1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上營(yíng)改增后轉(zhuǎn)租如何納稅？租賃合同中的免租期、裝修期如何避免視同收租？押金保證金是否需要申報(bào)納稅？吸人氣要客流但低租金的業(yè)態(tài)如何避免被認(rèn)定為不具有合理商業(yè)目的？來(lái)源：祥順財(cái)稅俱樂(lè)部一、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)模式有：1、租賃式：完全出租場(chǎng)地給商家、商場(chǎng)靠租金維護(hù)運(yùn)營(yíng)；2、聯(lián)營(yíng)：即商場(chǎng)以較低的租金（或無(wú)租金）引進(jìn)商家，并與商家捆綁在一起，分享商家一定比例的經(jīng)營(yíng)收入，（實(shí)質(zhì)是先銷后購(gòu)）；3、代銷：受托代銷商品，一是視同買斷、二是收取手續(xù)費(fèi)；4、自營(yíng)：自己采購(gòu)、自己定價(jià)、自己銷售，連鎖摩爾購(gòu)物中心（MALL）一般自營(yíng)銷售占到60-70%；5、復(fù)合式：集自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、租賃、代

2、銷等商業(yè)運(yùn)作模式于一體。二、各類經(jīng)營(yíng)模式稅收分析租賃式是指商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者與商場(chǎng)內(nèi)商品的經(jīng)營(yíng)者是完全分離的。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者只負(fù)責(zé)營(yíng)造商品經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件，以租賃方式出租鋪面給商品經(jīng)營(yíng)者，向各商鋪經(jīng)營(yíng)者收取租金、公共物管、安保及其他服務(wù)等費(fèi)用，商品經(jīng)營(yíng)者平時(shí)的商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)收入活動(dòng)與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者無(wú)關(guān)，完全由商品經(jīng)營(yíng)者全權(quán)自主。1、經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)，一般適用稅率11%，簡(jiǎn)易計(jì)稅5%。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率11%。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告規(guī)定：

3、“納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。”各種形式包括租入取得不動(dòng)產(chǎn)。關(guān)于轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅的問(wèn)題，總局明確按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)來(lái)確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。即如果購(gòu)物中心房產(chǎn)是租賃取得，如再次分塊租賃給其他商業(yè)主體如餐飲，則需要按轉(zhuǎn)租來(lái)確定適用稅率。2、發(fā)票開具與取得問(wèn)題：（1）租入時(shí)可以取得11%或5%的增值稅專用發(fā)票。如果出租方為辦理了稅務(wù)登記的主

4、體且為一般納稅人則可以自行開具增值稅專用發(fā)票給購(gòu)物中心，如果出租方為沒(méi)有辦理稅務(wù)登記的主體或?yàn)樾∫?guī)模納稅人則可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票；（2）特別的，如果出租方為個(gè)人或小微企業(yè)，按目前政策享受月銷售額不足三萬(wàn)元或季度銷售額不足九萬(wàn)元而免納增值稅的，只能開具增值稅普通發(fā)票，如果需要開具增值稅專用發(fā)票，則該出租方將不能享受稅收優(yōu)惠；（3）租出時(shí)開具11%或5%的增值稅專用發(fā)票。購(gòu)物中心均為一般納稅人，租賃增值稅專用發(fā)票自行開具。3、特別提醒：（1）根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)，下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以

5、社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。因此，營(yíng)改增后，包括免租期、裝修期在內(nèi)的“無(wú)償”提供租賃服務(wù)行為面臨按照增值稅體系下被認(rèn)定為“視同收租”的風(fēng)險(xiǎn)，從而參照“按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”條款，征收相應(yīng)的增值稅。為了防范被認(rèn)定為“視同收租”行為，實(shí)操中如果有“裝修期、免租期”等可以這樣描述：考慮到裝修期等因素，甲方給予乙方租金總價(jià)款多少折扣，折扣后租金總額為多少。或者，寫明標(biāo)準(zhǔn)支付租金，將免租內(nèi)的租金為商業(yè)折扣部分金額，不實(shí)際

