1、物業外包服務項目投標方案日期：2022年（3）由于軸承磨損，使定子與轉子間空氣間隙沿圓周方向分布不均勻而產生噪聲時，則應更換軸承。（4）滾動軸承應用鋰基潤滑脂填入約等于軸承室2/3的容積，在工作2500-3000小時后應更換新的潤滑脂。4. 曳引輪（1）檢查曳引輪槽的工作表面是否平滑，檢查鋼絲繩臥入曳引輪槽內的深度是否一致以衡量每根鋼繩的受力是否均勻，把直尺沿軸向緊貼曳引輪外圓面。然后測量槽內鋼絲繩頂點至直尺距離，當其差距達到1.5毫米時，應就地重新車削或更換輪緣。（2）檢查曳引輪槽內鋼絲繩是否落底并產生打滑現象，當繩槽共同磨損至鋼絲繩與槽底的間隙減縮至1毫米時，輪槽需重新車削。繩槽在切口下面

2、的輪緣厚度，大于相應鋼絲繩直徑。5. 導向輪導向傳輪、轎頂輪和對重輪的潤滑裝置應保持完整良好，并應注滿鈣基潤滑脂，每年清洗更換一次。如潤滑失效，滑輪心軸被“咬死”將引起嚴重事故和損壞。6. 導軌與導靴（1）用滾輪導靴的導軌工作面上，必須擦凈潤滑劑；用滑動導靴而無自動潤滑裝置的導軌，每半月在轎廂上以檢修速度運行涂以潤滑脂；對有自動潤滑裝置的導軌，每月檢查油盒油位，并及時加注潤滑油。（2）當導軌工作面由于安全鉗動作造成損傷時，應及時用油石修光。（3）每年應詳細檢查導軌連接板和導軌架的連接螺栓，如有松動應及時堅固，并對導軌的端面重新校正。（4）每月檢查滾輪導靴滾輪，如發現有脫圈、剝落、軸承損壞等應及

3、時更換。7. 井道電纜（1）檢查隨行電纜的安裝狀況。有無固定部位松動現象。（2）表面有無損傷和絕緣不良情況，并用軟刷掃除插子等處的塵垢。8. 井道開關和隔磁板（1）限位開關和極限開關的動作應靈活可靠，在低速運行轎廂的同時，當轎廂到達上或下端站時，應能不借助操縱裝置的作用，自動將轎廂停止（用手觸動開關，檢查轎廂是否停止），因極限開關動作使電梯停止后應不能再向原方向啟動，只能向相反方向開動。（2）檢查限位和極限開關時，應先試去塵垢，將蓋子開啟。核實觸點接觸的可靠性，彈性觸頭的壓縮裕度，將觸頭表面的積垢和燒灼部分用細砂布擦清,轉動和摩擦部分可有鈣基潤滑脂潤滑。（3）檢查井道其他開關，隔磁板的安裝情況

4、，有無松動、變形。9. 曳引鋼絲繩（1）電梯的全部曳引鋼絲繩所受的張力應保持均衡。如張力有不均衡現象可用鋼絲繩錐套螺栓上的螺母來調節彈簧的緊度使其平均。（2）鋼絲繩應有適宜的潤滑，可以降低繩絲之間的摩擦損耗，同時也保護其表面不被銹蝕，鋼絲繩內原有油浸麻芯一根，使用時油逐漸外滲則不需要再在表面涂油，如使用日久，則油逐漸耗完，就須定時上油，油質宜較薄，上油不可太多，使鋼絲繩表面有能滲透的輕微潤滑（手摸有油感即可）。但當滲油過多時應進行除油，防止因滲油過多而造成鋼絲繩在曳引輪上有打滑現象。（3）檢查鋼絲繩有無機械損傷，有無斷絲爆股情況，檢查銹蝕和磨損的程度，接頭是否完好和有無松動現象。（4）檢查曳引

