1、山 東 工 商 學 院SHANDONG TECHNOLOGY AND BUSINESS UNIVERSITY畢業論文(設計)GRADUATION THESIS （DESIGN）論文（設計）題目Title Of Thesis（Design）商業銀行信貸抵押資產評估方法存在的 問題與對策探討 分院（系別）Department 會計學院 專業Specialty 資產評估 班 級Class 評估122 學 號Number 12085203 論文（設計）作者Author of Thesis（Design） 戴睿翔 完成日期Date2016年05月18日論文（設計）指導教師Advisor 夏鑫 教師職稱T

2、itle of Advisor 教 授 商業銀行信貸抵押資產評估方法存在的問題與對策探討DISCUSSION ON PROBLEMS AND COUNTERMEASURS OF COMMERCIAL BANK CREDICT MORTGAGE ASSECT EVALUATION METHOD戴睿翔Dai Ruixiang2016年5月18日May 18, 2016指導教師對畢業論文（設計）的評語Advisors Comments on Graduation Thesis (Design)評語： 指導教師（簽章） Signature of Advisor 日期 Date評閱人意見評閱人姓名：職稱

3、：選項標準： A很同意 B同意 C基本同意 D不同意分項評價評價項目ABCD選題質量1選題符合專業培養目標，體現綜合訓練基本要求2題目難易適度3題目工作量適當4有理論意義或實際價值能力水平5查閱文獻資料能力強6綜合運用知識能力強7研究方案的設計能力強8研究方法和手段的運用能力強9外文應用能力強成果質量10文題相符11寫作水平高12寫作規范13篇幅適度14成果有理論或實際價值總體評價： 優 良 中 及格 不及格 評閱人評語 評閱人簽字： 年 月 日答辯（評審）委員會意見Appraisal of Defence Commission答辯（評審）成績Mark of Defence鑒定意見Apprai

4、sal & Comments 主任（簽章） Signature of Dean 日期Date IV山東工商學院2016屆本科畢業論文摘 要由美國次貸危機演變而來的全球性金融風暴已經擊垮了不少知名的金融機構。在這場危機中，商業銀行體系的穩定性受到了極大的考驗。如何降低銀行業經營風險、加強風險管理、優化商業銀行資源配置，對我國銀行信貸評估人員提出了更高更新的要求。不良貸款是我國金融風險的主要表現，其成因涉及多個方面。本文借鑒國內外理論與實務經驗，在分析國內商業銀行抵押資產評估概況及方法的前提下，引出現有方法下商業銀行信貸抵押資產評估存在的部分問題，并提出抵押資產評估理論體系，其評估方法應以

5、“折現現金流法”為核心，對信貸抵押中的資產為對象進行研究。關鍵詞：商業銀行；信貸抵押資產；價值評估AbstractThe global financial crisis, which evolved from the subprime mortgage crisis in the United States, has already destroyed many well-known financial institutions. In this crisis, the stability of the commercial banking system has been a great te

6、st. How to reduce the risk of banking operations, strengthen risk management, optimize the allocation of commercial banks, the Bank of China's credit assessment staff to put forward a higher update requirements. Research results show that the realization of mortgage assets liquidity ratio is not

7、 high, the quality of mortgage assessment is low, the risk of the release of the mortgage is far from play. Based on the domestic and foreign theory and practice experience, in explicitly maintains the premise of the safety of bank loans, the mortgage system of asset valuation theory and its assessm

8、ent methods should be "discounted cash flow method" as the core, the mortgage credit in physical assets as the object of.Keywords：Commercial Bank; Credit Mortgage Assets; Value EvaluationVI目 錄一、商業銀行信貸抵押資產的概述1（一）商業銀行信貸抵押資產的涵義1（二）商業銀行信貸抵押資產評估的意義2（三）商業銀行信貸抵押資產評估的特點3二、我國商業銀行信貸抵押資產評估方法現狀3（一）市場法

