1、世航之窗商業定位世航之窗項目商業定位報告謹呈：河南愛港置業有限公司2013年8月世航之窗商業定位1、項目價值解讀3、核心問題研究2、市場研究判斷4、商業定位體系5、物業發展建議報告目錄世航之窗商業定位項目價值解讀核心問題研究市場研究判斷商業定位體系本體價值解讀板塊價值解讀商業市場研究寫字樓趨勢判斷如何實現商業快速銷售客戶定位垂直交通建議鋪位分割建議產品定位整體定位價格定位經營方式建議物業發展建議報告框架世航之窗商業定位世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀板塊價值解讀國家級戰略導向、價值投資高地、全復合功能城市2013年3月7日規劃面積為平方公里的發展規劃獲國務院批復，成為我國首個

2、上升為國家戰略的航空港經濟發展先行區。規劃提出：鄭州航空港經濟綜合實驗區的戰略定位為國際航空物流中心、以航空經濟為引領的現代產業基地、內陸地區對外開放重要門戶、現代航空都市、中原經濟區核心增長極。世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀板塊價值解讀區域概況20公里鄭州航空港區位于鄭州市的東南部，是鄭州都市區“六城十組團”的重要組成部分，是全省經濟社會發展的核心增長極和改革發展綜合試驗區之一，也是河南省對外開放的重要窗口和基地。規劃面積415平方公里，戶籍人口約6.8萬人，入住富士康員工約9.6萬人。從距離上看：距離鄭州主城區20公里，相對其他組團距離較遠，但是作為政策導向最為明確的南

3、部衛星組團，起到了南拓的帶頭作用，成為鄭州南部的一個明星組團；從政策上看：由于航空組團上升至全省及國家戰略的高度，因此全省及鄭州政府對于港區的政策支持力度將會逐漸增大；從地產市場上看：短期內仍為組團產業人群為主力及投資客，未來隨著交通和配套的完善，有可能會承載部分鄭州外溢人群。世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀板塊價值解讀區域規劃20082035年，在27年的時間里，鄭州將分三步，打造全國大型復合樞紐機場和國際貨運樞紐。航空港區規劃發展已成趨勢，在產業支撐的驅動之下，航空港區將會成為最新的投資熱土。到2035年，鄭州航空港經濟綜合實驗區將成為“大樞紐”航空貨郵吞吐量達到200萬

4、噸左右，躋身全國前列，國際航空貨運集散 中心地位顯著提升；“大產業”形成創新驅動、高端引領、國際合作的產業發展格局，與航空關聯的高端制造業主營業務收入超過10000億元；“大都市”營商環境與國際全面接軌，建成進出口額達到2000億美元的現代化航空都市，成為引領中原經濟區發展、服務全國、連通世界的開放高地。世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀板塊價值解讀區域交通隨著區域經濟的快速發展，在鄭州航空港地區內，將云集航空、城際軌道、輕軌、高速公路、公交、社會車流等多種交通方式。城際軌道：鄭州至許昌城際軌道線經過鄭州新鄭國際機場，在航空港區規劃設5個站點，分別是機場航站樓樞紐站，北部片區航

5、城中心站、會展中心站，南部片區梅河站、牛村站。對外道路交通打造“三縱四橫”路網：包括京珠高速公路、機場高速公路、“四港聯動”快速路、龍中公路、登封機場商丘高速公路和機場迎賓大道及延伸線等。內部道路形成規則方格網：除現有的兩座互通式立交外，將來，航空港地區將在高速公路、快速路、主干道交叉處再規劃新建18座立交橋；在航空港地區北部片區和南部片區各規劃一個長途客運站。世航之窗商業定位機場核心區，規劃面積48平方公里，主要發展機場運營功能；物流商貿區，規劃面積16平方公里，以航空物流、IT產業研發、商業貿易以及休閑居住為主要功能；臨空產業區，規劃面積26平方公里，重點發展航空器材及相關零部件制造加工、

6、技術資金密集型產業和高附加值出口加工業，打造現代加工制造產業基地。PART 1 項目價值解讀項目解讀板塊價值解讀產業支撐 規劃的航空港區分為“一核兩區”，航空港是機場核心區的一部分，在其北部和南部分別是物流商貿區、臨空產業區。世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀板塊價值解讀區域人口航空港區目前約有人口8萬人左右，主要是周邊原住居民及港區內企業員工。區域至2020年預計人口將達到50萬人以上，根據鄭州市11月30日召開的鄭州航空港總體規劃評審會，預計未來鄭州航空港區人口將達到150萬左右。世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀板塊價值解讀板塊總結國家級戰略導向、價值投資