6、支付。也可以通過(guò)將既定的租金總額分?jǐn)偟阶馄趦?nèi)所有月份，實(shí)際上是降低每個(gè)月實(shí)際支付的金額，以防范“視同銷售”風(fēng)險(xiǎn)。（2）增值稅為價(jià)稅分離稅種，增值稅不得計(jì)入營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)表，從商業(yè)交易的慣例來(lái)看，交易價(jià)款應(yīng)該包含稅款，此條款明確租金為含增值稅價(jià)款，可以減少交易雙方圍繞增值稅可能發(fā)生的爭(zhēng)議，尤其在營(yíng)改增試點(diǎn)過(guò)渡期間。（3）物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)文，增值稅納稅人的銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收

7、取的款項(xiàng)。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)中物業(yè)費(fèi)如果是委托物業(yè)公司收取，應(yīng)由購(gòu)物中心按照規(guī)定開具發(fā)票、申報(bào)納稅，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)開票金額信息。如果物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)公司直接獨(dú)立收取并開票，由納稅義務(wù)人為物業(yè)公司而非購(gòu)物中心。（4）購(gòu)物中心水電費(fèi)，區(qū)分是由物業(yè)公司代收還是購(gòu)物中心直接按一定標(biāo)準(zhǔn)收取。如果是購(gòu)物中心直接按一定標(biāo)準(zhǔn)收取，則按銷售水電繳納增值稅，同時(shí)可取得供水供電部門的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。如果是由物業(yè)公司收取，又分為兩種情形：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅（目前北京國(guó)稅明確物業(yè)公司可以申請(qǐng)備案按簡(jiǎn)易計(jì)稅3%）；如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在

8、總局明確之前，可暫按代購(gòu)業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：1）物業(yè)公司不墊付資金；2）自來(lái)水公司、電力公司、供熱公司等（簡(jiǎn)稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。4、吸人氣、要客流、反補(bǔ)貼或超低價(jià)租賃購(gòu)物中心對(duì)影院、餐飲、賣場(chǎng)等這些吸人氣、升客流的業(yè)態(tài)收取的租金通常很低，甚至給予其反補(bǔ)。有些賣場(chǎng)每天每平方米租金僅幾元，同樓層的其他業(yè)態(tài)有時(shí)租金高達(dá)每天每平方米幾十元。萬(wàn)達(dá)、星美、金逸、中影等是全國(guó)最主要院線，通常一家8個(gè)廳的電影院需預(yù)留5000平方米面積，投資約5000萬(wàn)元，

9、由于目前票務(wù)打折眾多、與制片方票房分成調(diào)整，因此原本3-5年即可回本的電影院如今需6-7年才能回本，這也使電影院的租期通常達(dá)15年。所以，高人氣、長(zhǎng)租約的電影院是開發(fā)商最喜歡的業(yè)態(tài)之一，通常采用：低租金+院線提成或低租金補(bǔ)貼。餐飲原本承租力較弱，一直不算招商重點(diǎn)，大多購(gòu)物中心以往僅預(yù)留10%甚至更低比例放置餐飲店，如今，隨著服飾被網(wǎng)購(gòu)沖擊而需要實(shí)體店體驗(yàn)消費(fèi)的餐飲成為聚人氣的“新寵”，紛紛增加餐飲面積，有些新項(xiàng)目中，餐飲招商面積甚至高達(dá)30%-40%。那么對(duì)于這類業(yè)態(tài)的超低價(jià)租賃或反補(bǔ)增值稅需要如何處理呢？（1）關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知附件一第四十四條規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格

10、明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤(rùn)率），此處成本利潤(rùn)率為10%。（2）何謂不具有合理商業(yè)目的？是指以謀取稅收利益為主要目的，通過(guò)人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。按照國(guó)家稅務(wù)總局解釋，一旦某種行為安排滿足如下三個(gè)條件：一是必須是人為規(guī)劃的一個(gè)或一系

