1、房地產公司內審報告xxxx置業有限公司成立于 2006年，現注冊資本金人民幣 5000萬元，公司主營房地產開發經 營業務。目前開發的“ xx項目”項目位于安徽省xx市政務新區xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側是xx路。項目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。 項目建筑規劃面積 132636平方米，其中：商業面積約19469平方米，住宅面積約112757平方米，社區服務面積約 350平方米，公廁面積約 60平方米。xx項目多層住宅一期共 12棟樓（414套）、二期共11棟樓（356套）均已全部售罄，分別 于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高層

2、住共 6棟樓（住宅320套、門面房 178間），最后一批房源于 2012年12月交付使用。由于xx項目已進入工程決算收尾階段，所以本次內審側重在于以下幾個方面：通過對樓盤 的已銷售及待售物業的梳理，進而對項目整體經濟效益進行一次測算；通過對項目主要稅種的測算，進而計算公司尚需繳納的主要稅款；其他一些需要關注的事項。一、xx項目整體經濟效益測算1、銷售收入xx項目整個樓盤可銷售面積131613.68平米（不含小區配套物業744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅 107133.6平米、沿街商業 14071.07平米、儲藏室及地下車位 10409.01平米。截止內審日，已實現銷售面

3、積共計 113564.46平米，其中：住宅 104729.46 平米，沿街商業1575.6平米，儲藏室及車庫 7259.39平米。尚余待售物業共計18049.22平米，待售物業主要是小高層沿街商業門面房共計12495.47平米及部分車庫儲藏室，住宅除小高層尚余13套大戶型外已全部售罄。結合已售及剩余房源進行測算，該項目預計可實現 總銷售額44894.05萬元，詳見下表。xx項目銷售完成情況及待售物業一覽表 單位：萬元學星類里椅售房源春面秋均仍金圾套面積均降金弒套面積均馀金春住宅77073735.W1S31D. 377073733. SS246318210.3005小高 里佳生疆口及羽&

4、 023617M7SOWS.361711139132404. 14招00S41.4J專業17B14071. 075 W92431457147U433.47927611551石產飆他1268U12O4.67432S2. 3110B106305.0730856 316014B33 6IZ432.45造藏室=93S57fi, *1000657.4014B4S. 17IQQQ4B4 . S1哭173&_6S1350"233.4人防軍過1763832.1G2300sai.41.122411.22230C554.-6良1420.9423403ML 3無產現 科7

5、691539.095137359. 391039. 43143. 62565.9合計203713K13.他044621.191621112X4.31895. 741G1AO49. 22附：as物業表內容位匿面和二間一則篇是捌獨用房B棟275,852社區用房9棟354.942生吉票唐39. S31公廁;迎棟154.1消防控常康霍棟典理1地下人防21«4344. 3合計5033*32、項目工程總投資預算xx項目工程投資成本預算約29360.94萬元（不含資本化利息1003萬元），其中：土地價款5024萬元、建筑安裝工程成本 19681.8萬元，單方可售面積工程成本為 2307元/平米。截

6、止 2012年12月下旬已賬面實際支付各項工程款26820萬元，尚需支付各項工程尾款約2500多萬元。主要集中是浙江長城、 舜杰建設兩家公司，浙江長城約785萬元，舜杰建設約1250萬元（最終以決算為準），見下表：0項目項目成本估算表:序科目名稀計算依據單偷總侑言主D單位塞S（萬元）1上她施用及柝遷卦建安tc/it917735S7. 102土地於本元/皿5024. 003配套曜元/盤4輿技萬元2(X). W5蚱遷腌為冠工46. 736即±費用元,E出351元國L2O77B58.4470(5l848規劃蝴費元g算工座設計曼元/皿326.03W*飽設計費元/比11報逑費用元便349. 0

7、£12法近餐Tt/ni111.0213旦球7114史地星N元工15建筑安猿工程費元/疔12O7T8IW. 3fl1%SI. BV16孱員”工程費 J元E13077S15M.s3lS$33r 7517高層Tt/x11£小高空33560莒諫TI19,層737«父花.S42D商411442321地下至22地下人防元收23工程24設備會最工程費元/皿12077895. D511 毋 05電梯工段加機檢車位工程27中美史詞二程28避風婚事工程29苴他W亞二程元工30基理設醬珊元/討12O77B30S,5G2&tBL9931俄玳工程元，工S54. 232供電工程元&a