7、高地、全復合功能城市港區迎來了前所有未有的高價值投資時代世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀區位價值 項目航空港區核心區邊緣區域，小環境交通弱勢，昭示性可達性阻隔。 項目位置短期內屬于核心邊緣區，中長期將會變成航空港區交通樞紐的核心區域。 項目位于物流商貿區與機場核心區交匯處周邊商務資源行政資源豐富，未來對寫字樓與商業需求量較大，有升值空間。項目區位屬性：世航之窗商業定位本案教育行政商業綜合體PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀項目周邊資源：行政資源方面：航空港國土局、地稅局、海關、工商局等，行政資源豐富。教育：航空港第三實驗小學、航空港實驗小學。商業綜合體

8、：藍天商務花園、華美龍金融廣場、潤豐悅尚、東方港匯。約30-40萬平米；富士康員工為項目提供普通消費群體。醫療資源：航空港區人民醫院、航空港區英港醫院交通：干道價值不顯性道路通達性較差，但具有一定的便利性交通世航之窗商業定位項目總建面5.9萬，該項目為中小規模；寫字樓體量3.06萬，占比52%；商業2F為1.03萬，占17%；地下建筑面積：1.8萬，占比31%本案為中小體量的商務屬性項目PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀經濟指標世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀地塊現狀地塊內為綠色附著物，尚未進行基本的場地平整，正式開工還需一定時間，在項目正式開工入市期

9、間或將出現競品。本案世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀地塊四至機場高速延長線云港路華美龍項目云港路單邊交通機場高速圍合死角，交通的導入性極弱；地塊東側規劃道路級別低、連接性有限，對外通達性不高，客戶進入性與商業存活性弱。世航之窗商業定位華美龍項目機場高速延長線云港路本案藍天商務花園PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀地塊四至方向名稱道路等級備注北側云港路小區域次級干道雙向四車道西側為尚未開發區域，但由于有鐵路阻隔，無發展空間西側機場高速延長線區域主干道高架橋阻隔方向名稱備注東側華美龍項目商務辦公物業，臨四港聯動大道，阻隔本案的昭示性北側藍天商務花園成熟的居

10、住型商務社區，但辦公氛圍沒有形成道路條件：項目分布：云港路單邊交通機場高速圍合死角，交通的導入性極弱；地塊東側規劃道路級別低、連接性有限，對外通達性不高。，客戶進入性與商業存活性弱。世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀商業價值分析商業布局價值一級商業價值二級商業價值三級商業價值 云港路沿線商業價值相對最高，其次是地塊東側規劃路沿線，而機場高速延長線沿線和內鋪在現有條件下商業價值最低；世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀項目價值認知同行專業人士訪談區域投資熱度高，商業體量大，地段不好，操作性差，活不下去 港區現在是投資熱土，尤其是4月份以來，港

11、區發展上升為國家戰略后，國家政策的導向對港區的投資影響太大了，港區未來的投資升值前景還是不錯的，這也是鄭州及周邊縣市投資客看好港區的原因雖然港區發展前景不錯，但是目前緊靠一個富士康的支撐，是有些力不從心，尤其是現在港區商業體量太大了，不管是集中商業還是街鋪，基本上都是把富士康員工作為最終的消費群體，富士康員工根據淡旺季不同流動性大，另外這些人的消費能力和消費檔次是有限的，基本員工的工資2000多元，加上加班費也就3000多，這些收入不可能全部都在港區消費，所以現在港區商鋪太多，有一定風險，我個人覺得投資寫字樓比投資商鋪好 你們那個地塊說實在的不怎么好，尤其是做商業，難度很大，周邊消費群體和其他

