1、XX廣場項目I期（D4地塊） 成本后評估報告 XX部2013年12月 目 錄一、 項目概況1.1項目性質及地理位置1.2項目總面積及組成1.3項目管理單位概況1.4項目建設周期二、 項目建設效果圖2.1XX廣場項目鳥瞰圖2.2一期（D4地塊）總平面圖2.3一期（D4地塊）獨立商業夜景圖三、 一期（D4地塊）準甲辦公建造標準四、 成本控制與分析：4.1完全成本各項工程造價所占比例情況4.2完全成本各項工程造價與目標成本對比節超情況4.3前期工程費用成本分析4.4建筑安裝工程費用成本分析4.5基礎設施費用成本分析五、 項目的總結六、 項目后評估造價明細（詳見附表6.1合同結算匯總表6.2整體合同結

2、算匯總表（分攤后）6.3與目標成本對比表6.4規劃設計費明細6.5樁基工程明細6.6圍護工程明細6.7結構主體指標明細6.8幕墻工程明細6.9裝修工程指標明細6.10通風空調工程明細6.11電梯工程明細6.12消防工程明細6.13配套系統明細一、 項目概況1.1項目性質及地理位置XX廣場項目位于河南省鄭州市鄭東新區東部，東風東路與廣場北路交匯處，是鄭州高鐵新客站商業商務配套開發項目，處于鄭州新客站的西廣場，緊鄰鄭州新高鐵站及地鐵1號線，交通便利，是東區乃至鄭州新形象的代表之一。XX廣場是融合商業、商務寫字樓、酒店、地下停車場等功能為一體的“城市綜合體”項目。一期（D4地塊）位于該項目的西南角，

3、業態包括準甲辦公、裙房商業、獨立商業及小型商業內街。1.2項目總面積及組成XX廣場項目I期（D4地塊）占地面積9974平方米，總建筑面積66150平方米，建筑高度95.1米。其中準甲辦公建筑面積39915平方米，裙房商業建筑面積13238平方米，獨立商業建筑面積1961平方米，地下車庫建筑面積11036平方米。準甲辦公在地上424層，裙房商業在地上13層，獨立商業3層，地下車庫為2層，地下有287個車位（其中機械車位223個，平面車位64個）。建筑密度52.12%，容積率5.5。1.3項目管理單位概況建設單位XX置業發展有限公司總包單位XX建設（集團）有限公司方案設計單位XX設計集團有限公司加

4、拿大上海XX建筑設計事務所施工圖設計單位XX綜合設計研究院人防設計單位XX研究設計院室內裝修設計單位XX室內設計（上海）有限公司景觀方案設計單位XX景觀設計（深圳）有限公司景觀施工圖設計單位XX景觀環境設計有限公司泛光顧問咨詢單位XX國際照明設計（北京）中心有限公司幕墻顧問咨詢單位XX建筑工程咨詢有限公司施工監理上海XX工程咨詢有限公司投資監理上海XX投資監理有限公司1.4項目建設周期一期（D4地塊）從2009年12月24日開工，至2012年9月19日竣工，實際建設周期為1000天。該項目2010年7月28日出±0.00m（歷時217天），2010年8月11達到預售條件（歷時230天

5、） 2011年4月2日主體結構封頂（歷時464天）。二、 項目建設效果圖2.1XX廣場項目鳥瞰圖XX廣場項目鳥瞰圖（D4地塊位于左下角）2.2一期（D4地塊）總平面圖一期（D4地塊）總平面圖2.3一期（D4地塊）獨立商業夜景圖 一期（D4地塊）獨立商業夜景圖三、 一期（D4地塊）準甲辦公建造標準土建結構及初裝修結構形式層數/層高地下室層數2層，層高4.9m，基礎形式預應力管樁+平板式筏形基礎圍護形式地下為剪力墻，地上為幕墻地下室防水屋面防水公共衛生間防水屋面隔熱外裝飾外墻裝飾外墻保溫屋面做法門窗工程大堂門入戶門防火門、防火卷簾門陽臺門窗公共部位精裝修大堂大堂面積/層高樓地面裝飾墻面裝飾天棚裝飾

