1、老年公寓設計方案一.概要老年公寓Apartment for the Aged是專供老年人集中居住,符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅,具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系,是一種居家養老與社區服務相結合的模式,是綜合管理的住宅類型。老年公寓與敬老院、福利院不同,不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人,不屬于國家或集體創辦的社會福利設施,而是由社會投資興辦并按企業化經營管理的老年專用住宅,提供給老年人的是個性化的居住條件和人性化的服務。公寓選址在城市周邊,有山水相伴,空氣新鮮,風景優美的環境。入住的老人可根據自己的經濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務檔次。公寓積

2、極推行正規化、標準化服務和管理,營造一個安全、方便、高質量、高品位、回歸自然的老人聚居環境,努力實現“老有所為、老有所樂、老有所學、老有所居、老有所養、老有所醫”的目標。二.公寓描述A.公寓的宗旨:為老人真誠服務、讓社會家人放心。B.公寓的名稱:康樂苑C.公寓的機構圖:三.老年公寓可行性分析(一、中國家庭結構現狀:我國大中城市實行計劃生育后的第一批獨生子女已進入婚育期,家庭中的勞動人口必須供養雙方父母和一個孩子,我國的家庭結構發生了變化,隨著城市現代化進程的加快,年輕人的工作與生活節奏越來越快,與家庭老人交流的時間和機會也越來越少,城市空巢家庭不斷增多,而目前的情況是,中國社會還未給老年人安享

3、晚年生活提供足夠的空間。中國不僅是一個人口大國,同時也是一個老年人口大國,由于中國人口政策的特殊性,目前我國60歲以上老年人口已達1.3億,占全國總人口的10%以上,到21世紀中葉將超過4億,占全國總人口的28%。隨著中國人口老齡化和經濟的快速發展,以及老年人對高質量養老生活的需求,適合不同需求層次的養老方式脫穎而出,其中老年公寓養老逐漸成為能夠滿足中高經濟實力老年人養老的一種方式。實際上,三種處于不同階段的大趨勢正在同時發展。第一種趨勢是龐大的退休人口。這一趨勢在未來的十年內將變得非常明顯。第二種趨勢是全球普遍出現出生率下降現象。第三種趨勢是老年人處于退休狀態的時間將超過以往任何時候。人的預

4、期壽命不斷增長,而人們退休的時間卻越來越早。(二、觀念的變化據調查,在北京、上海、廣州等經濟發達的大城市,存在著一批占當地老年人口總數將近6%的中高收入老年群體,他們認為眼下的養老環境,無論從居住條件還是養老服務水平方面講,都不能滿足他們日益提高的需求,因此他們逐漸關注能夠滿足其養老需求的新型養老模式老年公寓。另外,中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合也在不斷發生變化,而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且,目前“四二一”的供養關系不斷增加,使中間代所承受的壓力很大,家庭矛盾也隨之增加。同時,隨著老年人觀念的變化,不少老年人更加關心生活質量的提高,而不愿意和子女同

5、住,獨老戶的比重不斷上升。(三、國家政策隨著老年化步伐的加快,國家對老年人的關注也加強了。中華人民共和國老年人權益保障法第三十四條、第三十五條規定:各級人民政府應發展社區服務,逐步建立適應老年人需要的生活服務、文化體育活動、疾病護理與康復等服務設施和網點。發揚鄰里互助的傳統,提倡鄰里間關心、幫助有困難的老年人。鼓勵和支持社會志愿者為老年人服務。對由民政部門審核批準,并核發養老機構執業許可證的老年服務機構及核發社區服務設施證書的社區服務中心的老年服務中心(含為老年人提供服務的場所,暫免征收企業所得稅。其自用的房產、土地車船暫免征收房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。其自用的房產、土地車船暫免征收

6、房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。對企事業單位、社會團體和個人等社會力量,通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務機構的捐贈,在繳納企業所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。參加養老保險社會統籌和大病醫療費用社會統籌的企業,在虧損或者破產后,應當依法繳納或者清償社會保險費用。其退休老年人的基本養老保險待遇和患大病的醫療費用,由社會保險部門按規定予以支付。各級人民政府應當逐步增加對老年人福利事業的投入,依照規定多種渠道籌集資金,興辦敬老院、托老所、福利院、老年公寓等福利設施,并加強管理。同時鼓勵民間資本投入到該行業中去,不僅在稅金,管理費上減或免,就是用水,用電也優惠。且按入住

