1、青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案西 溪 的 夢(mèng) 想青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案青楓墅園 下降通道下的營(yíng)銷策略案青楓房產(chǎn)青楓房產(chǎn)青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案下降通道下如何做快速營(yíng)銷？青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案天讀天時(shí)讀天時(shí)青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案宏宏 觀觀 層層 面面全球金融危機(jī)下，因金融危機(jī)帶來的實(shí)質(zhì)影響開始逐步體現(xiàn)； 但最為關(guān)鍵的信心影響信心影響更為深遠(yuǎn)和不可逆轉(zhuǎn)；國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的疲軟，以及出口經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步惡化，將在根本上制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和趨暖；同時(shí)根據(jù)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響延續(xù)性和擴(kuò)展性，可

2、以預(yù)判在未來23年內(nèi)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍將處于低潮階段，意味著未來23年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更為嚴(yán)峻更為嚴(yán)峻的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。三率齊降，一個(gè)月內(nèi)兩次下調(diào)貸款利率，在表面上是響應(yīng)全球的金融危機(jī)計(jì)劃，但本質(zhì)上是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始救市的信號(hào)救市的信號(hào)和初步策略；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望時(shí)期的延續(xù)，以及成交進(jìn)一步惡化，進(jìn)一步的大規(guī)模救市大規(guī)模救市計(jì)劃預(yù)計(jì)即將出臺(tái)計(jì)劃預(yù)計(jì)即將出臺(tái)； 青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案 在萬科啟動(dòng)的降價(jià)風(fēng)潮下，杭州市場(chǎng)降價(jià)已經(jīng)成為項(xiàng)目去化的唯一有效唯一有效策略策略；無降價(jià)項(xiàng)目基本處于被市場(chǎng)封零狀態(tài)封零狀態(tài)； 鑒于各項(xiàng)目的特殊原因（老業(yè)主賠付、高價(jià)地成本、前期高端物業(yè)形象），正

3、面降價(jià)無法實(shí)施，進(jìn)一步惡化了開發(fā)商的的營(yíng)銷環(huán)境，等待時(shí)機(jī)等待時(shí)機(jī)和等待市場(chǎng)和等待市場(chǎng)成為大部分開發(fā)商目前的態(tài)度和策略； 結(jié)合國(guó)家宏觀層面的救市意圖，以及南京等其它地區(qū)的地方政府救市策略，杭州的救市計(jì)劃預(yù)計(jì)將有一個(gè)短期的釋放期短期的釋放期（房交會(huì)期間政府限制降價(jià)、正在醞釀差價(jià)所得稅由5年調(diào)整為2年等信息）； 市場(chǎng)普遍抱有觀望情緒（觀望國(guó)際環(huán)境、觀望經(jīng)濟(jì)面、觀望股市、觀望政策面、觀望房?jī)r(jià)、觀望自身收入預(yù)期），剛性需求并未萎縮，但轉(zhuǎn)為深剛性需求并未萎縮，但轉(zhuǎn)為深度觀望，非剛性需求則全面萎縮。度觀望，非剛性需求則全面萎縮。中中 觀觀 層層 面面青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案 居住價(jià)值

4、低的遠(yuǎn)郊物業(yè)受影響度遠(yuǎn)大于遠(yuǎn)郊物業(yè)受影響度遠(yuǎn)大于的居住價(jià)值高的城區(qū)物業(yè)城區(qū)物業(yè)； 高端物業(yè)高端物業(yè)（別墅、排屋等）受影響度遠(yuǎn)大于的中低端物業(yè)中低端物業(yè)（公寓等）； 910月份無降價(jià)物業(yè)去化接近零，市場(chǎng)已經(jīng)探底探底； 市場(chǎng)近階段對(duì)購(gòu)房的預(yù)期： 降價(jià)至降價(jià)至07年漲價(jià)前的幅度，也即在現(xiàn)價(jià)的67折左右； 等現(xiàn)房等現(xiàn)房，現(xiàn)房具有實(shí)際居住價(jià)值可規(guī)避部分后續(xù)降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)； 等股市等股市，0608年進(jìn)入股市的群體面非常寬廣，其中工薪階層的參與絕對(duì)數(shù)相對(duì)巨大； 不住不買，要住再買不住不買，要住再買，購(gòu)房者廣泛認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下降通道，不具備漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)2.53萬套的一手房存量，大增了購(gòu)房的挑選時(shí)機(jī)和挑選余

