1、管理總部管轄范圍內城市土地項目拓展與論證管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期版本號修改內容修改人審核人審批人1. 流程圖1.1. 管理總部管轄范圍之內的已進入城市土地項目拓展與論證管理流程（三級管理）1.2管理總部管轄范圍之內的新城市土地項目拓展與論證管理流程（三級管理）2、流程概況流程目的為了適應公司個工作日益擴大的業務規模，以科學的方式進行土地項目信息搜集、可行性研究、競買或收購，規范對土地項目的研究與論證，明確相關參與部門在土地項目拓展過程中的職責與權限，清晰土地項目拓展工作流程，提高決策效率，提升土地儲備質量，穩健實現公司土地儲備的業務規劃，推動公司快速、健康和可持續性發展，特

2、制訂本流程。適用范圍適用于區域管理總部管轄范圍內城市的土地項目拓展工作。定義1. 土地項目拓展：指從第一次接觸土地項目信息到成功獲取土地項目的全過程，主要包括信息獲取、項目預審、可行性研究、投委會審核、辦公會審批、工業區報備、相關合同或協議的談判和簽署、報名參與競買、土地獲取等環節。2. 項目論證：即綜合考慮土地項目營銷、設計、工程等主要屬性，對項目的重要財務指標進行預測，以證明項目投資的可行性。3. 招拍掛項目：指土地二級市場中，政府以招標、拍賣或掛牌方式直接公開出讓的土地項目。4. 收購項目：指土地三級市場中，需要通過股權收購方式獲取的土地項目。5. 一級開發項目：指在土地一級整理階段就開

3、始介入的項目，力爭在政府關系、區域規劃、供地節奏、出讓條件、前期收益等各方面占得先機，增加在二級市場成功獲取土地的機率。6. OA土地項目信息庫：指在控股OA建立的土地基礎信息與審核模塊中的土地基礎信息部分。7. OA土地預審模塊：指在控股OA建立的土地基礎信息與審核模塊中的土地項目預審程序部分。8. OA土地審核模塊：指在控股OA建立的土地基礎信息與審核模塊中土地項目正式審核程序部分。9. 重點項目指由公司總經理或總經理辦公會決定的，集公司技術力量共同實施的重要項目；住宅項目建筑面積不小于50萬平方米，商業項目建筑面積不小于5萬平方米的項目。10. 廣州管理總部管轄范圍城市：珠江以西城市，包

4、括已經進入的廣州、佛山、珠海，及可能進入的周邊城市如中山、湛江等。11. 上海管理總部管轄范圍城市：長三角區域（包括江蘇、浙江、上海等地區），包括已經進入的上海、南京、蘇州，及可能進入的周邊城市如無錫、常州、杭州等。12. 北京管理總部管轄范圍城市：環渤海區域各城市，包括已經進入的北京、天津，及可能進入的青島、大連及周邊城市。流程主導部門管理總部管轄范圍之內的已進入城市：城市公司項目發展部管理總部管轄范圍之內的新城市：管理總部所在城市公司項目發展部流程參與部門城市公司營銷客服部、城市公司設計管理部、城市公司成本管理部、城市公司工程采購部、城市公司財務部、城市公司總經理、區域管理總部項目發展總監

5、、區域管理總部財務總監、區域分管總、控股發展部、控股商業地產中心、控股策劃設計中心、控股財務部、控股法律事務部、控股發展分管領導、控股財務分管領導、控股總經理、控股投資審核委員會、控股總經理辦公會、其他相關部門（城市公司行政部、控股辦公室、控股企管部、香港瑞嘉等）。部門管理總部管轄范圍之內的城市土地項目拓展管理流程承擔職責城市公司項目發展部1信息收集與分析階段：密切關注區域內土地公開出讓信息，收集土地轉讓信息，將土地信息錄入OA土地項目信息庫，進行項目初判及篩選，已進入城市報城市公司總經理初步審核，新城市報區域管理總部項目發展總監初步審核，不通過在OA土地項目信息庫中備注。2預審立項階段：通過