9、評估現狀3（二）成本法評估現狀4（三）收益法評估現狀4三、我國商業銀行信貸抵押資產評估方法存在的問題5（一）評估方法運用不科學5（二）價值類型選擇簡單化5（三）傳統評估方法實踐困難6四、完善我國商業銀行信貸抵押資產評估方法的對策7（一）評估方法的創新避免受制于評估目的與價值類型7（二）創新抵押資產評估方法體系8（三）基于信用風險防范角度的抵押資產評估方法的修正與改進9五、結論10參考文獻11致 謝12抵押貸款業務，作為商業銀行重要的業務之一，既是商業銀行信用風險防范的重要環節，也是商業銀行支持促進經濟發展的重要手段。抵押資產價值的確定是抵押貸款業務中一個重要環節，而對資產在某一時點的價格進行估

10、算是價值評估的核心，其這樣的特性正是抵押資產資產價值發現的有效途徑。從 2015年四季度開始，受到我國經濟新常態的影響我國銀行業不良貸款比例和余額開始反彈，一些商業銀行不良資產存量較高、不良貸款率高位徘徊的問題比較突出，商業銀行體系的穩定性受到了極大的考驗。我國的商業銀行是在不斷改革和發展中前進的，如何降低銀行業經營風險、加強風險管理、優化商業銀行資源配置，對信貸評估人員提出了更高更新的要求。在“后金融危機時代”這個特殊時期不僅要抓住機遇，更重要的是通過創新信貸資產評估方法和手段提高自身的風險防范能力。一、商業銀行信貸抵押資產的概述信貸抵押資產評估是一項銀行內部的獨立評估工作，用于審查和評價銀

11、行放貸抵押資產的穩定狀況，信貸資產質量問題一直是銀行經營管理中的一個核心問題。在我國銀行業的主要利潤來源于存貸利差的情況下，信貸資產評估質量既是銀行實現盈利，提高實力的根本保障，也是風險產生的根本原因。（一）商業銀行信貸抵押資產的涵義信貸業務是商業銀行的主要資產業務，也是商業銀行的主要贏利來源，貸款業務是信貸業務的主體，它是商業銀行或其他信用機構，以一定的利率和約期歸還為條件，將貨幣資金轉讓其他資產需求者的信用的信用活動。按照不同的標準可將貸款業務分為不同的種類：按貸款期限不同，可將貸款分為長期貸款（5年以上），中期貸款（1年以上5年以下）短期貸款（l年以內）；按貸款方式不同，可將貸款分為保證

12、貸款、抵押貸款、質押貸款和票據貼現;在抵押貸款中，按有無抵押物，可分為抵押貸款和無抵押貸款等等，本文中抵押貸款是指有抵押物的貸款。所謂資產抵押是指債務人或者第三人以不轉移對法定財產的占有將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。抵押是指債務人或第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保。抵押貸款是以抵押物為貸款債權實現的保障而發放的貸款在抵押方式下，借款人或者第三人為抵押人，銀行（債權人）為抵押權人，銀行因抵押法律關系所產生的歸其享有的權利為抵押權。按我國的擔保法第34條規定可以作為貸款抵押品的包括：交通運輸工具和其他財產；抵

13、押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒地、荒灘等荒地的土地使用權;依法可以抵押的其他財產等。目前人民銀行等為了解決中小企業融資難，中小企業缺乏合格的貸款抵押品的問題，準備擴大抵押品的范圍,將應收賬款等也列為合格的抵押品。資產抵押按其類型可以劃分以下兩種，具體為動產抵押和不動產抵押，其中動產抵押主要包括機器設備、運輸工具、航空器、船舶、電子設備等；不動產主要包括房屋、構筑物、土地。銀行放貸的可抵押資產一般包括：固定資產、無形資產、債權等。一般來說，抵押貸款資產價值相對較大。（二）商業銀行信貸抵押資產評估的意義信貸抵押資產評估的意義在于使商業銀行放貸時，風險控制在可接受范圍內，達到銀行增值

