1、2022-3-4土地登記實務1土地登記實務戴銀萍01066562972中國土地勘測規劃院地籍所 2022-3-4土地登記實務2主要內容n第一部分第一部分: 土地登記實務基本理論土地登記實務基本理論n第二部分第二部分: 土地登記表格規范化填寫土地登記表格規范化填寫n第三部分第三部分: 土地登記案例分析土地登記案例分析2022-3-4土地登記實務3第一部分: 土地登記實務基本理論n一、土地登記概述一、土地登記概述n二、土地登記程序二、土地登記程序n三、土地總登記三、土地總登記n四、土地初始登記四、土地初始登記n五、土地變更登記五、土地變更登記n六、注銷登記六、注銷登記n七、其他登記七、其他登記n八

2、、土地登記資料公開查詢八、土地登記資料公開查詢n九、土地登記代理九、土地登記代理2022-3-4土地登記實務4一、土地登記概述（一）土地登記的概念、意義 （二）世界土地登記制度 （三）土地登記效力（四）土地登記原則（五）土地登記內容（六）土地登記分類2022-3-4土地登記實務5一、土地登記概述（一）土地登記的概念、意義 概念：概念：將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。(土地登記辦法第二條) 其中，國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權

3、、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。 意義：意義：土地等不動產物權以登記公示。（動產交付）2022-3-4土地登記實務6一、土地登記概述（二）世界土地登記制度 契約登記契約登記 權利登記權利登記 托倫斯登記托倫斯登記權利權利+托倫斯托倫斯代表國家代表國家 法國（英美） 德國 澳大利亞 我國我國立法思想立法思想 登記對抗 登記生效 登記生效登記生效為主 登記審查登記審查 形式審查 實質審查實質審查實質審查為主登記公信力登記公信力 無 有 有 有 登記是否強制登記是否強制 否 是 初次不強制依申請登記簿的編成登記簿的編成 人 物 人 物 頒發權利憑證頒發權利憑證 否 否 否是

4、登記內容登記內容 動態為主 靜態為主 動態+靜態動態+靜態2022-3-4土地登記實務7一、土地登記概述（三）土地登記效力（兩種立法思想） 土地登記后的法律后果：土地權利是否必須登記，土地登記與否對土地權利的保護有什么不同？1、登記生效主義（形式主義的立法）不動產物權的變動（取得、變更、轉移、消滅）非經登記不得生效。即必須登記，不登記不生效。2、登記對抗主義（意思主義的立法）不動產物權的變動（取得、變更、轉移、消滅）只因當事人的意思表示而發生效力，登記只是對抗第三人的要件（辦理登記的可以對抗第三人）。2022-3-4土地登記實務8一、土地登記概述（四）土地登記的原則 依法登記的原則 依申請的原

5、則 審查的原則 屬地登記2022-3-4土地登記實務9一、土地登記概述（四）土地登記的原則 屬地登記物權法第十條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。”土地登記辦法第三條規定：“土地登記實行屬地登記原則。”2022-3-4土地登記實務10一、土地登記概述（四）土地登記的原則 屬地登記（兩個要求）兩個要求）一是土地登記機構應當堅持統一性。在一個登記區內只能由一個土地登記機構來登記，不能由兩個或兩個以上土地登記機構登記；二是土地登記資料應當保持完整性。同一個登記區內的土地登記資料，只能由一個土地登記機構建檔保存，不能由兩個或兩個以上土地登記機構來分別保管。2022-3-4土地登記實務1

6、1一、土地登記概述（四）土地登記的原則 屬地登記（土地登記辦法第三條）申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國家機關使用的土地，按照在京中央國家機關用地土地登記辦法的規定執行。2022-3-4土地登記實務120、宗地 土地以宗地為單位進行登記。 宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。一、土地登記概述1、土地權屬性質與來源

7、國有土地所有權集體土地所有權國有土地使用權集體土地使用權抵押權地役權 2、土地權利主體集體土地所有人國有土地使用權人集體土地使用權人抵押權人、地役權人3、土地權利客體坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等。（五）土地登記內容 2022-3-4土地登記實務13一、土地登記概述（六）土地登記分類 n總登記：是指在一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記。n初始登記：是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。n變更登記：是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。n注銷登記：是指因土地權利的消滅等而進行的登記。n其他