12、商鋪有很大區別，關鍵是地段不好，人流難以到達和滯留，沒有人，商業活不下去世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀項目價值認知商鋪經營者訪談商鋪體量大，常住人口有限難支撐，位置太偏，不考慮在此置業 港區現在商鋪還是不少的，沒有開業的店鋪和商場更多，雖然這段時間來港區投資的人比較多，但港區常住人口有限，富士康的人流動性比較大，還沒有開業的店鋪和商場都想著讓富士康的人去消費，這有點不現實，再說了富士康的工人都是出來打工的，誰也不會把每個月的工資都花在這些商場里 商鋪活下去還得靠比較穩定的消費人群，我這個鋪子就不是針對富士康員工的，比較穩定港區現在都被炒熱了，現在租金也漲了不少，

13、商鋪經營的壓力也隨之增加你們那個項目，位置太偏，也沒啥人，周邊還是別墅，買東西的就更少了，我是不會考慮在那個地方開商鋪的，和旁邊的潤豐相比，我還是會選潤豐的店鋪，相對而言位置好，人流量大誰要在那個地方開商鋪的話，我覺得賣早餐不錯，周邊甚至再往北，早上吃早餐真難，好多上班的都來這邊吃早飯世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀本體價值世航之窗商業定位PART 1 項目價值解讀項目解讀本體價值解讀世航之窗商業定位世航之窗商業定位PART 2 核心問題研究核心問題研究VS板塊高價值項目低商業價值 國家級戰略導向 投資熱土 綜合復合城市定位 現有城市框架邊緣 單邊交通，機場高速圍

14、合死角 內鋪缺乏自然存活機會點板塊高價值 國家級戰略導向 投資熱土 綜合復合城市定位如何實現將是我們的核心問題。世航之窗商業定位世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析項目分布格局東方港匯2.5萬元/富康廣場1萬元/藍天商務花園只租不售中央金地1.6萬元/裕鴻世界港2萬元/港城7932.5萬元/空港森林1.3萬元/潤豐悅尚2-2.6萬元/山頂時代2.1萬元/目前港區在售商鋪主要沿四港聯動大道圍繞富士康布局。多為“住宅+商務辦公+商業”多物業組合形態，未來商業競爭較大；項目均為大規模體量，且目前均實現商業產品銷售，價格集中在1-2.5萬元/世航之窗商業定位PART 3

15、市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個案分析藍天商務花園開 發 商：河南省華亨置業有限公司物業位置：新鄭市鄭州航空港區云港路北側占地面積： 72 畝 容積率:1.3 建筑面積：5.8 萬 建筑風格：北美風格 建筑類別：聯排別墅182套，多層洋房52套 使用年限：40年商業部分： 商業體量：1.6萬 經營方式：只租不售，開發商長期持有 租金水平：未定 商鋪面積：200以上 業態定位：未定 交房時間：2013年12月底世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個案分析潤豐悅尚開 發 商：河南保利置業有限公司物業位置：航空港區機場迎賓大道與四港聯動大道交匯處占地面積：9729

16、4平方米 容積率:1.87綠化率:30%建筑面積：20.13萬物業類別：住宅、公寓、商鋪商業部分： 商業體量：2F住宅底商,局部1F，共5萬，約150間商鋪 經營方式：完全銷售，不包租世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個案分析潤豐悅尚潤豐悅尚商業定位以生活類零售百貨為主，餐飲及娛樂僅作為附屬配套，占比較小。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個案分析潤豐悅尚 潤豐悅尚商鋪面積在90-110、135-142、170-180之間，最大面積342，最小面積72，一拖二，局部一層； 1-2F層高4.5m,面寬8m，進深10-12m;世航之窗

17、商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個案分析潤豐悅尚價格： 均價2萬元/，最高售價4.2萬元/，一次性付款9.5折，按揭9.7折。流量： 月均流量1200-1400。目前存量： 3萬3.3萬。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個案分析潤豐悅尚目標消費群體:富士康員工港區周邊居民項目業主 機場流動人群目標消費群體消費能力: 目標消費群體整體收入水平在3000元/月左右。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析港城793開 發 商：富港置業物業位置：鄭州航空港區鄭港九路與鄭港三街交匯處東北角物業類別：住宅、商

18、鋪建筑面積：14萬，其中商業面積10萬（含3萬地下商業）商業部分：經營方式：售后返租，返租期限5年，收益率8%、8%、9%、9%、10%，商業體量：10萬，其中3萬地下商業只租不售。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析港城793 港城793商鋪面積在25-58之間，住宅底商一拖二，局部一層，商業體單層銷售； 層高4.24.8m,面寬4.2m，住宅底商進深8m，商業體進深20m;世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析港城793價格： 均價2.5萬元/，最高售價3.6萬元/，一次性付款優惠3個點。流量： 月均流量4000