8、mp;'573. 4Z33市琰綠化工卷元/面515. $934息攜工S236. asT產否能比H岸=H：i4q. qo%有線苣如工巷元江27.如37俄歌工方元/T'俄氣工程元/工'2S3. 19真地工卷元江LIE. IS鈿戈塞設施費元/皿112D77S46.gM<Q741動托運設施費元,靖4243找他城憑元，球9&4.074+箕能開發費用MJ址12077041. &B豆值必43銬后用jc/ma有Z箕7制券元"4F整理密元/近101.534S土地他用建元/球157. ZQ4?50其他曲用元，以239L375152¥合計120778

9、24S0. 3823360 M3、xx名稱項目整體效益測算如下表，xx項目整個項目凈利潤約5528.94萬元，項目成本凈利率18.2%,銷售凈利率12.3%。以上測算是將所有物業視同全部出售處理，不考慮物業出租等因素的影響收久' 成本、費用及種閏情況一覽未項目行號金額月人主營業金收入144594.0主營11余成本Z3g6工對費本化利息1或3月元主營11箱稅金及附加33923 13其中；營稅金履附加42491. 59三號要心安叁及酎仁裊*土地增值稅51436 60工后后.土地城直被計算表三、主營業田加（虧損以-一”號填列）&10601.算加：其他業為利闋C虧t員以"晉埴

10、列）7Q威;營立費用S了00者強震用山舒更用010178*00680. 00三營業利司（虧病以“一”號博列）11742L.92in：段費收益（虧1員以，2號填如12補貼收入13營坦卜收入N施二營iH卜支出155。加四、利閏總額（與攢總額以"-”號填列）16T37L 92屆所得稅171342 9S五、凈利得。爭巧1員以“-"號填）1B552S. 94從目前來看，銷售物業回籠資金已基本收回投入工程成本，但不能產生利潤。該樓盤利潤空間主要來取決于后期沿街商業房的銷售情況，沿街商業門面房可售面積14071.07平米，已銷售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估計尚可實現

11、銷售額1.161億元。所以，加大對商業房的銷售力度、縮短銷售周期、加速資金回籠是降低資金成本、節省管理費用從而使公司效益最大化的關鍵所在。小區剩余車庫、儲藏室盡管產值較小（合計約565萬元），但對整個項目利潤還是有一定影響的。二、主要稅種及稅收情況1、主營業務稅金及附加根據以上測算的銷售額及現行的稅率，xx項目項目應繳納營業稅及附加稅共計2491.59萬元,其中：多層住宅 1099.8萬元，小高層及商業 1391.79萬元，見下表：營業稅金及附加表單位：萬元序 g項目稅率告十多層住宅6棟小局1層1可i肯售額S39工 05LBS15. 425078. 452骨墻嘛flQ3等十44遜 OS1991

12、5. 62507EL 454營業稅懿2244. 7090.31253. 95吟兌居157. 169.4ST. 76教育翻拉口4%S3. 7939.650. 19一直好衣腑加合計2491.胸ios9. a1391. 792、土地增值稅xx名稱的土地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與6棟小高層住宅（包括底層商業）作為兩個獨立體進行清算，稅負應該是最低的，但xx項目開發分期的實際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負，待下一步咨詢稅務部門及稅務師所后相關人士后再進行一次測算。為測算該項目整體經濟效益提供數據，現將xx項目作為一個開發主體整體進行測算，該項目應

13、繳納增值稅1436.6萬元。土地增值稅計算表單位：萬元行次項目混含法1-、轉讓房地產所取得的收入44S94. 05二、向二扣除I質目金額合計40109. 6.33其中：久、取潺土地使用權所支忖的金額044其中支付的地價款5024.0C5（25按國家統一規起繳納的有關費用364. 04fiB、開發斛23972. 97其中：口）前期工程費7QSr H8門）建筑安裝工程置19681. BO9臼）基神設施責制疆,第10U）既苣設施費564. 07lj_12<22其它開直凄（不管利息）C、與轉讓房地產有關的稅金502. SflWl. 59B其中：（1）營吐稅2244. 714（2）地建稅15元11

