1、關(guān)于公司境內(nèi)A股上市過(guò)程中涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)的法律問(wèn)題分析 關(guān)于境內(nèi)公司A股上市過(guò)程中涉及農(nóng)村集體建設(shè)用地的法律問(wèn)題分析 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法2004年修訂及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件規(guī)定,目前我國(guó)將土地按其用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地,按所有權(quán)性質(zhì)分國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地;農(nóng)村集體所有土地又包括耕地、林地、牧地等農(nóng)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地,農(nóng)村集體建設(shè)用地是指屬于農(nóng)民集體所有并依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地,農(nóng)村集體建設(shè)用地由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè),并核發(fā)證書以確認(rèn)建設(shè)用地的使用權(quán),目前農(nóng)村集體建設(shè)用地主要包括農(nóng)村公共設(shè)施用地、宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地三類。 當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,土

2、地流轉(zhuǎn)的主體為國(guó)有土地使用權(quán),任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)建設(shè),需要使用土地時(shí),必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地(興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)自用住宅或依法批逐的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)除外)。自1999年至2001年,國(guó)家相關(guān)部門就國(guó)內(nèi)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀,對(duì)浙江、上海、江蘇三省及杭州、湖州、臺(tái)州、溫州、寧波、南京、蘇州、無(wú)錫、常州等13個(gè)城市的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了調(diào)研,并于2005年陸續(xù)在廣東、江蘇、浙江等省市開(kāi)始試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。 自2007年以來(lái)我國(guó)證券市場(chǎng)飛速發(fā)展,大量公司開(kāi)始陸續(xù)通過(guò)公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股股票并上市來(lái)募集資金,得以實(shí)現(xiàn)公司的迅速壯大;在某些公司申請(qǐng)上

3、市的過(guò)程中,因公司租用農(nóng)村集體建設(shè)用地問(wèn)題確構(gòu)成了公司上市的實(shí)質(zhì)性障礙。本文就擬上市公司使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的相關(guān)法律問(wèn)題及現(xiàn)狀分析如下: 一、公司使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的合法性分析 1、從現(xiàn)行法律層面看 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法(2004年修訂)的相關(guān)規(guī)定,任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 從我國(guó)法律層面看,公司如合法使用農(nóng)村集體建設(shè)用地,則僅限于通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形下而流轉(zhuǎn)獲得的且

4、符合土地利用總體規(guī)劃的集體建設(shè)用地。 2、從國(guó)家政策層面及國(guó)土資源部門的規(guī)范性文件看 自中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆代表大會(huì)出臺(tái)中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定后,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題被正式從政策層面加以明確:經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目,允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益;逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。隨后國(guó)務(wù)院于2008年12月31日出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收意見(jiàn),上述文件進(jìn)一步明確國(guó)家將編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用規(guī)

5、劃和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)制度,科學(xué)合理安排農(nóng)村集體建設(shè)用地及宅基地的使用與流轉(zhuǎn),并強(qiáng)調(diào)上述土地的使用需符合土地利用總體規(guī)劃并納入土地計(jì)劃管理范圍。 國(guó)務(wù)院國(guó)土資源部于2009年3月6日頒布關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見(jiàn)(國(guó)土資發(fā)200927號(hào)),根據(jù)該規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定,凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得、并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地,可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。 從國(guó)家政策層面及國(guó)土資源管理部門的規(guī)范性文件看,國(guó)家已逐漸放寬農(nóng)村集體建設(shè)用地使用與流轉(zhuǎn)的范圍,不再?gòu)?qiáng)調(diào)集體建設(shè)用地的使用僅局限于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形下”的流轉(zhuǎn),而是重點(diǎn)敘述在“符合

6、國(guó)家土地利用總體規(guī)劃下”,經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地可以通過(guò)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓等方式有償合法使用和流轉(zhuǎn)。 3、從地方性法規(guī)和規(guī)章看 目前江蘇省、廣東省、河北省、北京市及成都市、無(wú)錫市、南京市、蘇州市等眾多省市已陸續(xù)出臺(tái)明確的、具有可操作性的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法,上述地方性規(guī)范更加明確的打破了“非經(jīng)國(guó)家征地再出讓的過(guò)程,農(nóng)村土地不得合法轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途”的傳統(tǒng)舊制,并明確規(guī)定,在農(nóng)村集體建設(shè)用地符合土地利用總體規(guī)劃或村莊、城鎮(zhèn)規(guī)劃,并土地權(quán)屬不存在爭(zhēng)議且無(wú)其他限制性權(quán)利情形的,各類公司企業(yè)均可通過(guò)合法出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等形式取得該集體建設(shè)用地使用權(quán)。 二、當(dāng)前集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)特點(diǎn)及上

7、市公司使用集體建設(shè)用地案例 (一)目前,農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要表現(xiàn)為以下幾大特點(diǎn):1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的普遍性 隨著地方企業(yè)改制進(jìn)程及地方性法規(guī)的建立,農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已普遍存在,包括農(nóng)村宅基地隨房屋買賣或出租的等形式也已大行其道。但是由于在國(guó)家法律層面,農(nóng)村集體建設(shè)用地使用與流轉(zhuǎn)缺乏明確的法律依據(jù),各地政府均各自為戰(zhàn),各地農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式、審批及監(jiān)管程序不盡相同,各種違法違規(guī)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的行為亦普遍存在,農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)亟待規(guī)范和統(tǒng)一。 2、流轉(zhuǎn)主體呈現(xiàn)多元化 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體不再局限于集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),大量公司、企業(yè)甚至部分農(nóng)業(yè)