8、登記：是指上述登記類型以外的登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記等。2022-3-4土地登記實務14一、土地登記概述小結（一）土地登記的概念、意義（公示） （二）世界土地登記制度（契約、權利、托侖斯） （三）土地登記效力（兩種：登記對抗、登記生效）（四）土地登記原則（重點掌握“屬地原則”）（五）土地登記內容（主體、客體；權屬性質與來源）（六）土地登記分類（概念）2022-3-4土地登記實務15二、土地登記程序（一）土地登記程序對比 （二）土地登記申請 （三）權屬審核（四）注冊登記（五）核發證書2022-3-4土地登記實務16二、土地登記程序（一）土地登記程序對比 1、土地登記規則土

9、地登記申請地籍調查權屬審核注冊登記核發證書2、土地登記辦法土地登記申請權屬審核注冊登記核發證書2022-3-4土地登記實務17二、土地登記程序（二）土地登記申請 1、登記申請人與申請方式申請人：自然人、法人和其他組織申請方式： 直接申請與代理申請（委托、法定、指定）； 共同申請與單方申請2022-3-4土地登記實務18二、土地登記程序（二）土地登記申請 1、登記申請人與申請方式直接申請與代理申請（委托、法定、指定）法人和其他組織均可直接申請自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。 土地登記申請人不管是

10、自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請。土地登記申請的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況指定代理。這是根據人民法院或者有關機關的指定而發生的代理。 2022-3-4土地登記實務19二、土地登記程序（二）土地登記申請 1、登記申請人與申請方式共同申請與單方申請土地登記辦法第七條、第八條規定，土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：（1）土地總登記；（2）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；（3）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；（4）因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；（5）因人民法院、仲裁

11、機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；（6）更正登記或者異議登記；（7）名稱、地址或者用途變更登記；（8）土地權利證書的補發或者換發；（9）其他依照規定可以由當事人單方申請的情形。兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。 2022-3-4土地登記實務20二、土地登記程序（二）土地登記申請 2、申請提交的文件資料土地登記申請書；申請人身份證明；土地權屬來源證明；地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；地上附著物權屬證明；法律法規規定的完稅或者減免稅憑證等。2022-3-4土地登記實務21二、土地登記程序（二）土地登記申請 3、登記申請的受理與審查n根據土地登記辦法第

12、十二條規定，對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據下列情況分別作出處理：n1.申請登記的土地不在本登記轄區的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請；n2.申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；n3.申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；n4.申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。2022-3-4土地登記實務22二、土地登記程序（二）土地登記申請 3、登記申請的受理與審查n對法人資格的審查 ：n對法定代表人身份證明

13、的審查 ；n對戶主的資格審查 ；n對代理人代理手續的審查 ；n對土地權源證件的審查；n對其他問題的審查 。2022-3-4土地登記實務23二、土地登記程序（三）權屬審核 1、權屬審核的依據法律依據： 指國家現行的有關土地的法律、政策及行政法規。 書證依據： 申請人的身份證明、宗地的權屬來源證明、地上物權屬證明、地籍調查成果等。2、權屬審核內容土地登記申請人宗地自然狀況宗地權屬狀況。2022-3-4土地登記實務24二、土地登記程序（三）權屬審核 3、持證上崗國土資源行政主管部門初審意見，由取得土地登記上崗資格證的土地登記人員提出，其他人員無效。國土資源行政主管部門審核意見，由取得土地登記上崗資格

14、證的國土資源行政主管部門負責人提出，重點對初審情況進行核查。未取得國土資源部土地登記上崗資格證的人員，不得從事土地權屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表和土地登記簿上簽字。 4、土地登記審查辦結期限按照土地登記辦法，國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續；特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。2022-3-4土地登記實務25二、土地登記程序（四）注冊登記 1、不予登記的情形 土地登記辦法第18條規定，有下列情形之一的，不予登記：土地權屬有爭議的；土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；未依法足額交納土地有償使用費和其

15、他稅費的；申請登記的土地權利超過規定期限的；其他依法不予登記的。 不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。2022-3-4土地登記實務26二、土地登記程序（四）注冊登記 1、不予登記的情形：國土資發（2008）70號文的規定（12種情形）土地權屬爭議未解決的；土地違法違規行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；申請登記的土地權利超過規定期限的；無合法用地批準等土地登記申請要件的；對經營性用地沒有按招標拍賣掛牌等方式出讓的；協議出讓地價低于出讓底價的；違反規劃改變土地用途的；未辦理土地使用權登記而設定抵押的；異議登記期間未經異議登記權利人

