1、實用文檔土地增值稅的計算方法一、基本計算方法（一）增值稅稅額：條例第三條：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。增值稅稅額增值額×增值稅稅率扣除項目金額×扣除系數 （二）增值額：條例第四條：納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。增值額銷售收入扣除項目金額 （三）銷售收入：條例第五條：納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。國家稅務總局  關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷

2、售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。1、一般銷售收入：（1）一般銷售收入的概念：細則第五條：條例所稱收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。2、非直接銷售收入及自用：國稅發2006187號。（1）將開發產品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。按下列方法確認收入：A、按本企業同年在同地區銷售同類房屋

3、的平均價計算；B、按當地同年同類房屋平均銷售價計算。（2）將開發產品用于自用或出租：產權未轉移，不征土地增值稅，相應成本費用稅金不得扣除。（四）扣除項目金額：扣除項目金額的計算方法：（條例第六條）扣除項目金額土地款開發成本開發費用稅金其他扣除項目1、土地成本：（1）細則第七條：取得土地使用權所支付的金額，包括地價款、按國家規定繳納的有關費用。（2）國家稅務總局  關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所

4、支付的金額”中扣除。2、開發成本：（1）細則第七條:成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。（2）國家稅務總局  關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）：房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時， ，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。關于拆遷安置土地增值稅計算問題A、房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產開發企業土地

5、增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發2006187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。B、開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發2006187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。C、貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。3、開發土地、新建房屋及配套設施的費用；細則第七條：費用包括：管理費用、銷售費用、財務費

6、用。財務費用中的利息支出：凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額；其他費用（管理費用、財務費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和10%以內計算扣除 。（2）國家稅務總局  關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）：房地產開發費用的扣除問題A、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高

7、不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。B、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。C、房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。D、土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，

8、應調整至財務費用中計算扣除。財稅字199548號：利息的扣除按以下方法計算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。【相關鏈接】（1）金融機構的概念：金融機構是指經中國人民銀行批準專門從事貨幣信用活動的中介組織。從我國目前的情況看我國金融機構按其地位和功能劃分大致有以下四類：貨幣當局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。銀行。包括政策性銀行、商業銀行。商業銀行又分為：國有獨資商業銀行、股份制商業銀行、城市合作銀行以及住房儲蓄銀行。非銀行金融機構。主要包括國有及股份制的保險公司，城市合作社及農村信用合作社，信托投資

9、公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財務公司，及其他非銀行金融機構。境內開辦的外資、僑資、中外合資金融機構。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財務公司、保險機構等在我國境內設立的業務分支機構及駐華代表處。如果房地產開發企業發生的利息支出是通過未經中國人民銀行批準的單位或個人發生的，則按“不能提供金融機構證明來處理，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10以內計算扣除。”（2）土地增值稅清算扣除項目中的開發間接費用與房地產開發費用的劃分開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，是用于核算企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工

10、資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。房地產開發費用是指與房地產項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產開發成本中的開發間接費用與房地產開發費用，兩者很容易混淆。由于房地產開發費用有比例限制，并且開發間接費用可以做為加計扣除20的依據，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉移到房地產開發成本。如果不細加區分，就會造成土地開發成本虛增，相應的房地產開發費用和加計扣除也會同時虛增。【例23】某房地產開發公司取得土地使用權發生1000萬元，開發土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發間接費用50萬元（包括管理人員工資福利5萬元，辦公設備折舊5萬元，廣告和其他

11、銷售的費用20萬元），假設該公司不能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的利息支出，房地產開發費用扣除比例為10。分析：如果不對開發間接費用中不屬于直接組織管理開發項目加以剔除，通過計算：       房地產開發成本虛增30萬元，       開發費用虛增30×10%3萬元，       加計扣除金額虛增30×20%6萬元，   &

12、#160;   共計扣除項目金額虛增303639萬元。       由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應納的土地增值稅。（3）土地增值稅清算成本與會計成本的主要區別國稅發2006187號規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積也就意味著如果稅務機關按規定要求納稅人進行土

13、地增值稅清算時，如果房開企業仍有未竣工結算的成本，則不允許扣除相應的預提費用。即使清算后再轉讓或銷售的，也應當按原清算時的單位成本進行相應成本扣除，單位成本不再進行調整。【例24】某房開公司開發100000平方米的寫字樓，己銷售95000平方米。清算時，共發生扣除項目金額9000萬元，則單位建筑面積成本費用9000÷10900元。在清算后，余下的5000平方米的寫字樓一次性轉讓，轉讓金額為800萬元，問扣除金額多少元？扣除額為5000×900450萬元。4、與轉讓房地產有關的稅金；細則第七條：稅金包括：在轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅財稅字199548

14、號：對于印花稅通過“管理費用”核算的房地產企業，印花稅不可另行扣除。5、其他扣除項目土地增值稅暫行條例細則：第七條第六項：根據條例第六條第五項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和加計20%的扣除。財稅字199548號：代收費用計入房價、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計扣除20%的基數；代收費用未計入房價、未作為收入的，不許扣除。6、計算扣除項目金額時應注意的其他問題：國稅發2006187號（1）提供“前期工程費、建安費、基礎設施費、開發間接費：”四項資料不真實或不符合清算要求，稅務部門可根據當地造價部門造價定額資料，結合房屋的結構、用途、區位等因素核定扣

