1、物業(yè)管理收費(fèi)難的幾點(diǎn)看法 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們生活水平的不斷提高,城鎮(zhèn)居民的住房條件得到很大的改善,居民對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求也越來(lái)越高,物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的發(fā)展,物業(yè)管理服務(wù)已越來(lái)越被人們所熟悉,它對(duì)提高人們的居住質(zhì)量、提高物業(yè)價(jià)值有著不可低估的作用。然而,在其發(fā)展中仍遇到許多困難,其中,最突出的是物業(yè)管理收費(fèi)難。物業(yè)管理收費(fèi)陷入了“收費(fèi)高,居民承受不了;收費(fèi)低,物業(yè)管理企業(yè)難以正常運(yùn)營(yíng)”的怪圈。 一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的特別性 理順關(guān)系,規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,確定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),已成為當(dāng)前在物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn),物業(yè)管理作為

2、一種由企業(yè)供應(yīng)的服務(wù),與政府的行政管理是有嚴(yán)格區(qū)分的,屬于典型的經(jīng)營(yíng)性服務(wù),其收費(fèi)也屬于經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的收費(fèi)。但是,物業(yè)管理作為一種以供應(yīng)管理服務(wù)為主要內(nèi)容的收費(fèi),它與一般的經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)相比,也有一些比較明顯的不同的特點(diǎn)。 1、管理模式的不全都,是造成小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的主要障礙。在同一城市,政府機(jī)關(guān)住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用由財(cái)政支付,不向居民收費(fèi),而集中開(kāi)發(fā)的商業(yè)住宅區(qū)、雜居區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用均由住戶(hù)負(fù)擔(dān),這就使居民對(duì)實(shí)施物業(yè)管理產(chǎn)生了抵觸心情,同時(shí)也給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)增加了困難。 2、狀況復(fù)雜,差別大。物業(yè)管理,從服務(wù)對(duì)象看,既有住宅區(qū)的物業(yè)管理,又有商業(yè)辦公樓和工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理。僅住宅區(qū)物業(yè)管理,又分

3、為老住宅區(qū)和新住宅區(qū),產(chǎn)權(quán)分公產(chǎn)和私產(chǎn)。服務(wù)的內(nèi)容和深度要求也都不同,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式當(dāng)然也不同,這種收費(fèi)和服務(wù)內(nèi)容的參差不齊是物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)重要特點(diǎn)。 3、公共性綜合服務(wù)收費(fèi)與個(gè)體特約服務(wù)收費(fèi)并存。公共性綜合服務(wù)收費(fèi),因物業(yè)管理者為公眾業(yè)主供應(yīng)物業(yè)修理、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和區(qū)域保安等多種內(nèi)容的綜合性服務(wù),不分人,不按項(xiàng),定期結(jié)算,一并收費(fèi);特約服務(wù)收費(fèi)則按不同住戶(hù)之約,一項(xiàng)一收,一事一結(jié),前者籠而統(tǒng)之,后者一目了然。因此,重點(diǎn)是要強(qiáng)化綜合性服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管,增加透明度,這是做好物業(yè)管理收費(fèi)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 4、服務(wù)個(gè)體的不完全選擇性。綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本形式,其服務(wù)無(wú)排他性。因綜合性服務(wù)

4、費(fèi),對(duì)一定的服務(wù)群體來(lái)說(shuō),可通過(guò)設(shè)置競(jìng)標(biāo)和合同形式,充分體現(xiàn)自愿委托的原則,而對(duì)公眾群體中的諸多個(gè)體,則不一定能充分體現(xiàn)自愿委托的原則。目前,在一些實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中,出現(xiàn)的繳費(fèi)不齊與拒絕繳費(fèi)的糾紛,在一定程度上也是這種群體與公眾群體之間選擇服務(wù)方向不完全協(xié)調(diào)的反映。因此,做好物業(yè)管理收費(fèi),除通過(guò)必要的小區(qū)管委會(huì)形式來(lái)協(xié)調(diào)這一矛盾之外,更主要的則需要通過(guò)法律、法規(guī)的形式來(lái)規(guī)范、調(diào)整經(jīng)營(yíng)者與住戶(hù)之間的債務(wù)和收費(fèi)之間的關(guān)系。 物業(yè)管理最大的特性是帶有地區(qū)性,對(duì)建筑及其附屬物、場(chǎng)地和環(huán)衛(wèi)、治安、綠地、道路等實(shí)施修理、養(yǎng)護(hù)管理,是一種企業(yè)行為,與具有屬地管轄權(quán)的街道辦事處、居民委員會(huì)、公安、環(huán)衛(wèi)

