1、 防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的探討 摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，因?yàn)榇嬖谕顿Y額巨大及投資周期長(zhǎng)的明顯特點(diǎn)，如果未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、市場(chǎng)銷售價(jià)格及市場(chǎng)吸納能力出現(xiàn)沒(méi)有預(yù)料到的變化，都將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益造成很大的影響，有可能出現(xiàn)因?yàn)閷?shí)際收益沒(méi)有達(dá)到預(yù)期收益，以及無(wú)法到期償還債務(wù)或者影響到企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)正常等。因此，為了把房地產(chǎn)企業(yè)的損失降至最小，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范極為重要。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在企業(yè)的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計(jì)或難以把握的因素影響，在相應(yīng)的時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期財(cái)

2、務(wù)狀況出現(xiàn)了誤差，從而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到損失。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè)，可指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異常而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資、資金報(bào)酬難以正常收回。從這些可以判定，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是影響較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)防范就顯得很有必要了。1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因1.1企業(yè)現(xiàn)金流量的關(guān)注程度不夠房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理就是企業(yè)通過(guò)對(duì)外融資、存貨及應(yīng)收賬款管理等手段,使企業(yè)保持正向現(xiàn)金流以滿足企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要,而不至于現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。房地產(chǎn)有其特殊性,因?yàn)槿靠抠Y本運(yùn)作,現(xiàn)金長(zhǎng)時(shí)間擱置,不能達(dá)到資金投入及利潤(rùn)最大化,影響企業(yè)發(fā)展,也不能現(xiàn)金短缺嚴(yán)重,容易造成

3、資金鏈斷裂,表面上看似矛盾,其實(shí)不然。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性,開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng),周轉(zhuǎn)率偏低,項(xiàng)目變現(xiàn)能力差,因此,需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查,目前房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分,缺乏現(xiàn)金流量管理觀念,在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下,盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展,一個(gè)極其重要的原因就在于資金管理水平低下。過(guò)大擴(kuò)大規(guī)模,使現(xiàn)金管理失控。1.2資本結(jié)構(gòu)比例不恰當(dāng)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作必須具備一定數(shù)量的資金,能否及

4、時(shí)足額地籌集到所需資金,要求房地產(chǎn)企業(yè)融資能力是非常強(qiáng)的,其直接關(guān)系到企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)能否順利進(jìn)行并進(jìn)而影響到企業(yè)的生存的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目的需要,多數(shù)企業(yè)都是靠外來(lái)資金注入,達(dá)到資本運(yùn)作的目的。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一般依靠自有資金征地,用土地向銀行抵押融入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn),借入資本比例越大,資產(chǎn)負(fù)債率越高,財(cái)務(wù)杠桿利益越大,伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。1.3成本費(fèi)用控制實(shí)施不力房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜,由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等一系列成本費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目成本。項(xiàng)目完工時(shí),需要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行

5、分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計(jì)入受益對(duì)象,這一系列的工作需根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理。因房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般周期較長(zhǎng),成本控制的風(fēng)險(xiǎn)較大,其從前至后是有一系列的貫通的,在項(xiàng)目前期的預(yù)算與期間的執(zhí)行到后期的核算都是密不可分的。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量,忽視了成本管理,導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門無(wú)法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料,成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大,中間缺乏管理與銜接,財(cái)務(wù)不明白成本,成本不懂得財(cái)務(wù),二者之間出現(xiàn)斷檔,嚴(yán)重影響了企業(yè)效益。1.4執(zhí)行狀況缺乏有效的監(jiān)督目前很多中小型企業(yè),制度還不健全,就是在前期有預(yù)算,但是執(zhí)行難的問(wèn)題普遍存在。一年到頭,缺乏監(jiān)督部門。現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)

6、只重視產(chǎn)品、銷售、而忽略風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制是無(wú)處不在的,由最初的選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工、驗(yàn)收、銷售等組成,往往是很多個(gè)部門自己各管一邊,每個(gè)部門只負(fù)責(zé)自己面前的一塊,沒(méi)有一個(gè)部門去監(jiān)控全局,有的時(shí)候可能一個(gè)部門,或者一個(gè)政策將會(huì)影響整個(gè)大局。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范決不僅僅是財(cái)務(wù)部或者是會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)經(jīng)理的事情。2防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策2.1合理實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期過(guò)程依舊會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，這主要是由于財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，這直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成功與否，也能給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該把項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件，合理具體地安