15、除四項費用。（2）房地產企業開發建造的與清算項目配套的派出所、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：A、“產權屬于全體業主所有”或“無償交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公益事業的”，其成本、費用可以扣除；B、建成后有償轉讓的，應先計算收入，再準予扣除成本費用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費可以計入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應適用哪一級稅率應根據增值率大小確定。增值率增值額÷扣除項目金額×100

16、%細則規定：1、增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額增值額×30%2、增殖率在50%100%（含00%）之間的土地增值稅稅額增值額×40%扣除項目金額×5%3、增殖率在100%200%（含200%）之間的土地增值稅稅額增值額×50%扣除項目金額×15%4、  增殖率超過200%的土地增值稅稅額增值額×60%扣除項目金額×35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。（六）其它問題：國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收

17、滯納金問題納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金二、綜合案例分析：【例25】某房地產企業集團，2006年1月立項開發一住宅小區，各種手續均以本公司名義辦理。1、發總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區配套設施房屋含幼兒園、會所、物業樓計5000平方米；小學5000平方米；其他商業用房屋、寫字樓等2萬平方米。2、取得350畝開發土地的使用權時，支付土地款及相關稅費2.1億元；發生建筑成本 2.8億元（不含項目借款利息）；發生各項費用4500萬元（印花稅通過“管理費用”核算）。該項目共繳納各

18、項稅費：4208萬元，其中營業稅3757萬元，城建稅263萬元，教育費附加150萬元，印花稅38萬元。3、銷售房屋取得收入7.5億元。4、整個項目已經預繳土地增值稅1000萬元。該項目截至2007年底工程已經全部竣工驗收，并取得第一產權。且所建房屋住宅部分和商業部分全部對外銷售完畢，已經符合土地增值稅清算條件。地稅部門對該項目進行土地所得稅清算時，確認：1、所取得的土地有50畝未用于本項目開發，而是用于另一個項目，此項目正在建設中，不具備清算條件。2、銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元；別墅和商業樓銷售1 .6億元（以銷售明細賬、售房合同為準）。3、其中普通住宅分配給本公司職工20套，2500

19、平方米，按每平方米2000元成本價入帳，實現收入500萬元。4、以分配股利些形式分配給5位股東5套別墅，建筑面積1000平方米，未計收入。5、用新建商業房第一、二層2500平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產權已經轉入餐飲公司。6、小學校5000平方米交給區文教局，文教局撥付補償費400萬元，未計收入。7、收取客戶退房違約金4萬元，記入“其他應收款”。8、“應付賬款”掛賬未付工程款3000萬元（對方科目“開發成本”），憑據不足，經到對方取證為虛增成本。9、支付煤氣公司的煤氣工程款共計500萬元，付款憑據為行政事業收費收據。10、開發的商業用房有400平方米用于企業辦公，并已經轉入固定資產，

20、未對外銷售。11、幼兒園、會所、物業樓5000平方米作為配套設施，所有權歸全體業主，以后發生經營收益歸業主委員會處置。計算應繳納土地增值稅。1、確定收入：（1）普通住宅對外銷售平均價格（590000000400005000000）÷（1700002500）3492.78元出售給職工住宅應實現收入3492.78×25008731950.00元出售給職工住房已實現收入5000000元出售給職工住宅少計收入873195050000003731950元普通住宅共計應實現銷售收入590000000400003731950593771950元（2）其他用房外銷平均價格160000000

21、÷（3000010002500400）6130元分配該股東別墅和投資分配該股東別墅和投資餐飲公司商業房應實現收入6130×（10002500）21455000元 其他用房應實現總收入160000000214550004000000185455000元    2、確定扣除項目金額（1）   應扣除開發成本      總土地成本：210000000÷350×（35050）180000000元總開發成本：280000000

22、虛列30000000白條5000000245000000元合計：425000000元平均單位成本425000000÷（210000公共配套設施5000）2073元用于辦公商用房成本2073×400829200元該項目應扣除開發總成本425000000829200424170800元（2）        普通住房、其他用房占總建筑面積的比例：普通住房面積占總面積百分比（181）÷（210.5）×100%83%其他用房面積占總面積百分比（1817）20.5÷（210.5

23、）×100%17%普通住宅、商業用房的實際應扣除成本：普通住宅應扣除開發成本424170800×83%352061764元其他用房應扣除開發成本424170800×17%72109036元   （2）、確定應扣除開發費用：普通住宅應扣除費用352021764×10%35206176元其他用房應扣除費用72109036×10%7210903元   （3）、確定應扣除稅金普通住宅應扣除：營業稅金593771950×5%29688597.50元城建稅29688597.50×

24、;7%2078201.83元教育費附加29688597.50×4%1187543.90元合計29688597.502078201.831187543.9032954343.23元其他用房應扣除：營業稅金185455000×5%9272750元城建稅9272750×7%649093元教育費附加22311950.00×4%370910元合計927275064909337091010292753元   （4）、確定其他扣除項目：普通住宅應扣除其他費用352061764×20%70412353元其他用房應扣除其他費用72109036×20%14421807元   （5）、扣除項目總額普通住宅扣除項目總額3520617643520617632954343.23