14、目標。在經濟發展較快、銀行貸款大幅度增加情況下，尤其需要加強銀行風險監控。1.資產評估在抵押貸款中的風險防范作用在我國，商業銀行在辦理抵押貸款時，一般確定的最高抵押率為抵押物評估值的 70%，其余的 30%是金融機構對借款人到期不履行債務“實現抵押權所預計的風險含量抵押率是抵押物現值扣除其在抵押期內的自然性損耗”經濟性貶值以及處置費用后與其現值的比率按抵押率計算，抵押物的價值不足以承擔貸款擔保的，應另行提供其他擔保商業銀行為了防范抵押風險，首先對抵押物的評估價格確定一個抵押率或折扣率；其次在評估值中扣除了所預計的（包括違約賠償“抵押物預期貶值”處置費用等在內的）全部風險值；最后將抵押物當期的正

15、常價格調整成了抵押價格由此可見，抵押貸款的風險主要來自評估值及抵押率 趙美瑜. 供應鏈戰略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學博士學位論文,2000. 。2.有利于貸款“三查”，及時預警貸款風險目前銀行放貸中“以貸還貸”現象極為普遍,它不僅掩蓋了貸款資產的真實形態，而且使銀行錯失化解風險的良機。事實上，銀行貸款業務的整個過程都需要知道借款人的“家底”。貸前審查時，銀行放款僅憑企業賬面的資產價值是遠遠不夠的，由于我國現行企業會計制度核算遵循歷史成本原則，所以企業賬面價值多數情況下并不能反映資產的真實價值，它所反映的只是資產的歷史成本,在經濟快速發展的今天，企業資產的賬面價值與現行市價有時出入

16、很大。因此,銀行要想知道借款人的“家底”，就需要對借款人的資產進行評估，通過評估了解借款人的真實“家底”。而銀行在貸后檢查中，也應該定期評估借款人的資產,摸清借款人“家底”的變化，這樣有助于及時發現問題。因此,不論是貸前調查還是貸后檢查，作為承擔風險主體的銀行都離不開資產評估。風險在企業內部具有感染性、傳遞性和不對稱性，一個部門造成的風險或疏于風險管理所帶來的后果往往不是由該部門直接承擔，而是會傳遞到其他部門，最終可能使整個銀行陷入困境。因此，有效的信貸風險管理能夠提高銀行整體管理的效率和效果，而信貸評估由于其特殊性能夠在風險管理中發揮獨特的作用。（三）商業銀行信貸抵押資產評估的特點與其他貸款

17、業務相比，由于有抵押資產，所以抵押貸款業務相對來說具有手續較為簡便快捷、信用風險較小、對于抵押資產要求較高的特點。一般來說，抵押貸款資產價值相對較大。從我國目前情況來看,絕大部分企業是以房地產作抵押，少數在房地產抵押的同時，也加以機器設備等固定資產作抵押。還有極少數企業是以整個企業凈資產作抵押。這都是因為抵押資產的價值必須與貸款的數額相匹配，而企業的各類資產中往往又以房屋土地或在建工程等固定資產投資金額巨大，能滿足抵押貸款的要求。而價值相對較低的一些其它資產一般不用來作為抵押資產。同時，由于抵押資產存在最終變賣的可能,抵押權人一般要考慮其在市場上的流動性。根據目前市場狀況，房地產潛在收益能力使

18、其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高)，但目前在我國市場上的流動性卻十分有限,因此不宜作為抵押資產。二、我國商業銀行信貸抵押資產評估方法現狀我國商業銀行信貸評估工作經過多年的快速發展，在保障合規經營方面取得了明顯成效，但與國際先進銀行相比，還有一定的差距。在目前，我國評估行業以市場法，成本法，收益法這三種方法為公認的評估方法。（一）市場法評估現狀市場法，也稱之為比較法。是根據資產所處的市場上在評估基準日附近，相同類型或者性質類似的資產成交價格，并與這些相同資產進行比較，然后根據被評資產的特性，對收集到的價格數據進行相應的調整，最終得出評估值。