19、-4250。目前存量： 約2000。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析港城793目標消費群體:富士康員工，約9萬人（項目公寓居住員工1萬人） 港區周邊居民目標消費群體消費能力: 目標消費群體整體收入水平在3000元/月左右。置業客戶來源: 以投資客為主，80%投資客來自鄭州，部分為港區及周邊縣市投資客。承租客戶來源:鄭州現有及意向商鋪經營者周邊拆遷市場原有商鋪經營者 港區及周邊縣城生意人世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析東方港匯開 發 商：鄭州航空港區航程置業有限公司物業位置：鄭州市航空港區四港聯動大道以東，云

20、港路以北、中原路以南占地面積：12436容積率:2.27建筑面積：36164.63，其中地上28211.10，地下7953.53。商業部分 商業體量：兩層底商，一托二，面積5698.56。 業態定位：高端金融中心，配套高端商務餐飲、商務百貨。 目前存量：剩余7間商鋪，約1800世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析東方港匯價格： 均價2.5萬元/。流量： 以合作及內定為主，正式對外推售僅7套商鋪。存量： 剩余7間商鋪，存量1800商鋪尺寸： 層高4.2m，開間8m，進深16m，面積在128-157之間。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷

21、在售型商業判斷個案分析東方港匯目標消費群體:項目商務辦公人員，主要是行政事業單位工作人員 酒店流動人群目標消費群體消費能力: 中高端消費群體，整體消費能力較強。置業客戶來源:合作單位，建設銀行、工商銀行 內部關系戶承租客戶來源:中高端商務餐飲品牌店，迪歐咖啡、藍天茗茶商務禮品加盟店 品牌煙酒代理商世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析富康廣場商業部分 經營方式：20年長期出租，首付30%，余款19年無息付完； 業態定位：“一站式”購物廣場，業態范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、商超，以生活類零售百貨為主開 發 商：鼎華企業物業位置：四港聯動大道與中原路交匯

22、處建筑面積：2.5萬世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析富康廣場 富康廣場商鋪面積在30-42之間，一拖二； 層高4.25m,面寬4.2m，進深10m; 共220間商鋪；價格： 1萬元/流量： 月均流量4800左右存量： 約1000左右世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析富康廣場目標消費群體: 富士康員工，約30萬人目標消費群體消費能力: 目標消費群體整體收入水平在3000元/月左右。置業客戶來源: 以經營者為主，投資客為輔。港區商鋪經營者 鄭州及周邊縣城經營者世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷

23、在售型商業判斷個案分析裕鴻世界港商業部分： 商業體量：2F住宅底商，共1萬 戶型面積：160-200不等開 發 商：河南裕鴻置業有限公司物業位置：新鄭市鄭州國際機場北占地面積： 150萬 m2 容積率:1.5建筑面積： 80萬m2物業類別：住宅、商業、寫字樓、公寓 裕鴻世界港商業定位以大型百貨商場為主，少數底商餐飲及娛樂作為附屬配套，占比較小。1-4#寫字樓區域奧特萊斯自持商業世航之窗商業定位價格： 均價2萬元/。流量：600/月存量： 剩余存量800-1000商鋪尺寸： 層高4.2m，開間8m，進深15m，1托2兩層PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析裕鴻世界港世航之

24、窗商業定位客戶來源：以鄭州東區、管城、港區客戶為主約占70%，周口，駐馬店，商丘，許昌客戶約占30%；客戶職業：機場建設合作單位領導及設計院客戶較多。置業目的：投資居多，極少數自用。PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析裕鴻世界港置業客戶分析：富士康中高層、本項目洋房業主、機場中高層管理人員、機場帶來的較高端流動人群星級酒店流動人群目標消費群體：世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析空港森林開 發 商：鄭州君利置業有限公司物業位置：鄭港三路與雙湖大道連接線交叉口占地面積：234370.7容積率:1.57建筑面積：367961.99，其