16、同意，申請辦理抵押登記的；查封登記解除前申請辦理抵押登記等。2022-3-4土地登記實務27二、土地登記程序（四）注冊登記 2、注冊登記依據和內容依據：土地登記審批表是土地登記機構進行注冊登記的重要依據。注冊登記的內容主要包括：填寫土地登記卡和共用宗土地登記卡目錄、填寫土地歸戶卡、組裝土地登記簿、填編土地歸戶卡3、土地登記簿組成三部分：土地登記卡、土地登記卡續表、共用宗土地登記卡目錄2022-3-4土地登記實務28二、土地登記程序（四）注冊登記 4、土地登記卡的填寫要求n土地登記卡以宗地為單位填寫。n土地權利人獨自擁有或使用一宗土地的，土地登記時，只填寫土地登記卡及續表。n兩個以上土地使用權人

17、共同使用一宗土地的，土地登記時，填寫宗地土地登記卡及續表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權人土地登記卡及續表。n土地登記卡記載的內容發生變更或進行初始、變更、注銷或其他登記的，在土地登記卡續表上進行登記。 但地號、宗地面積發生變更的，須更換土地登記卡。2022-3-4土地登記實務29二、土地登記程序（五）核發或更改土地權利證書 1、土地權利證書的種類與使用4種證書：國有土地使用證:國有建設用地使用權和國有農用地使用權集體土地所有證:集體土地所有權集體土地使用證:集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權土地他項權利證明書：土地抵押權和地役權土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致

18、；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。 土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統一監制2022-3-4土地登記實務30二、土地登記程序（五）核發或更改土地權利證書 2、核發證書程序通知驗證發證3、更改或更換證書凡是土地權利證書中用途、終止日期欄目內容發生變更以及設立、變更、注銷土地他項權利的，注冊登記后更改土地權利證書，在土地權利證書的記事欄進行記錄。土地權利證書上其他內容變更的，須更換土地權利證書。 2022-3-4土地登記實務31二、土地登記程序回顧（一）土地登記程序對比（地籍調查前置） （二）土地登記申請（登記申請人與申請方式、申請提交的文件資料、登記申請

19、的受理與審查） （三）權屬審核（權屬審核的依據、內容，持證上崗，審查辦結期限）（四）注冊登記（不予登記的情形、登記依據和內容、登記簿的組成、土地登記卡的填寫要求）（五）核發證書(證書種類、核發程序、證書更改)2022-3-4土地登記實務32三、土地總登記（一）總登記的概念與特點（二）在什么情況下進行總登記? （三）總登記程序上的特殊性（四）土地總登記申請人2022-3-4土地登記實務33三、土地總登記（一）總登記的概念與特點 概念 在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域土地進行的全面登記。兩種主要情況 一是從未進行過土地登記的地區； 二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發生

20、重大變化等需要對原已登記過的區域進行全面的重新登記。土地總登記是變更土地登記的基礎，通過土地總登記建立起來的轄區每宗土地的表、卡、證是以后變更土地登記的根據。 2022-3-4土地登記實務34三、土地總登記（一）總登記的概念與特點特點階段性：有期限，持續一段時間即告結束全域性：作業區是一個行政轄區（縣或市）。 集中性：一定范圍和時間內有計劃集中統一進行 程序的特殊性：增加了準備工作，增加了通告和公告。地籍調查：由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門組織實施2022-3-4土地登記實務35三、土地總登記（三）程序的特殊性1、準備工作包括組織準備、行政準備和技術準備2、通告的主要內容土地登記區的劃

21、分土地登記期限土地登記收件地點土地登記申請人應當提交的有關文件材料其他事項 2022-3-4土地登記實務36三、土地總登記（三）程序的特殊性3、公告的主要內容（土地登記辦法第23條）n土地權利人的姓名或者名稱、地址；n準予登記的土地坐落、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限；n土地權利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機構；n其他事項。公告異議處理 土地權利人和利害關系人在土地總登記審核結果公告規定的期限內，對公告結果有異議的，可向縣（市）國土資源行政主管部門申請復查。 （注意：不是異議登記！）2022-3-4土地登記實務37三、土地總登記（四）土地總登記申請人1、個人使用土地

22、的宅基地（房屋產權人或房主）四荒地（簽訂合同的四荒地土地使用權人）國有土地（國有土地使用權人）2、單位使用土地的企業法人（企業法人+法定代表人申請，注意：不能由其中一方申請！）機關、事業單位與社團法人（法人+法定代表人）聯營單位（法人+法定代表人）私營單位（一般由私營單位代理人申請） 2022-3-4土地登記實務38三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地村集體所有土地：由村農民集體經濟組織或者村民委員會及其代表申請 村集體內有兩個以上農民集體經濟組織的：如過去的生產隊，目前仍然為獨立存在的，可以由各農民集體經濟組織及其代表申請土地登記，也可以由村農民集體代辦。鄉鎮農民集體所有的土