5、、園林、商業(yè)以及水、電、氣等相關(guān)部門(mén)在管理上簡(jiǎn)單產(chǎn)生交叉與矛盾,再加上有些事情職責(zé)不明,給居民(業(yè)主)帶來(lái)很多苦惱和不便。就此而言,物業(yè)公司和產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益關(guān)系,在許多方面還需通過(guò)政府來(lái)進(jìn)行協(xié)調(diào),方能化解矛盾,使之既不損害雙方的利益,又能維護(hù)雙方的合法權(quán)益。 二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用難收的詳細(xì)表現(xiàn) 1、受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利制、大鍋飯?bào)w制的影響,強(qiáng)調(diào)工作單位不景氣。即物業(yè)全部人、使用人強(qiáng)調(diào)其所在工作單位不景氣,長(zhǎng)期下崗待業(yè)在家,家庭入不敷出,無(wú)錢(qián)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。這部份人主要集中在市政府規(guī)定的八種人資格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的邊緣和自給自足、自食其力者之間。 2、認(rèn)為物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量有差距。即物業(yè)全部人、

6、使用人認(rèn)為物業(yè)公司衛(wèi)生保潔、治安、綠化及日常服務(wù)中,由于個(gè)別物業(yè)管理人員服務(wù)不到位,責(zé)任心不強(qiáng),個(gè)人工作素養(yǎng)低等原因沒(méi)有達(dá)到要求,不愿繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 3、因代收代繳及搭車(chē)收費(fèi)影響正常收費(fèi)。即物業(yè)全部人、使用人認(rèn)為物業(yè)公司代收代繳的水、電、鋼窗、防盜門(mén)、單元電子門(mén)、聲控?zé)舻荣M(fèi)用不盡合理,有的產(chǎn)品質(zhì)價(jià)極不相稱(chēng),更有甚者,某些利欲熏心的物業(yè)管理企業(yè)在名目繁多的代收代繳收費(fèi)中,在物價(jià)部門(mén)明令物業(yè)全部人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)雙方自愿協(xié)商的前提下收取的物業(yè)委托修繕管理費(fèi),他們卻違背大多數(shù)物業(yè)全部人、使用人的知情權(quán),帶有欺詐性的將委托管理費(fèi)搭車(chē)收繳。一旦全部人、使用人了解內(nèi)情,這部分人即以此為借口拒

7、交或用這部分委托管理費(fèi)沖抵物業(yè)管理費(fèi)。 4、內(nèi)部收費(fèi)管理機(jī)制不明確。收費(fèi)措施不完善,無(wú)職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)可言;收費(fèi)區(qū)域劃分不合理,收費(fèi)戶(hù)數(shù)與房管員的實(shí)際管理能力相差懸殊;收費(fèi)提成指標(biāo)和各項(xiàng)獎(jiǎng)罰措施脫離實(shí)際,影響了收費(fèi)人員的收費(fèi)積極性。 5、認(rèn)為公用設(shè)施運(yùn)行、修理費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠怼＜炊鄬印⒏邔印⒆≌?層第3層的物業(yè)全部人、使用人認(rèn)為物業(yè)公司要求他們按自來(lái)水的用量、建筑面積等分?jǐn)傢攲铀洹⒓訅核谩㈦娞莸裙迷O(shè)施運(yùn)行、修理費(fèi)用不合理,他們不需使用水箱、加壓水泵、電梯等公用設(shè)施,不應(yīng)繳納上述費(fèi)用。 三、解決物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用難收的對(duì)策 1、完善物業(yè)管理法律。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì),物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為,是物業(yè)公

8、司通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中標(biāo),與物業(yè)全部人簽訂物業(yè)管理委托合同,對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、整治,為物業(yè)全部人、使用人供應(yīng)綜合服務(wù)的市場(chǎng)行為,和其它市場(chǎng)行為一樣,物業(yè)管理行為必需用法律進(jìn)行規(guī)范。 物業(yè)管理在我國(guó)是新生事物,應(yīng)當(dāng)指出的是,當(dāng)前我市規(guī)范物業(yè)管理當(dāng)事人行為的法律還不夠健全(X省已在國(guó)內(nèi)領(lǐng)先出臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例),隨著物業(yè)管理在城市的全面推行,需要對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范的內(nèi)容將越來(lái)越多,必需不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律。 2、制定切實(shí)可行的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前,實(shí)行政府定價(jià),政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是物業(yè)公司依據(jù)其