7、排好企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤(rùn)獲取及資金調(diào)整。企業(yè)財(cái)務(wù)部門在對(duì)企業(yè)做好前期預(yù)算時(shí)應(yīng)該積極考慮建設(shè)的可行性。費(fèi)用消耗、工程投資、銷售收入、借款工作等內(nèi)容都應(yīng)該有個(gè)詳細(xì)地計(jì)劃，并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資決策過(guò)程能夠起到良好的市場(chǎng)效應(yīng)，讓企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)制定投資決策，避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。在對(duì)企業(yè)進(jìn)行資金預(yù)算時(shí),企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對(duì)資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃，建立一個(gè)完善的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來(lái)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算做好檢查、考核工作，合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，讓自己的財(cái)務(wù)職

8、能得到充分的發(fā)揮。2.2實(shí)施資金流動(dòng)性管理房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能結(jié)束，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)常常會(huì)給企業(yè)的資金使用帶來(lái)困難，容易造成資金鏈條的緊張，如果這一過(guò)程中的環(huán)節(jié)資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)異常,必將阻礙了鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn),甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)對(duì)資金的管理給予足夠的重視，根據(jù)實(shí)際情況安排有效的資金使用計(jì)劃，確保企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)能夠符合資金狀況，實(shí)現(xiàn)資金的有效利用。房地產(chǎn)資金支出數(shù)額巨大，在財(cái)務(wù)收支上必須要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查，對(duì)資金調(diào)度合理安排，以保證建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn)，不斷優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，盡可能把存貨資金的使用金額減小，讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)方

9、面的支付能力得到加強(qiáng)，促進(jìn)企業(yè)信譽(yù)度不斷增加，給下次融資鋪設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。對(duì)費(fèi)用的支出嚴(yán)格控制，杜絕鋪張浪費(fèi)和使用超支的現(xiàn)象，這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高，使得企業(yè)資金的運(yùn)用得到有效的管理。2.3實(shí)現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)適當(dāng)控制，在充分估算企業(yè)的償債能力下，通過(guò)合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多余的儲(chǔ)備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，對(duì)企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃，這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

10、。這就需要有關(guān)部門對(duì)預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強(qiáng)管理，還要確保資金的回收能按時(shí)到位，這樣就能避免資金的浪費(fèi)；企業(yè)還可以利用股票、債券籌資、合作運(yùn)營(yíng)等方式不斷提升自己的資金儲(chǔ)備能力，讓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模得到擴(kuò)大。這樣能夠吸收到很多投資者與企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作交流，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。這對(duì)于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助，同時(shí)能夠不斷優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，對(duì)于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能夠發(fā)揮良好的效果。2.4增強(qiáng)處理風(fēng)險(xiǎn)的能力從美國(guó)前兩年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中我們能夠積累到很多應(yīng)對(duì)危機(jī)的方式，這些都是值得中國(guó)企業(yè)深刻回味和反思。從市場(chǎng)行情分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與不確定因素是十分復(fù)雜不定的，這些現(xiàn)實(shí)情況都是值得

11、我們不斷借鑒參考的，我們對(duì)于應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施需要不斷思考、設(shè)計(jì)、應(yīng)對(duì)、處理。例如：市場(chǎng)上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)模化、集團(tuán)化方向發(fā)展，而有的地區(qū)在成立房地產(chǎn)聯(lián)盟后企業(yè)主要還是為了能夠化解該區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī),提高資金使用效率。企業(yè)需要針對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行詳細(xì)地分析，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前做好防范措施，使得企業(yè)在度過(guò)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)損失降至最低，讓每筆資金都能夠得到充分的利用。考慮到每個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)項(xiàng)目情況存在差異，其采取的措施也是截然不同的，這就需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定策略，這才是有效避免風(fēng)險(xiǎn)的最佳措施。3結(jié)語(yǔ) 總之，經(jīng)濟(jì)利益是每個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的最終目的，房地產(chǎn)企業(yè)在采取措施追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的同時(shí)也面臨著很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題能夠給予足夠