5、鋼絲繩如發現下列情況之一時，應予以更換。 斷絲在各股之間均布時，在一個擰距內的最大斷線數超過32根。 斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內的最大斷絲數超過16根。 曳引繩表面的鋼絲有較大磨損和銹蝕。 曳引繩嚴重磨損后其直徑小于原直徑90%。 當曳引鋼絲繩過分伸長時應予截短。10. 轎廂門和自動門機構（1）經常檢查吊門滾輪，當其磨損致使轎門不能正常工作時，應予以更換。（2）門導軌應經常擦拭并涂抹少量機油，使門輕快靈活、運行平穩，門導靴工作面因磨損影響使用時，應及時更換。（3）對設有自動門機構的轎廂門，在開、關行程100毫米行程內應慢速運行，以防止撞擊。（4）每半月檢查自動門機構的傳動皮帶，伸長

6、而引起張力降低，影響開關門的性能時，可調整傳動皮帶輪的偏心軸或電動機的底盤螺釘，使皮帶適當地張緊。（5）每周檢查開關門機構的微動開關，保證動作準確。（6）每半月檢查安全觸板、要求動作靈活可靠。（7）每月檢查開關門時的運行速度，通過調渦流制動電阻的滑動接點及微動開關的位置，確保門速適中。（8）每月檢查光電門保護裝置，擦凈塵土，檢查功能使其動作可靠。11. 轎廂（1）轎廂內部。 轎廂內開關應靈活可靠。 檢查轎內操縱按鈕的接觸情況。檢查鑰匙開關，內部通話裝置及報警裝置,照明及風扇的開關接觸是否良好，如有故障應及時修理。 檢查轎廂內顯示的情況，如有與樓層不符應找出原因，排除故障。 檢查轎廂本身在運動中

7、是否有擺動、振動或由機房傳來的噪聲。一般來說,導靴的磨損、導軌接頭連接不良或導軌歪都將引起轎廂的擺動或振動。 檢查平層精度是否在規定值范圍內，如超出規定值，則應調整平層感應器的上下位置或隔磁板的相對位置。（2）轎廂外部。 對驅動轎廂門的電動機軸承應定期加油鈣基潤滑油，每年清洗一次。 傳動皮帶張力的調整，在使用過程中傳動皮帶如出現伸長現象引起張力降低而打滑，可以調節電動機的底座，調節螺釘使皮帶至適當張緊。 安全觸板動作應靈活可靠，共碰撞力不大于5牛頓。 電梯因中途停電或電氣系統發生故障而停止運行時，在轎廂內能用于將門撥開，其撥力應在200300牛頓范圍內。 門導軌每次保養時，應清掃，使門移動輕便

8、靈活運行時無跳動、噪聲，吊門滾輪外圈直徑磨損3毫米時應予以更換，每次應檢查連接螺栓并緊固。 在轎廂門完全關門，安全開關閉合后，電梯方能行駛。12. 限速器和安全鉗（1）限速器的動作應靈活可靠，旋轉部分的潤滑裝置應保持良好，每月加油一次，每年清洗換新一次。（2）限速器的張緊裝置應工作正常，繩輪和導向裝置的潤滑應保持良好，每月加油一次，每年清洗一次。（3）安全鉗的動作靈活可靠，有足夠強度，能承受相應的沖擊力。（4）當轎廂被安全鉗夾持在導軌上時，位于轎廂兩邊的安全鉗裝置應當同時發生作用，并且兩邊的作用力均勻，此時轎廂不應有顯著的歪斜。（5）安全鉗的傳動杠桿應予潤滑，鉗口斜塊或滾柱可用鈣基潤滑脂防銹。

9、（6）當安全鉗起作用時，安全鉗連鎖觸頭應即時起斷電作用，將控制電路斷開，使用電動機停止運轉。（7）當安全鉗作用后，應重新檢查和調整間隙，并將導軌進行修正。13. 緩沖器（1）液壓緩沖器柱塞不能生銹，應定期加油（液壓油必須采用50號機械油）。使用日久后，如發生油量減少現象，應及時補充。（2）加油步驟：用旋具把柱塞封閉蓋的蓋帽去除，打開油位指示器，排出空氣，加入油（加油至置桿的上標記）后馬上擰緊蓋帽。1.3供水系統維修服務方案目的：維護給排水系統設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。維修保養項目及內容；給水水泵機組維修保養。每季度對所有水泵機組進行一次清潔、保養，檢查給排水管道的運行情

