1、解碼中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式丨康療型養(yǎng)老 2014-05-24 主題地產(chǎn) 五、康療型養(yǎng)老1.概況嫁接專業(yè)醫(yī)療資源，強調(diào)提供專業(yè)化的健康管理服務(wù)，采取會員制方式，主要面向?qū)】蹈裢怅P(guān)注的中高端老年群體。· 專業(yè)的醫(yī)院資源可以全面并且有效的支持養(yǎng)老機構(gòu)的運作。· 健康及養(yǎng)生養(yǎng)老是老年群體最關(guān)注的部分，專業(yè)醫(yī)院的設(shè)置給老人最安心的保障。2.選址條件借助特大城市發(fā)展成多核心形式的過程，在大城市城郊設(shè)立大型專業(yè)綜合醫(yī)院以滿足周邊聚集的常住人口，相對城市中心有較好的空氣及環(huán)境，結(jié)合醫(yī)院資源設(shè)立康療型養(yǎng)老。大城市城郊靠近經(jīng)濟發(fā)達的大城市，通常處于城郊的類衛(wèi)星城市，有一定人口支撐，特別是老年人

2、口的支撐。大型專業(yè)綜合醫(yī)院需要大型的專業(yè)綜合醫(yī)院作為配套，醫(yī)院對外運營，最理想的是在老年病或慢性病等方面有自身特色或?qū)ｉL。環(huán)境優(yōu)越相對城市中心地區(qū)有空氣較好，綠化較多等環(huán)境優(yōu)勢。 典型案例長庚養(yǎng)生文化村 項目依托長庚醫(yī)院建成，以建立“持續(xù)性照顧的退休老人小區(qū)CCRC”為目標(biāo)提供住宿、照料、娛樂等服務(wù)規(guī)劃產(chǎn)品：公寓（一房一廳、一房兩廳）4000戶土地性質(zhì)：福利劃撥，非居住用地開發(fā)模式：依托長庚醫(yī)院開發(fā)建設(shè)盈利模式：住宅出售+住宅出租+養(yǎng)生體驗+場地出租入住時間：2005年3月運營管理：臺塑集團養(yǎng)老配套：社區(qū)醫(yī)院、多功能活動中心等長庚醫(yī)院，是臺塑關(guān)系企業(yè)創(chuàng)辦人王永慶為紀(jì)念其父親王長庚所創(chuàng)辦的連鎖醫(yī)

3、院，為醫(yī)學(xué)中心級大型醫(yī)院，長庚養(yǎng)生文化村就是依托長庚厚實的醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)立的。項目配套 主要包括醫(yī)療和休閑兩大社區(qū)配套，保障入住老人的身心健康，如遇重大病癥還可在就近的長庚醫(yī)院就醫(yī)醫(yī)療配套 · 小區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)院、特約門診、康復(fù)中心，派駐專業(yè)醫(yī)師，提供周全服務(wù)，并有專職護士與社工協(xié)助健康咨詢，專業(yè)營養(yǎng)師設(shè)計的養(yǎng)生飲食；· 重大病癥也可就近長庚桃園分院、林口長庚醫(yī)院就醫(yī)，醫(yī)療資源豐富；· 另外，為防止緊急事故的發(fā)生，每戶皆設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急服務(wù)。休閑配套 · 公共服務(wù)設(shè)施：主要配置地點在地下一樓，一樓及二樓，地下一樓活動室提供250

4、人團體聚會，電影欣賞等大型活動場所，一樓有簡報室、協(xié)談時、2樓可容納800人的公共餐廳；· 室內(nèi)休閑設(shè)施：主要配置在3樓，有舞蹈教室，桌球室、證券室、KTV、靜態(tài)的閱覽室、麻將室以及宗教文化類的佛堂和禱告室等；· 戶外活動中心：包括戶外廣場、籃球場、網(wǎng)球場、槌球場、園藝農(nóng)場、兒童游戲場及登山步道、登山木棧道等；· 共享服務(wù)空間：包括門廳出入口、走廊、共享浴室、公共廁所等。客戶分析主要包括入住老人（主要客戶）和參觀游客（次要客戶）兩類客戶，入住老人需要有足夠的自理能力目標(biāo)客戶 · 入住客戶：60歲以上的高齡人士、配偶年滿50歲；· 游客：年滿13

5、歲以上入住條件 · 接受長庚醫(yī)院身體檢查合格；· 日常生活能夠自理；· 無法定傳染病、精神病、失智癥、癲癇、控制不良等疾病，沒有器官移植病況不穩(wěn)的狀況。盈利模式 盈利模式多元化，主要依靠住房出售、出租，養(yǎng)生體驗，旅游觀光，場地出租收取費用收費價格在臺灣被視作平價。主要收入：· 住房出售：土地為政府福利所劃撥，房價為平價，目前已銷售一空。但文化村“銀發(fā)住宅”買房規(guī)定：此房不能作為遺產(chǎn)處理，到不住時須交回村里作為捐助。· 住房出租：分長住與試住體驗。長住服務(wù)還包括健康照護、緊急救護、公共設(shè)施維修、社團活動等服務(wù)。備注：每年需繳納管理費；入住時需預(yù)付

6、一年管理費作為入住保證，退住時無息退還；租房者需預(yù)交10年房租。· 養(yǎng)生體驗營、旅游觀光：為期兩天一夜的體驗之旅。13歲以上人士可參加（行動不便者除外）。· 場地出租：提供多功能會議場所，可供企業(yè)教育訓(xùn)練、研討、演戲、學(xué)術(shù)文化友誼等活動使用。盈利模式 在主要盈利模式之外，在運營方面細致周到，以完善的服務(wù)收取細水長流的收益· 入住后享受一定的免費服務(wù)項目，如有特殊要求也可選擇計費項目，一般按單次收費；· 護理照顧收費靈活，有按小時，按日，按月收費。運營模式 依托高質(zhì)量醫(yī)療及健康服務(wù)，充分利用社區(qū)內(nèi)資源滿足老人心里需求，拓寬經(jīng)營范圍，增加收入，持續(xù)經(jīng)營高質(zhì)量

7、醫(yī)療及健康服務(wù)： · 以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)；· 提供針對老年人醫(yī)療及養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足了長者根本的需求，是長庚村模式的基礎(chǔ)所在。豐富多彩的日常生活內(nèi)容： · 尊重老年人的心理需要，打破傳統(tǒng)養(yǎng)老院的住院式生活，替長者規(guī)劃了豐富多彩的各類活動；· 尊重老年人的人格需求，開設(shè)老年大學(xué)及老年人打工等項目。多種經(jīng)營并存： · 除了針對老年人長住的各類服務(wù)內(nèi)容外，長庚亦含有多種經(jīng)營項目。· 文化村設(shè)有村民代表參加的村民管理委員會，設(shè)村長一人，自主經(jīng)營和管理。管理分成有酬工作和志愿義工服務(wù)（做滿一定義工時間，可以減免部分管理費用）；· 不用政府補貼，接受慈善機構(gòu)捐助。小結(jié)長庚養(yǎng)生文化村 概況：福利劃撥用地，依托長庚醫(yī)院開發(fā)建設(shè)。 配套：主要包括休閑配套和醫(yī)療配套。 客群：60歲以上自理老人。 盈利：主要依靠住房出售、出租，養(yǎng)生體驗，旅游觀光和場地出租盈利。 運營：鼓勵村民自行選舉村民管理委員會自主經(jīng)營管理 特點： · 以出租公寓為主，重視后期運營；· 一般采用醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式，醫(yī)療配套較為專業(yè)、豐富，較多的擁有