19、在抵押資產評估實務中，由于出于貸款安全的考慮,在貸款期限內，抵押資產的價值不是當前時點下的正常市場條件下的價值，同時由于被抵押資產在未來的交易市場不好確定（也可能變成二手交易市場），且抵押市場的相應信息難以收集，可比資產的案例數量較少，使得市場法在抵押資產價值評估中受到較大程度的限制并具有很多局限性。另外，由于市場法在獲得可比資產的交易信息后，還需要根據交易情況、交易日期、資產特征等方面對抵押資產進行修正，而這個過程很難以計算公式量化表示，只能憑借評估人員的專業勝任能力，靠其豐富的專業知識和實踐經驗進行判斷，受人為主觀因素影響較大，所以從這點來說，也對應用市場法評估抵押資產帶來了實踐上的困難。

20、大部分銀行對房地產抵押貸款的主流評估方法就是運用市場法進行評估，例如工商銀行及中國農業銀行。（二）成本法評估現狀成本法，也叫重置成本法，其是從資產生產成本的角度考慮，在評估基準日,通過考慮資產重置所需要的成本，并考慮新舊程度與相關功能的因素，從而估算重置的花費，來測算被評資產的價值。公式表示該方法的評估思路即為：評估對象的價值=資產的重置成本一資產實體性貶值一資產功能性貶值一資產經濟性貶值在抵押貸款資產價值評估實務中，從理論上講,只要是可以估算其成本的抵押資產，都可以運用成本法進行評估。但是,成本法有個無法回避的矛盾，即在實踐中，抵押資產的價格對于貸款人來說，其更多的認為是取決于其效用（即幫助

21、企業獲得未來的收益），而不是所花費的成本,而資產成本的增加對于其內在價值來說不一定是正相關關系，而成本低，也不一定就能證明其價值就低。同時，在運用成本法進行評估時，對于折減因素的計算作為復雜，尤其是對特別陳舊的資產，與市場法一樣，同樣要靠評估人員的專業知識和實踐，受人為主觀因素影響比較大，這同樣會使得評估結果的準確性受到影響。例如中信銀行濟南分行，對于大型設備的評估近年來一直沿用成本法，通過計算當前重置成本，并考慮進一系列的貶值之后，得出評估價值。（三）收益法評估現狀收益法，有的準則里也稱為收益現值法，即是指在評估基準日的時點上對被評資產未來收益的現值進行科學合理測算的一種評估方法，即任何一個

22、理性的市場參與者在進行交易時，不會支付超過擬購資產在未來可能帶給其的收益的貨幣數額。在抵押資產評估實務中，由于收益法中基本參數的選取受評估人員主觀影響較大，以及我國還處在社會主義初級階段，市場的發展還在逐步成熟，這些因素都增加了收益法使用的難度。首先,正確合理對抵押資產產生的預期收益的進行估算比較困難。實踐中，由于抵押資產的未來收益受到包括企業經營管理水平在內的多種因素的制約和影響，不確定性強，使得在具體判斷未來收益和資產盈利能力時主觀性和隨意性較大。其次，折現率（包括無風險利率、風險報酬率等）、資本化率等參數的確定比較困難，其中風險報酬率的確定本身就比較困難，再加上在以抵押為評估目的，更是增

23、加了難度。最后，抵押資產的經濟有效期限的預測也存在一定難度。當然，在實際操作過程中，如果能夠科學合理的把握、預測在貸款期間內，各種參數對應用收益法對抵押資產價值的影響，那么對于抵押這一特殊評估目的資產價值的影響就能夠較好的解決。近年來隨著商業銀行抵押資產的越來也開放，抵押子公司進行貸款也開始逐漸興起與發展。例如中國銀行青島分行辦理的青島啤酒子公司抵押貸款項目，就是運用收益法進行評估，通過子公司的預期收益來確定評估值。三、我國商業銀行信貸抵押資產評估方法存在的問題作為國外發展歷史最為悠久的評估業務之一，以抵押貸款為目的的資產價值評估，隨著資本市場的迅速發展在現代經濟中已經得到了長足發展，并在各國

