1、什么是產(chǎn)、什么是城、吸引了什么人，怎么就融合了？估計(jì)沒(méi)幾個(gè)企業(yè)想得那么長(zhǎng)遠(yuǎn)。跟政 府的資深開發(fā)經(jīng)驗(yàn)比，企業(yè)們修為太淺。面對(duì)空中樓閣的N 無(wú)產(chǎn)品，信誓旦旦提產(chǎn)城融合，想哭也哭不出來(lái)。1 企業(yè)一說(shuō)產(chǎn)城融合， ZF 就發(fā)笑得先回顧一下區(qū)域開發(fā)的歷史。1.起點(diǎn)。以開發(fā)區(qū)這一典型載體為例，1984 年成立了第一批國(guó)家經(jīng)開區(qū)， 85年深圳政府和中科院成立了中國(guó)第一個(gè)高新區(qū)2. 第一輪熱潮。以改革開放為導(dǎo)向，在92 南巡講話前后形成了第一輪開發(fā)區(qū)熱3. 第二輪熱潮。在全國(guó)港澳回歸大一統(tǒng)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)向中西部轉(zhuǎn)移以及加入WTO 深化全球化等多重因素疊加之下，八五計(jì)劃與九五計(jì)劃交替之際，形成了開發(fā)區(qū)第二輪熱潮。4.

2、 大整頓。 2003 年開始，國(guó)家就開始進(jìn)行開發(fā)區(qū)整頓了。這段故事就曾在當(dāng)今財(cái)富老大王老 板身上真實(shí)發(fā)生，投入全部身家的固安工業(yè)園差點(diǎn)兒沒(méi)有保住出生紙， 36 歲之際當(dāng)街痛哭。 這場(chǎng)轟轟烈烈的整頓在 2006年才告一段落，全國(guó)各類開發(fā)區(qū)由 6866個(gè)核減至 1568 個(gè)，國(guó)家 發(fā)改委聯(lián)合國(guó)土資源部、原建設(shè)部發(fā)布第一版目錄昭告天下。5. 新常態(tài) 。再接下來(lái)，百年一遇的金融危機(jī)來(lái)了。國(guó)家發(fā)現(xiàn)高新區(qū)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯更勝一 籌，國(guó)家高新區(qū)的口子重新打開，本來(lái)應(yīng)對(duì)危機(jī)的升級(jí)工作也轉(zhuǎn)變?yōu)槌B(tài)工作延續(xù)至今，一 時(shí)間松山湖們等省級(jí)開發(fā)區(qū)新生力量作為區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)的典型被大力推廣。一部分商務(wù)口的 經(jīng)開區(qū)們也在創(chuàng)新

3、驅(qū)動(dòng)的引領(lǐng)下，選擇了科技戰(zhàn)線，期盼通過(guò)升級(jí)一路帶上高新區(qū)的帽子。 同期，國(guó)家高新區(qū)們創(chuàng)新招牌一路升級(jí)，從一流園區(qū)又到了排隊(duì)申報(bào)自主創(chuàng)新區(qū)；另一面改 革開放仍在深化，國(guó)家級(jí)新區(qū)、綜改區(qū)、自貿(mào)區(qū)等新的國(guó)家區(qū)域開發(fā)平臺(tái)相繼落地。走到今日，原來(lái)的園區(qū)轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)型、擴(kuò)區(qū)的擴(kuò)區(qū)、合并的合并加上中西部和東北地區(qū)的新增 園區(qū)，國(guó)家發(fā)展改革委這次聯(lián)合了科技部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、海關(guān)總 署發(fā)布第二版開發(fā)區(qū)目錄，比 2006 版增加了近千家，到了 2543家。所以，保持政策的敏感 性，開發(fā)區(qū)們活下來(lái)才是第一要?jiǎng)?wù)。在求生存的過(guò)程中，開發(fā)區(qū)的發(fā)展理念也隨之升級(jí)換代時(shí)代，除了封閉的廠礦項(xiàng)目自成社會(huì)體系之外