7、人頭,從社保基金里劃出一筆款來作鼓勵補貼。(四、老年公寓特有的吸引力老年公寓能為中高經濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務內容。老年公寓是一種新的居家養老方式,不僅擁有分散的居家養老所沒有的各類保障服務施,讓老人既住得安心、舒心;又能擁有一般養老機構所沒有的家庭氛圍。所以,其優勢是十分明顯的:(1減輕子女養老壓力,提高社會效率。(2有利于老年人身心健康。(3服務專門化、系統化,使老年人生活質量大大提高,真正實現我國提倡的“五有養老”。(4老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具,讓老人既有“家”可歸,又能享受一般住家無法享受到的配套服務。(五、老年公寓現狀老年公寓的供給狀況分析據不

8、完全統計,全國目前不同規模的老年公寓僅600多家,規模都比較小。初具規模的只有天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等幾家。很多城市的老年公寓建設尚處于啟動階段,許多房地產開發企業還未注意到這一具有相當生命力的房地產商品新類型。由于我國老年公寓的發展剛剛起步,從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。1.老年公寓的建設供不應求。國外一些發達國家,進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5%左右。以我國大連市為例,60歲以上的老人71.1萬,占城市總人口的24.9%,若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重,按3%的比例分析,70多萬的老年人中,將有近2萬人入住老年公寓和養老機構,而目

9、前僅有7千多個床位,這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發展對老年公寓的需求。2.老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃,缺乏從中國老年人的特點和需求出發,而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好,但地點遠離社會、遠離親友。交通不便;有的居住高層塔樓并密度較高,活動空間少等,這些都給老年人生活和社會活動造成不便。3.老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環境優美,設施齊全,服務較好,但是租售價位較高,有的月租價高達2000-3000元,很多老年人只好望洋興嘆。可見,在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下,老年公寓的檔次和價位要適

10、合廣大中低收入老年人的承受能力。4.政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養老機構存在資金投入不足、管理不善等問題。5.各地出現的老年公寓品質層次較低。一些地區存在的名為“老年公寓”的居住小區,規模小,配套設施不齊全,而且多是原有的已開發住房。以此概念進行銷售,從小區規劃,戶型設計到相關服務設施的建設方面與實際意義的老年公寓相去太遠。四.公寓模式從世界各地老人住宅的經營管理看,大致可分為三種模式:第一是公辦公營式,第二是公辦民營式,第三是民辦民營式。老年公寓應屬于第三類模式,由民間團體自行興建自行管理的老人住宅,入住者通常需要交納一定數額的抵押金,每月交納少量的管理費。管理

11、機構一般將押金進行投資以謀取利潤,具有壽險公司的經營性質。開發商投資者的介入點也在于此。因為第一類純屬社會福利院;第二類則更象目前國內流行的敬老院等;而純經營性的老年公寓目前尚很少。國外老年公寓的模式,依據1986年國際慈善機構(HTA的老年人居住建筑的標準分為7類:退休和退休前老人居住的住宅;生活基本自理,僅需少許監護和幫助的健康老人住宅;提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅;專為體力虛弱而智力健全,不需要護理和監護的老人住宅;專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監護的老人住宅;專為體力和智力都衰退并需要個人監護和護理的住宅;專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的

12、注冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗,國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種:獨立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住的住宅;護理型老年人住宅以及公立養老院(社會福利性。從資金來源劃分實際上分為兩種:家庭和個人融資;政府和社會融資。借鑒國外經驗,結合我國實際情況,我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護理和醫療型老年住宅或機構(個人支付或政府和社會資助。老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差,有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理,還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人

13、在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處,因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則,創建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。結合國內外實際,本老年公寓注重以下幾點:1.地點的選擇。依照老年人的特點和需求,老年公寓適宜選擇在不遠離社會,不遠離家庭和親友,空氣新鮮,交通方便,有綠化帶、公園等環境優美的地方。2.規模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發,老年公寓的規模不宜過大,這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求,建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的

14、經濟收入普遍不高,老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主,而不能片面追求規模與檔次。3.老年公寓的性質。依據國外經驗和我國的具體情況,老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式,可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外,還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。本老年公寓還根據老年人身體狀況、經濟條件和愛好,將公寓分為三大類。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、醫護式公寓。宿舍式公寓即寄宿制公寓,住此公寓,老年人如同住集體宿舍一樣,安排在社區相同的一些樓房中居住和生活,這類公寓適合單身老人或老夫婦倆居住。居家式公寓是每家每戶自成一體,不受

