1、*世紀陽光營銷推廣方案（討論稿）二八年八月五日前言隨著*世紀陽光項目各項工作井然有序的進行，項目銷售中心正式對外接受咨詢在即，我們在對*世紀陽光項目保持信心的同時，也應該隨時做好迎接市場挑戰的準備，下面我們就項目的營銷推廣做出定性定量的安排，而且我們將預留調整和補充的空間，從而保證高效高質地完成*世紀陽光的銷售與服務工作。目錄第一章背 景第二章 項目SWOT分析第三章 項目市場定位第四章 營銷推廣思路與策略41 營銷推廣思路42營銷推廣目標43營銷推廣周期44 營銷推廣階段劃分45媒體投放組合策略 46 宣傳主線的完善第五章 具體實施第六章銷售策略第七章 費用預估第一章、 背景*房地產市場在經

2、歷了06、07年求大于供、搶購成瘋、只要敢修我就敢買的病態市場后。在國家政策的宏觀調控與整體房地產市場的低迷的因素下，2008年初*市場進入冰凝狀態。3月后整體市場價格波動較大，知名樓盤大幅降價、各大開發商變相降價，造成市場觀望客戶較多。再經歷5.12大地震過程后，對外來置業客戶也造成很大程度上的影響。7月過后市場較為平靜（各開發商靜觀其變，以靜制動），*市場有部分復蘇跡象，此需具備部分先決條件，開發商對自身項目優缺點理解透徹，正確認識市場情況。市場情況要得到完全改善，預計在12月后有部分項目得到緩解。第二章、 項目SWOT分析一、Sstrength（優勢）1、項目規模項目規劃總用地面積近60

3、畝，總建筑面積12萬平方米，住宅總計800余套，規模化大型社區是當前購房者主要追尋目的之一。2、差異化 項目在同區域，從建筑類型，立面上都與前期開發樓盤所不同，地震過后，天秤再一次傾斜。3、景觀（寬景）在最大限度滿足規劃條件的前提下，采用中庭圍合布局，充分考慮項目的景觀均好性及項目樓間距。最大近120米樓間距，270度觀景面，一一體現出項目均好性寬景優勢。4、水資源（親水）項目位于*溪與*河雙溪環抱中，擁有良好的水景資源，在景觀打造方面也盡量考慮利用此資源，表現出人于自然的親密融合，“雖由人作，宛如天成”。5、戶型根據國家政策，小戶型比例占70%左右，購房總價低，客戶需求較大。6、人文人文優勢

4、明顯，*區域，越王樓、李杜祠、富樂山、科學家公園等，可以在環境營造中融入部分元素，體現項目人文特點，提高項目“味”。7、風水 背山面水，玉帶纏腰，不可多得的風水寶地。二、Wweakness（劣勢）1、城市規劃方向新*市城市規劃中，城市副中心為科創園區域，大量實力開發商重點打造。我項目區域與*市規劃發展有點背道而弛。2、地段由于*城市較小，市民區域概念不強，很大一部分人認為一環路外為城鄉結合部，地理位置較偏。3、成本土地成本較高，建筑材料價格、人工費用的增加，導致項目成本增加，市場缺乏價格競爭力。4、區域環境周邊居住環境、衛生條件教差，影響本項目形象及價格提升。5、區域形象片區人口多為原農轉非或

5、外來人口租住區，人口素質較低，不利于項目后期高檔樓盤形象宣傳。6、噪音污染存在部分低頻噪音污染。7、空氣污染本項目地對面*藥業，空氣中常彌漫淡淡中藥味，對環境有部分影響。8、心理價位本項目周邊不是傳統高檔住宅區域，區域心理價位較低。9、品牌資源由于本項目為*集團進駐*房地產市場的第一個項目，品牌知名度不高。10、配套設施、交通配套：公共交通較為單一。項目區域公交車只有3路、29路、50路（*鎮老國道）、51路、22路、24路等，且除3路外，其余車輛班次較少，等待時間較長，不利于后期業主出行；出租車方面，由于離市中心、*商業區（沈家壩、*漢城商業帶較遠，車輛較少。、生活配套：項目周邊生活配套設施

6、較為缺乏，除*鎮有規模不大的農貿市場、小型超市、部分餐飲外，無大型或知名餐飲娛樂配套，社區氛圍不濃。、醫療配套：周邊有*鎮醫療所、*市三醫院、部分社區醫療點等，相對市中心區域，醫療較為缺乏。、教育配套：無知名學校，缺乏教育支持。三、Oopportunity(機會)1、前期市場價格波動較大（大幅降價、變相降價），觀望客戶較多，近期市場相對平靜（靜觀其變，以靜制動），*市場有部分復蘇跡象，此需具備部分先決條件，開發商對自身項目理解透徹，正確認識市場情況。本項目的準確定位，正確認識項目優缺點，必能在項目銷售上達到或基本達到預期水平。備注：近期觀望客戶分析可得以下結論：觀望客戶主要分為兩類：一類為現階