9、與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)全部人、使用人代表商定的服務(wù)項(xiàng)目、深度、質(zhì)量和費(fèi)用開(kāi)支等狀況,向物價(jià)部門(mén)申報(bào),由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理主管部門(mén)意見(jiàn)后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定的。物業(yè)公司向物價(jià)部門(mén)申報(bào)前,應(yīng)再征求住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)全部人、使用人代表的意見(jiàn),以確保物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能夠?yàn)樾^(qū)絕大部分物業(yè)全部人、使用人所接受。在今后,應(yīng)取消政府定價(jià)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主依據(jù)小區(qū)廣闊業(yè)辦法愿和要求,物業(yè)公司結(jié)合不同的服務(wù)檔次雙方協(xié)商定價(jià),即優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。 3、采取相關(guān)政府措施,促進(jìn)、鼓舞物業(yè)管理企業(yè)合并、重組,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng),降低經(jīng)營(yíng)成本,為降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造條件。物業(yè)管理收費(fèi)之所以陷入兩難境地,很

10、大程度上是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)沒(méi)有取得規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益。為此,解決物業(yè)管理收費(fèi)兩難境況的根本出路只能是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。通過(guò)制定并采取相關(guān)優(yōu)待政策、措施,如稅收優(yōu)待、政府協(xié)助指導(dǎo)、培訓(xùn)等措施,促進(jìn)、鼓舞相鄰物業(yè)管理公司,實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)、合并、重組。充分發(fā)揮人力資源潛力,降低經(jīng)營(yíng)成本,為進(jìn)一步降低收費(fèi)價(jià)格,以適應(yīng)大部分業(yè)主的收入水平創(chuàng)造更多的有利條件。 4、嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)公開(kāi)化。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)收支狀況應(yīng)定期向住戶(hù)公開(kāi),接受住戶(hù)的監(jiān)督,使住戶(hù)明白自己交出的錢(qián)詳細(xì)的都用在了什么地方,從而使住戶(hù)明白繳納管理費(fèi)的必要性和重要性,進(jìn)而使他們從被動(dòng)繳費(fèi)轉(zhuǎn)向主動(dòng)繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。 5、鼓舞物業(yè)管理公司開(kāi)

11、展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。物業(yè)管理從其與住戶(hù)的緊密程度,可以分為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理和不可經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理。其中,不可經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理,如:共用設(shè)施維護(hù)、住宅小區(qū)清潔、治安、綠化等,由于其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)屬于群體住戶(hù),對(duì)于詳細(xì)的個(gè)體住戶(hù)來(lái)說(shuō),利益關(guān)系不是很緊密,因此,個(gè)別的住戶(hù)總想不繳費(fèi),期望其他住戶(hù)繳費(fèi),然后“搭順風(fēng)車(chē)”。對(duì)于這部分物業(yè)管理項(xiàng)目,假如沒(méi)有強(qiáng)制繳費(fèi)的詳細(xì)措施,最好是降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于可經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理來(lái)說(shuō),積極開(kāi)展保管車(chē)輛、開(kāi)辦托兒所、經(jīng)營(yíng)日常用品及消遣和相關(guān)商務(wù)等項(xiàng)目,由于其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)直接歸住戶(hù)個(gè)人全部,因此,按市場(chǎng)價(jià)收取相應(yīng)費(fèi)用幾乎不存在任何困難,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡可能在搞好不可經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的同時(shí),更多地開(kāi)展這類(lèi)業(yè)務(wù)。 6、以人為本,在全面提高管理人員素養(yǎng)的同時(shí),留意搞好建管結(jié)合。在人才培育上舍得投入,采取公開(kāi)招聘物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才與重點(diǎn)選拔培育相結(jié)合的方式來(lái)提高全員素養(yǎng);開(kāi)展經(jīng)常性的“強(qiáng)素養(yǎng)、樹(shù)形象”服務(wù)意識(shí)教育活動(dòng),建立健全服務(wù)跟蹤保障體系,制定科學(xué)、完善的物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn),接受廣闊業(yè)主監(jiān)督;超前介入開(kāi)發(fā)建設(shè)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),主動(dòng)向開(kāi)發(fā)規(guī)劃部門(mén)提合理化建議,從根本上杜絕質(zhì)量通病的發(fā)生。 總之,解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題,有利于物業(yè)管理工作正常地開(kāi)展,有利于改善城市居民的居住環(huán)境,有利于提高城市的文明