5、地，所以普遍認(rèn)為購(gòu)房無須時(shí)機(jī)；微微 觀觀 層層 面面青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案 一次置業(yè)者對(duì)應(yīng)的90（兩房）物業(yè)，二次置業(yè)對(duì)應(yīng)的110140（三四房）物業(yè)集中了最大的剛性需求群體； 降價(jià)預(yù)期遠(yuǎn)大于價(jià)值預(yù)期。降價(jià)預(yù)期遠(yuǎn)大于價(jià)值預(yù)期。 微微 觀觀 層層 面面青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案 經(jīng)濟(jì)環(huán)境在未來一段時(shí)間內(nèi)將進(jìn)一步惡化和體現(xiàn)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境在未來一段時(shí)間內(nèi)將進(jìn)一步惡化和體現(xiàn)，同時(shí)在短期內(nèi)將不可逆轉(zhuǎn)；在短期內(nèi)將不可逆轉(zhuǎn)；經(jīng)濟(jì)形勢(shì)從金融、股市、房地產(chǎn)市場(chǎng)、進(jìn)出口業(yè)將進(jìn)一經(jīng)濟(jì)形勢(shì)從金融、股市、房地產(chǎn)市場(chǎng)、進(jìn)出口業(yè)將進(jìn)一步往下游延展和顯現(xiàn)，直至到達(dá)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的終端

6、，即個(gè)人步往下游延展和顯現(xiàn)，直至到達(dá)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的終端，即個(gè)人收入狀態(tài)，個(gè)人收入預(yù)期以及消費(fèi)意愿將逐步萎縮；收入狀態(tài)，個(gè)人收入預(yù)期以及消費(fèi)意愿將逐步萎縮；房地產(chǎn)市場(chǎng)無法脫離大經(jīng)濟(jì)背景獨(dú)立轉(zhuǎn)暖，在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)無法脫離大經(jīng)濟(jì)背景獨(dú)立轉(zhuǎn)暖，在未來12內(nèi)，市場(chǎng)在大方向上有可能將持續(xù)惡化或者延續(xù)；內(nèi)，市場(chǎng)在大方向上有可能將持續(xù)惡化或者延續(xù)；在政府對(duì)經(jīng)濟(jì)在政府對(duì)經(jīng)濟(jì)“ “保穩(wěn)保穩(wěn)” ”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“ “保暖保暖” ”的策略和宏觀的策略和宏觀調(diào)控預(yù)期下，在接下來階段預(yù)計(jì)將出臺(tái)系列救市策略，為調(diào)控預(yù)期下，在接下來階段預(yù)計(jì)將出臺(tái)系列救市策略，為房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一個(gè)階段性的復(fù)蘇時(shí)機(jī)，可能出現(xiàn)量升價(jià)房地

7、產(chǎn)市場(chǎng)形成一個(gè)階段性的復(fù)蘇時(shí)機(jī)，可能出現(xiàn)量升價(jià)降的趨勢(shì)和節(jié)點(diǎn)；降的趨勢(shì)和節(jié)點(diǎn)；結(jié)合杭州地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一向的保全傾向，杭州結(jié)合杭州地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一向的保全傾向，杭州市場(chǎng)有可能走出一輪在政策系列救市下的放量行情；市場(chǎng)有可能走出一輪在政策系列救市下的放量行情； 我們認(rèn)為我們認(rèn)為青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案法上戰(zhàn)，伐謀上戰(zhàn)，伐謀青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案本次策略目標(biāo)本次策略目標(biāo)至至11月初，月初，28套套140小高層公寓物業(yè)余房去化小高層公寓物業(yè)余房去化至至11月初，月初，48套套135185花園洋房余房去化花園洋房余房去化至至11月中旬，月中旬，