25、中商業面積3.1萬。商業部分經營方式：售后返租，返租期限2年，收益率8%業態定位：業態范圍包含餐飲、休閑娛樂、零售百貨、大型超市及部分商業配套（銀行），以生活類零售百貨為主。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析空港森林 空港森林商鋪面積在38-56之間，獨立的沿街商鋪，一拖二，局部三層； 層高3.94.2m,面寬4m，進深14m;世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪判斷個案分析空港森林價格： 均價1.3萬元/，最高售價1.8萬元/。流量： 月均流量4600-5000。存量： 2000022000。世航之窗商業定位PART 3 市

26、場研究判斷市場研究判斷在售商鋪判斷個案分析空港森林目標消費群體:富士康員工項目業主 周邊項目業主目標消費群體消費能力: 中高端消費群體，整體消費能力較強。承租客戶來源:項目周邊區域經營者 港區拆遷市場原有商鋪經營者置業客戶來源:鄭州投資客項目周邊投資客 港區拆遷戶世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪判斷個案分析山頂時代廣場項目位置：鄭州航空港區鄭港7路和鄭港6街交叉口東南角綠化率：37.32% 容積率：2.67 占地面積：140畝建筑面積：312734.73，公寓170944.66、住宅64905.07、 集中商業23898.17商業部分： 總體量：約6萬，其中集中式

27、商業2.4萬，街鋪3.6萬 戶型面積：80-130， 層高4.2m，開間8m，進深15m 經營方式：統一經營，招商，3年無條件124%回購，年回報率10% 商業業態： 集品牌折扣、餐飲、娛樂服務配套綜合性購物中心，大型商超，電影院線，KTV，潮流服飾，統一經營，統一定位，統一管理。鄭港七路鄭港七路鄭港六街鄭港六街售罄售罄自持自持世航之窗商業定位價格： 一層均價26000元/，二層均價16000/.流量：4000/月存量： 剩余存量約1.2萬PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個案分析山頂時代廣場世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析個案分析山頂時代廣場

28、以鄭州東區及港區客戶各占50%;一次性客戶占比50%置業客戶目標消費群體富士康產業人群周邊居民世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析鑫榮中央金地開發商：河南榮億置業有限公司項目地址：鄭州航空港區保稅北路琴臺街交匯處（富士康正對門）建筑面積：商業12萬商鋪面積：27-67 ，主力戶型：30-40左右銷售情況：一期、二期售完，正在銷售三期，預計今年10月份商業清盤經營方式：統一承租10年，1-2年回報率8%，3-4年回報率9%，5-6年回報率10%，7-8年回報率11%，9-10年回報率12%。可以3年回購，開發商以1.1倍房款回購；商業業態：商業體負一層綜合

29、超市，美食城，淘寶城，外貿服飾，洗浴中心，一層化妝品，黃金珠寶，名表，二層男女裝（運動休閑），箱包皮具，三層家具，床品，四層、五層商業自持。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析鑫榮中央金地價格： 一層均價24000元/，二層15000元/,三層均價8000元/，均價1.6萬流量： 月均流量10750存量：剩余存量250間左右，約12500世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析鑫榮中央金地主力面積段集中在30-40之間，多為小面積商鋪，總價較低，客戶接受度高，層高4.2m，開間4m，進深14/18/20m。世航之窗商業

30、定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷個案分析鑫榮中央金地目標消費群體: 富士康員工目標消費群體消費能力: 中端消費群體，整體消費能力一般。置業客戶特征:鄭州及外地投資客占比約60%港區投資客戶占比40約% 付款方式來說，全款及按揭基本持平承租客戶來源:周邊經營者鄭州及周邊縣市經營者 主力品牌店、專業店等世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售型商業判斷市場總結 項目商業體量（萬）目前存量（萬）均價（萬元/）月均流量（/月）經營模式主力面積（）主要消費群體主要置業客戶主要承租客戶商業檔次藍天商務花園1.61.6-只租不售200-港城79310（3萬持有）0.

