1、房地產業與其他行業發展的關聯影響l房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。房地產業屬于第三產業，具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的特點。房地產業的主要內容包括：（1）土地的開發和再開發；（2）房屋的開發和建設；（3）地產的經營（包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等）；（4）房地產經營（包括房屋的買賣、租賃、抵押）；（5）房地產中介服務（包括信息、測量、律師、經紀、公證等）；（6）房地產物業管理；（7）房地產金融（包括信息、保險、金融投資等）。當前房地產業發展形勢從長期走勢看，房價及房地產投資正在趨于穩定，國

2、家采取的抑制固定資產投資和房地產投資過熱的宏觀調控措施正在積極發揮作用。從去年及今年一季度的數據來看，我國房地產開發呈回落態勢，商品房銷售增速回落，房地產業增加值占GDP比重也在減少，如上海市最近兩年，房地產業增加值分別按年下降22.8%和2.4%，占GDP比重從2005年的7.3%下降到2011年的5.3%，占服務業增加值比重也從15%下降到9.2%（2011年，我區房地產業增加值占GDP比重為5.6%，占服務業增加值比重為6.3%）。自去年四季度以來，全國主要城市房價開始下跌，上海、北京等一線城市和部分二線城市的房價，至今已持續下跌6個月左右。國家統計局4月18日發布的數據顯示，2012年

3、3月份全國70個大中城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。房地產企業的營業利潤顯著萎縮，甚至出現虧損、破產。而據國家統計局4月13日公布的數據顯示，今年1至3月，房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2，增速比1至2月回落8.0個百分點；全國房地產開發投資10927億元，同比增長23.5，增速比1至2月份回落4.3個百分點。其中，住宅投資7443億元，增長19.0，增速回落4.2個百分點。以上數據不僅表明了房地產商資金鏈出現緊張，而且表明了房地產商對未來市場的信心也開始下降，全國不少城市也出現了土地拍賣流拍現象。根據中國房地產指數研

4、究院青島分院數據，一季度青島住宅供應40.85萬平方米，達到2009年以來的最低水平，環比下跌81.99%，規劃建筑面積為93.75萬平方米，環比下跌73.87%。從DTZ戴德梁行國際房地產顧問“五大行”之一，在全球45個國家200間分公司共有11000余名員工為客戶提供跨國房地產服務4月18日舉行的新聞發布會上獲悉，2012年1季度青島商品住宅市場成交量持續下跌，同比2011年第1季度下降46.56%，環比2011年第4季度下跌56.65% ；二手房住宅成交面積為14.01萬平方米，環比下降了89.82%。成交量的持續萎縮對價格也造成壓力，2012年3月份，青島新建住宅價格環比降價1.2%，

5、同比降1.5%。業內人士預計，隨著市場的“寒意”在房地產整個產業鏈條上的持續傳導，至少有三方面的影響值得關注：其一，房價的下行壓力將持續加大。在外部融資環境難以顯著改善的情況下，房地產企業通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。房地產企業破產事件（杭州金星房地產開發有限公司日前因其母公司資金鏈斷裂而被債權人申請破產）也將會加速企業以價換量。新一輪的打折降價潮，還將在未來兩三個月內大范圍持續展開，這將有助于房價趨于合理回歸，有利于調控效果繼續顯現。其二，房地產開發投資增速下降恐將對后市商品房供應產生不利影響。總體上看，我國普通商品住房仍存在明顯的供求缺口，市場對住房的需求是剛性的。增

6、加普通商品住房的供應也是此輪調控重要的訴求之一。不過，從目前土地市場的遇冷、開發投資增速的下降等情形看，后市供應恐不容樂觀。其三，房地產企業倒閉增多帶來的風險不容忽視。由于是期房銷售，房地產企業一旦遭遇資金危機便不可避免地影響交房，甚至導致“無房可交”，引發業主與企業、銀行之間的矛盾；此外，很多房地產企業都欠有土地出讓金，企業與地方財政之間的風險關聯也值得關注。受房地產業影響的主要行業房地產業與國民經濟的許多行業都有著密切的關系，具有很強的產業關聯性，除了帶動上游的水泥、機械、鋼鐵、木材、玻璃等行業外，還帶動塑料、汽車、家電等派出需求，又通過貸款與銀行、利率、信貸等密切相關。此外，房地產業還關