8、8套排屋余房部分去化套排屋余房部分去化至至11月底，月底，210套套90小高層公寓物業(yè)主力去化小高層公寓物業(yè)主力去化青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案策略策略1 項(xiàng)目居住價(jià)值和附加值拉伸項(xiàng)目居住價(jià)值和附加值拉伸在目前階段，市場(chǎng)低居住價(jià)值物業(yè)的營(yíng)銷難度遠(yuǎn)大于高居住價(jià)值的物業(yè)，也即郊區(qū)物業(yè)的營(yíng)銷難度和市場(chǎng)認(rèn)可度非常低郊區(qū)物業(yè)的營(yíng)銷難度和市場(chǎng)認(rèn)可度非常低。即使在低價(jià)策略下，如果項(xiàng)目的居住價(jià)值得不到認(rèn)可和獲知，營(yíng)銷效果將大打折扣。 所以在項(xiàng)目?jī)r(jià)格營(yíng)銷前，首先需要向市場(chǎng)強(qiáng)化項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)居住價(jià)值，讓購(gòu)房者認(rèn)為物有所值。 青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案需要強(qiáng)化的項(xiàng)目居住價(jià)值鏈需

9、要強(qiáng)化的項(xiàng)目居住價(jià)值鏈板塊和交通板塊和交通1、西溪板塊與城西無縫對(duì)接2、文一西路直達(dá)項(xiàng)目3、城市公交直達(dá)城區(qū)4、社區(qū)巴士體系直達(dá)武林廣場(chǎng)、社區(qū)巴士體系直達(dá)武林廣場(chǎng)生活和配套生活和配套1、西城廣場(chǎng)、沃爾瑪超市15分鐘交通圈2、600社區(qū)品牌超市、社區(qū)品牌超市、1000中央商街中央商街3、游泳池、雙運(yùn)動(dòng)會(huì)所4、5000私家山體公園、私家山體公園、2000中央水景中央水景5、12班制園區(qū)幼兒園青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案在市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目建立了“物有所值”的基礎(chǔ)上，我們需要做的是如何超越價(jià)值，形成“物超所值”，也既是拉伸項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象。西溪板塊稀缺價(jià)值西溪板塊稀缺價(jià)值泛別墅高尚居住區(qū)價(jià)值

10、泛別墅高尚居住區(qū)價(jià)值自然山谷的地理價(jià)值自然山谷的地理價(jià)值高教園區(qū)的學(xué)院板塊價(jià)值高教園區(qū)的學(xué)院板塊價(jià)值需要塑造的項(xiàng)目附價(jià)值體系需要塑造的項(xiàng)目附價(jià)值體系青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案地塊掃描地塊掃描/土地屬性研究土地屬性研究土地屬性的重要性土地屬性的重要性客戶愿意為紅線外付更多錢。客戶愿意為紅線外付更多錢。周邊環(huán)境周邊環(huán)境房屋房屋本身本身小區(qū)內(nèi)部小區(qū)內(nèi)部城市位置城市位置 客戶的“產(chǎn)品”界限開發(fā)商通常所關(guān)注的的買青楓墅園就是買地！買青楓墅園就是買地！ 青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案策略策略2 項(xiàng)目市場(chǎng)焦點(diǎn)凝聚項(xiàng)目市場(chǎng)焦點(diǎn)凝聚在目前市場(chǎng)濃厚觀望和下降階段，市場(chǎng)主要關(guān)