24、正發揮著越來越重要的作用。近年來，抵押貸款資產評估業務在我國發展迅猛，不僅成為我國評估行業主要的業務之一，而且在促進企業融資、保護信貸資產安全和維護金融市場健康發展等方面也發揮了重要作用。但正如上小節所分析的，由于本身國際上對抵押資產評估的技術規范不統一，理論五花八門,實務千奇百怪，再加上我國評估行業發展的時間還比較短，政府主管部門和有關監管部門的管理力度還不夠，使得抵押貸款的資產價值評估的實踐存在諸多問題。（一）評估方法運用不科學在國外，資產評估作為合理估算資產價值的有效途徑已有上百年的歷史，但在中國發展僅有近二十年的時間。在抵押貸款業務發展的早期，由于對資產評估認識不深，貸款程序管理不嚴，

25、直至上世紀九十年代中期，仍有不少抵押貸款的發放未經評估程序，而是直接以借貸企業的會計報表上抵押資產在的賬面價值作為銀行發放貸款的依據。而當時,我國的資產評估理論尚未成熟，并由于早期的評估機構多為會計所兼營，評估人員的理念也受會計的影響較深，當時的評估理論基礎就是以賬面資產評估為主要依據，而在評估方法上，也是以成本法為主。在專業勝任能力上，由于評估師缺乏先進的評估理念，缺乏對市場把握的敏銳，因而對于銀行來說，資產評估缺乏技術層面的說服力，而僅是程序上的需要，所以使得對于評估目的的理解有了偏差，并未認識到對于抵押資產進行評估對于貸款回收的直接影響，往往總是從為企業減輕成本考慮，盡可能簡化程序。這樣

26、的問題在現在看來簡直不可思義，但在當時確實是人們的一種普遍認識。這也往往我國商業銀行抵押貸款風險問題研究基于抵押資產價值評估的視角給銀行不良資產的形成帶來了隱患。而隨著評估行業的不斷發展先進評估理念的逐步深入人心，這樣的問題在目前是越來越少了 趙美瑜. 供應鏈戰略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學博士學位論文,2000.。（二）價值類型選擇簡單化由于國際評估準則以及國際普遍觀點的影響，在我國的抵押資產價值評估實務中，抵押資產的價值類型主要是基于市場價值。然而市場價值代表的是放貸時抵押資產的市場價值，隨著時間的推移,在貸款期限內，抵押資產的市場價值必然會發生變化，有時甚至會發生劇烈波動。當

27、抵押資產的價值下降到一定程度時，無疑會加大貸款的違約風險。而由于采用的是市場價值，所以在抵押資產價值評估過程中，無論采取的是成本法、市場法或是收益法，都不可能考慮抵押資產價值的持續性和未來變現能力。這樣簡單的采用市場價值類型，顯然與銀行需要用抵押資產來保障貸款安全的目的有很大差距 趙美瑜. 供應鏈戰略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學博士學位論文,2000.。（三）傳統評估方法實踐困難在抵押資產價值評估實務中，由于沒有專門的抵押貸款價值評估方法，所以如果選擇基于抵押貸款價值作為抵押資產價值評估的價值類型，也必須在傳統的評估中，采取與評估市場價值一樣的程序與方法，僅僅是在參數的選取上不同。