14、5教直費用加89. 7916D準予余房地產開發費用2471. QQ17月中：（仃管理盟用1033.5ie（2）襠售差用43t5i?（3）財務費用1CX)320翼中：限行利息100321E、房地產開發企丑加計扣除&7S2. DOr 22三、房地產增值47BS. 5223四、熠值率12S24E、適用稅章30%15六、速算扣除系數26七、應交土地增值稅143, G3、各項稅金實際繳納情況xx項目項目于2007年開始繳納各種稅款，截止2012年12月，xxxx置業有限公司已向國家累計繳納稅款共計 2645.59萬元，其中：營業稅1626.45萬元，土地增值稅 292.57萬元，企 業所得稅46

15、0.88萬元。詳見下表。公司歷年稅款繳納情況一覽表單位；月元稅種£口酊年笈08年2ag年2口。口 年SQ11 年2012 年累計營業稅S47. 17500.16283. 03347. 7325S. 311, 6Z6. 45堀建耕21. ；016. 6$領育費附加9. 227, 1.5洱37土地熠值稅能663億0143.61US. ££74Q7E晤57企業所得稅1瑪B1弭的EG. 03班B473. 454EO.B3土城使用稅26,435Z. B336.462L 7914.07160. 05印花稅S. 32e n2.933. 4S2.3Sr水利墓金2.976. 003

16、r 524. 172.9419l 60房產機0. 53Q, 440. 440.441. S5地方戟那拉口5. 494.7710. 2A合計26_ 43472. 10fiES.BS43 L 40617. 9642B. 774、公司尚需繳納主要稅收xx名稱項目至全部銷售完畢清盤，尚需繳納營業稅等主要稅種金額共計3336.72萬元，其中:營業稅618.25萬元；土地增值稅 1144萬元；企業所得稅 1382.1萬元，見下表：公司尚需?掘內的主要稅款單位：萬元稅種應殳金額已交金額肖需上繳稅款骨注營讓稅2£44,701, 626. 45BLS.25城建稅157.1033. 1S1M9E敦昌費附

17、加89. 79Ifl. 3773.土地增值稅1430. W292. 571144. 03企11所得稅1342.9040.典1292. 1會計5771,17用以突3336. 72三、其他需要關注的事項1、關于營業收入確認的時點問題截止內審日，xxxx置業有限公司賬面歷年累計確認營業收入11140萬元（其中：2010年確認收入10941萬元），賬面預收賬款（房款）余額為 21471萬元。從xx名稱工程實際進度來 看，樓盤已竣工驗收且已交付使用，這些預收的房款應該具備收入確認條件，按規定應在當年報表確認營業收入，反映項目實際利潤并上繳企業所得稅。但報表確認收入、利潤后，上繳稅款可能會給公司年末年初資

18、金帶來一定的壓力。xx公司在確認收入時適當提高銷售成本，待所得稅清算時再作調整以緩解資金壓力，以免稅務部門認為延遲納稅等帶來不必要的麻煩。2、內部單位走賬形成的長期掛賬不能得到處理xxxx置業公司“其他應付款”科目下涉及內部單位有近10家，其中有借方有貸方，這些掛賬的往來款與對方單位未形成及時對賬、相互獨立。建議對集團內部各公司之間的往來業務進行一次清理，應收、應付款能并的就合并，多方債權債務通過三方協議等方式進行處理。 同時外部單位賬款年末應取得對方單位確認函，核實債權債務。減少關聯資金交易的數額， 降低稅務風險。3、地下車庫問題在核對項目可售房源時，發現該第一期多層取得的預售許可證和房屋面

19、積測繪報告中都沒有 關于地下車庫的數據，而第二期多層取得預售許可證和房屋面積測繪報告都有關于地下車庫 明確的數據。就這一現象我們咨詢了工程及銷售部門，但對造成這種現象的原因都不太清楚。目前這兩種類型車庫已同樣在對外銷售，將會不會給公司帶來什么不良后果。建議工程部門與當時提供測繪報告的部門聯系，問明產生這種結果的原因。以上內容及數據供參考，不足之處請多指正。采購循環計劃從招標、簽約、履約、結算、付款講完。采購階段一般分直接委托、談判性競標、邀請招標三類，可能各公司叫法不同，大致原理一樣。先說邀請招標吧，因為大部分還是走這個程序。審計目標：1、評價招標效率。地產公司大部分計劃執行不好的環節在招標階