6、初審則編制土地項目簡報并將土地項目簡報導入OA土地預審模塊，進行OA會簽，提交城市公司總經理（已進入城市）、區域管理總部項目發展總監（已進入城市和新城市）、區域分管總、控股發展部、控股發展分管領導審核，控股總經理審批，確定項目是否立項，若同意立項，準備進入可行性研究階段；不同意立項目，則在OA土地項目信息庫中備注。3可行性研究階段：根據土地研究啟動單確認城市公司營銷客服部、城市公司設計管理部、城市公司成本管理部、城市公司工程采購部、控股商業地產中心（若有需要）、控股策劃設計中心（重點項目）各部門配合人，并組織以上部門相關人員進行項目現場勘查，并協調以上各部門按照土地研究啟動單的時間及內容要求完

7、成相應報告及表格，匯總上述部門提供的報告及表格編寫投資收益測算書及項目可行性研究報告，報城市公司總經理（已進入城市）、區域管理總部項目發展總監督審核（已進入城市和新城市），區域分管總定稿，準備進入投資審核決策階段。4投資審核決策階段：按控股發展部要求將項目可行性研究報告及相關資料提交至控股發展部，若項目通過控股總經理辦公會審批，編寫拿地前報工業區請示并提交控股發展部，準備進入項目獲取階段；未通過投委會審核或辦公會審批，則將相關資料存檔，并提交控股發展部備檔。5項目獲取階段：組織并參與項目的競買或收購，招拍掛項目負責準備報名手續，申請支付保證金并報名，參與現場競買，成功獲取土地后簽署成交確認書，

8、向董秘、運營管理中心等有關部門提交項目資料，跟蹤后續地價支付、土地合同簽署等事宜；收購項目準備談判合同及相關資料、組織項目談判、組織盡職調查、相關合同簽署、收購款申請支付等事宜；土地獲取后新項目公司成立及股權收購項目辦理股權過戶變更登記手續事宜；新項目公司章程及合營合同（若為合作項目公司）的起草、報審及簽署事宜等；辦理國有土地產權證。6資料歸檔階段：將相關資料存檔，并提交控股發展部備檔。城市公司營銷客服部1 可行性研究階段：根據土地研究啟動單的時間及內容要求，編制項目市場初步定位報告和項目預計售價。2 項目獲取階段：啟動項目定位等前期工作。城市公司設計管理部1 可行性研究階段：根據土地研究啟動

9、單的時間及內容要求，編制項目產品初步定位報告和項目概念草案。2 項目獲取階段：啟動項目策劃設計等前期工作。城市公司成本管理部1 可行性研究階段：根據土地研究啟動單的時間及內容要求，編制成本預設及估算。2 項目獲取階段：啟動編制成本預算等前期工作。城市公司工程采購部1 可行性研究階段：根據土地研究啟動單的時間及內容要求，編制項目開發進度計劃。2 項目獲取階段：啟動編制項目開發計劃等前期工作。城市公司財務部項目獲取階段：招拍掛項目保證金支付會簽，獲取土地后的土地出讓金、契稅支付會簽；收購項目地價款/收購款支付會簽。城市公司總經理1信息收集與分析階段：已進入城市初步審核城市公司項目發展部篩選出的項目

10、，確定是否進入項目預審立項階段。2項目預審立項階段：已進入城市審核土地項目簡報。3可行性研究階段：已進入城市審核項目可行性研究報告。4投資審核決策階段：已進入城市在控股投資審核委員會上匯報項目可行性研究報告，已進入城市在控股總經理辦公會上匯報項目可行性研究報告。5項目獲取階段：已進入城市招拍掛項目保證金支付會簽，獲取土地后的土地出讓金、契稅支付會簽、土地出讓合同會簽；收購項目地價款/收購款支付會簽、收購/合作合同會簽。區域管理總部項目發展總監1信息收集與分析階段：新城市初步審核城市公司項目發展部篩選出的項目，確定是否進入項目預審立項階段。2項目預審立項階段：審核土地項目簡報。3可行性研究階段：