31、22.54000-4250售后返祖25-58富士康員工投資客港區及周邊縣城經營者中端潤豐悅尚52.42-2.61850-2100全部出售110-142富士康員工、周邊居民鄭州及港區投資客鄭州及項目周邊商戶中端東方港匯0.570.182.5- 合作、出售128-157商務辦公人員、酒店流動人群金融機構、合作單位商務餐飲店、金融機構中高端富康廣場2.50.11.04500-480020年出租30-42富士康員工鄭州及港區經營者-中端裕鴻世界港10.12500-1000租售結合160-200社區居民、周邊消費者港區拆遷戶、周邊投資客鄭州及項目周邊商戶高端空港森林3.12.01.34600-5000售

32、后返祖38-56富士康員工港區拆遷戶、周邊投資客港區經營者中端山頂時代廣場622.12000-2500售后返租，統一經營80-140周邊居民富士康員工鄭州及港區投資者港區經營者中端鑫榮中央金地121.251.610750租售結合30-40富士康員工鄭州外地及港區投資者周邊及外地經營者等中端中端定位項目“小面積、高流量”，中高端定位項目“大面積、低流量”世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪判斷市場總結商業級別：目前港區在售商業項目多為區域級商業，僅裕鴻世界港引進奧特萊斯為都市型商業；根據目標消費群體不同，在售商業項目分為中端及中高端級別；面積區間：中高端商業主力面積區間

33、在110150之間；中端商業主力面積區間在2540、5070之間；平臺流量及價格： 目前港區在售商鋪平臺價格在1-1.3萬元/、22.5萬元/之間。 大面積區間商鋪平臺流量在18002000/月，小面積區間商鋪平臺流量在40004500/月。業態定位： 在售商鋪業態定位以生活類零售百貨為主，配套餐飲及娛樂。經營模式： 多為售后返租，收益率最低8%世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷在售商鋪分析市場總結目標消費群體：富士康普通員工及中高層管理者；項目周邊居民；商務及行政辦公人員；機場流動人群；置業客戶：鄭州投資客；港區及周邊縣市投資客；合作單位（銀行等金融機構）；部分現有商鋪經

34、營者 港區拆遷戶經營客戶：港區及周邊縣城生意人；鄭州市區生意人；港區商鋪拆遷戶；新生創業群體；品牌商務專業店、禮品店 品牌煙酒加盟店、代理商世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷經營商業分析零售百貨餐飲酒店世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷經營商業分析經營業態： 項目周邊1公里范圍內商鋪經營業態主要以餐飲及零售為主。租金水平： 項目周邊1公里范圍內商鋪租金水平集中在180200元/.月 世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷個案分析 潤豐悅尚樓盤位置：航空港區機場高速與四港聯動大道交匯處向北100米開 發 商：河南保利置業有限公

35、司物業類型：住宅、商業、商務公寓建筑面積：20.13萬產品：商務寫字樓4595，共四棟，9F（其中12F為底商）寫字樓層高：3.15m價格：均價7600元/存量：4棟均已售完，以整棟銷售為主，散售客戶投資性強商務寫字樓世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷個案分析 航程東方港匯商務寫字樓樓盤位置：航空港區機場迎賓大道與四港聯動大道交匯處北150米開發商：鄭州路港置業有限公司物業類型：商業、寫字樓、酒店建筑面積：36164.63產品：南邊為8F的東方港匯商務酒店，東邊為4F的寫字樓，12F為底商，34F為商務辦公樓。寫字樓層高：3.1m戶型面積：169、375、33

36、6、403、306、248、245、747價格：未定，預計800010000元/存量：寫字樓共18間，代理商自用兩間，目前剩余13間，散售為主。未來5年內租給一個政府部門辦公用，客戶只針對投資者。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷個案分析 裕鴻世界港1#2#3#4#樓盤位置：鄭州國際機場北（四港聯動大道與鄭港六路交匯處）開發商：河南裕鴻置業有限公司物業類型：住宅、商業、寫字樓、公寓建筑面積：80萬產品：1#、2#為五星級酒店，3#、4#為寫字樓，共4棟，9F（1F為底商）。戶型面積：1401100，標準層1134 m2寫字樓層高：3.4m價格：7000元/左右

37、存量：四棟寫字樓和兩棟酒店均已售完，整棟銷售為主，散售以投資客為主。未來供應量：四港聯動大道以西的400畝地建商務寫字樓，預計今年下半年動工世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷個案分析 藍天商務花園樓盤位置：鄭州航空港區云港路北側（機場收費站北100米）開發商：河南省華亨置業有限公司物業類型：聯排別墅、花園洋房建筑面積：57782產品：聯排排屋共24棟，182套，洋房2棟，52套戶型面積：285.84、276.73價格：聯排13000元/，多層7000元/存量：多層已售罄，聯排剩10套。投資客和自用客戶占比相當。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究