7、段有房居住，但由于原居住環境較差、不能滿足現階段居住要求或做為投資，需要換房或購房（二次置業），此類客戶會選擇自己認為“最佳時期”購買，但此類客戶所認為“最佳時機”應為價格相對穩定，價格最低，所以此類客戶在價格不穩定時期內，購買需求降低，觀望時間較長。一類為現階段沒有房屋居住，急需購房（結婚或有資金想結束租房），此類客戶購房欲望強烈，所以觀望時間不長，通常在3-6個月內，在市場較為穩定，沒有大幅度波動情況下，產品定位準確、有亮點的項目能刺激其購買。2、項目周邊傳統居住區，居住條件不理想，部分有改變居住環境意愿的消費者，有購房意向。3、政府著力*開發區的打造，包括*旅游項目、*別墅項目、景觀大道

8、的打造，有利于本項目的開發與銷售。3、周邊有部分企業、學校，便于宣傳，引起購買意向，可以針對性，對重點目標客戶群九院客戶提供銷售政策或定點進行宣傳。4、地震因素，導致部分需求增加。地震導致部分房屋受損或受毀無法正常使用，產生購買意向。本項目可針對，部分*周邊受損較為嚴重地區，進行巡展宣傳覆蓋，增取抓住這部分客戶，擴大銷售。5、利用規劃、景觀設計淡化項目劣勢。6、知名大盤相繼開發，宣傳力度大，通過借勢，實現銷售。7、在區域內已做到了差異化（項目類型、立面、后期定位），借此做好引導，實現銷售。8、通過項目精確定位，后期宣傳著力點放在“圈子”這個感覺，產生“圈子”概念，具體體現：項目景觀營造上體現部

9、分80-90后關注的、喜歡的，如，考慮從聲、光、水、風、植物等，引起目標客戶群共鳴。9、“找回鄰里的感覺”，社區氛圍營造，強調社區概念，實現理想銷售。四、Tthreat（威脅）1、本區域內多層大盤競爭力大。2、本區域消費層次較低，對價格比較敏感。3、市場大環境冰凝，整體市場情況不理想。第三章、 項目市場定位一、 定位思想基于前期項目SWOT分析，結合本項目相關基本情況及區域狀態，在盡短銷售周期內實現銷售，達到項目利潤最大化。二、 定位原則1、 差異化原則在*區域已找到產品上的差異化，通過準確的市場定位，找到推廣中的差異化，才能滿足現今消費者的需要，增強企業、項目競爭力。2、 規避原則規避原則不

10、僅體現在企業內部，同時還體現在面對同業競爭，這樣做不僅可以降低項目本身的市場風險，同時還可以提高項目的抗風險能力，減少同質化競爭，增強企業市場細分的精準度，提升項目的利潤空間。三、 項目核心賣點提煉討論（暫時）項目已有核心賣點：1、 產品差異化：本區域唯一2梯4戶超高層電梯住宅，采光通風好，戶戶朝南，公攤面積小，基偶層變化，更能體現建筑與家概念的完美結合。2、 景觀：中庭寬景，項目超大樓間距， 景觀中體現“雖由人作，宛如天成”。施工過程中，建議灌木使用應在20種以上，喬木使用不低于10中，盡量多品種喬木搭配，不一定都為珍稀樹種，但重點宣傳區域應采用珍稀樹種， 其他區域可采用適宜本區域生長的果樹

11、、長綠樹種等，如：櫻花、桃樹、海棠、梅花等（甚至是部分果樹），搭配其他長綠樹種，樹種的多元性能有效提高，消費者對項目檔次的感覺。3、 共鳴效應：項目區域內有代表性的歷史文化遺跡等，在景觀小品中能體現，也可做部分變化，但最好能起到70、80共鳴，施工前提供相關照片做為參考。4、 五星級社區服務：后期針對不同業主需求，提供不同服務，降低項目劣勢影響，如：公共交通影響，可提供“代業主叫車”，物業聯系*2-3家出租車公司，有業主需要，進行呼叫，5-10分鐘可到，達到便捷業主出行目的；設立“業主公交等候室”，由于項目公交車等候時間較長，等候室設立，提供報刊、雜志、電視或其他娛樂，減低業主等車時間概念。制

12、造部分核心賣點：1、 “找回鄰里間的感覺”各棟單元門設立公共景觀休閑區，提供每棟業主公共交流空間，找回70-90年代，家屬區四合院的感覺，引起目標客戶群的共鳴。2、 景觀亮點打造景觀制造亮點，主要表現在小區景觀小品、命名等，盡量貼切70、80后，達到共鳴，體現出品位、品質等，做出年輕的“味道”。3、 引導、制造社區生活狀態通過媒體宣傳，達到社區生活概念注入，通過后續準業主、業主的參與，將社區生活進行引申，強化社區概念，最終達到營銷目的。四、 項目市場定位是不是面積越大，你越幸福？是不是非要住豪宅，你才幸福？是不是可以步行上班，你才幸福？是不是名校林立，你才幸福？“不同的幸福 不同的選擇”“青年