11、列行動(dòng)交易；二是企業(yè)必須從該安排中減少應(yīng)納稅收入或者所得額；三是企業(yè)將獲取稅收利益作為其從事某安排的惟一或主要目的，則可斷定其不具有合理商業(yè)目的的安排且已經(jīng)構(gòu)成了避稅事實(shí)。顯然，國(guó)家稅務(wù)總局在解釋合理商業(yè)目的上吸收并體現(xiàn)了國(guó)外反避稅一般性條款所包含的主要稅法原則，譬如：德國(guó)的實(shí)質(zhì)課稅原則、英國(guó)的拉姆齊原則、美國(guó)的虛偽交易規(guī)則等。（3）很明顯，上述購(gòu)物中心引入影院、餐飲、賣場(chǎng)不能被認(rèn)定為是不具有合理商業(yè)目的，故應(yīng)該不被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整納稅。但是應(yīng)該將商業(yè)計(jì)劃書、租賃合同明確報(bào)備給稅務(wù)機(jī)關(guān)，并做好合同管理工作。二、聯(lián)營(yíng)即購(gòu)物中心以較低的租金（或無(wú)租金）引進(jìn)商家，并與商家捆綁在一起，分享商家一定比例的經(jīng)

12、營(yíng)收入，（實(shí)質(zhì)是先銷后購(gòu)）。購(gòu)物中心通常會(huì)給商家按占用面積即每平方米銷售任務(wù)下達(dá)任務(wù)指標(biāo)，不論打折促銷或正常銷售，購(gòu)物中心至少應(yīng)按最低任務(wù)額的如80%或多少提成。且根據(jù)任務(wù)指標(biāo)完成情況提成或獎(jiǎng)罰。1、聯(lián)營(yíng)商品的操作流程可概括如下：選擇商品供應(yīng)商。設(shè)定商品的最低銷售額，供應(yīng)商若達(dá)不到保底銷售額，購(gòu)物中心將放棄該商品的銷售，取消合作。銷售收款管理。首先，在商品銷售過(guò)程中，購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)全部聯(lián)營(yíng)商品銷售收款工作，并確保正確無(wú)誤。其次，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)。一般情況下，購(gòu)物中心于每月月末匯總當(dāng)期全部商品銷售情況，并根據(jù)約定的比例計(jì)算應(yīng)返還供應(yīng)商的款項(xiàng)。再次，聯(lián)營(yíng)結(jié)算對(duì)賬。購(gòu)物中心應(yīng)將計(jì)算的應(yīng)返還的款項(xiàng)與供應(yīng)

13、商進(jìn)行核對(duì)。購(gòu)物中心支付聯(lián)營(yíng)結(jié)算款。購(gòu)物中心與供應(yīng)商在返款額核對(duì)無(wú)誤后就可進(jìn)行聯(lián)營(yíng)款項(xiàng)的結(jié)算工作了。2、實(shí)質(zhì)：在聯(lián)營(yíng)方式下，購(gòu)物中心一般不需要提供資金購(gòu)買待出售商品，也不負(fù)責(zé)配備商品銷售人員。因此購(gòu)物中心沒(méi)有庫(kù)存商品管理環(huán)節(jié)，所有商品的進(jìn)貨、存儲(chǔ)及銷售均由供應(yīng)商負(fù)責(zé)。購(gòu)物中心既省去了商品購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)，又節(jié)約了庫(kù)存管理的成本，只提供商品銷售場(chǎng)所，并負(fù)責(zé)銷售場(chǎng)館的治安管理和控制銷售的貨款結(jié)算環(huán)節(jié)。雖然購(gòu)物中心不直接參與銷售工作，但是商品銷售后的所有款項(xiàng)結(jié)算工作均由購(gòu)物中心負(fù)責(zé)，消費(fèi)者是向提供商品銷售場(chǎng)所的購(gòu)物中心支付款項(xiàng)。總之，購(gòu)物中心與商品供應(yīng)商之間存在“先銷售后結(jié)算”的關(guān)系。3、聯(lián)營(yíng)的方式：提成+