15、他人干擾,可以是老人夫婦住在一起,也可以是老人夫婦與他們的子女或孫子住在一起,使老年人產生居家的感覺,這種養老實際上是社會化養老與家庭養老的結合。醫護式公寓是將身體有較嚴重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一起居住,并由醫院或專門雇傭的護理人員進行護理。這類公寓的醫療條件好,適合子女不在身邊的老年人居住。五.設施與服務中國的老年人,可能對物質生活的要求并不高,但他們希望能得到更多的親情。我們的傳統文化,也是最講究親情的。為了讓老人們不再孤獨感受親情,在我們的老年公寓里,除了硬件設施以外,還特別重視軟件的建設,對人員等“軟件”的要求。本老年公寓是按照老年人的特點和“老年人建筑設計規范

16、”,從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面都符合老年人的特點和需求,全部體現為老年人服務的理念。三位一體的管理:賓館式的管理、醫院式的護理、親情式的服務三者兼顧,融為一體。把親情服務,落實到每一個老人的身上。每位員工經崗前培訓后方能上崗。在設施方面:(1公寓以低層小高層(有電梯或平房有小院落為主,樓內設有二人標準間,三人間,高檔套間(臥室、會客廳,特護間,室內有陽臺、衛生洗浴間、家具、空調、彩電、暖氣、電話預留并配有呼救系統。公共設施有共享陽光大廳、餐廳、書畫室、棋牌室、卡拉OK室、球類活動室、健身康復室、電腦室等,并配有客用、醫用電梯各一部。道路為無障礙設計,地面采用防滑材料,通道安裝雙層扶手

17、。老人可以一人住包間,也可以住兩人間、三人間。健身、文體、娛樂活動都在一幢大樓內進行,不受外界環境氣候干擾。可以隨便串門、聊天、交朋友。(2為了老人的安全,樓道、樓梯、電梯等多處配有攝像監控設備。戶內有緊急呼叫與電子安防系統,有事隨叫隨到,給老人精神和心理方面的慰藉。濃濃的親情使老人深深地感受到家庭的溫暖在社區安全網絡方面,實現消防報警、安全防盜、煤氣泄露報警、智能門控、家庭求救等功能。在門窗玻璃上安裝了防破碎防盜安全裝置,充分保證老年人的居住安全。(3公寓內有醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等配套的設施和服務。在文化娛樂方面,設有圖書室、書畫室、手

18、工制作室、茶社、麻將室、健身房、戲曲音樂室、臺球室、乒乓球室和門球場,并設有自選商店和鮮花店。文化娛樂區在分布上注意了動靜的分離,二樓為安靜優雅的讀書休閑處,一樓為健身、鍛煉的場所以及老年大學電教室、電視監控室等;社區在植物選配上,選用大量適宜當地生長的殺菌、防風、防沙、具備療效的品種,起到凈化小環境、有益健康的作用;大片種植區塊可供老年人種植、采摘;設計園林式公園,山、水、石、亭、小徑共存,站坐皆宜。醫療康復設備齊全,有CT 室、血壓心電監護室、功能康復室、高壓氧等,高、中、初級醫護人員配備合理,可保證老年人得到相應的治療和康復。(4公寓設立了專門服務機構,如:公寓管理處、文化娛樂處、生活服

19、務處、老年病研究中心和老年人身體狀況評價委員會。對老年常見的高血壓病、糖尿病、心腦血管病等進行專題研究,并對入住老人的身體狀況實行分等級評估和微機管理。多媒體電視監控系統的應用,為公寓提供了高科技管理手段。(5公寓另設農家樂,方便老人家屬用餐和住宿。在服務方面:(1呼叫服務:24小時值班服務,各房間均設呼叫系統,有需求或遇緊情況,工作人員可隨時到房間為您服務;(2健身服務:有健身廣場等體育設施,有老人根據自身情況或遵醫吃在規定時間內進行健身體能鍛煉;(3文化服務:閱覽室、棋牌室在工作日內對入住老人開放,有專職人員指導并適當組織活動。(4醫療服務:由本公寓大夫或聘請專家定期為老人進行健康咨詢、指

20、導和醫療服務,定期為老人查體,建立健康檔案,制定康復計劃;常見病及偶發性疾病由本單位大夫診治,老人也可自主選擇其他醫院治療;專業的配餐師會為老人們制定科學合理營養豐富的健康食譜;(5生活服務:為老人打水、備餐、分餐(特殊情況如老人生病,可送餐入室,整理床上用品、桌面、窗臺、地面、衛生間。日常為老人清洗衣服(不含內衣,洗涮碗筷,床單每周清洗一次;(6心理疏導:有專業的心理醫生適時進行心理調理,排解心理障礙,使老年人心理健康,精神愉快;(7飲食科學合理:針對老人獨特的生活特點,配備專業廚師在醫護人員指導下配餐。確保老人飲食的科學、營養,有利健康;早餐:牛奶、豆漿、稀飯及其面點;中晚餐:兩葷兩素一湯