11、審核項目可行性研究報告。4投資審核決策階段：新城市在控股投資審核委員會上匯報項目可行性研究報告，新城市在控股總經理辦公會上匯報項目可行性研究報告。5項目獲取階段：獲取土地后的土地出讓金、契稅支付會簽、土地出讓合同會簽；收購項目地價款/收購款支付會簽、收購/合作合同會簽。區域管理總部財務總監項目獲取階段：獲取土地后的土地出讓金、契稅支付會簽；收購項目地價款/收購款支付會簽。區域分管總1 項目預審立項階段：審核土地項目簡報、審核土地研究啟動單。2 可行性研究階段：項目可行性研究報告定稿。3項目獲取階段：獲取土地后的土地出讓金、契稅支付會簽、土地出讓合同會簽；收購項目地價款/收購款支付會簽、收購/合

12、作合同會簽。控股發展部1 預審立項階段：審核土地項目簡報。若控股總經理審批同意立項，填寫土地研究啟動單，走集團OA公司發文程序。2 投資審核決策階段：將城市公司提交的項目可行性研究報告及相關資料導入OA土地審核模塊，提請控股投資審核委員會各位委員在線填寫審核意見并匯總投委會書面意見；同時組織召開投委會會議進行項目審核；會后整理投委會會議紀要；若通過審核，申請上控股總經理辦公會審批；若通過審批，審核城市公司項目發展部編寫的拿地前報工業區請示，經相關領導審批后提交辦公室上報工業區。3 項目獲取階段：招拍掛項目保證金支付會簽，獲取土地后的土地出讓金、契稅支付會簽、土地出讓合同會簽；收購項目地價款/收

13、購款支付會簽、收購/合作合同會簽。4 資料歸檔階段：將項目相關資料按公司及部門存檔要求歸檔保存。控股商業地產中心可行性研究階段：如有（1）以住宅為主的商住綜合項目，其中商業地產項目建筑面積大于等于5萬M2；（2）整體出租或整體銷售的商業地產項目，則根據土地研究啟動單的時間及內容要求，編制商業初步定位定價報告。控股策劃設計中心可行性研究階段：重點項目編制項目產品初步定位報告和項目概念草案。控股財務部項目獲取階段：招拍掛項目保證金支付會簽并按時支付保證金，獲取土地后的土地出讓金、契稅支付會簽并支付、土地出讓合同會簽；收購項目參與談判、協助盡職調查，地價款/收購款支付會簽并支付、收購/合作合同會簽。

14、控股法律事務部項目獲取階段：招拍掛項目土地出讓合同會簽；收購項目參與談判、協助盡職調查，收購/合作合同會簽。控股發展分管領導1項目預審立項階段：審核土地項目簡報、審核土地研究啟動單。2投資審核決策階段：審核拿地前報工業區請示。3項目獲取階段：招拍掛項目審核土地出讓合同，收購項目審核收購/合作合同。控股財務分管領導項目獲取階段：招拍掛項目審核保證金支付，土地出讓金、契稅支付，審核土地出讓合同；收購項目審核地價款/收購款支付，審核收購/合作合同。控股總經理1 項目預審立項階段：審批土地項目簡報，決定項目是否立項，若同意立項，審批并簽發土地研究啟動單。2 投資審核決策階段：審批并簽發拿地前報工業區請

15、示。3 項目獲取階段：招拍掛項目審批保證金支付，土地出讓金、契稅支付，審批土地出讓合同；收購項目審批地價款/收購款支付，審批收購/合作合同。控股投資審核委員會投資審核決策階段：對項目可行性研究報告進行審核，決定項目是否報控股總經理辦公會審批。控股總經理辦公會投資審核決策階段：對項目可行性研究報告進行審批，決定是否進入項目獲取階段。其他相關部門1投資審核決策階段：控股辦公室協助控股發展部將拿地前報工業區請示上報工業區。2項目獲取階段：城市公司行政部或控股辦公室協助城市公司項目發展部進行章證的借出、歸還。香港瑞嘉公司根據城市公司項目發展部外資公證協助單要求負責準備外資公司報名相關的公證手續和資料。