28、市場價值要選取市場水平下的各種參數，而抵押貸款價值在此基礎上，參考市場數據，出于整體安全性、長期性、可持續發展的考慮,要以謹慎、穩定為原則選擇參數，并剔除短期的、不確定性的、暫時性的因素。程序與方法一致，而參數選擇有差異，這是對抵押資產以抵押貸款價值進行評估和以市場價值進行評估的最根本的區別，但同時，正是由于參數選取的重要性和復雜化，使得基于抵押貸款價值類型的抵押資產價值評估在實踐中比較困難。1.正確判定市場未來的價格走勢比較困難由于確定抵押貸款價值就要綜合考慮抵押資產的長期可持續性、剔除投機因素的影響，并以審慎、安全原則進行對未來的變現能力進行測算，那么就必須要對整個貸款期限內，市場未來的價

29、格走勢進行合理判斷，這也是推行抵押貸款價值類型所遇到的最大障礙。這就要求評估人員要以整個貸款期限內，有效剔除短期投機和不確定因素，準確把握市場發展的周期,預測周期的波峰與波谷，合理預測價格走勢，而在實踐中，我國的評估人員對如何運用收益法都不能很好把握的情況下，再加大難度，無疑對其專業勝任能力提出了更高的要求，而從國際實踐上看，對未來市場價格走勢的判斷也是各國評估實務界最為不確定、最有爭議的地方。2. 抵押貸款價值下的評估有效期尚存爭議在通常的評估實務和有關的準則規范中，都有關于評估報告有效期的規定，而評估有效期的規定也可以反映出評估人員專業勝任能力的水平，也是評估免責的重要保護手段。因為基于一

30、般資產的市場價值進行判斷時，由于時伺的推移，市場價值會不斷變化波動，而基于評估基準日的被評資產的市場價值就是一個時點值，為了有效避免被評資產價值的不確定性，規定一個評估報告的有效期是非常必要的。但是，在基于抵押貸款值下的抵押資產價值評估實踐中，就面臨著評估報告有效期與貸款期限的矛盾。但實際上,由于基于抵押貸款價值評估方法的局限性，貸款期限越長，影響抵押貸款價值的不確定性因素就越多，越難以被剔除，所以不容易保證抵押貸款價值的長期穩定性，這就導致如果確定一個比較長的評估有效期，則抵押貸款價值很可能被嚴重低估，而如果設定一個比較短的有效期，又與抵押資產價值評估的目的不相匹配。所以評估報告有效期也是使

31、得抵押貸款價值難以被評估界廣泛應用的又一個重要影響因素。3. 參數的不確定性使得抵押貸款評估價值難以準確估算在應用抵押貸款價值選擇評估方法時，遇到的另一個問題就是由于既要考慮長期因素又要剔除短期和暫時性因素的影響，而使得參數具有不確定性。與收益法類似，資產未來的變現能力本質上與資產盈利能力類似,既然要預測未來的水平，就一定存在不確定性的因素，如果不能有效處理不確定性，抵押資產價值在貸款期限內的科學確定也就不可能實現。這一問題在實踐中也是困擾國內外評估界人士的一問題，沒有一個更好地量化解決手段，只能憑借評估人員的專業勝任能力，從這一角度來說，也使得抵押貸款價值本身的科學合理性帶來了不確定性。四、

32、完善我國商業銀行信貸抵押資產評估方法的對策評估理論創新的目的在于實踐應用， 而應用的基礎則是依據理論提出新的評估技術與方法。因此， 如何創新銀行貸款抵押資產評估技術與方法，就成為抵押資產評估理論進一步深化的基本應用領域。本文基于創新過程中所受制的因素，折現現金流法為核心期權定價法為補充以及不良資產的交易案例比較法提出對策及建議。（一）評估方法的創新避免受制于評估目的與價值類型抵押資產評估的特定目的既體現了抵押資產評估結果的具體用途，評估所要實現的具體目標又體現了。因此, 評估目的會在宏觀層面上對評估對象及其面臨的條件產生約束和限定作用，評估目的正是通過對評估對象及其面臨條件的制約，對評估具體技

