1、1 合同訂立原則 平等原則： 根據 中華人民共和國合同法 第三條： “合同當事人的法律地位平等， 一方 不得將自己的意志強加給另一方”的規定，平等原則是指地位平等的合同當事人， 在充分協商達成一致意思表示的前提下訂立合同的原則。這一原則包括三方面內 容：合同當事人的法律地位一律平等。不論所有制性質，也不問單位大小和經濟 實力的強弱，其地位都是平等的。合同中的權利義務對等。當事人所取得財產、 勞務或工作成果與其履行的義務大體相當；要求一方不得無償占有另一方的財產， 侵犯他人權益；要求禁止平調和無償調撥。合同當事人必須就合同條款充分協 商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不

2、得把自己的 意志強加給另一方，更不得以強迫命令、脅迫等手段簽訂合同。 自愿原則： 根據中華人民共和國合同法第四條：“當事人依法享有自愿訂立合同的權 利， 任何單位和個人不得非法干預”的規定， 民事活動除法律強制性的規定外， 由 當事人自愿約定。包括：第一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第 三，合同內容由當事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當事人可以協議補充、 變更有關內容；第五，雙方也可以協議解除合同；第六，可以自由約定違約責任， 在發生爭議時，當事人可以自愿選擇解決爭議的方式。 公平原則： 根據 中華人民共和國合同法 第五條： “當事人應當遵循公平原則確定各方 的權利和義務”的

3、規定，公平原則要求合同雙方當事人之間的權利義務要公平合理 具體包括：第一，在訂立合同時，要根據公平原則確定雙方的權利和義務；第二， 根據公平原則確定風險的合理分配；第三，根據公平原則確定違約責任。 誠實信用原則： 根據 中華人民共和國合同法 第六條： “當事人行使權利、 履行義務應當遵 循誠實信用原則”的規定，誠實信用原則要求當事人在訂立合同的全過程中，都要 誠實，講信用，不得有欺詐或其他違背誠實信用的行為。2 濟南市前期物業管理服務協議 甲方： _ 乙方: _ 甲方是指：房地產開發單位或公房出售單位（產權單位） 乙方是指：購房人（產權人）或承租人 本物業名稱： _ 房屋買賣（預售）合同、租賃

4、合同編號為： _ 乙方所購買（租賃）物業基本情況： _ 物業類型： _ 建筑面積： _ 方米 座落位置： _ 根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在甲 乙雙方簽訂房屋買賣（預售）合同或房屋租賃合同的同時，就 前期物業管理服務達成如下協議。 第一條雙方的權利和義務 （一）甲方的權利和義務 1. 有權委托物業管理企業實施前期物業管理。 3 2. 有權將本協議甲方的有關權利義務轉讓給委托的物業管理企 業。 3. 監督所委托的物業管理企業的物業管理服務行為，保證所委托 的物業管理企業按本協議規定實施物業管理，并對物業管理企業的行 為承擔責任。 4. 根據有關法規和政策，結合實際情況，制

5、定本物業的物業管理 制度和物業使用守則并書面告知乙方。 5. 按濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦 法及其配套文件規定代收維修基金。 6. 負責建立健全本物業的物業管理檔案資料。 7. 在保修期內按規定承擔保修責任，甲方可委托物業管理企業提 供保修服務并承擔相應費用。 8. 依據本協議向乙方收取物業管理費用。 9. 與乙方訂立房屋裝飾裝修管理協議。 1o. 制止違反本物業的物業管理制度和物業使用守則的行為。 11. 按規定組織召開業主大會或業主代表大會。 12. 不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功 13. 甲方委托的物業管理企業可委托專業公司承擔本物業專項工程

6、 任務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三人。 4 14. 自本協議終止之日起 7日內，與業主委員會選聘的物業管理企 業辦理本物業的物業管理移交手續，物業管理移交手續須經業主委員 會確認。 （ 二 ） 乙方的權利和義務 1. 參加、出席業主大會或被推選參加、出席業主代表大會，享有 相應的權力。 2. 監督甲方及其委托的物業管理企業的物業管理服務行為，就物 業管理的有關問題向甲方或其委托的物業管理企業提出意見和建議。 3. 遵守本物業的物業管理制度和物業使用守則。 4. 依據本協議交納物業管理服務費用及其它費用。 5. 裝飾裝修房屋時，遵守有關規定并與甲方委托的物業管理企業 簽訂房屋裝飾裝修

7、管理協議。 6. 不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使 用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施 設備的，應事先通知甲方或其委托的物業管理企業，并在約定的期限 內恢復原狀 ; 造成損失的，應給予賠償。 7. 轉讓房屋時應事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議。 8. 對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和物 業使用守則造成的損失、損害承擔民事責任。 9. 按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通 風、采光、5 維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他 人的合法權益。 10. 接受甲方所委托的物業管理企業的管理和服務。 第