23、地：應由鄉（鎮）農民集體及其法定代表人申請土地登記。（可以暫不進行土地登記） 2022-3-4土地登記實務39三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地2010年，中共中央 國務院關于加大統籌城鄉發展力度進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見（中發20101號），）提出：“加快農村集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權等確權登記頒證工作，工作經費納入財政預算。力爭用3年時間把農村集體土地所有權證確認到每個具有所有權的農民集體經濟組織。”2022-3-4土地登記實務40三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地加快農村集體土地登記確權發證工作，是中央從夯實農業農村發展

24、基礎、促進城鄉統籌發展和農村社會和諧穩定的高度，作出的重要決策。這項工作涉及廣大農民切身利益，對農村經濟社會發展影響巨大而深遠。為加快部署工作，2011年5月，國土資源部聯合財政部、農業部下發關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知（國土資發201160號）文件。 2022-3-4土地登記實務41三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地2011年11月，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發關于農村集體土地確權登記發證的若干意見（國土資發2011178號）。在60號文件的基礎上，意見集中解決推進農村集體土地確權登記發證工作急需的有關政策和技術措施等問題

25、。 2022-3-4土地登記實務42三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地意見主要就全國普遍存在的問題明確政策措施，把一些更具體的局部地區的問題留給地方解決，允許地方細化政策。同時，目前解決的主要是研究得比較成熟、看得比較準的問題，對一時還看不準的，留待下一步解決。 2022-3-4土地登記實務43三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n范圍：范圍： 堅持堅持“全覆蓋全覆蓋”原則，原則，“身份證身份證”有別有別“工作證工作證”n意見首先明確了農村集體土地確權登記發證的范圍，即覆蓋到全部農村范圍內的集體土地，包括屬于農民集體所有的建設用地、農用地和未利用地，不得遺漏。

26、2022-3-4土地登記實務44三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n由于目前林業部門、草原部門都有各自的法律依據，在實際工作中，落實集體土地確權登記發證全面覆蓋，與林地、草地登記發證有效銜接確實存在管理上的協調難度。n土地證書與林權證在內的其他證書的關系，應當是“身份證”與“工作證”的關系，農村集體土地所有權確權登記發證應當包括全部農村范圍內的集體土地。n60號文明確強調了集體土地確權登記發證工作要堅持全覆蓋的原則，意見也重申了這一原則。 2022-3-4土地登記實務45三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n主體：不作主體：不作“一刀切一刀切”規定，規定，“是

27、誰的就發給誰是誰的就發給誰”n集體土地所有權發證到村還是到組？對這個地方反映強烈的問題，意見依據法律和中發20101號文件，沒有作出“一刀切”規定，而是遵循了“是誰的就發給誰”的原則。2022-3-4土地登記實務46三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n主體：不作主體：不作“一刀切一刀切”規定，規定，“是誰的就發給誰是誰的就發給誰”n考慮到歷史原因、村民小組機構不健全等現實情況，意見規定以中央1號文件“把全國范圍內的農村集體土地所有權證確認到每個具有所有權的集體經濟組織”為原則要求n同時允許對于屬于村民小組集體所有的土地，而村民小組組織機構不健全的，可以由村民委員會代為申請登記

28、、保管土地權利證書，給地方留了空間。 2022-3-4土地登記實務47三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n焦點：焦點：“小產權房小產權房”不得登記發證不得登記發證n土地登記具有嚴肅性和權威性。開展農村集體土地確權登記發證工作，必須依法依規嚴格規范。這是意見貫穿始終的一條主線。 2022-3-4土地登記實務48三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n意見明確要求，嚴格禁止通過土地登記將違法違規用地合法化，對于違法宅基地和建設用地必須依法依規處理后方可登記。n對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經

29、濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。 2022-3-4土地登記實務49三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n意見要求，對于沒有權屬來源證明的宅基地和集體建設用地，要求查明土地歷史使用情況和使用現狀，認定合法后，方可走程序并確權登記發證。n對于違法違規登記發證或登記不規范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任。 2022-3-4土地登記實務50三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n城鄉建設用地增減掛鉤試點和城鄉建設用地增減掛鉤試點和農村土地農村土地整治中的整治中的集體土地確權登記問題集