21、;(8健身娛樂:定期開展豐富的有益老人身心健康的娛樂健身活動,在書畫、攝影、近郊旅游等活動中激起老人生活的情趣;(9親情服務:倡導精神贍養,經常與老人溝通,了解老人的喜怒哀樂、脾氣秉性、生活習慣,了解老人的內心世界,視老人為親人,盡最大可能讓老人保持心情舒暢,生活愉快、晚年幸福;(10交通服務:每天均有環城專車接送老人公寓還根據老人的身體狀況提供不同類型的護理:1、自理級服務內容:1安排工作人員值班,巡視老人房間。2每日清掃老人房間、做環境衛生。3每周換洗一次被罩、床單、枕巾(必要時隨時換洗。4組織老人文體活動,安排節日演出。5醫生按時查房,做必要檢查。2、介助級服務內容:1安排工作人員24小

22、時值班,巡視老人房間。2每日清掃老人房間、做環境衛生。3隨時為老人送飯、送水。4為老人冬、春、秋季每周換洗一次服裝,夏季經常換洗(老人內衣冬、春、秋季每周換洗二次,夏季每周隨時換洗。5每周換洗一次被罩、床單、枕巾(必要時隨時換洗。6為老人經常清洗毛巾、洗臉盆,便器每周消毒一次。7協助老人洗頭、修剪指甲。8定期為老人理發,保持老人儀表端莊。9攙扶老人上廁所排便。10組織老人戶外活動、鍛煉。11醫生按時查房、查體。12每年為老人體檢一次。3、介護級服務內容:1安排工作人員24小時值班,實行程序化個案護理。視情況調整護理方案。2喂水、喂飯、喂藥,隨時更換尿墊,定期為老人翻身。3為老人送飯、送水。4為

23、老人冬、春、秋季每周換洗一次服裝,夏季經常換洗(老人內衣冬、春、秋季每周換洗二次,夏季隨時換洗。5冬、春、秋季每周為老人洗澡二次,夏季隨時為老人擦浴。6定期為老人修剪指甲、洗頭、理發、剃胡須,保持老人儀表端莊。7早晨幫助老人起床穿衣、洗漱、口腔護理、整理床鋪,晚上幫助老人洗腳、睡前脫衣。8每周換洗二次被罩、床單、枕巾(必要時隨時換洗。9為老人經常清洗毛巾、洗臉盆,便器每周消毒二次。10室內和環境衛生隨時打掃。11視天氣情況,每天帶老人到戶外活動、鍛煉。12醫生按時查房、查體、觀察病情及時實施搶救。13每年為老人體檢一次。4、專護級服務內容:1安排工作人員24小時護理老人,在為老人提供介護級服務

24、的基礎上,隨時為老人提供所需個性化生活護理服務。2醫生每日上、下午各查房一次,老人需要隨叫隨到,及時處理。做到用藥、治療到床邊。根據專護對象病情需要,配備各種醫療監護器械及藥品,及時準備配合搶救。3每年為老人體檢一次。六.營銷策略及銷售老年公寓運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響老年公寓的經營成敗,因此本老年公寓的運營模式遵循二路出擊的目標市場定位原則;三方并舉的銷售原則;四點標新的社區服務原則。原則一:目標市場定位二路出擊。老年公寓的市場定位應該遵循兼顧老年人養老與公建設施共享的“二路出擊”原則。其目標消費群體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享群體(即享用老年公寓設備

25、、設施、服務等資源的群體,包括旅游觀光者、購物者、就醫者等群體。老年公寓具有“一低二高”的特點,即低容積率、高比例公建設施、高水平的社區服務。低容積率意味著人口密度低,這與高比例公建設施、高水平的社區服務存在矛盾,因此其公建設施和服務資源在充分滿足社區內老年人需求的同時向公眾提供服務,這樣一方面可以實現長期以低廉的價格向社區內的老年人提供高品質的服務,另一方面可以最大限度地發揮公建設施和服務資源的效能。為老年人提供養老服務的同時根據項目所處地理位置,因地制宜地開發利用當地的特色資源規劃公建設施。如在旅游區域內,就應該發揮旅游資源優勢,在為老年人提供特色服務的同時對游客提供住宿、娛樂等服務,這樣