8、二條 甲方委托物業管理企業向乙方提供下列物業管理服務 （ 一 ） 按住宅質量保證書的規定，提供保修服務。 （ 二 ） 制定物業管理制度和物業使用守則，制止違反物業管理 制度和物業使用守則的行為。 （ 三 ） 編制物業管理服務和財務年度計劃。 （ 四 ） 當業主、使用人裝修物業時，與其簽訂房屋裝飾裝修管理 協議，并按有關規定進行管理。 （ 五 ） 為業主、使用人辦理入住手續。 （ 六 ） 房屋共用部位的維護和管理。共用部位是指房屋主體承重結 構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等 ） 、戶外墻 面、樓梯間、走廊通道、 _ 等。 （ 七 ） 房屋共用設備及其運行的維護和管理。 共用設

9、備是指共用給排水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共 照明、安全監控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水 箱、 _ 。 （ 八 ） 房屋共用設施及其運行的維護和管理：共用設施是指非市政 6 道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾箱 （房） 、庭院燈、停車場、 （ 九 ） 附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括： 物業管理辦公經營用房、商業網點、文化體育娛樂場所等。 （ 十 ） 公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。 （ 十一） 公共環境衛生管理。包括：公共場所、場地、房屋共用部 位、非市政道路的清掃保潔及垃圾的收集。 （ 十二） 經營管理實行封閉物業管理的住宅區內的停車車位，對未

10、 參加車輛損失保險、車輛玻璃破碎保險、車輛盜搶保險的，物業管理 企業有權制止停放。 （ 十三） 維護社區公共秩序。包括：安全監控、值班、巡視、 發生刑事案件依照法律規定報公安部門處理。 （ 十四） 與房屋及附屬建筑物改建裝修相關的垃圾清運、 等的管理。 （ 十五） 物業檔案管理。包括物業工程圖紙、竣工驗收資料、產權 資料、業主和使用人檔案、維修檔案。 （ 十六 ） 負責向業主和使用人收取物業管理服務費、電梯運行費， 經有關部門委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、 （ 十七） 接受乙方委托，對乙方房屋自用部位、自用設備進行維 修、養護及其他服務。 （十 7 八） _ 。_ （十 九） _

11、 。_ 第三條 甲方保證其委托的物業管理企業按下述標準向乙方提供 物業管理服務。其中，竣工綜合驗收前的管理服務標準由甲、乙雙方 按約定標準執行 ; 竣工綜合驗收后的物業管理服務標準，依據國家有關 標準及濟南市物業管理辦法、濟南市住宅小區物業管理等級服 務評定（試行） 標準制定，具體內容如下 （ 一 ） 房屋及維修管理 1. 房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現象。 2. 房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面 圖。 3. 封閉陽臺、空調安裝、抽油煙機排氣孔等統一有序，房屋立面 無吊欄等懸掛物。 4. 一樓護欄無探出墻面現象，二樓以上無護欄。 5. 房屋完好率 98%以上。

12、 6. 房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交 底手續，工程質量驗收手續齊全，決算書經過有關部門審計，有完整 的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。 7. 房屋小修、急修及時率 98%以上，合格率達 100%，險情排除及 時率達 100%，有維修記錄和回訪記錄。 8 8. 房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。 （ 二 ） 共用設備管理 1. 設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨 時查閱。 2. 專業技術人員、維修操作人員嚴格執行操作規程，按要求經過 專業培訓，持證上崗。 3. 設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養檢修制 度，無事故隱患。

13、4. 小區內生活用水 （高壓水泵、水池、水箱 ） 有嚴密的管理措施， 有二次供水衛生許可證和操作人員健康許可證。水質檢驗合格。 5. 電梯按規定時間運行，電梯廂清潔衛生，通風、照明良好。 6. 電梯有專業隊伍維修保養，安全運行和維修養護規章制度健 全，運行養護有記錄。 7. 負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規章制度，運行正 常，并有運行記錄。供暖期間，居室內溫度應為 18C，不低于16C （ 三 ） 共用設施管理 1. 小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。 2. 公共照明設施設備齊全，運行正常。 3. 道路暢通，路面平坦無損壞。 9 4. 污水排放暢通，溝道無積水。 5. 危險

14、部位標志明顯，有防范措施。 （ 四 ） 綠化及養護管理 1. 公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得 當。 2. 綠化有專人養護和管理，無損壞、踐踏現象，無病蟲害及枯死 現象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。 （ 五 ） 環境衛生管理 1. 小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。 2. 小區內實行垃圾袋裝化，日產日清。 3. 樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵， 窗戶明亮。樓道內無亂堆亂放現象。設備間清潔衛生，通風照明良 好。 4. 道路、庭院、綠地、共用場地無雜物，保持清潔。 5. 雪后及時掃凈小區內道路和樓間積雪 ; 雨后及

15、時清理污水。 6. 小區內馬路無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有 序。 7. 小區內無違章臨時建筑。 8. 小區內無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現象。 9. 共用場地定期清潔，地面無油漬等污染現象。（ 六 ） 社區秩序維護 4. 10 1. 小區內實行 24 小時值班巡邏制度。 2. 值班人員有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹， 有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。 （ 七 ） 停車場及車輛停放管理 1. 甲方委托物業企業經營管理的停車場車輛停放有序，場地清潔 衛生無污染、無破損，車輛管理制度完善。 2. _ _ 。 3. _ _ 。 （ 八 ） 消防 1. 消防系統標志

