1、1賽睿顧問商業(yè)項目策劃 工作框架概要 北京北京瑞美瑞美2一、賽睿商業(yè)服務內(nèi)容一、賽睿商業(yè)服務內(nèi)容3賽睿顧問服務項目賽睿顧問服務項目1 1、商業(yè)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查、商業(yè)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查進行目標項目消費者調(diào)查、零售商調(diào)查及競爭市場調(diào)查，為商業(yè)項目咨詢方案（定位、規(guī)模、商業(yè)組合、市場策略等）提出提供基于市場的數(shù)據(jù)依據(jù)。2 2、商業(yè)房地產(chǎn)項目市場咨詢、商業(yè)房地產(chǎn)項目市場咨詢依據(jù)對宏觀市場的分析，參照市場調(diào)查的結(jié)果，進行目標項目的市場定位；進行商圈分析，對目標項目的發(fā)展規(guī)模、客流量等進行預測；依據(jù)目標項目的規(guī)劃設計條件、周邊交通停車條件，提出可行的發(fā)展規(guī)模；結(jié)合市場調(diào)查的結(jié)果及商業(yè)經(jīng)驗，提出適合目標項

2、目的商業(yè)組合方案；對項目的成本、收益進行預測，建立財務模型，對項目進行財務評價并最終確定方案。4賽睿顧問服務項目賽睿顧問服務項目3 3、商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)規(guī)劃在建筑師完成項目的概念設計方案后，針對概念設計方案提出基于市場經(jīng)驗的建議，并就內(nèi)部商業(yè)動線的規(guī)劃提出方案。4 4、商業(yè)房地產(chǎn)項目招商、營銷、商業(yè)房地產(chǎn)項目招商、營銷為商業(yè)房地產(chǎn)項目提供包括主力店、半主力店及旗艦店在內(nèi)商家的招商服務。（市場調(diào)查的零售商調(diào)查，就是招商的前期工作）依托公司旗下易鋪網(wǎng)，進行商鋪銷售營銷。5 5、商業(yè)管理、商業(yè)管理賽睿顧問聚合商家資源和專業(yè)價值，為商業(yè)地產(chǎn)項目提供商業(yè)管理顧問及商業(yè)管理服務。

3、5二、賽睿資源及優(yōu)勢二、賽睿資源及優(yōu)勢6賽睿資源賽睿資源為推動國內(nèi)外品牌商家與中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間有效的信息互通，提供直接互動的交流機會，易鋪網(wǎng)定期舉辦“中國商業(yè)地產(chǎn)招商論壇”，首屆招商論壇由 “易鋪網(wǎng)”、賽睿顧問和安家雜志主辦， 北京青年報媒體協(xié)辦，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等單位支持，于2004年8月31日9月1日在北京隆重舉行，期間共有60多家國內(nèi)外品牌商家代表，與300位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商代表到會。 中國商業(yè)地產(chǎn)招商論壇易鋪網(wǎng)和賽睿顧問針對廣大經(jīng)營商戶市場擴張過程中對招商信息及專業(yè)平臺的需要，特別發(fā)起成立了會員規(guī)模龐大的“中國經(jīng)營商戶聯(lián)盟”，實現(xiàn)廣大經(jīng)營商戶和商業(yè)地產(chǎn)項目的全方位對接。易鋪網(wǎng)中國經(jīng)營

4、商戶聯(lián)盟易鋪網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，已成為國內(nèi)最專業(yè)的商鋪投資經(jīng)營理財工具。易鋪網(wǎng)不斷創(chuàng)造新的專業(yè)價值，全力助推中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。7行業(yè)門戶網(wǎng)站-易鋪網(wǎng)8賽睿資源賽睿資源9賽睿資源賽睿資源10賽睿顧問優(yōu)勢： 1、賽睿顧問經(jīng)過長期實踐，在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、招商、管理、投資所牽涉到的各核心環(huán)節(jié)所打造出的理論制高點； 2、賽睿核心團隊在大型商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)、定位、招商、管理方面深刻的實踐經(jīng)驗； 3、依托實際操作經(jīng)驗，以及眾多的國內(nèi)外品牌商家資源，積累了賽睿顧問在主力店招商方面的優(yōu)勢； 4、賽睿顧問與北京新燕莎（控股）集團建立的戰(zhàn)略合作框架：專業(yè)顧問機構(gòu)+專業(yè)商業(yè)管理運營商+零售商團隊； 5、行