16、控股企管部在招拍掛項目報名中協助新項目公司名稱核準相關事宜，在收購項目中根據需要參與項目談判、合同會簽等事宜；協助土地獲取后新項目公司成立及股權收購項目辦理股權過戶變更登記手續事宜，協助新項目公司章程及合營合同（若為合作項目公司）的審批事宜。3、 工作程序3.1信息收集與分析階段土地信息收集是為尋找地塊獲取機會為項目初判及篩選提供原始信息而進行的持續性動態研究工作。城市公司項目發展部應根據公司的年度土地儲備計劃，密切關注本管轄區域內的各種土地信息，包括土地公開出讓信息、土地轉讓信息、政府土地一級整理信息等，應充分調動公司內外部資源進行土地信息的收集，通常可通過如下幾種渠道進行：1）政府部門：從

17、政府部門相關網站或報紙等媒體獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業轉讓土地信息公告和法院拍賣土地信息公告、產權交易中心對擁有土地儲備的企業股權進行轉讓的公告。 2）其他地產公司：由于資金壓力或利益驅使等因素，其他發展商會主動提供項目轉讓信息。3）房地產中介機構：房地產中介機構在提供銷售代理、策劃代理及咨詢服務的過程中與眾多發展商建立了合作關系，掌握了一定的項目轉讓信息；還有一些專門的土地中介，長期運作土地項目轉讓，掌握了一定的項目轉讓信息。4）其他：各類招商會與項目推介會，內外部業務伙伴的來電、傳真、約訪、推介等。城市公司項目發展部在獲取信息的1個工作日內，將其按要求錄入OA土地項目

18、信息庫（具體操作詳見管理總部管轄范圍內城市土地發展研究作業指引）。城市公司項目發展部對收集到的土地信息在1個工作日內進行審閱、分析土地出讓公告及土地基本情況、實地調研、初步分析可行性、進行篩選并選擇意向土地項目。已進入城市報城市公司總經理、新城市報區域管理總部項目發展總監初步審核，判斷是否進入項目預審立項目階段。對未通過的項目在OA土地項目信息庫中備注，同時需及時答復信息提供方，并對該項土地的后續情況進行跟蹤。3.2預審立項階段城市公司項目發展部將通過初步審核的項目基礎信息從OA土地項目信息庫中導入OA土地預審模塊，1個工作日內編制土地項目簡報并上傳，進行OA會簽。已進入城市提交城市公司總經理

19、、區域管理總部項目發展總監（新城市直接提交區域管理總部項目發展總監）、區域分管總、控股發展部、控股發展分管領導審核，控股總經理審批，確定項目是否立項。若不同意立項，在OA土地項目信息庫中備注，同時需及時答復信息提供方，并對該項土地的后續情況進行跟蹤。（本部分涉及OA土地預審模塊詳見管理總部管轄范圍內土地發展研究作業指引中的土地信息與審核模塊使用手冊）若同意立項，控股發展部1個工作日內填寫土地研究啟動單，走集團OA公司發文程序，城市公司由區域分管總審核，深圳項目由深圳項目分管總審核，再由控股發展分管領導審核，控股總經理審批并簽發。土地研究啟動單應說明項目正式啟動事宜，列明各相關單位提交成果的時間

20、和內容要求，確定是否使用土地取得前的設計前置研究費用預算，以及費用額度。發文主送單位應包括：控股發展部、控股營銷中心、控股商業地產中心、控股策劃設計中心、控股成本管理部、控股運營管理中心、項目所在管理總部、項目所在城市公司，并抄報各單位的分管領導。3.3可行性研究階段土地研究啟動單下發后，城市公司項目發展部根據土地研究啟動單確認各單位配合人，并組織各單位相關人員進行項目現場勘查，提供項目基礎信息資料，并協調各單位按照土地研究啟動單的時間及內容要求完成相應報告及表格。 城市公司項目發展部主導項目可行性研究：1） 城市公司營銷客服部按照土地研究啟動單的時間及內容要求，對項目所在區域的市場現狀和未來