33、術方法、評估技術思路和評估方法所使用的經濟技術參數的選擇產生直接或間接的影響。也就是說，評估方法選擇的方向是由不同的評估目規定的。而資產評估方法的選擇，也是由價值類型制約的，某類標準的評估價值必須是具體的評估方法取得，而對于不同的價值類型來說，在評估時需要考慮的影響因素和方面不同，換言來說，評估中各種指標、參數的判斷和選擇直接受著價值類型的制約。而評估方法的選擇本身就是包含了對評估所涉及的經濟技術參數的恰當選擇。選擇恰當的實現評估技術思路的具體方法與評估技術思路，同選擇恰當的經濟技術參數共同構成了恰當的資產評估方法的內容。但是，此處有一個問題需要深入進行討論，即評估方法受價值類型和評估目的的影

34、響并不代表特定的價值類型和特定的評估目的必須與特定的評估方法逐一對應。評估方法是滿足價值類型要求、實現評估目的的技術手段，評估方法與評估目的和價值類型的匹配是體現評估科學性的重要方面，正確選擇評估方法是正確理解和認識這一匹配關系的基本前提。但是，評估方法、評估目的與價值類型之間的匹配關系并不一定要逐一來對應，其實，對于特定的評估目的和價值類型，評估師應考慮選擇相對更準確和利、相對更高效的評估方法。而因為客觀條件的限制，以及各種評估方法對于實現評估目的與價值類型相對的合理化，不同的評估方法之間是允許進行替代的， 但在特定目的和價值類型下的評估方法，由于需要考慮的因素可能有所不同，其方法的選擇也應

35、該將考慮評估活動自身的因素及其對評估方法應用的影響放在首位，這些影響對評估師選擇評估方法造成了內在的約束，他們認為在這種約束下選擇的評估方法是最為合理的方法。基于以上認識，本文并不同意部分學者所贊同的的如下觀點： 在評估目的和價值類型確定的前提下，評估方法的選擇具有多樣性和隨機性。我們寧愿說，對于特定的評估目的與價值類型一定有與之最相匹配的評估方法，在最匹配的評估方法所需要的各種前提不能完全滿足時，可以參考替換原則，采用另外合適的評估方法進行評估 趙美瑜. 供應鏈戰略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學博士學位論文,2000.。（二）創新抵押資產評估方法體系評估技術與方法直接受制于評估目的

36、與價值類型。在前面的文章中，我們已經分析銀行貸款抵押資產評估的根本目標是保證銀行信貸資產的安全，它適用的價值類型是“抵押貸款價值”。因此，在此條件約束之下對最適宜評估方法展開分析。為了分析此問題，仍然要回歸分析“抵押貸款價值”內在的規定性以及評估目的。前文已經分析，銀行貸款抵押資產評估具有其特殊性，抵押資產是銀行信貸的第二還款來源，其對債權的保證作用體現在貸款到期且債務人違約后，抵押資產變現還款能力的大小，由此可見，以貸款之初的抵押資產的市場價值作為未來的擔保顯然不夠合適。抵押資產的評估價值必須考慮該資產所處市場的未來價格波動，換言之，抵押資產的評估方法必須體現其價值的長期穩定性、其所處的市場

37、條件、資產的未來變現能力等因素，并對投機性因素加以分析并排除。因此，其適應的評估技術與方法自然應該以折現現金流法為主。 當然，正如前文交代，在最適宜評估方法所應具備的評估條件不能完全滿足時，也可以適當考慮其他途徑與方法，如收益途徑下的其他方法，以及成本途徑與市場途徑的其他方法。這樣，適用于抵押資產的評估方法體系包括如下兩個層次：核心方法：折現現金流法。折現現金流法是對抵押物未來的現金流量及其風險進行預期，然后選擇合理的貼現率，將未來的現金流折合成現值。使用此方法的關鍵：第一，預期未來存續期各年度的現金流量；第二，要找一個合理的公允的折現率，折現率的大小取決于未來現金流量的風險，風險越大要求的折