30、體土地確權登記問題n60號文件明確：對開展綜合整治和需要流轉的農村土地，優先進行登記發證，為整治和流轉提供條件。n要盡快完成綜合改革試驗區、農村承包經營權登記試點地區、城鄉結合部等土地確權登記發證，滿足改革發展的需要。 2022-3-4土地登記實務51三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n“撤村建居撤村建居”把握把握“三個環節三個環節”n現實中，“撤村建居”涉及的集體土地權屬問題十分復雜。n有的“撤村建居”后，農民集體成員全部轉為城鎮居民；有的一部分轉為城鎮居民，一部分仍為農村居民；n有的“撤村建居”后，集體土地全部依法征收為國有；有的一部分土地征收為國有，其余部分沒有征收，仍

31、然保留集體土地權屬性質。 2022-3-4土地登記實務52三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n“撤村建居撤村建居”把握把握“三個環節三個環節”n一是如果集體土地全部依法征收為國有的，其農民集體成員全部轉為城鎮居民；n二是集體土地轉為國有土地，只能通過征收這一合法渠道；n三是集體土地所有權只能確權登記給農民集體，不能給城鎮居民委員會。2022-3-4土地登記實務53三、土地總登記（四）土地總登記申請人3、集體所有土地n“撤村建居撤村建居”把握把握“三個環節三個環節”n意見規定，對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調查統計，不登記發證。n調查統計時在新建單位名稱后載明原農民

32、集體名稱，以給下一步國家出臺相關法律政策后妥善處理該問題提供依據。2022-3-4土地登記實務54三、土地總登記回顧（一）總登記的概念與特點（5大特點）（二）在什么情況下進行總登記? （主要有兩種情形）（三）總登記程序上的特殊性（重點：通告、公告的內容）（四）土地總登記申請人（重點：企業法人單位用地、村集體內有兩個以上農民集體經濟組織的集體土地登記申請人）2022-3-4土地登記實務55四、土地初始登記概念：土地總登記之外對設立的土地權利進行的第一次登記。土地初始登記特點與總登記的關系 初始登記可能在總登記之后，也可能在總登記之前。經常性分散性2022-3-4土地登記實務56四、土地初始登記土

33、地初始登記類型：（1）劃撥國有建設用地使用權初始登記；（2）出讓國有建設用地使用權初始登記；（3）劃撥轉為出讓的國有建設用地使用權初始登記；（4）國家租賃國有建設用地使用權初始登記（5）國家作價出資（入股）國有建設用地使用權初始登記；（6）國家授權經營國有建設用地使用權初始登記；（7）國有農用地使用權初始登記；（8）集體土地所有權初始登記； （9）集體建設用地使用權初始登記；（10）宅基地使用權初始登記； （11）集體農用地使用權初始登記；（12）土地使用權抵押權初始登記；（13）地役權初始登記。2022-3-4土地登記實務57四、初始登記思路（一）每種登記類型的概念（二）每種登記類型的法律特

34、征 （三）每種類型的登記要點(申請人與權屬證明材料權屬審核要點登記注冊與發證)2022-3-4土地登記實務58四、土地初始登記（一）劃撥國有建設用地使用權初始登記 1、法律特征依國家行政行為、一般無使用期限、繳納城鎮土地使用稅取得范圍限制：劃撥用地目錄、2008國務院3號文n國家機關用地和軍事用地。n城市基礎設施用地和公益事業用地。n國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。n法律、行政法規規定的其他用地。 處置受限制： 未經批準不得轉讓、出租、抵押 經過批準進行轉讓、出租、抵押的，需滿足條件：(1)土地使用人為公司、企業、其他經濟組織和個人,(2)領有國有土地使用證,(3)具有地上建筑物

35、、其他附著物合法的產權證明,(4)補交了土地出讓金，或以抵押所獲收益抵交土地出讓金。2022-3-4土地登記實務59四、土地初始登記（一）劃撥國有建設用地使用權初始登記 2、登記要點（掌握：權屬證明文件）n國有建設用地劃撥決定書。n縣級以上人民政府的批準用地文件。n新開工大中型建設項目的竣工驗收報告。n征地勘測圖件。n其他證明文件。2022-3-4土地登記實務60四、土地初始登記（二）出讓國有建設用地使用權初始登記 1、法律特征主體廣泛出讓方式：協議，招標、拍賣、掛牌 招拍掛范圍包括六類，如：（1）供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；（2）其他土地供地計劃公

36、布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的。 協議出讓5種情況，如：供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的。 2022-3-4土地登記實務61四、土地初始登記（二）出讓國有建設用地使用權初始登記 1、法律特征不得低于協議出讓最低價 協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及國家規定應繳納的有關稅費之和。 有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有建設用地使用權不得出讓。 使用期限限制：70年、50年、40年2022-3-4土地登記實務62四、土地

