1、著眼物業管理特點擴展贏利空間         物業服務企業贏利能力主要表現在“外強內高”兩個方面，拓展市場的能力強，通過不斷占有市場份額，擴大贏利空間和總量；管理項目的物業服務收費率高，避免呆帳死帳，使應收款得以及時回攏，確保資金有效周轉和管理服務正常運行。 而物業服務企業贏利模式的創新與發展，不僅凸顯在“外強內高”的基點上，同時還應該著眼于物業管理的其他特點，注重擴展潛在的盈利空間。 注意培育項目經理當家理財能力 物業服務企業總體贏利能力的“蓄水池”，在于各個管理項目盈利的“細流匯入”。 上海市取得物業管理資質的

2、企業達2984家，從業人員20余萬人。在5.4億平方米物業總量中，納入物業管理的商務樓盤和居住物業項目近1萬多個。而在物業管理行業中，真正取得成功的物業經理人為數不算多。從物業管理的發展趨勢和提高物業服務企業贏利水平的角度看，培育一批懂經營、會管理、善服務的項目經理已迫在眉睫。 無論物業收費是實行“包干制”還是“酬金制”，無論管理的項目是否實行經濟獨立核算，物業服務企業均會在年初對項目管理處提出年度經濟責任目標，年終對其考核兌現。如果在管的項目按計劃盈利或平衡，物業服務公司就完成了年度財務指標；如果在管的項目虧損，物業服務公司不但完不成經營目標，還要從公司財務拿出一塊為其墊資或補貼救急。所以，

3、項目經理當家理財的管控能力就顯得至關重要。 上海東湖物業管理公司注重對項目經理精神狀態、承受能力的培訓，開設“物業管理形勢與任務”、“物業管理市場的現狀和發展態勢”、“職業經理人快速反應機制”、“東湖物業服務企業文化培訓”等課程，幫助項目經理在殘酷的市場競爭、職業競爭重壓下，保持良好的心態及較高的承受力。他們編制了項目第一負責人培訓手冊、物業管理案例點評100例、物業管理法律法規實務問答和物業管理百問百答等培訓教材，聘請物業管理行業的專家教授進行講學。項目經理到任前，首先要接受“項目第一責任人”培訓。每月開設一次項目經理綜合素質專題講座。2007年，該公司投入30萬元組織項目經理和骨干員工參加

4、上海市物業管理協會舉辦的“物業管理師資格考試培訓”。近年還陸續選派項目經理赴歐美、日本、香港、澳大利亞、新加坡培訓考察，組織他們到萬科、中海等物業服務公司管理的精品樓盤參觀學習，舉辦了6期全脫產物業管理職業經理人和物業管理后備干部培訓班，培養了近百名具有良好素質的經理人才。 通過精細化服務提高物業收費率 隨著社會的進步和人們對物業管理認知的加深，如何通過精細化的人文服務來提高物業收費率，已成為物業服務企業必須思考的一個新課題。 一些居住小區的物業收費一直在低線徘徊，除了老舊小區管理難、維修難、服務難、收費難、業主配合理解難等主因以外，還存在著服務不到位的問題。那么，在收費標準比較高、盈利空間比

5、較大（一般在物業服務企業的財務總盤中占有較大比例）的高端居住物業項目中，通過精細化服務提高物業收費率，是物業服務企業贏利模式創新與發展的另一個舉措。 面對設施設備智能化程度高、精裝修品質高、綠化水景標準高、大型會所專業化程度高、外籍住戶要求高等五高特點，高標準化、個性化和人文化的服務，就成為了上海仁恒物業管理有限公司專注的核心競爭力。該公司在對新型高品質建筑立面的專業保潔、對高規格綠化和水景等空間的科學養護、大型會所和社區文化的經營服務等高端居住物業服務高標準服務過程中，堅持做到“精、細、深”。 “精”,就是把    事情做在前。他們在接管項目時積極參與

6、到開發商對項目的設計、建設和交付使用的全過程。積極為開發商和業主把關，不讓遺憾留到業主手中。他們根據管理項目的特點、業主的需求，把已有的和新增的服務內容進一步細化，提供質價相符的服務內容和服務標準：設立備品備件大型倉庫，滿足住戶室內維修項目所需；實行365天24小時前臺接待服務；保潔分早、中、晚不間斷地循環服務；在出入境管理處和地方派出所支持下，推出境外人士臨時住宿登記一站式服務；結合社會資源，定期開展融合東西方文化的社區活動。 “細”，就是對每一項服務流程進行細致設計。如對空調設備系統、熱水爐、戶內設施等重要部分按期維保，提高這些設備的使用效能；為不常在家的業主留下方便的聯系渠道，以便專業維

7、保人員上門服務；保潔服務嚴格按規范流程操作，保障建筑材料的持久生命力和提高建筑物的價值；針對電梯困人、火警、水淹、臺風等物業管理中會出現的緊急情況，預見性地制定相關的應急預案。 “深”，就是對每項服務內容進行深度挖掘，不斷提升服務質量。該公司在物業早期介入時，與開發商一起共同研究對策，加強對項目工程建設的跟進，發現隱患及時告知發展商整改。同時，向住戶宣傳二次裝修、車輛行駛、環境保護等小區管理規定。 適當調整物業收費標準 新的勞動合同法和物權法頒布實施后，物業服務企業倍感壓力。上海某一級管理資質的物業服務企業老總無奈嘆到，公司去年一年150萬的利潤，今年上海最低工資保障線從840元/月調整到96

8、0元/月一項，就全部給抹掉了。人力成本增加、費用入不敷出、收支嚴重失衡、運營成本急劇上升、管理難以為繼，已經成為今年以來相當一部分物業服務企業退出小區的理由。 最近，由上海市物業管理行業協會主持的關于上海市售后公房物業管理服務費狀況的抽樣調查報告顯示：“占全市普通住宅41.17% 的售后公房（包括直管公房和系統公房）房屋老化、維修資金缺乏、物業收費過低、物業服務公司收不抵支的矛盾十分突出。而過低的物業管理收費，直接影響了物業管理人員為民服務的積極性，造成人才流失現象嚴重，制約了售后公房管理水平的提升。” 推動轉型延伸增加新的盈利支點 傳統的物業管理如保潔等，已不足以支撐日益上漲的物業管理費用。

9、必須盡快轉變觀念，調整經營戰略，另辟生財新徑。而創新轉型開展富有特色的延伸服務，則不失為增加盈利支點的好辦法。 上海德律風物業管理有限公司積極轉型的實現和企業有效突破成本“圍剿”，真正找到了解決發展瓶頸的有效途徑。他們在觀念、機制、發展路徑和商業模式等四個方面進行大膽創新。逐步脫離低端業務，不斷向高端經營靠攏，形成有所為有所不為的新格局。他們積極探索新的用工機制，促使業務機制轉型和實施管理與服務分離。一是集中管理，建立全面預算管理內控體系，使物業管理向規模集中、資源集中轉變。二是集成經營，建立產品服務標準體系，為公司經營發展提供更大的業務空間、更多的盈利機會和形成更有效的核心競爭力。三是集約服務，推進低端業務的社會化外包，利用集約社會資源在市場競爭中獲取平均成本。 為增強企業整體競爭力和抵御風險的能力，德律風物業在兩年時間通過兼并，聯合、改組、改造、出售等方式，重組整合了20余家相關企業，將資本、