10、況。給水泵電動機維修保養：用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MQ以上，否則應烘干處理或修復；檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；清潔電動機外殼；檢查電動機外殼油漆是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。給水泵維修保養：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲目錄（一）物業管理及服務方案31、日常保潔服務方案32、日常維修服務方案43、綠化養護方案184、建立職工檔案錯誤!未定義書簽。5、擬投入本項目的設備清單22(一)物業管理及服務方案1、日常保潔服務方案1、日常保

11、潔項目地面及入口處的清掃。(1) 玻璃門和間隔的擦拭。(2) 各種擺設以及裝飾物、標牌、消防器具等的擦拭。(3) 墻壁和墻壁上裝飾物、標牌、開關盒的掃塵、擦拭。(4) 果皮箱的清倒、擦拭。(5) 柜臺、柱子、扶手、飾物等金屬的擦拭。(6) 煙灰缸的清倒、更換。(7) 此外還有天花板、吊燈等特殊清掃項目。2、保潔工作安排(1) 定時巡回清掃門廳地面是最容易被弄臟的地方。所以每一小時定時巡回清掃一次，以確保地面經常處于清潔狀態。主要是掃去地面垃圾、灰塵，擦去地面污跡、水跡，保持地面光亮、清潔。(2) 規定每一小時對地面巡回保潔一遍，逐項擦拭地面，可結合地面巡回保潔進行。(3) 公共走廊的保潔公共走

12、廊的保潔的主要特點，清潔、保潔程序。(4) 走廊的清掃(5) 先使用掃帚掃除垃圾塵土，再用地拖拖擦一遍(地毯則要吸塵)。而后視情況每小時巡回保潔一遍。(6) 樓電梯的清掃(7) 用掃帚掃除垃圾塵土，要自上而下，逐級清掃，把垃圾、沙泥、塵土等臟物從兩邊掃至中央或從外側掃至靠墻的一側，再掃到下一級。(8) 用垃圾鏟隨時收集垃圾或集中到平臺后再收集。(9) 用地拖拖地，注意不準在邊側留下水跡。(10) 用抹布擦拭樓電梯扶手、欄桿、擋板，臟的地方可用清潔劑擦拭。(11) 用抹布擦拭墻壁飾物、窗臺及門窗玻璃等，墻壁可用帶靜電的除塵器除塵。3、環境衛生總體服務要求制定完善的保潔服務標準，提供日常保潔服務，

13、保證服務質量。(1) 物業管理區域內清潔衛生按保潔標準全方位保潔并定期消毒。(2) 生活水池定期清洗、消毒，供水符合衛生標準，無二次污染及隱患。(3) 定期清疏雨污水管道、化糞池。(4) 負責生活垃圾的收集、清運，做到垃圾日產日清。(5) 定期對地面進行定期打磨、上蠟、晶面處理維護保養。(6) 清掃保潔雨棚、樓頂排水溝、排污溝。(7) 分體式空調定期安排清洗保潔。(8) 每年常規定期外墻清洗、中央空調盤管機清洗、窗簾布清洗。(9) 定期消殺除“四害”及白蟻防治，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅嶂螂。5、清潔衛生檢查制度檢查時間：無固定時間。(1) 檢查范圍：各班室內及走廊，各班衛生區檢查方式：集中全面檢

14、查與抽查相結合；(2) 檢查人員：成立專門人員進行。2、日常維修服務方案1、提供日常維修服務方案1.1空調維修保養服務方案一、日常保養：1、空調主機：每小時按造作規程運行檢查所列項目對空調主機進行檢查；每班檢查一次水總管壓差裝置的工作狀況，并記錄壓力表讀數；每周清理一次機組外表及機組環境。2、空調水泵：每二小時做如下檢查：水泵、電機軸承溫度、運轉是否有異響和振動；壓力表讀數是否正常；聯軸器是否有異響、跳動及漏油；閥門開關位置是否正常；排除不正常漏水現象；每周清理一次泵組外表及機房環境。3、冷卻水塔：運轉時是否異響和振動；水流是否正常，塔內水位是否正常；每周檢查皮帶張緊度，按照正常值進行檢修。4