37、初始登記（二）出讓國有建設用地使用權初始登記 1、法律特征土地出讓金與土地登記 受讓人出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。 2022-3-4土地登記實務63四、土地初始登記（二）出讓國有建設用地使用權初始登記 2、登記要點（申請人提交的權屬來源證明）n出讓合同；n出讓金全部繳納完畢的憑證；n有關稅費的交納憑證；n其他證明文件。2022-3-4土地登記實務64四、土地初始登記（三）劃撥依法轉為出讓的國有建設用地使用權

38、初始登記 1、概念n是對經登記的原劃撥國有建設用地使用權，經依法批準轉為出讓國有建設用地使用權后而進行的土地登記。n劃撥依法轉為出讓的國有建設用地使用權初始登記主要是原劃撥國有建設用地使用權補辦土地出讓手續后申請辦理出讓國有建設用地使用權初始登記，其土地使用權人不發生變更。 2022-3-4土地登記實務65四、土地初始登記（三）劃撥依法轉為出讓的國有建設用地使用權初始登記 2、法律特征必須報有批準權的人民政府批準范圍限制3、登記要點（申請人提交的權屬來源證明）人民政府批準文件原國有土地使用證出讓合同土地出讓金及有關稅費繳納憑證其他證明文件2022-3-4土地登記實務66四、土地初始登記（四）國

39、家租賃國有建設用地使用權初始登記 1、法律特征有期限限制：短期一般不超5年，長期不超出讓最高年限 承租國有建設用地使用權可以轉租、轉讓或抵押承租土地提前收回，可以獲得合理補償。2、登記要點（申請人應提交的土地權屬證明文件）n國有土地租賃合同；n建設用地批準書；n原國有土地使用證；n其它證明文件。2022-3-4土地登記實務67四、土地初始登記（五）國家作價出資（入股）國有建設用地使用權初始登記 1、概念國家以一定年期的國有建設用地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該國有建設用地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓國有建設用地使用權的規定轉讓、出租、抵押。 2、登記要

40、點（申請人）改組后的新設企業2022-3-4土地登記實務68四、土地初始登記（六）國家授權經營國有建設用地使用權初始登記 1、概念國家根據需要，將一定年期的國有建設用地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理的行為。2、法律特征必須依法批準范圍受限：三類企業（經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司）無須支付資本金在授權期限和范圍內有處置權2022-3-4土地登記實務69四、土地初始登記（七）集體土地所有權、使用權初始登記 1、集體土地所有權主體屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會

41、代表集體行使所有權； 分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權； 屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。 2022-3-4土地登記實務70四、土地初始登記（七）集體土地所有權、使用權初始登記 2、集體土地使用權主體 集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員。具體為：集體建設用地使用權和宅基地使用權的主體一般要求為農村集體經濟組織或農村居民。集體農用地使用權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外的單位或者個人，則必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。202

42、2-3-4土地登記實務71四、土地初始登記（七）集體土地所有權、使用權初始登記 3、法律特征（ “四荒四荒”土地使用權土地使用權）集體“四荒”土地使用權必須經縣級以上人民政府批準，農村集體經濟組織要與治理開發者簽訂合同或協議，合同或協議經縣級人民政府批準生效后執行；集體“四荒”土地使用權可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年；權利期限內，集體“四荒”土地使用權人依法享有繼承、轉讓（租）、抵押或參股聯營的權利。但在進行轉讓、抵押、參股聯營時，要經農村集體經濟組織同意，由鄉(鎮)級人民政府審核，報縣級人民政府批準，并依法辦理土地使用權變更登記和抵押登記。2022-3-4土地登

43、記實務72四、土地初始登記（七）集體土地所有權、使用權初始登記 3、法律特征（宅基地使用權）農村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準2022-3-4土地登記實務73四、土地初始登記（七）集體土地所有權、使用權初始登記 3、法律特征（宅基地使用權） 國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知除繼承外，申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理 城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅 對宅基地面積超標的處理（分階段：1982年、1987）2022-3-4土地登記實務74四、土地初始登記（七）集體土地所有權、使用權初始登記 3、法律特征（宅基地使用權）

44、對宅基地面積超標的處理（分階段：1982年、1987）n1982年村鎮建房用地管理條例實施前，農村村民建房占用的宅基地，在村鎮建房用地管理條例實施后至今未擴大用地面積的,可以按現有實際使用面積進行登記。n1982年村鎮建房用地管理條例實施起至1987年土地管理法實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理后，可以按實際使用面積進行登記。n1987年土地管理法實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現