13、人置業 合適是關鍵”“專為都市新銳量身打造的大型青年生活社區”市場定位（討論）：*首個真正意義青年時尚生活社區項目完成要素：輕松購房輕松入住輕松生活五、 客戶群定位70、80后，現今社會主力消費群體。客戶群特征：2040歲有相對穩定的職業或穩定收入，有較高學歷，剛成家或即將成家，屬于社會中堅階層組群。這個特殊的群體是現今社會主導力量，但這個群體社會壓力較大，被稱為“三高人群”升學壓力大、就業壓力大、找工作難。我們可以將這個群體分為兩類，一類目前處于30-40歲的年齡階段，正處于小孩入學、改善家庭居住條件的二次置業期。一類目前處于20歲-28歲之間，也處于買房結婚或者工作購房的置業關口，他們構成

14、了首次置業的主力軍，目前的情況是，他們多達到適婚年齡，市場也缺少專門為他們提供的合適房源。根據消費目的、消費能力、消費特征及生活方式的特點，將青年群體分為享受型、居家型、社交型和展示型四大類，這四類的置業需求有著不同的側重，享受型會覺得房子是獨自享受的空間，他們更在乎自己對生活的充分享受；居家型則認為房子是供家人生活的空間，他們不要奢侈浪費，希望每個空間都有其價值；而社交型則希望房子是用于社交和自己生活的空間，他們反而希望給朋友的空間更方便一些；展示型認為房子是體現地位的空間，家也是身份的標志。備注：“青年”到底指的是多少歲人群？全世界的標準都不統一。聯合國教科文組織認定，14歲34歲為青年；

15、世界衛生組織認定，14歲44歲為青年；聯合國人口基金組織認定，14歲24歲為青年。而在我國，國家統計局在人口普查中所界定的青年年齡為15歲34歲，共青團團章里所界定的青年年齡為14歲28歲，而根據中華全國青年聯合會的規定，青年又應在1840歲之間。第四章、 營銷推廣思路與策略一、營銷推廣思路“房價漲得快，工資漲得慢”，“滿城大戶型，哪里是我家？”“我想要好的戶型，還想要好的景觀”“我想要性價比高的房子”是很多城市“新銳”年輕一族面臨的購房壓力。本項目推廣主線（討論）：青年時尚生活社區。討論：標準：青年生活第一城 新銳生活第一城（首站） 青年新生活首站 青年新生活藍本新銳新生活首站 青年新生活藍

16、本 為年輕的心而存在 延續一個時代的精神寫意、懸念引導：陽光燦爛的日子首個青年時尚生活社區我和青春有個約會首個青年時尚生活社區青年幸福人居，從來沒有權威的定義，當年，建筑大師勒柯不西耶的偉大夢想或許是最早的概念：陽光、空氣、綠地。有這樣三元素，就是很好的房子。現在，關于幸福人居的外延和內涵已經擴展到了無比豐富。我們判斷一個樓盤的標準涉及到了很多，比如：地理位置、區域配套、規劃建筑、產品設計、面積、價格、社區配套、小區氛圍、物業服務理想狀態的幸福人居應該是：地段要好，；建筑立面要漂亮，最好是歐陸風的，門口要有噴泉、花園；戶型要方正，最好是一梯兩戶；面積要大，最好送面積；小區配套要完善；小區氛圍要

17、祥和，最好都是大學同學，鄰里守望互助；物業服務要細致，最好收費低，甚至不收費青年生活新定義：六心理念地段核心+生活舒心+戶型精心+景觀凈心+品質放心+物業貼心項目完成要素：三輕松輕松購房+輕松入住+輕松生活*世紀陽光如何吸引確定的目標客戶？遇到的問題，如何的解決？ 地段不夠中心？（提高人氣）訴求點：*原始居住區+*未來商業副中心+自身商業帶動+規模大盤。具體方式：系列軟文（*規劃）+招商指南（商業業態規劃引導）+統一說辭（置業顧問介紹）。如何在銷售過程中將客戶吸引到銷售中心？（聚集人氣）訴求點：生活、運動、健康（要素：輕松生活的引申）具體方式：活動引導，通過大型人氣活動，項目提供場地，互惠互利

18、活動。舉例：千人瑜珈活動、時尚圣誕派對、現場演唱會等活動，迅速聚集人氣，提高曝光率。 戶型上如何體現亮點？讓客戶認可。訴求點：小戶型、低總價、本區域唯一2梯4戶電梯社區（要素：輕松購房引申）具體方式：報廣+大型戶外+銷售策略。舉例：廣告語（1、后大學生活，小戶型，大社區。2、以微小的力量，輕松累積成家的夢想。3、新生代圓夢，*世紀陽光，活力無限）。銷售策略（降低首付、限時房源、限量房源）景觀上如何體現差異化？給客戶新感覺。訴求點：寬景、親水、2梯4戶、此區域唯一大型親水生態社區。具體方式：報廣+大型戶外+沙盤引導+置業顧問引導。舉例：廣告語（1、“往高了想”，“欲窮千里目，更上一層樓”針對產品