38、判斷寫字樓趨勢判斷區域市場供應 目前港區內寫字樓項目主要集中在四港聯動大道沿線，多為綜合體項目中的一部分，體量都不太大。裕鴻世界港預計下半年將推出400畝地的純商務地產，潛在供應量較大。藍天商務花園5.7萬13000元/潤豐悅尚1.7萬7600元/航程東方港匯1.08萬價格未定裕鴻世界港3.6萬7000元/ 目前區域內寫字樓市場價格在700013000元/之間，其中藍天商務花園為商務獨棟，價格相對于其他項目偏高，航程東方港匯定位于中高端客戶群體，價格預計在800010000元/。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷區域市場產品戶型面積層高（米）層數潤豐悅尚459

39、53.159航程東方港匯1697473.14裕鴻世界港14011003.49藍天商務花園2762853 區域內寫字樓產品面積差異性較明顯，潤豐悅尚為商務辦公和寫字樓兩用，面積相對較小;航程東方港匯和裕鴻世界港針對港區職能部門及大中小型企業辦公用，面積相對較大，藍天商務花園為獨棟商務辦公，并可用于居住，面積中等。 從產品品類來看，層數較低，主要小高層和多層。世航之窗商業定位寫字樓總體量（萬）消化體量（萬）存量（萬）去化周期（月） 月均去化（萬）潤豐悅尚1.71.7070.25航程東方港匯1.08待售1.08待售裕鴻世界港3.63.6070.5藍天商務花園5.75.40.3310.17合計1.38

40、0.3PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷區域市場去化量 港區區域內寫字樓在售項目目前存量較少，僅1.38萬，屬于寫字樓銷售空檔期，競爭較弱； 各項目月均去化在0.170.5萬之間，其中裕鴻世界港去化速度較快，為0.5萬，其中藍天商務花園為獨棟寫字樓辦公，銷售價格屬于區域天花板。世航之窗商業定位PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷寫字樓去化量判斷本項目寫字樓體量約為3.06萬，依據市場主流平臺流量月均0.3萬平計算，本項目寫字樓銷售周期約為10個月，通過項目地段、工期以等影響因素修正，銷售周期約為14個月。通過市場比較及經驗值判斷各因素影響對流量的影響比例地段影

41、響修正：50%工期影響修正：20%交通影響修正：30%配套影響修正：10%規模影響修正：20%綜合影響比例：26%因此本項目流量初步判定為：0.3*（1-26%）=0.22世航之窗商業定位 從整體體量上看，鄭州港區寫字樓項目不多，總體量約12.5萬，且目前市場存量較少，約1.28萬，但是未來市場有一定的潛在供應。 從去化量來看，整體去化速度較快，市場月均去化量約0.3萬。 從價格方面來看，整體價格在700013000元/之間。 從區域內的產品來看，主要為小高層和多層，由于港區內各項目功用不同，面積差別也較大。PART 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷寫字樓市場總結世航之窗商業定位PA

42、RT 3 市場研究判斷市場研究判斷寫字樓趨勢判斷價格預判序號加權因子權重系數K裕鴻世界港潤豐悅尚藍天商務花園本項目得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值1開發品牌10%80.8 101.080.880.8 2地段位置25%82.0 92.3 92.382.0 3道路交通5%90.5 90.590.570.4 4規模體量5%80.4 80.480.460.3 5產品品質5%80.4 80.4100.580.4 6周邊配套2%70.1 80.280.280.2 7硬件設施10%80.8 80.880.890.9 8物業服務3%80.2 80.270.290.3 9工程進度10%80.8 90.9

43、101.070.7 10去化速度25%102.5 102.592.382.0 加權值總和（X）100%8.59.18.8 7.9 比較項目比重40%50%10%比較項目均價7000760013000比較項目比準價328.25417.58147.39本案初步預判價7038.64市場比較法判斷項目現下價格：目前市場在售寫字樓項目較少，且在售項目非純商務辦公性質，因此價格個案性明顯，此價格僅供參考，具體入市價格需根據價格自然增長率及區域發展及投資熱度的提升進行修正。世航之窗商業定位世航之窗商業定位區域商務及行政辦公配套型商業PART 4 商業定位體系商業定位體系整體定位世航之窗商業定位商業客戶類別及