5、業(yè)門戶網(wǎng)站易鋪網(wǎng) .cn，搭建了良好的商鋪投資者、商戶資源平臺，為賽睿顧問從事商鋪營銷奠定了優(yōu)勢。賽睿顧問簡介賽睿顧問簡介11專業(yè)優(yōu)勢專業(yè)優(yōu)勢中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發(fā)指南商業(yè)房地產(chǎn)投資、融資指南商鋪投資指南賽睿顧問叢書賽睿決策分析理論賽睿商業(yè)房地產(chǎn)資本模式賽睿商鋪投資原理賽睿顧問理論易鋪網(wǎng) 中國首家商鋪投資專業(yè)電子媒體，為商鋪投資者、投資機構(gòu)、商戶提供專業(yè)化的投資指導和投資資訊，發(fā)布熱點投資項目，全力助推中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。12市場調(diào)研特點 賽睿顧問認為，一切商業(yè)項目的策劃工作必須以深入全面的市場調(diào)查為基礎(chǔ)，特別是以消費市場的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，消費市場的發(fā)展特點及趨勢

6、，最終決定了商業(yè)項目真正的發(fā)展空間，我們的消費市場調(diào)研將采取問卷方式，對目標消費市場進行量化的、深入的了解。 市場調(diào)查方面，我們還突出了經(jīng)營商戶調(diào)查和主力商戶深度訪談部分。經(jīng)營商戶的調(diào)查可以充分了解潛在的中小商戶在入駐意向和對于項目的基本開發(fā)，為后期的鋪位分割、租金/售價厘定以及進一步招商打好基礎(chǔ)；主力商業(yè)企業(yè)深度訪談部分在了解主力商業(yè)企業(yè)情況，包括背景、經(jīng)營規(guī)模和現(xiàn)狀、開店要求和工程技術(shù)條件、開店決策流程以及對于項目所在城市和項目本身的評價和看法等方面進行了深入的探討，此項工作的進行，希望可以為開發(fā)商在工程設計、規(guī)劃以及潛在主力店的選擇方面提供有效的幫助。 13商業(yè)資源優(yōu)勢大中型品牌商家資源

7、大中型品牌商家資源 先后舉辦中國商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“易鋪網(wǎng)”、賽睿顧問和主辦的“易鋪網(wǎng)2004中國商業(yè)地產(chǎn)招商論壇”以及易鋪網(wǎng)、深圳銅鑼灣集團、賽睿顧問和安家雜志主辦的“易鋪網(wǎng)2005中國商業(yè)地產(chǎn)管理年會” 。先后兩次大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)平臺的搭建，也使得賽睿顧問在商業(yè)資源的整合與高度的提升方面有了迅猛的發(fā)展。中小商戶及投資人資源中小商戶及投資人資源賽睿顧問依托旗下的“易鋪網(wǎng)”， 為各類經(jīng)營商戶提供了網(wǎng)上交流的平臺，有效的聚合了國內(nèi)外中小商家、商業(yè)經(jīng)營者以及商鋪投資人，對商業(yè)項目的后期招商及運營提供了有力的支撐。14本土企業(yè)的國際化優(yōu)勢 賽睿顧問通過金源新燕莎MALL、“北京MALL”等大型商業(yè)項目

8、的國際化運作，以及與國際商業(yè)資源的良好溝通與協(xié)作，已經(jīng)成長為一個具有國際化視野及資源優(yōu)勢的本土顧問公司。 近期同美國瑞美商業(yè)管理有限公司組建了“北京瑞美賽睿商業(yè)管理顧問有限公司”，專門進行商業(yè)地產(chǎn)的招商營銷、運營管理及金融服務，北京瑞美賽睿商業(yè)管理顧問有限公司同時接受美國瑞美商業(yè)管理有限公司委托，在中國進行“瑞美購物中心”、“瑞美OUTLETS”連鎖品牌的經(jīng)營和管理。15三、咨詢策劃服務內(nèi)容三、咨詢策劃服務內(nèi)容161 1、咨詢策劃服務目標、咨詢策劃服務目標17咨詢目標1 1、判斷目標商業(yè)項目的、判斷目標商業(yè)項目的市場定位市場定位2 2、提出打造強勢競爭力、提出打造強勢競爭力的市場策略的市場策略

9、3 3、預測開發(fā)組合建議、預測開發(fā)組合建議4 4、財務可行的項目方案、財務可行的項目方案滿足項目決策需求 符合項目資金計劃需要1、市場咨詢結(jié)論反映“三向”(消費者、零售商和投資者)市場需求，是本案資金風險判斷的基礎(chǔ)2、未來資金計劃有賴于市場咨詢報告的科學性、真實性、準確性滿足項目規(guī)劃設計需要1、目標商業(yè)項目不同的定位基本確定項目成本結(jié)構(gòu)2、商業(yè)組合，確定商業(yè)空間方案3、進行內(nèi)部商業(yè)規(guī)劃便于項目銷售、招商方案有的放矢地實施182 2、咨詢框架、咨詢框架19咨詢總體框架市場環(huán)境分析咨詢方案建議咨詢方案評價 目標商業(yè)項目主要商圈宏觀環(huán)境目標商業(yè)項目主要商圈宏觀環(huán)境和行業(yè)研究和行業(yè)研究 目標商業(yè)項目目