19、差異化。2、“往寬了想”；針對寬景。3、我有我的生活主張，我有我的生活高度，新銳生活主流，*世紀陽光）。沙盤引導，做出沙盤“最好宣傳”效果，比例處理。 品質上如何讓準購房者放心，給予購買信心。訴求點：資金實力、建筑品質、建筑公司對外形象。具體方式：報廣+軟文+網絡+“業主質量監督協會”。舉例：定期對*實業進行宣傳，通過形象+專訪+軟文等，體現公司實力，增強購買信心。監督建筑公司對外形象（工地形象等）。業主質量監督協會（暫定），組織對我公司忠誠度較高部分“準業主”（內部人員或關系業主）+報紙、雜志記者+網絡記者，隨時對項目工程進度，工程質量進行跟蹤報道，提高項目知名度，提升建筑品質。物業中如何體

20、現貼心？與其他項目物業體現不同。訴求點：簡單、方便、隨意（要素：輕松入住的引申）具體方式：軟文+樓書+置業顧問引導+前期物業形象。舉例：將有別于傳統的物業服務內容，類似于送餐、定期清潔房屋、洗衣等適合青年人的物業服務內容，本區域公共交通及業主家人出行較困難，物業提供星級服務，聯系*市出租車公司，代客叫車，提高業主出行效率。各類物業特殊服務以軟文形式宣傳；后期業主活動，體現物業無微不至的關心。二、 營銷推廣目標選擇適宜于本項目的*地區的媒體，使廣告對消費者產生最佳的說服效果，同時提高*世紀陽光項目的知名度。通過科學的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪費的前提下，吸引

21、消費者前來咨詢，感受現場氛圍，產生購買欲望。樹立開發商及樓盤形象，增強消費者的信心，發揮口碑宣傳的優勢，提高項目的知名度和美譽度。通過廣告宣傳，有力配合銷售，使*世紀陽光項目在盡可能短時間內進入銷售成熟期，迅速回收資金，達到公司的要求。三、 營銷推廣周期*世紀陽光項目推廣周期的確定綜合考慮了項目工程進度、傳播恒溫效應、傳播內容和業內銷售峰期等方面的因素而擬定。目前營銷周期定為 : 2008年8月底至 2010年8月底 , 為期24個月 , 其中包含春節干擾期為2個月。四、 營銷推廣階段劃分階段劃分時間備注引導/品牌、項目形象期（廣告引導）2008年8月2008年10月大氣，形象樹立內部認購期（

22、廣告蓄勢）2008年11月2008年12月信息傳遞開盤強銷（廣告轟炸期）2009年1月2009年10月信息傳遞持銷期/尾盤（廣告穩定期）2009年11月2010年8月持續性廣告支持五、 媒體投放組合策略在不同時段結合銷售周期使用以下媒體推廣方式：傳統營銷方式+活動宣傳方式（SP）+促銷禮品宣傳方式+其它宣傳方式。傳統營銷方式：大型戶外廣告、車身廣告、現場包裝、報紙、雜志、電視、短信平臺、網絡宣傳等。活動宣傳方式（SP）：*市房產交易會、準業主活動、千人瑜珈活動、時尚圣誕派對、項目品鑒會活動、入會活動、開盤活動等。（重點推薦）促銷禮品宣傳方式：銷售中心禮品贈送、活動現場禮品贈送、主要覆蓋區域禮品

23、贈送(茶樓、酒店等)。（重點推薦）其它宣傳方式：其他提高知名度宣傳方式（如流動宣傳車、行銷人員等）。六、 宣傳主線的完善已發布廣告資源統計位置或版面規格簽訂時間發布時間備注*鐘樓12m20m=2402007年11月26日07年12月31日-10年12月31日建議繼續使用巡警大樓348m=2722007年11月26日08年5月21日-10年5月21日建議繼續使用金三角30m9m=2702007年11月26日07年12月15日-10年12月15日建議繼續使用百盛左側三翻15.6m5.6m=87.362007年12月5日08年2月1日09年1月31日建議繼續使用*收費站側18m6m2面2007年12

24、月24日08年1月1日09年12月31日建議繼續使用*收費站及*路口18m6m2面18m6m1面2007年12月24日08年1月5日10年1月4日08年4月18日10年4月17日建議入城面使用，出城面轉租宣傳主線構成：科委立交橋區域市中心市中心輔助性廣告位*區中心區域項目地附近（交警三大隊廣告位）項目地（項目地戶外廣告位、墻體廣告）*區域*輔助廣告位+車身廣告車身廣告（3路、29路、10路和36路或6路任選其一）+*各大入城口針對形象宣傳期廣告覆蓋情況，現階段需完成廣告覆蓋區域為：科委立交橋區域主要路段細分為（科委立交橋百貨大樓）；*區中心區域主要路段細分為（東方紅橋頭*醫院沈家壩三橋橋頭）；

25、*輔助廣告位（各家屬區門口轎箱廣告位）；車身廣告（3路、29路、10路和36路或6路任選其一）。備注：由于今年新開樓盤較多，市場情況不理想，部分開發商縮減相關宣傳費用，部分廣告位資源可聯系開發公司，以低價進行共享，盡快完善本項目宣傳主線。戶外廣告位覆蓋圖車身廣告覆蓋圖第五章、 具體實施一、引導/品牌、項目形象期（2008年8月2008年10月）1、目的傳遞項目形象信息，形象初步建立。為淡化前期宣傳印象，過渡并制造懸念。2、 應用廣告語（討論）“陽光”冉冉升起，我不能視而不見！（形象推廣，過渡并制造懸念）討論：“陽光”即將閃耀，我不能視而不見！部分應用廣告語討論：1、陽光燦爛的日子，微笑的你，發