8、及非農(nóng)業(yè)類上市或擬上市公司也開(kāi)始使用集體建設(shè)用地。但因缺乏明確的法律依據(jù),擬上市公司、大型國(guó)有企業(yè)等對(duì)使用集體建設(shè)用地仍存在種種顧慮。 流轉(zhuǎn)形式呈現(xiàn)多樣性 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原來(lái)只能通過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形下而流轉(zhuǎn)獲得,現(xiàn)在因地方性規(guī)范的陸續(xù)出臺(tái),由市(縣)土地管理部門批準(zhǔn)后,公司和企業(yè)均可通過(guò)出租、出讓、作價(jià)入股、與他人合作聯(lián)營(yíng)的方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán),當(dāng)然考慮缺乏明確的法律支撐,通過(guò)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)征歸國(guó)有后再辦理出讓的方式,依然為眾多擬上市公司、大型國(guó)有企業(yè)的優(yōu)先選擇。 (二)近期上市公司或擬上市公司使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的部分案例 近期在已上市公司中,有廣東精藝金屬股份(精藝

9、股份002295)、河南華英農(nóng)業(yè)發(fā)展股份(華英農(nóng)業(yè)002321)、北京合康億盛變頻科技股份(合康變頻300048)、四川吉峰農(nóng)機(jī)連鎖股份(吉峰農(nóng)機(jī)300022)等幾家公司存在租賃使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的情況。根據(jù)上述公司首次公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股股票相關(guān)招股說(shuō)明書和法律意見(jiàn)書就集體建設(shè)用地使用合法性的描述,其行為基本需滿足以下條件: 1、該集體建設(shè)用地的權(quán)屬不存在瑕疵,且使用方已取得由縣級(jí)以上行政主管部門頒發(fā)的集體土地使用證。 2、該集體建設(shè)用地所在地地方政府對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已制訂具體明確的地方性法規(guī)規(guī)章,公司使用該集體建設(shè)用地的行為應(yīng)符合上述法規(guī)規(guī)章的要求。 3、上述大多數(shù)上市公司其所租賃的

10、集體建設(shè)用地面積不大,且其租賃行為具有可替代性,同時(shí)公司控股股東和實(shí)際控制人承諾對(duì)公司租賃集體建設(shè)用地存在的法律風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任。 從上述案例分析,中國(guó)證券監(jiān)督管理部門對(duì)上市公司(或申請(qǐng)上市公司)租賃集體建設(shè)用地行為的審核已出現(xiàn)松動(dòng),在中共中央、國(guó)務(wù)院及相關(guān)土地管理部門相繼出臺(tái)的相關(guān)政策及規(guī)范性文件的影響下,中國(guó)證券監(jiān)督管理部門對(duì)公司使用集體建設(shè)用地的行為并非持一概否定態(tài)度,但同時(shí)在上市過(guò)程中,上述所有公司均被要求就公司對(duì)其使用集體建設(shè)用地的合法性再次做出解釋和說(shuō)明。由于中國(guó)證券監(jiān)督管理部門對(duì)公司上市過(guò)程中相關(guān)問(wèn)題的審核均基于法律、法規(guī)層面,因此在缺乏明確法律支持的情況下,公司因使用集體建設(shè)用地而

11、導(dǎo)致其申請(qǐng)上市被否決的風(fēng)險(xiǎn)依然存在;因此多數(shù)公司為避免上述風(fēng)險(xiǎn)的存在,依然采取先將集體建設(shè)用地收歸國(guó)有再轉(zhuǎn)出讓的方式解決類似問(wèn)題。 三、建立和完善農(nóng)村集體建設(shè)用地相關(guān)的法律、法規(guī)及配套措施 (一)在法律層面統(tǒng)一立法 法律層面,根據(jù)中華人民共和國(guó)立法法相關(guān)規(guī)定,地方政府法規(guī)規(guī)章須以憲法、法律和行政法規(guī)為依據(jù)且不得與上位法相抵觸,否則無(wú)效。但從現(xiàn)實(shí)情況看,集體建設(shè)用地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)已成為必然趨勢(shì),集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法已明顯落后社會(huì)現(xiàn)狀。解決上述矛盾的根本途徑是首先要盡快修改中華人民共和國(guó)土地管理法等現(xiàn)行法律的相關(guān)規(guī)定,使得集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)具有明確的法律依據(jù),再次國(guó)務(wù)院及國(guó)土資源部門應(yīng)就集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)盡快制訂統(tǒng)一的、具體的、具有可操作性的行政法規(guī)和規(guī)章制度,以解決地方政府各自為戰(zhàn)的凌亂局面。 (二)完善集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的相關(guān)配套措施 在相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件明確制訂的情況下,各地方政府應(yīng)根據(jù)上述法律、法規(guī)的要求,建立集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的配套市場(chǎng),完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)土地登記、健全集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中價(jià)值評(píng)估等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 綜上所述,目前境內(nèi)公司A股上市申請(qǐng)過(guò)程中,對(duì)公司使用集體建設(shè)用地的行為仍需保持謹(jǐn)慎