6、電梯廳電梯門套樓地面裝飾墻面裝飾天棚裝飾辦公走道樓地面裝飾墻面裝飾天棚裝飾樓梯間樓地面裝飾墻面裝飾天棚裝飾欄桿樓梯欄桿室內裝飾戶內裝飾樓地面裝飾墻面裝飾天棚裝飾窗臺及護欄公共衛生間樓地面裝飾墻面裝飾天棚裝飾潔具及五金件陽臺安裝工程室內給排水給水管材潔具及五金件室內供暖暖氣室內燃氣燃氣室內電氣穿管布線配電箱/電表箱橋架開關插座燈具室內通風空調通風及防排煙空調工程電梯電梯室內消防消防外立面泛光照明泛光照明四、 成本控制與分析：4.1完全成本各項工程造價所占比例情況：4.2完全成本各項工程造價與目標成本對比節超情況：序號科目名稱目標成本（萬元）實際成本萬元）節超備注金額（萬元）比例1土地征用及拆遷補

7、償費4713.994718.534.540.10%2前期工程費805.56802.69-2.87-0.36%3建筑安裝工程費23198.1121526.06-1672.05-7.21%4基礎設施費3621.993973.35351.369.70%5公共配套設施費6開發間接成本2471.641787.68-683.96-27.67%7直接成本34811.332808.3-2003-5.75%8銷售費用1313.99691.65-622.34-47.36%9管理費用1180.37374.83-805.54-68.24%10財務費用81.99-54.16-136.15-166.06%為存款利息11合

8、計(萬元)37387.6633820.62-3567.04-9.54% 說明：開發間接成本根據集團的2013版全面預算新表的內容進行調整，包括工程管理費、資本化借款利息、營銷設施建造費、物業管理費、行政管理費等。銷售費用、管理費用、財務費用依據財務提供的數據。4.3前期工程費用成本分析報批報建費比目標成本超59.79萬元，主要是目標成本編制時把“墻改基金”歸類在管理費內，本次進行了調整。詳見后附表34.4建筑安裝工程費用成本分析本項目建筑安裝工程費的實際成本比目標成本節約7.21%，其中：土建工程節約1.66%，安裝工程節約19.40%。本項目土建工程占建安工程費的比例為72.82%，安裝工程

9、占建安工程費的比例為27.18%，各三級科目所占建安工程費的比例如下表：科目名稱工程造價（萬元）占比情況土建工程費小計15675.0772.82%其中基礎工程752.763.50%地下室工程2644.0112.28%主體結構工程6606.630.69%門工程172.840.80%幕墻工程3982.218.50%戶內精裝修00.00%公共部位精裝修1516.657.05%安裝工程費小計585127.18%其中室內水電管線1534.887.13%室內設備及安裝3780.9117.56%外立面泛光照明535.212.49%建安工程費合計21526.07100%4.4.1幕墻造價分析：幕墻造價占建安工

10、程費的比例為18.50%，本項目的幕墻展開面積為35776平方米，地上建筑面積為55141平方米，面積占比64.88%，本項目準甲辦公外立面造型設計為單元式幕墻；獨立商業由于前期兼做站前廣場項目的售樓部，其外幕墻設計為雙層幕墻（既在框架式玻璃幕墻的外面又做了一層鋁格柵幕墻）；裙房商業為原設計為濕貼仿玻璃馬賽克面磚，后因外立面標準提高改為干掛石材幕墻，最終造成幕墻工程占建安工程費的比例較高。4.4.2地下室及主體結構造價分析：地下室及主體結構造價略微超出目標成本，主要原因是在做目標成本時對土建工程造價的估算比較保守，因2011年3月1日以后人工費的大幅提高（由43元/工日上漲到53元/工日，漲幅23.26%），造成成本壓力較大。4.5基礎設施費用成本分析基礎設施費用的實際成本比目標成本高9.7%，其中供電系統費用增加764萬元，主要是因為供電局給的出線地點變更增加外線電纜投入，且D2地塊共用D4地塊的外網線路（D2地塊未分攤）。五、 項目的總結5.1XX廣場項目I期（D4地塊）總體成本控制較為有力，在保證項目品質的基礎上，總造價構成合理，各分項均能基本滿足要求，總體指標較低，項目利潤率達到了30%。5.2該項目定位準確，利用新高鐵站商圈的優勢，先售辦公，再售商業，一開盤就銷售的相當好，該項目的成功開發得到了市場和市政府的認同，為綠地在中原