26、現新生活已經來臨*世紀陽光。2、回到純真歲月*世紀陽光。3、新生代圓夢，*世紀陽光，活力無限！3、下一站，*世紀陽光*首個國際青年社區。4、“房”人之心，不可無。年輕人就該有自己的房子。5、告示性廣告，如：“陽光”冉冉升起，我不能視而不見！*月*日*世紀陽光銷售中心正式對外接受咨詢等3、 工作內容及計劃列項內容規格數量完成時間費用備注1宣傳主線完成9月中旬1-1科委立交橋或百貨大樓區域戶外廣告牌1塊8月底20-30（1年）區域2選11-2*中心區域或沈家壩或東方紅橋頭戶外廣告牌1塊8月底10（1年）區域3選11-3車身廣告（建議3路2輛；6路1輛；10路1輛）4輛8月底19（1年）*市X型覆蓋

27、2銷售物料2-1形象DM單（前期形象宣傳）100009月中旬12-2形象手提袋50009月中旬08-12-3樓書插頁（規劃通過后）50009月中旬12-4項目宣傳太陽傘59月中旬0.53置業顧問相關3-1置業顧問名片若干9月底0.43-2置業顧問工牌若干9月底3-3置業顧問服裝若干9月底4項目地宣傳4-1銷售中心軟裝9月底0.5-14-2道旗、指示系統209月底24-3項目地墻體廣告9月底15銷售輔助物料5-1工作日志30頁2009月底0.25-2接待客戶登記本30頁509月底5-3銷售日報表30頁309月底5-4銷售月報表30頁59月底5-5來電登記本30頁59月底6銷售禮品制作（前期）6-

28、1撲克牌100009月底26-2鼠標墊（討論）20009月底0.66-3化妝鏡或吸油紙盒（討論）20009月底0.46-4形象宣傳紙包（討論）300009月底17沙盤、單體模型制作68銷售中心開放對外宣傳8-1報紙（晚報、日報、新報）8月9月98-2雜志（360生活、車房、鋒尚）8月9月23選28-3戶外畫面更換8月底18-4*日報頭版題花廣告1年8月底58-5電視廣告（現階段推科學城電視臺）1年8月底108-6市中心輔助廣告位（出租車站臺）1年8月底358-7短信平臺9月底0.58-8對外開放慶典活動（小型宣傳）開放當天0.29*公交車贊助活動1年2坐套贊助10其他（不可遇見）5合計1043

29、115（最小最大）4、 詳細安排項目內容備注戶外廣告牌“陽光”冉冉升起，我不能視而不見！*月*日*世紀陽光銷售中心正式對外接受咨詢等推廣語討論車身廣告青年新生活藍本*世紀陽光，您應該有您自己的“圈子”考慮長期宣傳，仔細推敲廣告語道旗形象推廣語階段性更換項目地墻體主推廣語+核心賣點形象DM單主要從形象宣傳為主，效果圖+部分文字描述（項目核心賣點）成本考慮，體現品質*晚報2次半版，2次整版（1次整版，推廣語；1次整版，推廣語+告示性信息；2次半版推廣語+告示性信息）減少次數，沖擊效果*日報1次整版（推廣語+告示性信息）廣告覆蓋，沖擊效果新報1次整版（推廣語+告示性信息）廣告覆蓋，沖擊效果車房一月考

30、慮簽定年合同，此階段2次（1次推廣語，1次推廣語+告示性信息）廣告覆蓋，擴大宣傳面鋒尚考慮簽定年合同，此階段2次（1次推廣語，1次推廣語+告示性信息）廣告覆蓋，擴大宣傳面科學城電視前期鎖定，擴大宣傳短信公益廣告+告示性信息（選號段發送）銷售中心開放信息傳遞市中心輔助廣告位出租車站臺廣告位（推廣語+告示性信息）銷售中心正式對外接受咨詢信息傳遞開放慶典結合銷售中心景觀，簡單剪彩儀式氛圍營造九院公交車贊助活動聯系九院相關部門，針對市區運行公交車，*至各地中長途車，司機位靠背坐套贊助廣告。鎖定九院客戶，廣告覆蓋二、內部認購期（2008年11月2008年1月）1、目的項目優勢及主線概念引入，銷售前期預熱

31、3、 應用廣告語（討論）*世紀陽光“我和我私奔”部分應用、階段性廣告語討論： 1、都市新銳的時尚天地*世紀陽光。2、“往寬了想”；針對寬景。3、“往高了想” ；“欲窮千里目，更上一層樓”針對產品差異化。4、“一溪水，一個家，一生愛”針對親水。5、我有我的生活主張，我有我的生活高度，新銳生活主流，*世紀陽光。4、 工作內容及計劃列項內容規格數量完成時間費用備注1宣傳物料制作1-1樓書50002.5精美、大氣、檔次2報紙（晚報、日報、新報）883雜志（360生活、車房、鋒尚）423選24戶外畫面更換225*日報頭版題花廣告免費延續6電視廣告（現階段推科學城電視臺）1年免費延續7電視廣告（*電視臺）