10、標市場與功能定目標商業(yè)項目目標市場與功能定位分析位分析 * * 目標市場自身形象分析目標市場自身形象分析 * * 競爭市場分析競爭市場分析 * * 目標市場需求分析目標市場需求分析 * * 商圈分析商圈分析 目標商業(yè)項目定位判斷及市場策略、競爭策略 各地塊商業(yè)組合初步建議及商業(yè)規(guī)劃 l投資收益分析 l投資風險分析 l財務可行性分析 20框架一框架一: :市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析 21市場環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析城市經(jīng)濟發(fā)展狀況城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢城市的規(guī)劃政府相關(guān)政策研究行業(yè)市場分析行業(yè)市場分析城市百貨商場、購物中心及娛樂、餐飲等相關(guān)行業(yè)分布狀況城市目標行業(yè)市場規(guī)模與發(fā)展?jié)摿δ繕诵袠I(yè)進入壁

11、壘市場供需目標市場與功能定位分析目標市場與功能定位分析目標商業(yè)項目競爭市場分析目標市場需求分析商圈分析22市場及功能定位分析框架市場及功能定位分析框架目標商業(yè)項目目標市場需求目標市場需求競爭對手競爭對手 不同類型競爭對手狀況 市場功能定位 目標顧客需求 市場及功能定位 區(qū)位分析23不同競爭市場分析競爭項目競爭項目目標顧客分析主要顧客特征顧客需求消費方式消費目的 競爭項目競爭項目分布現(xiàn)有和潛在的競爭區(qū)域主要競爭對手分布競爭對手規(guī)模交通狀況競爭項目競爭項目主要功能功能及市場定位設施狀況服務特色競爭項目競爭項目經(jīng)營情況市場開拓手段銷售狀況盈利狀況競爭市場包括：百貨商場、購物中心、餐飲休閑娛樂市場等2

12、4品牌形象品牌形象A競爭對手B競爭對手E競爭對手C競爭對手D競爭對手找出可借鑒的贏利模式找出可能存在的商業(yè)陷阱不同競爭市場競爭對手分類分析 服務檔次目標商業(yè)項目：本項目周邊及城市同類型商業(yè)項目需要重點研究25目標市場需求分析目目標標市市場場差差距距分分析析確定目標客戶確定提供產(chǎn)品或服務項目市市場場及及功功能能定定位位找出現(xiàn)有市場與不同類型顧客需求間的差距26目標市場需求分析餐飲服務設施目標市場差距分析定位假設顧客需求商業(yè)設施休閑娛樂設施.該市場顧客需求與市場供給之間的差距該市場顧客需求與市場供給之間的差距該市場顧客需求與市場供給之間的差距27市場定位分析所謂目標市場定位是指在進行市場細分的基礎(chǔ)

13、上，根據(jù)內(nèi)部條件和外部市場環(huán)境，選擇一個或幾個適合自身條件的細分市場，然后為挑選出的細分市場進行經(jīng)營定位的過程.目標市場定位中最重要的是功能定位和消費者群體定位目標市場定位目標市場定位所謂經(jīng)營特色定位是指各項目具有獨特的營銷優(yōu)勢與特質(zhì)，本類項目營銷特色定位主要體現(xiàn)為預訂系統(tǒng)特色，部門管理特色，物資生產(chǎn)和供應系統(tǒng)特色，服務特色等營銷特色定位營銷特色定位自身特征的經(jīng)營管理模式營銷管理模式營銷管理模式定位定位必須正確處理規(guī)模與效益的關(guān)系，進行科學的規(guī)模定位。經(jīng)營規(guī)模受到客流、宏觀經(jīng)濟狀況，服務品種和質(zhì)量等方面的限制經(jīng)營規(guī)模定位經(jīng)營規(guī)模定位28商圈分析目標商業(yè)項目目標商業(yè)項目商圈研究商圈研究人口與人口