11、注于主城區(qū)板塊物業(yè)，對(duì)于郊區(qū)物業(yè)基于居住價(jià)值不高、購(gòu)買意愿不足的情況下，市場(chǎng)關(guān)對(duì)于郊區(qū)物業(yè)基于居住價(jià)值不高、購(gòu)買意愿不足的情況下，市場(chǎng)關(guān)注度不高。注度不高。所以本項(xiàng)目一旦推出進(jìn)一步的營(yíng)銷策略，如果想達(dá)到預(yù)期效果，打開市場(chǎng)推廣面，形成市場(chǎng)關(guān)注基礎(chǔ)是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是策略是否生效的基礎(chǔ)。同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目余房客戶積累不足，前期市場(chǎng)推廣弱化等因素，在價(jià)格策略實(shí)施前需要全面的推廣配合，形成一定量的市場(chǎng)關(guān)注基礎(chǔ)和客戶積累。青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案策略策略3 探底價(jià)轟市探底價(jià)轟市在項(xiàng)目居住價(jià)值鋪墊全面、項(xiàng)目附加值拉伸確立、市場(chǎng)關(guān)注已經(jīng)形成、客戶積累全面上升的四大基礎(chǔ)上推出最終的價(jià)格轟炸策略。

12、青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案價(jià)格策略主題：價(jià)格策略主題：青楓墅園青楓墅園分享西溪行動(dòng)分享西溪行動(dòng)西溪西溪140山景住品山景住品 SALE 68%青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案青楓墅園青楓墅園分享西溪行動(dòng)分享西溪行動(dòng)西溪西溪140140山景住品山景住品 SALE 68%SALE 68% 140西溪山景公寓西溪山景公寓 SALE6.8，27套房源，套房源，統(tǒng)一統(tǒng)一單價(jià)單價(jià)4800元元/；（6.8折將是杭州目前最低折扣，同時(shí)公寓部分原均價(jià)可提至7100元/，實(shí)際折扣在7折左右；同時(shí)所有戶型單價(jià)一致） 136185 西溪山地洋房西溪山地洋房 SALE6.8， 47

13、套房源，套房源，統(tǒng)一統(tǒng)一單價(jià)單價(jià)5800元元/；（花園洋房部分原均價(jià)可提至8500元/，實(shí)際折扣在7折左右；41部分總面積185，總價(jià)不宜過高，建議所有戶型單價(jià)一致） 買房送車買房送車：凡購(gòu)房者將贈(zèng)送價(jià)值：凡購(gòu)房者將贈(zèng)送價(jià)值3.6萬元汽車一輛，或等額車款。萬元汽車一輛，或等額車款。無理由退房保障：至09年9月交房前，業(yè)主可享受無理由退房保障；期房免息保障：至09年9月交房前，銀行按揭利息由開發(fā)商于交房后一次性補(bǔ)貼；活動(dòng)時(shí)間：建議在房交會(huì)后10月25日10月31日（同時(shí)可根據(jù)國(guó)家及杭州政府的救市措施時(shí)機(jī)）青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案 前期業(yè)主解決措施前期業(yè)主解決措施花園洋房戶

14、均價(jià)差花園洋房戶均價(jià)差 ：（：（77005800）1900元元/ 136 (258000元元）X38套套 185 (351500元元） X11套套公寓戶均價(jià)差：（公寓戶均價(jià)差：（60004800） 1200元元/ ，140 (168000元元）X9套套方案方案1、花園洋房花園洋房4樓：樓：贈(zèng)送價(jià)值贈(zèng)送價(jià)值12萬元車位兩個(gè)；贈(zèng)送萬元車位兩個(gè)；贈(zèng)送5年物業(yè)管理費(fèi)；年物業(yè)管理費(fèi)；花園洋房花園洋房23樓：樓：贈(zèng)送價(jià)值贈(zèng)送價(jià)值12萬元車位一個(gè)；贈(zèng)送萬元車位一個(gè)；贈(zèng)送5年物業(yè)管理費(fèi)；年物業(yè)管理費(fèi)；介紹介紹1個(gè)成交客戶獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)成交客戶獎(jiǎng)勵(lì)1萬元（上限萬元（上限3個(gè)）；個(gè)）；公寓部分業(yè)主：公寓部分業(yè)主：贈(zèng)送價(jià)值