20、段，影響施工 或供應單位進場，影響工程進度。所以這個效率一定要審的。2、評價招標質量。招標質量是什么呢？不是說買來的東西的質量，而是說招標工作本身的 質量，包括定標的單位是否匹配、價格是否合理、招標文件的質量等等吧。3、評價內控的有效性。現在這個環境，防弊很重要，最近某公司處理了18人，大部分還是與這個有關吧。所以邊查邊防是內審的重要工作。其他就沒有了，把目標明確了，再定個方案，開工吧！如果你還不熟悉相關制度和流程，趕快熟悉一下，免得你什么事兒都得問招標部門或相關部門，那會把他們搞瘋掉的。發個通知，告訴相關部門你要做這個事了，讓他們配合一點。哪些是相關部門？招標部、設計部、工程部、成本部、計劃

21、部、財務部，有些公司部門設置不一樣，那就對號入座吧。 | 收集資料。先劃定范圍，確定是哪個期間的招標項目。主要資料是：年度招標計劃、具體招 標計劃、每個招標項目的資料，包括考察報告、入圍審批、入圍單位資質資信文件、招標文 件、發標登記、開標記錄、清標報告、往來函件、評標報告、談判記錄、定標審批文件等等 吧，就是這些過程的文件都要。是不是有點多？是很多，做審計沒辦法，只能這樣！第一個目標是招標效率。統計審計范圍內的招標項目的定標時間，以審批完成時間為準。 統計完以后再逐項與計劃時間對比，一定要對比公司正式批準的招標計劃（專項計劃），如果有延誤的可計算出天數， 做好標記，這個招標需要深度追查一下延

22、誤的原因。如果沒有延誤的，可認可其效率。 對于那些定標延誤的招標項目，要與其具體招標計劃核對，具體招標計劃一般會排各個關鍵 環節的時間點，如考察：15年6月3日，那么你看一下考察報告的批準時間，對比一下。 如發放招標文件15年6月15日，那你要看看招標文件的發放記錄，是不是在這個時間全 部發放完畢。有時前面的節點沒完成，影響到了后面的節點，這是分析一下絕對時間， 找出真正延誤的節點。總之，這個就是一個核對工作，找出延誤的關鍵點。找到延誤的關鍵點，那么，我們就要分析一下原因了。這個采取詢問、核對的方法，詢問就 是直接問相關人員，延誤的原因，核對就是仔細檢查文件資料，找到延誤的原因。比如，招 標文

23、件審批完成延誤了 5天，那么要看看審批的時限是不是符合公司要求的時限，各個部門審批的時間是多少， 這是你可能發現某個部門審批用時1周，超出標準時間幾天， 這樣可以再和這個部門溝通一下延誤的原因，也許是出差忘了，也許是審核的慢、也許是擱置等待、 也許是溝通沒結果擱置。 那么我們依據這些原因， 可以得出問題所在， 可以對應有針對性的 提出意見。這樣回過頭看來，某個部門審批招標文件延誤， 導致招標文件延遲發出， 最后導致招標定標 延誤。當然實際工作中沒有這么簡單， 可能會出現很多重疊的原因， 但是只要我們逐一按照 這個方法把它找出來，應該還可以吧。招標效率的審計，雖然看似繁瑣，看似技術含量低，實際并

24、不是。往往會對房地產開發公司的管理缺陷與效益產生很大影響。由于招標工作是一個綜合性很強的工作，它的目的是簽訂一個相對完善的合同， 而一個地產項目就是由上百個合同組成，成敗與否，與這些合同的好壞與及時有密不可分的關系。在招標的過程其實在一定程度上是對項目的一個預演練，各專業的相互配合相互支持相互分工，之間的工作界線，還有權責，均要體現在合同中。由于現在房地產公司一般都是全國性或地區性的，管理架構都是二級以上，特別是招標工作，一般項目公司不具備完整的招標權限，而實際執行合同，卻在項目公司。因此存在相互扯皮、相互推諉的現象。這個在招標效率審計中，會體現的非常明顯。例如，在集團招標部門招標時的一個考察

25、工作，在考察時如果要求項目公司的相關員工加入考察時，項目的員工一般時間不保證，或者距離遠，所以參加的時候少，由此會影響到效率。有時把人湊齊，耽誤了時 間，不湊齊，又會發生這個合同簽訂后執行時，項目公司會以未考察該單位而推卸對該單位的管理責任。還有例如，招標文件的審批，由于項目要審核，總部相關部門要審核，審核出 的意見要修訂，勢必會出現延誤的時間。還有，招標前設計部門要提供招標圖紙，但招標圖紙又在設計院控制，設計院是外部單位，設計部門如果把控不嚴，會出現延誤。還有招標圖 紙的深度不夠，造成成本計量不具備條件， 成本部要求返工，設計部又提出說以前的圖紙就 這樣林林總總，時間就這樣在一些小問題上溜走