7、系到政府的財政收入和民生問題等等。據統計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產開發建設；與房地產業相關的行業達60余個。在房地產開發建設中，僅住宅建設需要的建筑材料和零部件就達2000種以上；每增加l億元的住宅投資，其他23個相關產業就相應增加投入1479億元；住宅消費的提高能帶動建材、化工、家電、裝飾及家具等生活資料和生活消費資料的相應增長，其比率大約是l：6。房地產業與金融業也有著密切的聯系，房地產業的投資額度大、資金周轉期長，房地產業的發展就越需要依靠金融業的大力支持；當然，房地產業因預期投資收益率高、居民住房抵押貸款風險小等特點，

8、也是吸引金融業投資的重要領域。因此，房地產業的景氣會帶動金融業的興旺；房地產業低迷，首當其沖的也是金融業。另外，房地產業的發展也能促使一些新行業的產生，如物業管理、房地產評估、房地產中介等。完全消耗系數，是指某一部門每提供一個單位的最終產品，需要直接和間接消耗（即完全消耗）各部門的產品或服務數量，該系數對分析產業間的關聯帶動程度更為全面。從完全消耗系數來看，房地產業對其他產業或項目帶動顯著的有（即完全消耗系數0.1）：金屬冶煉及壓延加工業（0.680）、非金屬礦物制品業（0.603）、商業（0.348）、化學工業（0.255）、建筑業（0.210）、非金屬礦采選業（0.190）、電力蒸氣熱水生

9、產和供應業（0.175）、貨物運輸及倉儲業（0.169）、金屬制品業（0.155）、社會服務業（0.150）、金融保險業（0.141）、電氣機械及器材制造業（0.130）、石油加工及煉焦業（0.115）、機械工業（0.108）、房地產（服務）業（0.111）等，可見其對關聯行業的影響之巨大。有關研究機構通過分析，得出：房地產投資每變動1%，將導致：總產出和GDP在原基礎上分別變動0.25%；城鎮固定資產投資總額在原基礎上變動0.57%；社會消費品零售總額在原基礎上變動0.088%。從商務部4月17日公布的數據顯示，3月當月，外商投資新設立企業2374家，同比下降6.5%；實際使用外資金額117

10、.57億美元，同比下降6.1%。一季度，外商投資新設立企業5379家，同比下降9.4%；實際使用外資金額294.8億美元，同比下降2.8%。這意味著中國吸收外資已經連續五個月同比下滑。在分析下降原因時，商務部發言人沈丹陽首次指出，中國吸引外資形勢低迷，除了受世界經濟低迷影響全球跨國直接投資放緩的影響以外，還受到了國內房地產市場調控的影響。 關于房地產業帶動作用的其他觀點有不少專家認為，房地產并不是一個對技術進步有明顯推動的行業，它的過快發展，會增加更多的高耗能產品需求，使我們面臨的資源環境壓力更大。高房價使實體產業大量資金紛紛向樓市轉移，必然擠壓其他行業特別是高新技術行業的資源分配、金融支持和發展空間，不利于自主創新和產業結構優化升級。現在一些地方經濟增長主要靠房地產業帶動，財政收入主要靠賣地獲得，銀行收益和資產質量主要靠房地產抵押貸款，房地產業已成為許多城市的經濟命脈。這種過度倚重房地產業的發展模式，長期下去將嚴重危害經濟的協調和可持續發展。所以，鑒于國民經濟未來的進一步發展必然依賴關系中國綜合國力的高新技術產業，從長期來看房地產行業在國民經濟中的重要性一定會不斷降低。高房價會對擴大內需產生嚴重的“擠出效應”指一個相對