15、贈(zèng)送價(jià)值12萬元車位一個(gè)；萬元車位一個(gè)； 方案方案2、花園洋房前期業(yè)主，補(bǔ)償價(jià)值補(bǔ)償價(jià)值1500元精裝修；贈(zèng)送元精裝修；贈(zèng)送5年物業(yè)管理費(fèi)；年物業(yè)管理費(fèi)；（已售11、12 6884.8 1、2 570.44 7455.28 ）（實(shí)際成本控制到1000元，可于交房后進(jìn)行施工，該部分成本支出可延緩至09年10月）公寓部分業(yè)主，贈(zèng)送價(jià)值贈(zèng)送價(jià)值12萬元車位一個(gè)；萬元車位一個(gè)； 介紹介紹1個(gè)成交客戶獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)成交客戶獎(jiǎng)勵(lì)1萬元（上限萬元（上限3個(gè)）；個(gè)）；按非統(tǒng)一價(jià)計(jì)算統(tǒng)一價(jià)計(jì)算：統(tǒng)一價(jià)計(jì)算：12#3單元單元 1F8500(2700) 2F7215 (1415) 3F7275 (1475) 4F8107

16、(2307) X140.77=380079 X136.43=193048 X135.41=199729 X187.41=432345 青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案價(jià)格方案一營(yíng)銷目標(biāo)及成本價(jià)格方案一營(yíng)銷目標(biāo)及成本 公寓部分去化公寓部分去化70 可售面積4112 X4800元/X7013816320元元； 贈(zèng)送汽車：36000元X19輛684000元 前期業(yè)主總價(jià)差695.1 X1200元/834120元； 前期業(yè)主贈(zèng)送車位：9個(gè)（9X80000元720000元） 折合銷售收入：12412320元元 花園洋房部分去化花園洋房部分去化65 可售面積6979.97 X5800元/X

17、6526314487元元； 贈(zèng)送汽車：36000元X28輛元 前期業(yè)主總價(jià)差7455.28 X1900元/14165032元； 前期業(yè)主贈(zèng)送車位：72個(gè)（49套）（72X80000元元） 前期業(yè)主贈(zèng)送物管費(fèi)0.8X 7455.28 X12月X5年357853元 折合銷售收入：19188634元元 目標(biāo)總銷售額：目標(biāo)總銷售額：40130807元，折合總銷售額：元，折合總銷售額：31600854元元青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案青楓墅園青楓墅園分享西溪行動(dòng)分享西溪行動(dòng)西溪西溪140140山景住品山景住品 SALESALE 140西溪山景公寓，西溪山景公寓，27套房源，套房源，統(tǒng)一

18、統(tǒng)一單價(jià)單價(jià)5280元元/；（以原均價(jià)6900元/，實(shí)際折扣在7.7折左右） 136185 西溪山地洋房，西溪山地洋房， 47套房源，套房源，統(tǒng)一統(tǒng)一單價(jià)單價(jià)6480元元/；（以原均價(jià)8100元/，實(shí)際折扣在8折左右） 買房送車買房送車：凡購(gòu)房者將贈(zèng)送價(jià)值：凡購(gòu)房者將贈(zèng)送價(jià)值3.6萬元汽車一輛，或等額車款。萬元汽車一輛，或等額車款。無理由退房保障：至09年9月交房前，業(yè)主可享受無理由退房保障；期房免息保障：至09年9月交房前，銀行按揭利息由開發(fā)商于交房后一次性補(bǔ)貼；活動(dòng)時(shí)間：建議在房交會(huì)后10月25日10月31日（同時(shí)可根據(jù)國(guó)家及杭州政府的救市措施時(shí)機(jī)）青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)