26、，最后造成沒有按時定標，沒有按時進 場施工或供應。而我們審計以后，發現這些問題，一定要逐項歸納，給管理層建議。在這方面大致會發現如下一些問題或風險點：1. 組織架構設置不合理，權責不明確。2. 總部與項目管控體系不清晰，界線不明確，交叉重疊的職能太多。3. 招標組織籌劃不力，相關部門配合不力。計劃性不足，準備不足，溝通不足。4. 部分環節的流程繁雜，需要優化，可并聯實施的不要串聯。二5. 等靠要的工作方式很多，造成很多延誤。6. 績效考核與總目標割裂，造成各管一段。7. 有的公司現在還停留在鴻雁傳書的階段，還沒有很好的利用現在的信息化系統，這 個給審核與決策帶來很多的滯后。等等問題吧，需要具體

27、問題具體分析。總之，效率是一面鏡子，可以看到公司的管理嚴密性、 員工工作的積極性、 流程的流暢性等。而給我們審計人的空間就是抽絲剝繭，仔細分析，提 出有用的建議，雖然這個看起來沒有直接經濟效益，但是對公司的管理的提升會起到很明顯的作用，同時項目的運作效率就得到很大提升，效率就是效益哦，只要你堅持！ 今天就說說關于招標質量的審計。招標這個工作，用一個不太恰當的比喻， 就是找對象。相互各個條件都滿意了，就可以一紙婚書。強扭的瓜不甜，湊合的那種，并且相處的過程中也不培養感情，中間也會離。所以結婚前一定要盡量互相了解，達成一致。回歸正題。關于招標質量的審計的幾個點，要逐一的審。1 .對意向單位資審的審

28、計。審計時，首先要看意向單位的來源，真實來源，如果是內部員工推薦，看他是哪個部門，是否影響到招標的評定和決策，還有一個員工推薦了幾個單位，是否是兩個以上。必要時要對該員工進行訪談，了解情況。實際工作中，有些領導級 的人推薦單位，還不好意思寫自己名字， 弄個下面的人糊弄， 這種情況有，審計時要重點關 注。如果一個人推薦的單位兩個以上，存在圍標風險，這個在制度中應明確規定不允許。還 有資審時，各家意向單位是否都是處在同一水平上，意思是他們的資質都差不多， 如果出現那種有的是特級，有的是三級；有的是知名品牌，有的是名不見經傳的小品牌，等等這些實力懸殊大的情況，這個要注意了。另外，這些資質都應該匹配招

29、標規劃中要求的標準，差異太大也應該注意了。比如招一個普通的墻上面板（不是精裝房，要求比較低），那么如果出現進口大品牌廠家， 雖然滿足招標要求， 但是標準太高了，明顯就不可能中標的，與普通品牌沒有可比性。如果 5家單位中，3家是這樣的高端單位，2家是普通品牌，那么普通品牌 的中標率為 50% ,這個你懂的！還有就是注意掛靠單位，也許有的公司不要求，但是掛靠 單位影響到了招標質量， 會在后續履約中造成很多麻煩。從我們審計角度講，在資審這個階段一定要看到意向單位的紅章證明文件，相對來說保險一點。一|另外，審計人員我們自己一定要有一個大致的知識掌握，就是哪些工程需要什么資質，一定要有印象，或者自己干脆

30、查查相關資料做一個表備查。房地產工程的資質要求多樣，需要學習一下。另外，如果招標是招供應加安裝的標，那么需要供應的資質（一般是代理、工廠） 和安裝的資質，如果僅僅是一個商貿公司，它可以供應，但是安裝就不一定有。如果沒有安裝資質，但承接了安裝的工程，出現事故，會追究發包方的責任。有的公司意向單位是從供應商庫里抽取的，對于這些意向單位，要審他們的過往合作記錄。上面所講是對資審的審計，不是我們直接資審，大家要區別啊。只有把好入門關，才能有一個好的開始，從好的、合適的圈子里選定最合適的最好的，才是我們目標。所以這個階段的審計目標一定是評定這個圈子里意向單位在資格上是否是合適的。 口2 .考察報告的審計