32、5新房產8市中心輔助廣告位（出租車站臺）第1次免費更換畫面9短信平臺0.5公益+告示10房產交易會預計11月初1011郊縣巡展（震后重點區域）210月底執行09年1月3-5根據效果調整方式12市中心SP活動（方式確定）340萬方式1：能否考慮改裝臨時展示處（房車改裝或貨車改裝）前期投入費用較大，后期費用較少，且可結合外地巡展使用。（*首家推出，轟動效果）20-30萬方式2：市中心選擇好地段設置市中心接待處市中心重要位置沒有，裝修費用高，除周末宣傳效果好，其他一般，且費用較高。（不推薦使用）40萬方式3：市中心重要地段臨時現場促銷（設置展示區+背景或舞臺）費用較低，但展場布置不佳，影響樓盤高端品

33、質。（可以嘗試）3萬（3月4次）13圣誕或新年“全家福”活動（根據客戶接待量）112月24日或1月中旬10萬（包括輔助宣傳）搭配廣告宣傳14*小動物保護協會冠名贊助活動（愛心）1-2年11月051/年配合報紙、雜志軟文15項目推薦會1天5萬搭配宣傳16項目入會活動2天4萬物料+宣傳17其他（不可預見）5合計605100（最小最大）5、 詳細安排項目內容備注戶外廣告牌階段性廣告語+活動信息傳遞階段性推廣語討論車身廣告主推廣語延續*晚報共4次，2次半版，2次整版，搭配部分軟文。內容：階段性推廣語階段性推廣語討論*日報共2次，2次半版，內容：階段性推廣語階段性推廣語討論新報共2次，2次半版，內容：階

34、段性推廣語階段性推廣語討論車房一月共2次，2次半版，搭配軟文（活動支持+企業介紹）。內容：階段性推廣語階段性推廣語討論鋒尚共2次，2次半版，搭配軟文（活動支持+企業介紹）。內容：階段性推廣語階段性推廣語討論科學城電視30秒電視廣告片（中物院新聞前，1天3次）九院關注度高電視“新房產”電視廣告片+活動支持具體銜接廣告部短信公益廣告+告示性信息（選號段發送）市中心輔助廣告位出租車站臺廣告位（推廣語+告示性信息）郊縣巡展安縣、平武、三臺、鹽亭、梓潼等（市中心區域）根據實際情況調整宣傳方式市中心SP活動（方式確定）周末時間段，市中心鬧市區域，以促銷禮品覆蓋，擴大宣傳面根據實際情況調整宣傳方式圣誕或新年

35、“全家福”活動開盤前預熱，提高“青年“生活社區概念根據客戶排號量，調整具體時間小動物保護協會冠名贊助活動以5000元/年，冠名小動物保護協會，“愛心”引起目標客戶共鳴，搭配媒體軟文、專題片。增加企業形象，提高項目知名度項目推薦會前期進行，盡快“搶“部分客戶，場地建議選擇較正規場所，如：劇院，相關介紹+相關文藝表演+抽獎項目進展、核心賣點展示，抽獎聚集人氣，根據具體接待情況，調整時間項目入會活動宣傳到位，增加入會優惠營銷策略場地布置，景觀展示區基本呈現三、開盤強銷（2009年2月2009年10月）1、目的項目核心賣點傳遞，強調推廣主線，社區概念，搭配營銷策略。2、應用廣告語（討論）以微小的力量，

36、輕松累積成家的夢想！ （優惠購房，降低門檻，優惠政策）銷售策略搭配部分應用、階段性廣告語討論：1、后大學生活，小戶型，大社區。2、以充分的思考，讓您住的更好（前期銷售服務，后期物業服務）。3、您的一切都已準備，需要的只是帶著一份輕松的心情。（體驗，裝修樣板參考）。4、告知性廣告，*月呈現，敬請期待、*元購*居室或*元/，限時房源。5、“年輕人，有禮了”“陽光新人”活動。3、 工作內容及計劃列項內容規格數量完成時間費用備注1部分戶外廣告位、車身續約科委立交橋或百貨大樓區域戶外廣告牌1塊8月底20-30（1年）區域2選1新簽，延續*中心區域或沈家壩或東方紅橋頭戶外廣告牌1塊8月底10（1年）區域3

37、選1新簽，延續車身廣告（建議3路2輛；6路1輛；10路1輛）4輛8月底19（1年）新簽，延續2報紙（晚報、日報、新報）2440開盤前3次整版，其余選擇半版或4分之1版3雜志（360生活、車房、鋒尚）16（3選2）103選24*日報頭版題花廣告5新簽，延續5電視廣告（現階段推科學城電視臺）半年5新簽，延續6電視廣告（新房產）87市中心區域站牌廣告152個月，推廣語+告示性信息8市中心輔助廣告位（出租車站臺）3.5更換畫面9短信平臺1.5公益+告示10房產交易會（春）1011樣板區開放剪彩活動3考慮是否邀請入會客戶12“運動生活在我家”千人瑜珈活動3個月預計09年3月開始10邀請老師+宣傳13“*