26、一方面減少老年公寓作為老年社區的“暮氣”,讓老年人更多的接觸社會,減輕他們已經脫離社會的心理感受,另一方面可以增加社區的收入,維持其正常經營,從而為老年人提供更優質的養老生活環境。原則二:銷售方式三方并舉。根據老年公寓的市場定位采用三方并舉的銷售方式滿足不同消費群體入住老年公寓的需求。三方并舉的銷售方式為出售房屋(或房間的產權、出租房屋使用權及產權酒店方式銷售房間(產權酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式三種形式。不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性。老年公寓的使用主體是老年人,但其消費主體可以是老年人也可以是中年人。不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性,如為老年人養老、為投資房地

27、產及二者兼而有之的,靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求,同時有利于開發商的資金回籠。三方并舉的銷售方式適應老年公寓市場定位及多元化發展的要求。出售房屋產權滿足消費群體置業投資的要求;出租房屋使用權方式最為靈活,它可以根據當地消費者的消費觀念,創造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發商經營的租賃方式;產權酒店的銷售方式適合老年公寓的養老、旅游服務模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預期,同時可以使開發商快速回籠資金,另一方面可以使開發商繼續擁有老年公寓的經營權,從而有利于保持老年公寓的經營方向。原則三:社區服務四點標新。社區服務的四點標新意味著社區服務方面的社區物業

28、服務、社區家政服務、社區醫療服務及社區娛樂服務達到標新立異的水平,它是形成老年公寓差異化經營的基礎,是持續正常經營的保障。老年公寓為老年人提供高品質的養老生活,一方面它提供適合老年人居住的住宅環境,另一方面提供完善周到的人性化的社區服務,這是老年公寓差異化經營的必備條件。老年公寓的社區服務水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級,其中必備層級是老年公寓達到為老年人提供安全、便利的服務內容,完備層級是老年公寓為老年人提供尊重人性的規范的服務水平,完善層級是老年公寓開發具有前瞻性服務項目形成與其他同類型的養老機構差異化經營的基礎。例如在社區家政服務方面,必備層級要為老年人提供適合老年人特點的無障礙

29、的購物場所及豐富的高品質的商品,滿足他們安全、便利的購物需求。完備層級要達到根據老年人購物特點,提供免費送貨上門等人性化的規范的服務。完善層級要達到根據每戶老年人的消費習慣、購物頻次,主動的提供個性化服務。概括而言,四點標新的社區服務賦予了鋼筋水泥靈性,提升了老年公寓的附加值,奠定了老年公寓的差異化經營的基礎。此外,老年公寓屬于商業房地產范疇,具有“福利性事業、市場化經營”的特點。公寓采用“福利性事業,商業化運作”的模式,走以老年人養老,帶動醫療、商業、娛樂、旅游的多元化經營與發展的道路。我國人口眾多,經濟發展不均衡,人口貧富差距懸殊,并且屬于低福利水平國家,所以政府主要關注并解決社會“低保”

30、、“五保”等處于弱勢的老年人群的養老問題,而對中高收入人群養老生活關注的較少,只有一些粗放的政策,并且在現實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物,它是老年人社會化養老和社會化投資并企業化經營的房地產開發的混合體,有關部門在政策制定和操作方面相對滯后,所以一般開發商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優惠,對于具有社會化養老性質的老年公寓,開發商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因,老年公寓運營需應遵循市場規律,走“福利性事業、市場化經營”的道路。老年公寓項目相對于一般房地產項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不同于一般房地產項目,它不

31、僅包括住宅本身,還包括許多服務配套項目,并且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點,有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復雜,一般住宅都通過住宅銷售實現房地產開發的最終目的,而老年公寓則需要根據老年人市場需求的多種形式,采取租、售結合的方式滿足老年人入住,其中一定比例的住宅面積可以實現銷售,另一部分須滿足租用、度假等需求,并且公共服務設施更需要通過經營來實現收回投資,因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。對老年公寓進行市場推廣的最有效方式是花費較大的力氣和較長的時間取得社會對老年公寓概念的認識和接受,

32、還需在示范效應、口碑和服務品牌上下功夫。總之,隨著我國人口的老齡化,人們生活水平的提高和觀念的轉變,老年公寓的社會需求廣闊,發展潛力巨大。但是它的持續、健康發展需要觀念的轉變,政府和社會的大力支持,法律法規的建立和完善。七.組織管理建立一支素質高、事業心強的老年工作干部隊伍是發展老年事業的組織保證。一是要選取一批年富力強、熱心公益事業的中青年干部,加強老年心理學、護理學以及社會學等方面的專業知識學習和業務培訓,逐步建立起一支作風正、業務精,包含專業技術人員和專業管理人員的老年工作專業隊伍。二是要動員社會力量廣泛參與,建立并逐步擴大志愿者服務隊伍。三是聘請一批德高望重的老同志參加社區管理服務工作,利用同老年人容易溝通的優勢,自己管理自己,自己服務自己