31、。考察報告這個東西，就像是大家出去玩了一次回來寫的心得體會和評價。所以，只有好好玩的人、用心玩的人、會玩的人才能寫的好，應付了事的那種你 也一眼能看出來。從報告里看到你想要的東西，這個是我們審計，特別是我們對招標、 技術并不專業的情況下所具備的能力。后面我們還會看清標報告、評標報告、以及往來函件等等， 這些給了我們審計工作有力的幫助，這個也是審計技巧。考察過程中一般招標組織部門會組織大家看什么、記什么，最后體現在考察報告中。 對于審計來說要關注的幾點：1）業績是否看過，看的是哪些，是否和我們要招標的項目相類似； 2）擬派遣的團隊是否見到，并聽取其思路；3）是否去了公司的辦公場所，是否見了董事長

32、或總經理；4）是否接受吃請及禮品； 5）是否到工廠參觀或施工現場參觀；6）優劣勢及與自身需求的匹配度；上述幾點要通過查看考察報告及詢問參與人員來實現，好的考察報告可以讓沒有到現場的人能基本了解該單位的實力，圖文并茂，寫的爛的報告，都是一些陳詞濫調，把公司簡介一抄，再說說總體管理很好，質量口碑不錯 ”等一些套話，這類報告，基本顯示考察就是一個走過場。一般考察報告最后會得出一個結論，就是根據考察結果評價，考察小組認為哪些單位可以入圍參加投標，理由是什么，這個我們審計時要關注一下，理由是否充分。考察報告另外一個關注點，就是要參加考察的人都簽字，每個人都認可報告里的內容和結論，如果沒簽完整就要注意，必

33、須對這個沒簽字的人進行了解情況。通過對考察報告的查閱，及對參與人的訪談了解，把我們關注的點都記錄在底稿里， 以便后 面進行綜合評價。必要時，我們審計的人員也可以抽查考察工作，親身體驗一下，這樣也會對審計工作有幫助。考察這個環節主要是從實地、實例來印證資審，如果資審合格，但考察不合格，也不能入圍 投標行列。考察工作把關嚴格有效， 對招標質量非常有幫助， 同時這個階段一般會埋下舞弊 的種子，這個在內控階段再講吧。二I因為招標的環節眾多， 鏈條很長，我們必須一點一點的審， 仔細分析，前后聯系，相互印證，一 才可以發現一些問題，無論是提出高質量的管理建議還是找到舞弊，都離不開細致的工作。3 .入圍單位

34、審批的審計。入圍單位就是能進入實際投標程序的投標單位。由于有上述兩個環節的把關，這個環節就比較簡單，主要是履行審批，由相關部門審批即可。我們關注的主要看看審批環節的完整性、是否有不同意見及其處理。另外就是看入圍單位的數量是幾家，一般公司要求三家以上， 那就看公司具體規定。 實際操作中我建議是四家以上，因為在后面的投標中，有可能會由于種種原因退出一家，這樣會保險一點。 這個是我們招一個中標單位的情況。如果我們的項目比較大， 一般同一招標項目，會分幾個標段同時招，中標單位不止一個，可能會是兩個、三個的。這樣入圍單位就相應增加，才能保證充分競爭性。一般來說 4+2+2這樣會好一些。4 .招標文件的審

35、計。招標文件的綜合性比較強，要求審計的技術能力也比較強，如果審計部 門具備相關專業的人員， 可以審的更深入一些，如果不具備，那么只能多專研一下，也可以進行替代。首先講一下招標文件，一般來講，招標文件主要包括招標須知、評標辦法、技術要求或技術說明、合同文本、圖紙、清單等。這些文件我們再分別查看。招標須知里面，規定了一些投標單位的注意事項，這個里面我們審計主要關注一些內控的內容，比如繳納投標保證金的形式，一般規定是支票、電匯等，不能是現金。如果規定可以使 現金，那么這個有漏洞。 還有比如組織勘察現場， 有時會規定組織集中勘察現場，讓所有投標單位一起到現場勘察，這個也有漏洞，大家在一塊兒，互相都是同

36、業，搞搞關系，甚至一 聊天，就扯上關系了，這樣不就有圍標的隱患嗎？所以從控制角度講，不要搞一起勘察現場。另外，這個里面最好把一些違規情形講出來，并相應的處罰。比如在這里面規定， 如果出現投標文件雷同的，取消其資格。因為出現這種情況一般是圍標，但是判定圍標比較麻煩，但是判定文件雷同很簡單，所以約定了這個就可以化繁為簡。評標辦法這個文件主要審一下那個分值表是否合理，其實不難，有的審計人員，一看這個表覺得頭暈，其實只要用心看看，仔細分析一下，并不難，也可以看出些問題來。一般分工程 技術評標和商務評標。 工程技術部分，會列很多指標，這些指標首先看看與本招標項目是否 有關，有的招標部門 copy 一下別

