1、轉讓舊房分評估價格和發票計算土地增值稅案例分析2006年3月2日，財政部、國家稅務總局聯合下發了 關 于土地增值稅若干問題的通知（財稅2006 21號），對土地增值稅的相關問題作了明確規定，其中對轉讓舊房 的扣除項目作了進一步規范。由于舊房扣除項目的變化直 接關系到舊房土地增值額的確定，也會影響舊房土地增值 稅的計算。現就轉讓舊房計算土地增值稅應注意的問題進 行分析。一、讓舊房準予扣除項目的確定（一）轉讓舊房能提供評估價格的。 根據財稅字1995 48號文件的規定，轉讓舊房可扣除的項目金額包括三項： 一是舊房及建筑物的評估價格（舊房及建筑物的評估價格 是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批

2、準設立的 房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的 價格。評估價格需經當地稅務機關確認）：二是取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用： 三是在轉讓環節繳納的稅金。止匕外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除。（二）轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的。根據財稅2006 21號文件的規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認， 土地增值稅暫行條例 第六條、 第（一） 、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的

3、，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5的基數。轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的扣除項目金額也包括三項：一是購房發票所載金額（包含了土地使用權所支付的金額"及“舊房及建筑物的評估價格”）：二是加計扣除金額（加計扣除金額=購房發票所載金額X 5 %x購買年度起至轉讓年度止的年數）：三是與轉讓房地產有關的稅金（包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證）。（三）轉讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發票的。根據財稅2006 21 號文件的規定，對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購

4、房發票的，地方稅務機關可以根據稅收征管法第三十五條的規定，實行核定征收。二、轉讓舊房應納土地增值稅的計算方法（一）確定轉讓舊房的應稅收入；（二）確定轉讓舊房準予扣除的項目金額；（三）計算轉讓舊房的土地增值額；（四）計算轉讓舊房的土地增值額與扣除項目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數；（五）計算應納土地增值稅（應納土地增值稅=土地增值額X適用稅率扣除項目金額X速算扣除系數、）例 1：某公司 2006 年 5 月轉讓一幢2000年建造的公寓樓，當時的造價為 1500 萬元。經房地產評估機構評定，該公寓樓的重置成本價為 3000萬元，該樓房為七成新。轉讓前為取得土地使用權支付的地價款和按規定繳納的

5、有關費用為1200 萬元（可提供支付憑證），另支付房地產評估費用 3萬元，轉讓時取得轉讓收入 6800萬元，已按規定繳納了轉讓環節的有關稅金（已納稅金均能提供完稅憑證）。該公司的評估價格已經稅務機關認定。則，該公司應納土地增值稅計算如下：1、轉讓房地產的收入為 6800萬元2、準予扣除的項目金額：（ 1）取得土地使用權支付的金額為 1200萬元（2）房地產的評估價格=3000 x 7（2106（萬元）（ 3）房地產評估費用為3 萬元（4）與轉讓房地產有關的稅金為：6800 X 5飾X （7%+3%） + 6800 X 0.5 旃.4 （萬元）扣除項目金額合計：1200+ 2100+ 3+ 37

6、7.4= 3680.4 （萬元）3、土地增值額=6800 3680.用 3119.6（萬元）4、土地增值率=3119.6 3680.4 X 8407版5、應納土地增值稅=3119.6 X 40%- 3680.4 1063.82=（萬元）例 2，某食品廠2002 年 1 月購買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發票，注明購買金額為 260 萬元，購買時已按稅法規定繳納契稅13 萬元（能提供契稅完稅憑證）。2006 年8 月，該食品廠因搬遷將購買的辦公樓轉讓給某商場，取得轉讓收入 800 萬元， 轉讓時已按稅法規定繳納了營業稅、城建稅、 教育費附加及印花稅 （能提供已納稅費完稅憑證） 。該食品廠轉讓的辦公樓不能取得評估價格。該食品廠應納土地增值稅為：1、轉讓辦公樓的收入為 800萬元2、準予扣除的項目金額：（ 1）購房發票金額為 260 萬元（2）加計扣除金額=260 X 5%桀牟52 （萬元）（3）與轉讓房地產有關的稅金為：800 X 5 % X（1 + 7%+ 3%） + 800 X 0.5 M3= 57.4 （萬元）扣除項目金額合計：260+52+57.4= 369.4 （萬元）3、