44、屬性編號類別屬性所屬商業類別1目標消費群體間接性銷售型商業2投資客直接性銷售型商業3經營者銷售型商業本項目的直接客戶是投資者和經營者銷售的目標客戶以投資者為主、經營者為輔PART 4 商業定位體系商業定位體系客戶定位世航之窗商業定位PART 4 商業定位體系商業定位體系客戶定位目標消費群體p 需求：1、收入水平較高、具備一定消費能力的商務辦公人員、企事業單位人員及小生意人和居住者；p 地緣：1、項目輻射半徑為1 公里商圈范圍內的行政商務辦公人員和居住者；輻射區域1公里范圍內原住民及商務、行政辦公人群為主，富士康員工為輔世航之窗商業定位PART 4 商業定位體系商業定位體系客戶定位投資置業群體覆

45、蓋港區區域投資者接納機場、產業衍生的外地投資客 港區投資客； 現有商業區商鋪租賃者/經營者； 項目周邊經商小業主及拆遷戶； 機場、富士康等產業利好的帶來的外地衍生投資客主要投資客類型如下：世航之窗商業定位PART 4 商業定位體系商業定位體系客戶定位經營者群體主要經營者類型如下： 主力商家：品牌商務餐飲、商務休閑加盟店； 專業辦公用品銷售者； 日常餐飲及便利店經營者；商務及行政辦公配套服務經營者世航之窗商業定位PART 4 商業定位體系商業定位體系產品定位功能定位核心功能：輔助功能：世航之窗商業定位PART 4 商業定位體系商業定位體系產品定位業態定位圍繞目標消費群體，本項目商業業態定位為：

46、商務餐飲+商務休閑+辦公零售+其他西湖春天迪歐咖啡足浴養生SPA專業辦公用品圖文印刷快餐店便利店世航之窗商業定位PART 4 商業定位體系商業定位體系產品定位業態定位本項目商業各業態占比：業態面積（）經營范圍樓層落位商務餐飲2300-2600餐飲、茶藝1F、2F商務休閑2500足浴、SPA2F辦公零售3000-3500辦公用品、圖文印刷1F金融類500-700擔保公司、證券公司1F、2F其他300-400日常餐飲、便利店、1F由項目周邊行政屬性以及各大商務辦公體支撐，判斷本項目合適商業體量：周邊商務性質體量約為：30萬平，可輻射人群為2萬人，可支持商業體量為1-2萬，那么基于商業隊地段的高素質

47、要求，建議本項目做2F約1萬商業體量，具體業態分布如下：行政辦公人員富士康員工世航之窗商業定位PART 4 商業定位體系商業定位體系價格定位租賃價格通過對區域內經營性商業調查可得：區域平臺租金水平：項目周邊1公里范圍內商鋪租金水平集中在180200元/月 世航之窗商業定位PART 4 商業定位體系商業定位體系價格定位銷售型商業價格預判序號加權因子權重系數K潤豐悅尚裕鴻世界港港城793東方港匯鑫榮中央金地山頂時代廣場本項目得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值得分加權值1開發商品牌10%10180.880.880.880.880.880.82項目區位15%91.3581.2

48、81.281.271.0571.0581.23道路交通15%91.3581.281.291.3581.281.260.94項目規模10%80.880.810170.710180.860.65產品品質5%80.490.4580.480.480.480.480.46商業配套10%80.880.880.880.880.880.880.87商業氛圍10%90.980.880.880.870.780.860.68人流量10%90.980.890.980.870.780.870.79升值前景10%80.880.880.880.880.880.880.810項目定位5%80.490.4580.480.480

49、.480.480.4加權值總和（X）100%8.78.18.38.057.857.857.2比較項目比重20%15%15%20%15%15%2602 比較項目均價（成交價）200002000025000250001560021000比較項目比準價2299 2469 3012 3106 1987 2675 本案初步預判價18737 市場比較法市場比較法得出比較價格約為18737元/世航之窗商業定位租金收益還原估算本項目街鋪的租金水平為A=2160-2400元/年；本項目街鋪的投資回收周期計為N=12年；本項目街鋪的租金還原率為R=10%； 從租金收益還原比較的角度，本項目銷售型商業入市價格預計為14718-16352元/；條件計算結果 P=14718-16352元/PART 4 商業定位體系商業定位體系價格定位銷售