4、，開發(fā)區(qū)基本上就是個(gè)生產(chǎn)基地。時(shí)代，社區(qū) 生活和園區(qū)有了一定的結(jié)合，但基本上還是打工仔打工妹的故事，園區(qū)交通的對(duì)外聯(lián)系依然 沒(méi)有改觀，進(jìn)城不易。時(shí)代，產(chǎn)城融合華麗登場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)和城市一體化，區(qū)域級(jí)商業(yè)、醫(yī)療、 教育配套齊全且不遜于傳統(tǒng)的老城區(qū)，進(jìn)不進(jìn)城不再是個(gè)問(wèn)題。聽(tīng)著是不是好簡(jiǎn)單？但是實(shí)現(xiàn)這種平衡的狀態(tài)需要至少 10 年左右的時(shí)間。首先，規(guī)劃上有沒(méi)有留足余地應(yīng)對(duì)城市功能的需求和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求，本身就是個(gè)問(wèn)題。其次，配套服務(wù)基本上都經(jīng)歷了從沙縣小吃、鄉(xiāng)村雜貨鋪到品牌便利店、集中商業(yè)的多輪替 換，消費(fèi)不足是區(qū)域運(yùn)營(yíng)的很大成本壓力。所以，沒(méi)有合理規(guī)劃和精心運(yùn)營(yíng)的定力，你能確定看見(jiàn)產(chǎn)城融合？這也是為什么

5、企業(yè)運(yùn)營(yíng)的區(qū)域很難有所謂的標(biāo)桿案例的原因，太嫩。2產(chǎn)城融合不需要地產(chǎn)？別自欺欺人了有朋友說(shuō)，誰(shuí)說(shuō)民營(yíng)企業(yè)開發(fā)就一定得靠房地產(chǎn)的，你看看人家紫竹高新區(qū)，并且信誓旦旦 的轉(zhuǎn)我一篇網(wǎng)絡(luò)熱文的深度分析。當(dāng)房地產(chǎn)被黑化的時(shí)候，人人看不順眼，這都屬于正常現(xiàn)象。最近房地產(chǎn)經(jīng)常上熱搜，比如 某 B 家接二連三倒掉，比如下半年要遏制房地產(chǎn)上漲。行業(yè)整頓和政策調(diào)控，此處不討論。雖然從來(lái)沒(méi)去過(guò)紫竹，但也是如雷貫耳。搜了下基本信息，成立于2002 年，規(guī)劃面積 13平方公理，政府國(guó)資委企業(yè)占比 10%。第一， 2002 年除了是第二波開發(fā)區(qū)熱，也屬于園區(qū)從滾動(dòng)開發(fā)向整體開發(fā)轉(zhuǎn)變的時(shí)期，房改 完了、土拍出現(xiàn)了，土地財(cái)政

6、支持水到渠成。第二，規(guī)劃面積 13平方公里，都 2002 年了，過(guò)去單一產(chǎn)業(yè)功能的苦頭已經(jīng)吃了不少了，誰(shuí) 還會(huì)干、產(chǎn)品？不過(guò)這也難說(shuō)，比如阿里的工程師們上班在云棲、租房在轉(zhuǎn)塘也很正常。第三，收益分享模式里明明約定了政府扶持資金為園區(qū)內(nèi)企業(yè)所繳納市、區(qū)兩級(jí)稅收收入， 以及園區(qū)土地出讓金區(qū)級(jí)地方部分。何況我再一搜，紫竹高新還有自己的地產(chǎn)公司？這都是直接下場(chǎng)踢球的運(yùn)動(dòng)員。紫竹產(chǎn)業(yè)發(fā)展很優(yōu)秀，但這不構(gòu)成否定房地產(chǎn)在資金、功能完善方面的關(guān)鍵作用。所以產(chǎn)城融合，不是要不要做房地產(chǎn)的問(wèn)題，而是怎么做結(jié)構(gòu)合理的做房地產(chǎn)的問(wèn)題，并且 如何反哺支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。舉個(gè)親身經(jīng)歷。 2013 年，公司外派去了廣州科學(xué)