45、有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定做出處理,并按照各地規定的面積標準重新進行登記。2022-3-4土地登記實務75四、土地初始登記（七）集體土地所有權、使用權初始登記 3、法律特征（宅基地使用權） 關于農村集體土地確權登記發證的若干意見（國土資發2011178號）規定：非本農民集體的農民，因地質災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建，在符合當地規劃的前提下，經本農民集體大多數成員同意并經有權機關批準異地建房的，可按規定確權登記發證。 2022-3-4土地登記實務76四、土地初始登記（七）集體土地所有權、使用權初始登記 3、法律特征（宅基地使用權） 已擁有一處宅基地

46、的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發證，在集體土地使用證記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。 2022-3-4土地登記實務77四、土地初始登記（七）集體土地所有權、使用權初始登記 3、法律特征（宅基地使用權） 非農業戶口居民（含華僑）原在農村合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的，經該農民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在集體土地使用證記事欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”。 2022-3-4土地登記實務78四、土地初始登記（八）土地使用權抵押權初始登記 1、基本概念(土地使用權抵押) 土

47、地使用權抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移土地使用權的占有，將該土地使用權抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該土地使用權優先受償的權利。 2022-3-4土地登記實務79四、土地初始登記（八）土地使用權抵押權初始登記 2、法律特征抵押權人有優先受償權。 例外：如設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，受讓人應當依法與土地所在地的國土資源行政主管部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同，從拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。 2022-3-4土地登記實務80四、土地初始登記（八）土地使用權抵

48、押權初始登記 2、法律特征抵押權設定范圍受限。 如，劃撥土地使用權抵押的4個條件：n土地使用權人為公司、企業、其他經濟組織和個人；n領有國有土地使用證；n具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；n依照規定簽訂出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地出讓金或者以抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金 如，不得設定抵押權的財產有： 土地所有權、耕地、宅基地、學校、醫院等。2022-3-4土地登記實務81四、土地初始登記（八）土地使用權抵押權初始登記 2、法律特征房地產抵押關系“地隨房走”或者“房隨地走” 特別提示：鄉鎮、村企業建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的

49、建設用地使用權一并抵押。實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地所有權性質和土地用途。 2022-3-4土地登記實務82四、土地初始登記（八）土地使用權抵押權初始登記 2、法律特征抵押權實現時的清償順序。 以抵押權登記的先后順序為標準，第一順序的優先受償，處于第二順序的，只能就剩余的部分受償，依此類推。 如果抵押權登記的時間相同，也就是抵押權登記的順序相同，則按照各擔保債權的比例清償，所占比例大的，多受清償。2022-3-4土地登記實務83四、土地初始登記（十一）土地使用權抵押權初始登記 3、登記要點申請人：抵押人和抵押權人應提交的權屬證明文件:n土地權利證書；n主債權債務合同和抵押合同；n下列

50、其他相關文件： 以劃撥國有建設用地使用權抵押的，提交國土資源行政主管部門批準抵押的文件和處置時應交付的土地出讓金數額；（也可以抵押登記視同審批） 依法以集體土地使用權抵押的，提交集體土地所有權人同意抵押證明； 抵押人為股份制企業的，提交董事會同意抵押證明； 以共有土地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。其他:最高額抵押的，應記載最高債權額、最高額抵押的期間等。2022-3-4土地登記實務84四、土地初始登記（十二）地役權初始登記 1、地役權的概念 地役權是一種獨立的用益物權，是指當事人按照合同約定利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。 注意：地役權的期限由當事人約定，但不得超過土

51、地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。即地役權的期限應小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。 2022-3-4土地登記實務85四、土地初始登記（十二）地役權初始登記 2、法律特征地役權自地役權合同生效時設立，未經登記不得對抗善意第三人 設立地役權應當以書面形式訂立地役權合同：未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權地役權不得單獨轉讓和不得單獨抵押2022-3-4土地登記實務86四、土地初始登記（十二）地役權初始登記 3、登記要點申請人：供役地權利人和需役地權利人 應提交的土地權屬證明文件：n土地權利證書；n地役權合同；n下列其他相關文件： 土地上已設立土地承包經營權、建設

52、用地使用權、宅基地使用權等權利的，提交用益物權人同意設立地役權的證明； 在共有土地使用權上設立地役權的，提交其他共有人同意設立地役權的證明。2022-3-4土地登記實務87四、土地初始登記（十二）地役權初始登記 3、登記要點供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，如何處理？ 符合地役權登記條件的，國土資源行政主管部門應當將地役權合同約定的有關事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書上，并將地役權合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。 供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的國土資源