38、首屆減壓節”預計46月2014郊縣巡展（震后重點區域）持續每月1次3-5根據效果調整15市中心SP活動（方式確定）每月1次6根據效果調整16“*新青年俱樂部”成立活動1個月09年2月5搭配青年置業計劃17“年輕人，有禮了”陽光新人選活動（責任、愛心、陽光）持續2個月09年7月8搭配“愛她就送給她*世紀陽光”新婚置業計劃18項目品鑒會15萬入會客戶+酒會19項目開盤活動1天2萬物料+部分宣傳20其他（不可預見）15及時性活動支持合計224236（最小最大）4、 詳細安排項目內容備注戶外廣告牌階段性廣告語（三輕松）+營銷策略搭配推廣語討論車身廣告主推廣語，考慮部分更換推廣語討論*晚報階段性廣告語（

39、三輕松）+營銷策略搭配推廣語討論*日報階段性廣告語（三輕松）+營銷策略搭配推廣語討論新報階段性廣告語（三輕松）+營銷策略搭配推廣語討論車房一月形象廣告+營銷策略搭配、部分活動支持軟文推廣語討論鋒尚形象廣告+營銷策略搭配、部分活動支持軟文推廣語討論科學城電視形象廣告+廣告宣傳片電視片制作（階段性更換）電視“新房產”形象廣告+廣告宣傳片電視片制作（階段性更換）短信公益廣告+告示性信息（會員+目標客戶）市中心輔助廣告位出租車站臺廣告位（推廣語+告示性信息）郊縣巡展安縣、平武、三臺、鹽亭、梓潼等（市中心區域）根據實際情況調整宣傳方式市中心SP活動（方式確定）周末時間段，市中心鬧市區域，以促銷禮品覆蓋，

40、擴大宣傳面根據實際情況調整宣傳方式房產交易會（春）尋找亮點+營銷策略搭配樣板區開放剪彩活動考慮以樣板區，樣板房做為支撐，反向提價（“50%計劃”，產品升級，公益支持）?！斑\動生活在我家”千人瑜珈活動搭配媒體宣傳，擴大項目影響“*首屆減壓節”參照大城市成功案例，擴大宣傳面“新生活、心感覺”自駕活動前期體驗“新感覺、心生活”活動，考慮贊助或準客戶參與。“*新青年俱樂部”成立活動搭配網站宣傳，考慮“新青年網”如何與項目宣傳相結合。“年輕人，有禮了”陽光新人活動前期媒體擴大宣傳，后期跟蹤報道，造成轟動效應。搭配“新婚置業計劃。新婚購房優惠或你結婚，我出車隊項目品鑒會強調檔次、氛圍，各個環節搭配，體現項

41、目品質項目開盤活動注意好項目地場地，體現物業、開發公司對客戶的細節照顧，達到口碑效應。四、持銷期/尾盤（2009年11月2010年8月）1、項目推廣主線進入活動支持，強調體驗、社區生活。2、應用廣告語（討論）下一站，*世紀陽光*首個國際青年社區（進入活動支持，強調生活社區概念）部分應用、階段性廣告語討論：1、告示性廣告推廣，如“圈子”圣誕時尚派對，邀您進入真正的年輕社交圈。2、您家門口的運動，“陽光行動”戶外活動主持。3、新生活、新感覺，*世紀陽光業主感受日或周活動。4、我們生于80年代今天我是主角等5、 工作內容及計劃列項內容規格數量完成時間費用備注1戶外廣告位更換畫面42報紙（晚報、日報、

42、新報）16203雜志（360生活、車房、鋒尚）16102選1延續4*日報頭版題花廣告免費延續5電視廣告（現階段推科學城電視臺）免費延續6電視廣告（*電視臺）8新房產7市中心輔助廣告位（出租車站臺）0.5延續8短信平臺1.5公益+告示9房產交易會（秋季）810郊縣巡展持續每月1次3-5根據效果調整11市中心SP活動持續每月1次6萬根據效果調整12音樂時尚派對109年9月底30邀請費用+場地布置+其他+宣傳13“新生活、心感覺”戶外活動10年3月20主辦+戶外俱樂部協辦14其他（不可預見）10及時性活動支持合計121123（最小最大）6、 詳細安排項目內容備注戶外廣告牌階段性廣告語+活動引導、支持

43、（部分軟文）推廣語討論車身廣告主推廣語（考慮部分階段性推廣畫面更換）推廣語討論*晚報階段性廣告語+活動引導、支持（部分軟文）推廣語討論*日報階段性廣告語+活動引導、支持（部分軟文）推廣語討論新報階段性廣告語+活動引導、支持（部分軟文）推廣語討論車房一月跟蹤軟文+活動信息傳遞推廣語討論鋒尚跟蹤軟文+活動信息傳遞推廣語討論科學城電視電視短片電視片制作（階段性更換）電視“新房產”電視廣告片+活動跟蹤報道電視片制作（階段性更換）短信公益廣告+告示性信息（選號段發送）市中心輔助廣告位出租車站臺廣告位（推廣語+告示性信息）郊縣巡展安縣、平武、三臺、鹽亭、梓潼等（市中心區域）根據實際情況調整宣傳方式市中心S