37、的招標項目指標過來，所以并不適用，比如把消防的放在 了弱電里，乍一看相似，細看有些還是不同。 另外看具體項目的分值， 重要的項目分值應該 高，不重要的項目分值低。容易做手腳的地方是，有利于某投標單位的指標或項目分值高， 不利的項目分值低。技術要求這個文件需要專業知識很高，一般專業對口的工程師做這個文件也不一定做的很好，所以我在這里就先不講了， 放在后面講如何審它。 這個文件要規避明確的品牌、專有的技術標準等一些排他性規定， 意思是有了這些規定， 可能只有一家投標單位符合，這樣對其他單位就排除了。合同文本，就是中標后最終簽訂的合同，這個文本一般來說標準化程度比較高，我們關注一些與公司規定相關的條

38、款，如合同價款條款、付款條款、違約條款等，條款設定是否適當， 有無風險。圖紙、清單這些都不講了，由于專業性比較強，沒必要去主動審計了，后面通過其他渠道也可以側面發現一些問題。5 . 好吧，繼續。上次寫了招標文件的審計，其中有合同文本的內容，在這里再說一 下。合同在執行完畢后， 一般會進行結算，特別是工程類合同，那么最終的價款才是實際的 合同價，實際支付的金額。但是現實中，有的公司最終結算的權利一般在成本控制部門，從內部控制角度看這個問題， 這個其實是不相容職責未分離。 比如，一般成本部會分幾個專業， 如土建、機電、水暖、園林等吧，一般一個專業人數不會多，土建多點，其他專業比較少， 那么在實際成

39、本控制過程中， 一般某個合同從開始招標、 合同簽訂、過程簽證（變更、洽商）、 結算基本是一個專業造價師在操辦,當然過程中會有審核，=但是這個專業工程師的權限不U 可小視，我覺得他至少有70%以上的權利來左右或影響到最終造價。那如何解決這個問題，有的公司規定對結算進行審計，進行事后審計，結算協議都簽了，再進行審計，這個基本沒什么意義，我們不是國家審計，我們還要有契約精神，只要簽了結算協議，你就要執行。還 有的公司也規定審計， 內部審計對最后結算進行審計，審計出的問題或審計的意見讓成本控制部門去解決，一般來說，這里大部分屬于分歧的地方，有歧義，需要談判較量，審計部門 委托給成本部門解決這些分歧，成

40、本部門本身對審計的結果就有意見，他怎么會給你好好解決呢，一般都是走個過場完事兒了。那好，其實上面這兩種審計的方法，基本沒有解決內控缺陷的問題。那好，我覺得徹底解決就需要審計部直接面對。流程是這樣的：合同履行完畢，施工單位報結算資料給成本部，成本部審核完畢，并與施工單位溝通完畢確認價格后，報內部審計部門，進行結算審計。內審部接到結算資料后，對結果進行審計，發現問題后，獨立 與結算單位進行核實、談判，最終與結算單位達成一致，簽訂結算協議。如果為了加強大家的積極性，可以規定一些獎懲制度，嘿嘿，審計部可以獲得一定的獎勵啊。這樣，成本部的 一些漏洞，被獨立的審計部堵上了。 配合上邊這個流程， 由于涉及到

41、外部單位，一定要在合 同的條款中約定，這樣才能在實際中履行，合同對方才能配合。約定有兩點要明確：1）成本部簽訂的簽證、結算的金額是過程性數據，不能作為結算付款的依據。2）最終結算必須經過甲方審計部門審計完成并與之簽訂結算協議后才可生效。好的，有了這兩條，合同中對結算的控制就算相對好一些。有人說了，這個好像審計部參與到經營管理事務中了，不獨立了。其實我覺得，如果能發揮審計部門的功能，給企業帶來價值就是我們的目標。有時候， 分的不可能太清楚， 或者事后審計挽回不了損失，眼看著損失發生。通過追究責任，也挽回不了多少損失，另一方面，結算的這個工作，其實再細心，總會有一些漏或誤的地方，或者 談判的能力不