19、銷策略案 前期業(yè)主解決措施前期業(yè)主解決措施花園洋房戶均價(jià)差花園洋房戶均價(jià)差 ：（：（77006480）1220元元/ 136 (165920元元）X38套套 185 (225700元元） X11套套公寓戶均價(jià)差：（公寓戶均價(jià)差：（60005280）720元元/ ，140 (100800元元）X9套套方案方案1、花園洋房花園洋房4樓：樓：贈(zèng)送價(jià)值贈(zèng)送價(jià)值12萬元車位一個(gè)；贈(zèng)送萬元車位一個(gè)；贈(zèng)送5年物業(yè)管理費(fèi)；年物業(yè)管理費(fèi)；花園洋房花園洋房23樓：樓：贈(zèng)送價(jià)值贈(zèng)送價(jià)值12萬元車位一個(gè)；萬元車位一個(gè)；公寓部分業(yè)主：公寓部分業(yè)主：贈(zèng)送價(jià)值贈(zèng)送價(jià)值12萬元車位一個(gè)；萬元車位一個(gè)；介紹介紹1個(gè)成交客戶獎(jiǎng)勵(lì)

20、個(gè)成交客戶獎(jiǎng)勵(lì)1萬元（上限萬元（上限3個(gè)）；個(gè)）；方案方案2、花園洋房前期業(yè)主，補(bǔ)償價(jià)值補(bǔ)償價(jià)值1200元精裝修；元精裝修；（已售11、12 6884.8 1、2 570.44 7455.28 ）（實(shí)際成本控制到800元，可于交房后進(jìn)行施工，該部分成本支出可延緩至09年10月）公寓部分業(yè)主，贈(zèng)送價(jià)值贈(zèng)送價(jià)值12萬元車位一個(gè)；萬元車位一個(gè)； 按非統(tǒng)一價(jià)計(jì)算統(tǒng)一價(jià)計(jì)算：統(tǒng)一價(jià)計(jì)算：12#3單元單元 1F8500(2020) 2F7215 (735) 3F7275 (795) 4F8107 (1627) X140.77=284355 X136.43=100276 X135.41=107650 X18

21、7.41=304916 青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案 公寓部分去化公寓部分去化25 可售面積4112 X5280元/X255427840元元； 贈(zèng)送汽車：36000元X7輛252000元 前期業(yè)主總價(jià)差695.1 X720元/500472元； 前期業(yè)主贈(zèng)送車位：9個(gè)（9X80000元720000元） 折合銷售收入：4455840元元 花園洋房部分去化花園洋房部分去化20 可售面積6979.97 X6480元/X209046041元元； 贈(zèng)送汽車：36000元X9輛324000元 前期業(yè)主總價(jià)差7455.28 X1220元/9095441元； 前期業(yè)主贈(zèng)送車位：49個(gè)（49套

22、）（49X80000元元） 前期業(yè)主贈(zèng)送物管費(fèi)0.8X 2051.68 （4樓洋房）X12月X5年98480元 折合銷售收入：4703561元元 預(yù)計(jì)總銷售額：預(yù)計(jì)總銷售額：14473881元，折合總銷售額：元，折合總銷售額：9159401元元價(jià)格方案二營(yíng)銷目標(biāo)及成本價(jià)格方案二營(yíng)銷目標(biāo)及成本青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案策略主題詮釋策略主題詮釋第一層面，第一層面，在西溪蝶園、西溪里、大華西溪風(fēng)情等高價(jià)樓盤占據(jù)下，項(xiàng)目是為了讓更多的人能夠享受稀缺的西溪風(fēng)情，而不是簡(jiǎn)單的打折；第二層面，第二層面，通過西溪概念，引起市場(chǎng)關(guān)注；第三層面，第三層面，西貴已經(jīng)成為城市默認(rèn)，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)更多

23、的精英階層的西貴之居；第四層面，第四層面，主題名直接鏈接客戶群，140方（涵蓋公寓、花園洋房物業(yè)，即大三房），引起該部分二次置業(yè)者的關(guān)注和興趣。 青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案對(duì)于對(duì)于8套排屋余房的策略考慮：套排屋余房的策略考慮：作為高端物業(yè)，該部分物業(yè)建議不公開參加活動(dòng)，但如果客戶同時(shí)關(guān)注該部分物業(yè)，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼劭郏唧w操作可以由銷售員向總經(jīng)理申請(qǐng)的形式操作，優(yōu)惠幅度建議在8.59折左右。 青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案策略策略4 4 89公寓探底價(jià)入市公寓探底價(jià)入市具體需要根據(jù)前面的降價(jià)活動(dòng)效果。 青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案價(jià)格