53、行政主管部門完成登記后，應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。2022-3-4土地登記實務88四、初始登記回顧（一）初始登記的概念與特征（二）初始登記的類型與概念（三）每種登記類型的法律特征 （四）每種類型的登記要點(申請人與權屬證明材料權屬審核要點登記注冊與發證)2022-3-4土地登記實務89五、土地變更登記（一）變更登記的概念與特點（二）土地使用權變更登記 （三）抵押權、地役權變更登記 （四）姓名或名稱、地址變更登記（五）土地用途變更登記 2022-3-4土地登記實務90五、土地變更登記（一）變更登記的概念與特點1、概念： 已登記的土地權利，因土地權

54、利人發生改變，或者因土地權利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的土地登記。2、主要特點以總登記或初始登記為基礎，沒有進行總登記或初始登記，不可能進行變更登記。2022-3-4土地登記實務91五、土地變更登記（二）土地使用權變更登記 1、概念：土地使用權人發生改變2、土地使用權變更登記有6種情況（重點掌握3種）出讓國有建設用地使用權轉讓；土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓；因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權 。2022-3-4土地登記實務92五、土地變更登記（二）土地使用權變更登記 1、概念：土地使用權人發生改變2、土地使用權變更登記（重

55、點掌握3種）出讓轉讓的，需符合什么條件？n必須按出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地，否則，國有建設用地使用權不得轉讓。n轉讓房地產時，應符合： 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證； 按照出讓合同進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。 轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。n通過轉讓方式取得的國有建設用地使用權，其使用年限為剩余年限。 2022-3-4土地登記實務93五、土地變更登記（二）土地使用權變更登記 1、概念：土地使用權人發生改變2、土地使用權變更登記（重

56、點掌握3種）土地使用權抵押期間，土地使用權依法發生轉讓 n抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。n抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。2022-3-4土地登記實務94五、土地變更登記（二）土地使用權變更登記 1、概念：土地使用權人發生改變2、土地使用權變更登記（重點掌握3種）因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權 。n因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變

57、更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。n因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。n依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈等而取得的土地使用權，可以不經登記。 2022-3-4土地登記實務95五、土地變更登記（三）抵押權、地役權變更登記 1、法律特征未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓地役權不得單獨轉讓 、單獨抵押 2、登記要點不需報人民政府批準，經國土資源行政主管部門批準后，即可直接注冊登記； 在宗地原土地登記簿上進行；收回并注銷原土地他項權利證明書，填制新的土地他項權利證明書分別核發給土地使用權人和抵押權人（或地役

58、權人）。 2022-3-4土地登記實務96五、土地變更登記（四）姓名或名稱、地址變更登記 登記要點都要變更土地登記簿姓名或名稱變更登記： 需要重建土地歸戶卡 需要換發土地權利證書 地址變更登記： 需要更改土地歸戶卡 不需對土地權利證書進行更改和更換2022-3-4土地登記實務97五、土地變更登記（五）土地用途變更登記 1、申請提交的權屬文件資料土地權利證書地上建筑物、附著物權屬證明 土地用途變更的批準文件2、登記發證變更登記簿 在“土地用途”欄內加蓋變更印章； 在“登記的其他內容及變更登記事項”欄填寫用途變更的內容和依據。更改歸戶卡上的“用途”欄目的內容。土地證書不需更換，只需更改土地權利證書

59、的相應欄目。2022-3-4土地登記實務98六、注銷登記1、概念 因土地權利的消滅而進行的登記。2、注銷登記的6種情形依法收回的國有土地依法征收的農民集體土地因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅因自然災害等原因造成土地權利消滅非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批準已經登記的土地使用權抵押權、地役權終止2022-3-4土地登記實務99六、注銷登記3、登記要點申請人應當提交文件資料：n土地登記申請書n土地權利證書n土地滅失或土地權利終止證明文件2022-3-4土地登記實務100六、注銷登記3、登記要點可直接辦理注銷登記：n依法收回的國有

60、土地；n依法征收的農民集體土地；n因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。2022-3-4土地登記實務101六、注銷登記3、登記要點當事人未申請注銷登記的處理：n國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，注銷公告，公告期滿直接辦理注銷登記。n土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。注銷登記不需報人民政府審批2022-3-4土地登記實務102七、其他登記（一）更正登記（二）異議登記和注銷異議登記（三）預告登記和注銷預告登記（四）查封、預查封