7、城，生態(tài)確實(shí)很好，有公寓可以租、有體育 館打個(gè)羽毛球，有個(gè)商業(yè)中心吃吃早午飯。可是天天吃全時(shí)、肯德基套餐，沒(méi)有街可以逛， 有如綠色牢籠。單身漢的困頓尚且如此，事情遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。原住民征地拆遷完，要不要安置？就業(yè)和社會(huì)怎么穩(wěn)定？就業(yè)人群到底是什么組成，酒店、公寓要不要建？長(zhǎng)期就業(yè)人群，多元消費(fèi)、民生需求怎么滿足？房地產(chǎn)是人民對(duì)美好生活向往的重要組成部分。本來(lái)喝感冒藥就好的病，非要整抗生素，整 壞了免疫系統(tǒng)，還怪身體抵抗力差。3沒(méi)有這 8 個(gè)能力，洗洗睡吧面說(shuō)正題，企業(yè)需要從三個(gè)層面來(lái)構(gòu)建產(chǎn)城融合的224能力模型第一，投資產(chǎn)出層面1. 是否具有投融資能力，包括產(chǎn)業(yè)類和非經(jīng)營(yíng)性公基建。產(chǎn)城融合比單

8、純的地產(chǎn)開發(fā)資金密 集度更高，開發(fā)領(lǐng)域更廣。對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，對(duì)于蓋房子、修公園輕車熟路，但是對(duì)于專業(yè) 產(chǎn)業(yè)載體、主干路網(wǎng)、市政廠站設(shè)施、公共場(chǎng)館設(shè)施基本經(jīng)驗(yàn)為0。2. 是否具有開發(fā)銷售能力，包括工業(yè)地產(chǎn)、商辦地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)，這是考驗(yàn)操盤能否活過(guò)起 步期的關(guān)鍵所在。第二，產(chǎn)品封裝層面1.是否具有封裝產(chǎn)品的能力，是指具有明確選址要求、投資與產(chǎn)出說(shuō)明，且具備可復(fù)制商業(yè) 模式的產(chǎn)品。光講概念是沒(méi)用的，那屬于營(yíng)銷話術(shù)的層面，實(shí)打?qū)嵉耐顿Y需要明確的產(chǎn)品譜 系和說(shuō)明書。2.是否具有標(biāo)桿案例，眼見(jiàn)為實(shí)，這是檢驗(yàn)業(yè)績(jī)能力的核心所在。企業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目大多不超 過(guò)十年，相對(duì)成熟的產(chǎn)品非常稀有。而政府官員們對(duì)硅谷、以色

9、列、中關(guān)村、張江、光谷、 云棲小鎮(zhèn)遠(yuǎn)比你熟悉。第三，產(chǎn)業(yè)全周期操盤層面1.是否具備多規(guī)編制能力，以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為核心的規(guī)劃能力，與產(chǎn)品封裝直接相關(guān)。不重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的，那一定會(huì)關(guān)心地塊是否方正呀、容積率是否足夠呀這不是賣完了就跑的節(jié)奏么。2.是否具備產(chǎn)業(yè)招商能力，這就是考驗(yàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地行的時(shí)候了，還有資源可達(dá)度、落地服 務(wù)能力等等。3. 是否具備資本干預(yù)能力，這是進(jìn)階要求了，企業(yè)布局，要么接近市場(chǎng)、要么接近原料、要 么接近人才、要么就是金主爸爸有能力了。4. 是否具備產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，能做到讓企業(yè)安心投資就并非易事，如果能夠提供平臺(tái)增值服務(wù) 更是錦上添花，大大促進(jìn)以商招商、產(chǎn)業(yè)集聚。rt IUftAA :就聲心主J#' ' 戶*也上¥*；r««I. .*.1 iUki.虹 rt - Ilftt*lft畫滬M mm wwamiftKas雷哇”卜時(shí)Sr*； J.«r » uT9：.<TVIirilr4<*i«A沽自豈:AAL“i1Jia無(wú). 卓紳逵峠嚴(yán)!I,4.A 4衛(wèi)竝L:M4I. A3Mft和»*<it "H*aB ：4e'- ftH匸M2島yja4i't«:1F-a4 *»«.fl 臣耳開重卄訂亓肯