42、同，結果就不同，也不能太苛刻要求造價人員。只有我們再加一道審計， 既對成本部門起一個警示或提醒的作用，又可以減少一些成本。 說了這么多，中心思想就是在合同約定結算權利的條款。6 .繼續，加快一點。后面的程序基本是購標書、投標、交保證金、開標。相關招標質量的審 計，這些環節多屬控制環節。開標階段，有的公司公開開標，有的不公開，按程序制度來審 計即可。還有一個標底，現在有的公司還用標底，有的已經不用標底。如果有標底，那么在 開標時，審計部要掌握標底。如果沒有，那也依制度忽略此問題。這個階段相關招標質量的審計，首先要取得所有往來函件。在投標單位取得招標文件后，會研究整個招標文件， 如果發現其中有一些

43、問題，他們會以書面形式向招標單位提問， 包括技術的問題、商務的問題，都會提問，招標單位要統一所有的提問，并統一解答，以書面形式發給所有投標人。這里注意了，不是誰提問回答誰，或者問 什么答什么，一定要把所有的問題匯總統一發給所有投標人。在我們拿到澄清函后， 我們仔細看一下，因為我們審計人員的技術專業水平是有限的，而投標人的技術專業是比較高的，其實他們的研究、提問的成果， 就是我們利用的，這個也算利 用專家成果了，呵呵。通過各家的提問的內容和數量，及我們公司的澄清，我們就會發現招標文件的質量了。如果一個普通的標，被提出了100多個問題要澄清，你說他的質量能好嗎？再看具體問題， 哪些是屬于工程技術類

44、的，哪些是屬于設計圖紙類的，哪些是成本造價清單類的，這樣一歸納，你就可以給相關部門提一些建議了。再看一些問題具體內容，哪些是重要的，哪些低級錯誤，通過和相關人員訪談、聊天、學習，我們也就對這個招標文件的 質量問題可以發表意見了。舉個例子：一個電梯招標，如果提問：請明確某號樓是18層18站，提升高度是多少或各樓層間距。回答：應為18層17站，提升高度分別是* 。這個例子看出，招標時并沒有考慮清楚或圖紙沒標清楚層站，這是個比較大的問題，相應還需要修正商務清單，造成額外的工作量和時間。這個錯誤導致一系列問題需要更新。可以繼續追查一下，到底哪里出了問題。原來，地下兩層，其中一層為夾層做儲藏間，不需要電

45、梯，或電 梯不停，地下只要停一站車庫， 其余地上16層，每層都停。共計18層17站。再追查一下， 可以定性為設計部門的責任。二還有其他的例子，二總之借助投標單位的力量來達到我們審計招二| 標文件質量的目的，可以起到事半功倍的效果。招標質量審計基本講完了， 本次開始分享一下招標內控審計吧。內控涉及到制度制定層面的、制度執行層面的、舞弊的等。分享招標內控審計的方法， 我先分享一些案例，以案例的形式讓大家對招標內控有一個了解。 其實所有的內控問題不是一兩個案例能囊括的，有時是千奇百怪的問題，甚至意想不到的， 只有逐步總結積累才能把內控防治有個清楚的認識。某年，接到匿名舉報，某項目的土方招標中存在圍標

46、的情況。如何下手查？舉報中沒有更多的線索。由于外地項目， 要求把相關招標資料電子文檔都發過來，逐一檢查幾個點，如投標文件是否相似等，內容是否有雷同等。可這些基本還是比較正常。那到底哪里是突破口呢？ 如果現在貿然向投標單位問詢，顯然無法得到滿意結果。 之后，由于該標要求投標單位繳納每家20000元的投標保證金，我們要求財務提供保證金的入賬單及收據。其中兩家的入賬 單都是銀行現場繳納現金，并存入項目公司賬戶。仔細一看，兩個進賬單的字跡一致， 筆體也一樣，這就是個證據。 這可以證明這兩家公司存在圍標的意愿。隨后把證據落實，要求項目總經理找投標單位，投標單位最后承認了圍標的事實。還有投標文件雷同的案例。一次在監督一個園林招標的開標時，發現有三家（一共五家）投標單位投標書外觀上一致， 厚度都一致，只是封面顏色有差異。 這引起了我們審計部人員的 注意。之后對這些雷同的標書進行了檢查，內容上也有很多雷同，特別是一些錯誤，三家同時都錯誤，這個很重要，同時出錯的概率基本