14、廣告費(fèi)。如：某購(gòu)物中心規(guī)定乙方商品所銷售的貨品，由甲方統(tǒng)一收款，甲方按17+2%（廣告費(fèi)）的提成比列。但事實(shí)上賬務(wù)處理與該合同有很大差距。聯(lián)營(yíng)合同中的一般規(guī)定：商家須承擔(dān)的費(fèi)用：1）導(dǎo)購(gòu)工資、獎(jiǎng)金；2）加裝燈具電費(fèi)；3）電話費(fèi)。為方便結(jié)算，購(gòu)物中心將按照每月實(shí)際發(fā)生數(shù)額向乙方收取。購(gòu)物中心須承擔(dān)的費(fèi)用：1）政府部門等各類管理費(fèi)；2）稅收；3）水電費(fèi)；4）空調(diào)費(fèi)；5）物業(yè)管理費(fèi)。收銀必須嚴(yán)格執(zhí)行甲方有關(guān)的規(guī)章制度，由甲方統(tǒng)一收銀，乙方營(yíng)業(yè)員不得擅自收銀，不得借故不開或拒開收銀小票，不得使用非甲方的收銀小票或收據(jù)，發(fā)票統(tǒng)一由收銀臺(tái)憑付款證明開出。4、聯(lián)營(yíng)需要注意的問(wèn)題：（1）作為本合同的保證，乙方

15、簽定本合同的同時(shí)，須向甲方交納保證金，保證金交納標(biāo)準(zhǔn)為50元/M2。保證金在本合同期滿后1個(gè)月，由甲方歸還乙方，保證金不計(jì)利息。收到保證金是否需要申報(bào)納稅？根據(jù)增值稅暫行條例第六條規(guī)定，銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項(xiàng)稅額。根據(jù)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十二條規(guī)定，條例第六條第一項(xiàng)所稱價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。另外根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)福建雪津啤酒有限公司收取

16、經(jīng)營(yíng)保證金征收增值稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函2004416號(hào)）規(guī)定，對(duì)收取經(jīng)銷商未退還的經(jīng)營(yíng)保證金，屬于經(jīng)銷商因違約而承擔(dān)的違約金，應(yīng)當(dāng)征收增值稅。對(duì)其已退還的經(jīng)營(yíng)保證金，不屬于價(jià)外費(fèi)用，不征收增值稅。因此，企業(yè)收取的因經(jīng)銷商違約而承擔(dān)的違約金應(yīng)并入價(jià)外費(fèi)用征收增值稅，若經(jīng)銷商未違約而退還的保證金則不征收增值稅。在實(shí)操中，比如上海國(guó)稅明確：租金收入不包含向承租方收取的押金，押金屬于合同雙方為保證合同履行而由承租方向出租方提供的一定金額的擔(dān)保，并且應(yīng)在雙方約定的租賃期滿后由出租方全額返還給承租方，但如發(fā)生承租方以押金來(lái)抵充應(yīng)付租金的情況，由于此時(shí)的押金已改變其本身性質(zhì)，就應(yīng)計(jì)入租金收入。（以上觀點(diǎn)摘自

17、上海國(guó)稅官方網(wǎng)站）。用于聯(lián)營(yíng)保證金實(shí)操同樣適用。（2）顧客使用信用卡消費(fèi)，乙方（商家）應(yīng)接受并承擔(dān)相應(yīng)手續(xù)費(fèi)，該手續(xù)費(fèi)甲方于支付乙方應(yīng)結(jié)貨款時(shí)扣除。結(jié)算手續(xù)費(fèi)能取得增值稅專用發(fā)票，又由乙方承擔(dān)，營(yíng)改增后妥當(dāng)嗎？根據(jù)關(guān)于全國(guó)推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知規(guī)定：直接收費(fèi)金融服務(wù)，以提供直接收費(fèi)金融服務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)、傭金、酬金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)、開戶費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用為銷售額，可以開具增值稅專用發(fā)票并抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。如果由購(gòu)物中心統(tǒng)一收取顧客消費(fèi)金額，但由商家承擔(dān)刷卡結(jié)算手續(xù)費(fèi)明顯是不妥的。應(yīng)該在合同中約定顧客刷卡手續(xù)費(fèi)由購(gòu)物中心承擔(dān)，而將該塊利益在與商家其他條款中體現(xiàn)獲利，否則這塊進(jìn)項(xiàng)稅額浪費(fèi)了。（3）延期返還的違約責(zé)任，如合同中規(guī)定：若乙方未約定的時(shí)間將該單元返還于甲方，則乙方除應(yīng)向甲方支付截止到返還時(shí)應(yīng)