  主要內(nèi)容（主要體現(xiàn)在八個方面）  (1)社會環(huán)境  （2）政治環(huán)境 （3）法律環(huán)境 （4）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （5）文化環(huán)境