16、明顯，設備完好，可隨時啟用。 2. 配備專職或兼職消防管理人員。 3. 消防通道暢通無阻。5. 11 。 （ 九 ） 按房屋裝飾裝修管理協議實施裝修管理。 （ 十 ）_ _ 。 第四條 自乙方辦理入住手續當月起，物業管理服務費用 （ 不包括 房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用 ） 由乙方按下 述標準向甲方委托的物業管理企業交納。 （ 一 ） 住宅按套內建筑面積每月每平方米 _ 元 ; （ 二 ） 非住宅按建筑面積每月每平方米 _ 元 ; （ 三 ） 因乙方原因空置房屋，其物業管理費用標準為：住宅房屋建 筑面積每月每平方米 _ 元; 非住宅房屋建筑面積每月每平方米 _ 元; （

17、四 ） 乙方交納費用時間： _ ; （ 五 ） 乙方出租物業時物業管理服務費用由乙方交納 ; （ 六 ） 乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用 ; （ 七 ） 合同有效期內，若物價部門批準調整物業管理服務費收費標 準，從批準執行之日起，由甲方委托的物業管理企業按調整標準向乙 方收取; 12 （ 八 ） 保修期內物業的維修養護執行建筑工程保修的有關規定。甲 方可委托物業管理企業提供保修服務，并按規定向物業管理企業支付 相應費用 ; （ 九 ） 保修期滿后發生的房屋共用部位、共用設施設務的維修養護 更新費用，按濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫 行辦法及配套文件執行： 1.

18、 維修基金利息的使用由甲方委托的物業管理企業提出年度使用 計劃，經物業管理行政主管部門審核后劃撥 ; 2. 維修基金利息不敷使用時，經物業管理行政主管部門審核批 準，按業主占有的房屋建筑面積比例續籌。 （ 十 ） 受有關部門或單位的委托，甲方委托的物業管理企業可提供 水費、電費、燃 （煤） 氣費、暖氣費、房租等代收代繳收費服務 （代收代 繳費用不屬于物業管理服務費用 ） ，收費標準執行政府規定 ; （ 十一） 乙方委托物業管理企業對房屋自用部位、自用設備實施維 修養護及其他服務時，物業管理企業可按約定標準向乙方收取服務費 ; （ 十二 ） 電梯運行費按下列約定執行： （ 十三） 在實行封閉物業

19、管理的住宅區內的停車車位，由甲方委托 的物業管理企業對停放車輛的業主、使用人實行委托服務，按物價部 門規定收取車位費。車位費收入扣除經營管理成本后結余部分，主要 用于 1. 物業共用部位、共用設施設備維修 ; 13 2. 綠地養護 ; 3. 彌補減免的物業管理服務費 ; 4. 便民服務費用 ; 5. 業主委員會辦公經費。 第五條 甲方委托的物業管理企業每半年向業主、使用人公布一 次物業管理服務費收支情況，每年 1 月份向業主公布全年維修基金利 息收支情況。 第六條 甲方委托物業管理企業負責簽訂利用本物業管理區內房 屋、共用設施、共用場地設置的戶外經營性廣告及商亭、攤點等有償 使用協議并負責收取

20、有償使用費。 有償使用費收入扣除成本后結余部分用于 1. 物業共用部位、共用設施設備維修 ; 2. 綠地養護 ;14 3. 彌補減免的物業管理服務費 ; 4. 便民服務費用 ; 5. 業主委員會辦公經費。 第七條 違約責任 （ 一 ） 甲方委托的物業管理企業違反本協議，未達到管理服務質量 約定目標的，乙方有權要求甲方督促物業管理企業限期改正，逾期未 改正給乙方造成損失的，甲方應給予賠償并承擔相應的法律責任。 （ 二） 乙方違反本協議，使甲方或其委托的物業管理企業未達到約 定的物業管理服務質量目標的，甲方或其委托的物業管理企業有權要 求乙方限期改正，逾期未改正造成損失的，乙方應給予賠償并承擔相

21、應的法律責任。 （ 三 ） 甲方及其委托的物業管理企業違反本協議，擅自提高收費標 準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用及利息，并向乙方支 付違約金 元。 （ 四 ） 乙方違反本協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有 關費用的，甲方或其委托的物業企業有權要求乙方補交，并從逾期之 日起按應交費用的 _ %按日交納滯納金，或向人民法院起訴。 （ 五 ） 因未按規定交納維修基金，或維修基金利息不敷使用時未按 規定續交維修資金，造成物業失修失養導致業主、使用人財產損失和 人身傷害的，由未交費的責任人承擔相應法律責任。 （ 六 ） 甲方委托的物業管理企業不按規定使用維修基金利息，或將 維修基金利息挪作他用造成乙方經濟損失或導致物業失修失養，甲方 應承擔違約責任并15 給予經濟賠償。 （ 七 ） 任何一方擅自提前終止本協議的，違約方應賠償對方 元的違約金 ; 造成對方經