15、、空氣壓縮機：經常檢查壓縮機、電機運轉響聲、溫度和振動情況；經常觀察僻氣瓶氣壓及減是否正常，并檢查除濕裝置的工作狀況；每天早班檢查油位，排放儲氣瓶積水；每周清理一次機組外表面。二、月度保養：1、空調主機：認真檢查各儀表是否正常、可靠，檢查冷凍劑是否泄漏或漏油、漏水現象，分析運轉情況；2、空調水泵：軸承加油，檢查聯油器潤滑油是否足夠，檢查地腳螺絲及主要連接螺絲是否松動；3、冷卻水塔：檢查皮帶張緊度及皮帶輪磨損情況，是否有松動學校，軸承加油，清理減速箱內外表面，檢查主要部件的連接螺絲情況，清洗疏水濾網及冷卻水塔內外表面；4、空氣壓縮機：清潔所有的空氣濾網，手動檢查安全閥門的性能，檢查各接頭是否有泄

16、露現象，檢查機油質量，檢查皮帶張緊度和磨損情況，必要時更換部件進行調換；5、盤管風機：檢查空調效果，檢查各風機盤管運轉是否有異響及振動，必要時拆檢加油，修理，檢查皮帶張緊和磨損情況，清潔盤管機濾網，檢查冷凝水管及冷凍是否堵塞。三、季度保養1、空調水泵：電機軸承加油，聯軸節清潔換油，清潔泵前水過濾網；2、空氣壓縮機：檢查機油質量，必要時換油，清潔除濕裝置空氣過濾器；3、空調主機：檢查冷凍劑和機油是否足夠，機油是否變質，必要時添加或更換，檢查清過濾器;4、水系統：檢查水質，必要時換水，閥門絲桿清理加油，檢查集水總管壓差裝置的工作性能，必要時進行調整。四、年度保養1、空調主機：做全面的技術性能檢查，

17、在針對性的拆檢修理，檢查各儀表的準確可靠性，停機保養全面冷凍系統、潤滑系統、水系統的密封性能，檢查保養安全閥門及所屬閥件，清洗機油過濾器，每兩年更換一次冷凍機油，換季停機后拆蓋清洗冷凝器及蒸發器，檢查管是否有腐蝕現象，測試電路的可靠性，模擬試驗各安全裝置的性能，電機做年度檢查；2空調水泵：檢查所有的部件的磨損情況，更換軸承油，清理葉輪、風機殼，檢查腐蝕情況，捉好防銹保護工作，測量記錄葉輪密封間隙，檢查整個系統密封情況，檢查保養的所有附屬件，檢查保溫層，檢查風管是否完好，對電機做年度檢查，大修后對機器進行全面的緊固檢查，運轉48小時后載檢查一次，清潔消音器；3、風機盤管：全面檢查風機盤管運轉時是

18、否異響及電機過熱現象，對軸承加油或更換軸承,檢查電機的絕緣性及電機設備是否良好，檢查所有的附屬閥件，檢查皮輪的磨損情況，檢查管系是否漏水、漏氣及檢查盤管是否堵塞，清潔風機及散熱翅片；4、廚房、衛生間抽氣扇：全面檢查各臺抽氣扇運轉是否異響及電機過熱現象，必拆檢修理；5、水系統：檢查保溫層，檢查所有的管道、閥門防銹保護層是否完好，必要時做油漆打保養，更換已腐爛或老化的密封件及檢查確定不能在繼續使用的管子，檢查集水總管壓差裝置氣動系統的密封情況及運動部件的磨損情況，并檢查壓力表的準確可靠性，檢查管道所有伸縮節繼續使用的可靠性；6、風管：檢修保溫層，調整各分支管分風量，檢查放火閥熔片的完好狀態，更換經