24、策略主題：價(jià)格策略主題：青楓墅園青楓墅園分享西溪行動(dòng)分享西溪行動(dòng)首付首付8萬，樂居萬，樂居89西溪山景公館西溪山景公館青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案青楓墅園青楓墅園分享西溪行動(dòng)分享西溪行動(dòng)首付首付8萬，樂居萬，樂居89西溪山景公館西溪山景公館 89西溪山景公館，總價(jià)西溪山景公館，總價(jià)44.5萬，萬，首付首付8萬萬，即可夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)；，即可夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)；均價(jià)在5000元/左右，購(gòu)房者首付2成左右（8萬），開發(fā)商墊付1成左右（5.35萬），由購(gòu)房者在交房時(shí)付清。買房送車買房送車：凡購(gòu)房者將贈(zèng)送價(jià)值3.6萬元汽車一輛，或等額車款。無理由退房保障：至交房前，業(yè)主可享受無理由退房保障；活動(dòng)時(shí)間

25、：建議在11月中旬（可根據(jù)前期活動(dòng)效果執(zhí)行）青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案 去化去化65 210套可售面積18690 X5000元/X6560742500元元； 贈(zèng)送汽車：36000元X136輛元 折合銷售收入：55846500元元 89 公寓公寓營(yíng)銷目標(biāo)及成本營(yíng)銷目標(biāo)及成本青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案術(shù)執(zhí) 行 力 競(jìng) 爭(zhēng) 力執(zhí) 行 力 競(jìng) 爭(zhēng) 力青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案推廣策略推廣策略大眾推廣點(diǎn)式定向傳播大眾推廣點(diǎn)式定向傳播 形象拉伸形象拉伸價(jià)格影響（報(bào)紙+DM+行銷）輿論導(dǎo)向（軟文+網(wǎng)絡(luò)雜志）生活形態(tài)（報(bào)紙房交會(huì)）品牌效應(yīng)（報(bào)紙

26、戶外電臺(tái)）價(jià)值拉伸價(jià)值拉伸探底行動(dòng)探底行動(dòng)市場(chǎng)影響市場(chǎng)影響青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案階段媒體主題內(nèi)容版面、內(nèi)容發(fā)布第一階段杭州日?qǐng)?bào)西貴有多貴西貴有多貴誰能共享西溪西貴之地（優(yōu)惠活動(dòng)即將推出）整版10.17都市快報(bào)整版10.17戶外更換10.18電臺(tái)24秒10.18房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)展板2張10.18第二階段錢江晚報(bào)西溪有多遠(yuǎn)西溪有多遠(yuǎn)誰能優(yōu)享140西溪山谷天地（優(yōu)惠活動(dòng)即將推出）整版10.21DM10.22青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案第三階段杭州日?qǐng)?bào)青楓墅園青楓墅園分享西溪行動(dòng)分享西溪行動(dòng)西溪140山景住品 SALE 68%整版10.24都市快報(bào)整版10.24DM10.24寫字樓人員直送10.24電臺(tái)10.24現(xiàn)場(chǎng)條幅10.24余杭鎮(zhèn)、倉(cāng)前鎮(zhèn)政府直投；10.24杭師大接洽10.24高新園區(qū)直投10.24住杭網(wǎng)（住杭卡）接洽10.23都市快報(bào)（都市住房聯(lián)盟）接洽10.23樓市整版10.23DM:主要直投城西各小區(qū)寫字樓人員直送：寫字樓人員直送：招聘20名臨時(shí)銷售員（可由大學(xué)生短期培訓(xùn)），至杭州武林廣場(chǎng)黃龍寫字樓電子街等三大塊面寫字樓群，直接送遞活動(dòng)海報(bào)，并介紹項(xiàng)目，進(jìn)行行銷。 青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)青楓墅園快速去化營(yíng)銷策略-下降通道下的營(yíng)銷策略案青楓墅園快速去化