38、現率就越高，反之則越低。現金流量折現模型：其中n為資產的年限，為t年的現金流量，r為包含了預計現金流量風險的折現率。替代方法：成本法、市場法以及其他收益法。不管具體評估時采用哪種方法， 重要的是必須依據“抵押貸款價值”的本質， 基于安全邊際的考慮對相關參數恰當進行附值 趙美瑜. 供應鏈戰略管理及其評價研究D. 西安:西安交通大學博士學位論文,2000.。（三）基于信用風險防范角度的抵押資產評估方法的修正與改進1.方法修正改進思路從前文分析可以看出，基于抵押貸款價值類型的抵押資產評估在實踐中還存在較大的困難和障礙。既然以傳統的資產評估理論與方法對抵押資產類型下的抵押資產進行合理估值這條路行不通,

39、那就只能從其他理論方面入手來對傳統的資產評估方法進行修正和創新。傳統的觀點認為，設置抵押,進行抵押資產價值評估，就是要保證銀行的貸款安全，而抵押資產的變現處置可以覆蓋風險損失是保證貸款不受任何損失的基本前提。但是,通過分析我們可以不能看出，這種觀點強調的是單筆貸款的絕對安全，而在現實中,這顯然是非常難以做到的。而現代金融風險管理的理念強調的是從整體的、從全局的角度綜合考慮,強調的是相對安全的基礎上，還要實現商業銀行自身經營利潤的最大化。所以,銀行風險管理的目標應該定位于，將貸款違約現象在變成在一定范圍內可以接受的小概率事件，而不是絕對不可能的事件，把銀行經營的目標定位于實現利潤的最大化，而不是

40、保證資金百分之百絕對的安全。對于抵押貸款價值類型而言，其存在的根本原因就是借貸人和銀行博弈的結果。對于借貸人來說，其想讓抵押資產發揮最大效用，必然認為抵押資產的價值就是市場價值，而對于銀行來說，想保證貸款的絕對安全，則抵押資產的價值對于其來說就是清算價值。而抵押貸款價值類型就是既考慮到了借貸人的意愿，也在考慮到銀行貸款安全的基礎上作為抵押這個特定目的下存在的特殊價值類型。所以，我認為可以通過依據抵押資產的市場價值和清算價值，以銀行整體抵押貸款風險管理理念為考量,即在保證銀行貸款一定安全性的情況下，考慮到貸款的盈利需求，通過違約率、違約損失率、違約風險暴露等指標,在貸款通常不違約的狀態下，保證銀

41、行貸款預期損失保護的前提下，對抵押資產的市場價值進行修正。2.修正后的抵押資產價值評估方法或有損失折減法從以上的分析中，可推出新的抵押資產價值，即或有損失折減法為：Y=(C-E)·(1-PD)其中Y為抵押資產價值，C為抵押資產市場價值，E為預期損失，PD為違約率。式子的含義是，在不違約的情況下，抵押資產價值應為抵押資產市場價值減去貸款預期損失。在這個式子里,最重要的因子就是PD，其除了直接影響Y值外，E的取值也與PD有很強的關聯，而PD是信用風險中最核心的指標，正是基于這一核心思想而考量的。五、結論信貸資產質量是銀行的生命線，其好壞程度直接影響到銀行的經營效益和金融資產的安全。提高抵押資產信貸評估質量，是我國金融界長期研究的問題，也是迫切需要解決的問題。本文通過分析資產評估在銀行信貸業務中的現實意義及其在信貸業務中的具體運用期望能起到拋磚引玉的作用，并希望通過對這一問題的廣泛研究，使之形成理論，不斷推廣，以提高銀行的市場競爭力和風險管理水平。通過參考國內一系列關于商業銀行信貸抵押資產的優秀文獻，對當前國內商業銀行的信貸抵押資產評估方法進行了探討。但是由于自身能力的不足以及所學知識的局限性，對于銀行信貸抵押資產的評估方法還有很多不夠完善的結論。抵押