19、檢查不能使用的風管。五、維修方案（一）在空調保養方面：空調經過長時間運行，空調制冷劑、空壓機、冷卻水系統、制冷主機及風機散熱盤管不可避免的出現虧制冷劑、銹蝕和粉塵問題，保養如下：1、節約能源、降低運行成本。對空調系統的冷卻化學藥物處理，清除水垢、銹蝕、粘泥、殺菌和防腐蝕處理，同時公司所有空調溫度控制在26度以上。2、延長使用壽命，減少設備折舊使用費。減少事故停機，改善制冷效果。清洗可去除污泥，使管路暢通，水質清澈。同時除垢、防垢，提高了冷凝器、蒸發器的熱效率，從而避免了壓縮機運行超壓停機現象，改善了制冷效果，使系統安全高效運行。3、降低維修費用為用戶節約大量維修費：未經處理的空調，則會出現管道

20、堵塞、結垢、腐蝕，超壓停機直至發生事故，如主機因腐蝕泄漏、溶液污染，則需更換銅管，而經過處理后，既可減少維修費用，又可延長設備使用壽命，還能為公司減少相關的損失。4、改善工作環境每月不定時清除銹水、污水、污泥、菌藻會改善周圍環境又保護生態環境,同時空調系統所供應的冷暖氣清新、優質，有利于使用者的身體健康。（二）空調維修方面：1、空調責任劃分公司空調除行政管理部和后勤總務外，都已經劃入部門主管負責（見以下明細），各部門負責人除對空調進行日常保養外，維修嚴格按設備維修單維修。2、設備部每月做好的維修記錄設備部接到設備維修單后，立即安排人員到現場維修：維修分為內修和外修兩大類：內修：對于一般簡單空調

21、的維修由我們的設備部維修工進行維修，零件可以向采購請購，同時及時跟蹤請購的配件。外修：對于較復雜的空調維修，由設備部或輔料采購對外尋找兩家以上供應商，進行比價、議價，最后得出最便宜的一家進行維修，此次重點對中央空調,一般室外空調維修市場有統一維修價。空調維修后，由部門主管負責確認0K。3、維修做好跟蹤服務記錄空調每次維修做好記錄，維修記錄要有：維修時間、維修內容、維修供應商、維修費用，第幾次維修等等,附件為空調維修登記表1.2電梯維修服務方案一、目的為了更好地完成電梯維修保養計劃，特制訂本方案。二、維修保養的一般要求1. 電梯的保養周期分為半月、月、季度、半年、年保養。維保人員應按計劃按時保質

22、保量對電梯進行相應的檢修、維護。2. 電梯維保人員每半月對電梯各易損運動安全部件及基本功能進行一次較為全面的檢查、清潔、調整、潤滑、更換零部件等保養工作。3. 在每半月保養的基礎上，分別于每月、每季度、每半年、每年再對上述部件進行更深入的保養，并對其他部件按時進行檢查、清潔、調整、潤滑、更換等保養工作。4. 在周期性巡視或保養中，若發現有異常情況但不宜進行即時處理的，在不影響正常安全使用的情況下可先做好詳細記錄，隨后盡快安排處理并做好記錄。5. 維保完成后的電梯應處于良好安全的運行狀態，各部位符合相應的國家標準及企業標準。6. 每臺電梯每年專用一本保養表，每次保養項目不得少于各相關表內要求，維保負責人或公司管理人員要對保養員工填報的真實性進行不定期檢查。三、電梯的維修、檢查和調整要求1.曳引機減速器（1）曳引機蝸輪減速器的運行應平穩無震動，蝸輪齒與蝸桿螺旋線間的嚙合應保持良好，保證工作的可逆性而無撞擊聲。（2）減速器油池內須有足量和厚度適宜的機油（齒輪油），油面須保持在蝸桿齒根線以下（即蝸桿和蝸輪齒的接觸面以下）。（3）減速器蓋，窺視孔蓋和軸承蓋與箱體的連接應當緊密，不應漏油。在蝸桿軸伸出端采用橡膠油封密封，此處允許產生少量潤滑性滲油。（4）減速器的潤滑油應保持清潔，從軸封處漏出的潤滑油須用小盒盛接，經濾過后再可使