14、與購買力分析購買力分析競爭者調(diào)查競爭者調(diào)查環(huán)境分析環(huán)境分析時間距離，環(huán)境限制時間距離，環(huán)境限制競爭狀況，社經(jīng)因素競爭狀況，社經(jīng)因素商圈界定商圈界定主要商圈主要商圈次要商圈次要商圈周邊地區(qū)周邊地區(qū)過去趨勢過去趨勢購買力購買力銷售狀況銷售狀況獲利狀況獲利狀況家庭組成家庭組成及所得及所得市場現(xiàn)況市場現(xiàn)況商圈范圍內(nèi)商圈范圍內(nèi)購買力購買力競爭狀況競爭狀況供需狀況供需狀況未來發(fā)展未來發(fā)展新增家庭新增家庭所得所得所得成長所得成長趨勢趨勢消費水準消費水準選址選址與市與市場定場定位調(diào)位調(diào)查查經(jīng)營經(jīng)營結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)特色特色與效與效益調(diào)益調(diào)查查商圈范圍內(nèi)購買力評估商圈范圍內(nèi)購買力評估現(xiàn)況現(xiàn)況短期趨勢短期趨勢長期趨勢長期趨

15、勢基地潛評估基地潛評估滲透率滲透率29具體研究方法-定性研究定性研究(草案)： 本案主要競爭項目相關(guān)資料研究本案主要競爭項目相關(guān)資料研究項目區(qū)位資料收集及研究區(qū)域內(nèi)其他項目資料收集(項目名稱、價位、定位、銷售狀況等) 座談會：座談會： N=2，每組6至8人，目標商業(yè)項目主力消費者周邊商業(yè)項目評估對本項目定位假設的評價及需求狀況 座談會：座談會： 城市范圍內(nèi)核心商家深訪30具體研究方法-定量研究定量研究(草案)：競爭者分析競爭者分析城市同類型競爭項目的實力強弱、市場策略及未來發(fā)展趨向；目標行業(yè)主要競爭者的實力強弱、市場策略及未來發(fā)展趨向；目標行業(yè)替代產(chǎn)品的競爭威脅。消費者分析消費者分析城市人口統(tǒng)

16、計特征、消費結(jié)構(gòu)及模式；城市人口的消費特征；本項目消費群分層及消費特征；目標行業(yè)的消費群分層、消費特征及發(fā)展趨向。選擇城市范圍內(nèi)有代表性的百貨商場、購物中心、餐飲、娛樂商進行經(jīng)營狀況調(diào)查：店鋪面積規(guī)模，店鋪租買狀況，店鋪租金、售價情況，商家選鋪決策體系，未來開店計劃等；上述選定商家對本項目商業(yè)的態(tài)度、傾向、計劃；上述選定商家對目標商業(yè)項目的認可度、傾向、需求方式等。零售商分析零售商分析31框架二框架二: :咨詢方案建議咨詢方案建議32咨詢方案建議商業(yè)項目定位判斷目標市場目標市場：市場區(qū)域定位和消費者群體功能框架功能框架：商業(yè)內(nèi)容組合范圍營銷特色營銷特色：商品特色、經(jīng)營特色、管理特色、服務特色等

17、管理模式策略管理模式策略：經(jīng)營管理模式及水準33咨詢方案建議市場策略打造強勢競爭力原則尋找市場機會預成熟的真空地帶集中打造強勢熱點強勢熱點“簡單化”34咨詢方案建議競爭策略建設期運營期目標商業(yè)項目競爭力準確市場定位奠定競爭力基礎(chǔ)土地成本競爭力？土地成本競爭力？項目規(guī)模決策競爭力項目規(guī)劃設計競爭力項目規(guī)劃設計競爭力市場策略競爭力市場策略競爭力資金平臺競爭力招商效率競爭力招商效率競爭力基礎(chǔ)競爭力運營期動態(tài)競爭力任何基礎(chǔ)競爭力的缺失，都將降低本案的運營競爭力建設期項目定位和市場策略競建設期項目定位和市場策略競爭力將是本案競爭制勝的基礎(chǔ)爭力將是本案競爭制勝的基礎(chǔ)項目市場公關(guān)策劃競爭力項目管理競爭力項目

18、管理競爭力項目資金平臺競爭力35咨詢方案建議目標商業(yè)項目商業(yè)組合初步建議市場策略零售、餐飲娛樂服務規(guī)模配比定位成本因素商業(yè)組合初步建議36框架三框架三: :財務評估財務評估37咨詢方案評價方案評估的基礎(chǔ)財務模型財務假設成本決策租售價格預測項目概念設計目標商業(yè)項目投資本案資金預算38咨詢方案評價投資收益分析框架市場調(diào)查市場預測確定市場規(guī)模財務預測基礎(chǔ)財務數(shù)據(jù)與基本財務報表投資回報分析風險分析財務可行性分析39咨詢方案評價目標商業(yè)項目方案財務評估方法投資收益分析投資風險分析財務可行性分析贏利能力分析成本/效益分析財務比率敏感性分析資金流分析盈虧平衡分析403 3、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃41設計結(jié)合 咨詢策劃后期，設計單位進行項目概念設計，在此階段，賽睿顧問需要與設計師進行方案交流-該