44、P活動周末時間段，市中心鬧市區域，以促銷禮品覆蓋，擴大宣傳面根據實際情況調整宣傳方式房產交易會（秋）尋找亮點+營銷策略搭配音樂時尚派對強力推廣，造成轟動效應，本時間段主力活動，搭配媒體支持，起到宣傳效果“新生活、心感覺”戶外活動戶外生活方式引入，達到預期宣傳效果，業主體驗日或體驗周（體現物業公司、開發公司對細節、服務的關注）五、活動支持（討論/略，并根據市場情況調整）1、房交會活動建議：房交會期間為了吸引人氣及提高關注度，考慮增設部分其他亮點。（1、項目相關展示，舉例：人居自動化或高科技家庭產品等。2、吸引人氣及后續活動延伸，舉例：彩繪表演、瑜珈表演及推廣等）2、巡展活動（震后目標客戶鎖定）建

45、議：前期可在主要目標區域進行廣告覆蓋，每周采用目的地巡展形式，對分析后主要目標區域進行宣傳，如反應情況良好，可增加部分宣傳力度。舉例：巡展形式：選擇鬧市地點，建立宣傳區，主要以大型展示架、宣傳臺等，搭配置業顧問，發放宣傳DM單及銷售禮品；延伸：增加宣傳力度，可采取宣傳區+路演形式，三級市場對此種宣傳較為接受。備注：覆蓋區域一類為傳統*外來人口購房量較大區域，相關周邊如：廣元、劍閣、鹽亭、三臺、梓潼、江油等；一類為此次地震受災較重區域，搭配部分銷售策略重點宣傳，相關周邊如：安縣、平武、廣漢等。3、 市中心展示活動（討論）形式：1、可否考慮流動宣傳車，已房車為基礎（貨車，客車改裝），設計為流動銷售

46、展示中心，包括項目基本情況，樣板房基本情況，臨時為市中心宣傳處，優點：靈活性強，市中心人流大區域宣傳效果好，降低項目地遠的不利因素，后期費用低。缺點：前期投入大，項目后可能造成部分損失，可能會有部分樓盤形象降低的負面影響。4、時尚圣誕或新年派對（“全家?！被顒咏梃b于武漢萬科）形式：業主或準業主活動，“全家?！睍r尚圣誕派對或新年派對“全家?！被顒佣x：男士：名車展搭配漂亮車模，高品質樓盤+高端汽車，組合優勢，提升項目品質。女士：SPA及美容，現場體驗，消費券贈送等。孩子：COSPLAY（只要為70-90時代卡通人物）搭配部分游藝活動。整體：冷餐會形式，有看，有玩，有吃。建議：場地選址項目地現場，

47、活動主要目的為項目增加人氣。備注：時間節點：與工程進度搭配，如某廣場建成或某景觀小品建成。*奧迪有聯系，能充分利用資源。5、保護小動物協會冠名活動形式：70、80后為獨身子女，大部分對小動物非常有愛心，*市小動物保護協會成立已久，也引起了很大部分愛心人士的關注，我司聯系小動物保護協會，以5000元/年（費用具體確定）贊助的形式進行冠名。建議：多進行媒體宣傳，定期做部分相關宣傳活動，以“愛心”方式，產生目標客戶共鳴。6、“運動生活在我家”千人瑜珈活動形式：聯系一到兩家健身俱樂部，付費邀請瑜珈老師，提供場地，每周展開戶外瑜珈活動，持續時間3月（暫定，根據活動效果調整），邀請業主或準業主免費參加，社

48、會也可報名免費參加，人數越多，效果越好，在最短時間內聚集最大項目人氣。建議：可以選擇不同地點進行（前期可選擇鬧市，提高宣傳面，后期主要考慮項目地），做好宣傳，爭取陣容強大些，時間建議選在4-5-6月（09年4-5-6月）。活動過程中，我公司提供場地及飲用水，瑜珈運動其他輔助品自行提供。7、*首屆“減壓節”活動形式：模仿大城市“減壓節”活動方式，具體方案暫為確定。建議：盡量提高宣傳面，擴大影響。8、項目品鑒會活動（討論）形式：略，展現項目大氣，傳遞相關信息，如，入會時間，開盤時間，預計均價，核心賣點等。建議：原推廣先后為先進行入會登記，再進行品鑒會，但由于今年市場具體情況，故建議先進行項目品鑒會，再進行入會活動，盡快鎖定部分客戶，為后期銷售打好基礎，入有需要可進行兩次，一次為項目推薦會，后期針對已入會客戶進行項目品鑒賞會。備注：選擇會議形式的場所，利于運用表演手法，擴大項目優勢，中間穿插表演、抽獎，提高現場氣氛。9、入會活動略10、開盤活動略11、新青年俱樂部成立+新青年網（網絡宣傳，搭配青年置業計劃）形式：提出新青年概念+網絡宣傳+針對性營銷策略，具體活動方式暫未確定。12、“陽光新人”評選活動（搭配新婚置業計