21、發展趨勢進行調研并在3個工作日內編制項目市場初步定位報告和項目預計售價，提交城市公司項目發展部備案。項目市場初步定位報告至少需包含以下內容：a)項目所在區域市場現狀分析；b)項目SWOT分析； c)項目市場定位；d)項目客戶定位；e)項目產品定位及戶型配比；f)項目價格定位。 2） 如果以住宅為主的商住綜合項目，其中商業建筑面積大于等于5萬M2；或項目包含整體出租或整體銷售的商業部分，則由控股商業地產中心統一編制商業初步定位定價報告。3） 城市公司設計管理部根據項目市場初步定位報告，按照土地研究啟動單的時間及內容要求，對項目地形地貌及周邊環境的深入分析并在5個工作日內編制項目產品初步定位報告和

22、項目概念草案。公司確定的重點項目由控股策劃設計中心編制項目產品初步定位報告和項目概念草案。成果報告提交城市公司項目發展部備案。項目產品初步定位報告和項目概念草案至少需包括以下內容： a) 項目地塊現狀分析； b) 項目經濟技術指標總表； c) 項目各類產品配比表； d) 項目規劃總平面圖。4） 城市公司成本管理部根據項目市場初步定位報告、項目產品初步定位報告、項目概念草案，按照土地研究啟動單的時間及內容要求，1個工作日內編制成本預設及估算，提交城市公司項目發展部備案。5） 城市公司工程采購部根據項目市場初步定位報告、項目產品初步定位報告、項目概念草案按照土地研究啟動單的時間及內容要求，1個工作

23、日內編制項目開發進度計劃，提交城市公司項目發展部備案。6） 城市公司項目發展部根據項目市場初步定位報告、項目預計售價、項目產品初步定位報告、項目概念草案、成本預設及估算、項目開發進度計劃，按照土地研究啟動單的時間及內容要求，1個工作日內編制投資收益測算書，并在2個工作日內完成項目可行性研究報告。項目可行性研究報告內容以項目可行性研究報告標準模板為準。7） 項目可行性研究報告由城市公司總經理及區域管理總部項目發展總監審核（新城市直接由區域管理總部項目發展總監審核），由區域分管總定稿。8） 若城市公司無相應的配合部門，則由管理總部相應部門配合。 9） 以上所標注時間為通常招拍掛項目且不外聘專業公司

24、，由公司內部人員自己完成相關研究的時間，營銷、商業、策劃的時間起點相同，之后是運營、成本，其時間起點也相同；具體項目仍要視政府公告時間的長短以及投委會、辦公會的時間安排，以每次下發的項目研究啟動單所規定的時間為準；需要外聘專業公司進行前期研究的項目，所需時間視不同項目情況而定，以每次下發的項目研究啟動單所規定的時間為準。本階段涉及項目可行性研究報告編寫可參見管理總部管轄范圍內城市土地發展研究作業指引。3.4投資審核決策階段城市公司項目發展部將項目可行性研究報告及相關資料提交至控股發展部，控股發展部上傳至OA土地審核模塊。控股發展部提請控股投資審核委員會各位委員在線填寫書面審核意見，并匯總投委會

25、書面意見；同時組織召開投委會會議進行項目審核。城市公司總經理（已進入城市）或區域管理總部項目發展總監（新城市）需要在投委會上匯報項目可行性研究報告并答疑。若項目未通過投委會審核，城市公司項目發展部及控股發展部將相關資料進行歸檔保存。控股發展部在投委會后整理投委會會議紀要，投委會紀要在土地獲取階段結束后由投委會主任簽發。若項目通過投委會審核，控股發展部向總經理秘書申請項目上控股總經理辦公會審批。城市公司總經理（已進入城市）或區域管理總部項目發展總監（新城市）在辦公會上匯報項目可行性研究報告并答疑；若項目未通過辦公會審批，城市公司項目發展部及控股發展部將相關資料進行歸檔保存若；項目通過辦公會審批，

26、城市公司項目發展部1個工作日內編寫拿地前報工業區請示， 控股發展部審核，并填寫發文閱辦表，提交控股發展分管領導審核、控股總經理審批簽發后，由控股辦公室上報工業區；如有需要，還應將項目情況上報其他上級單位（董事會、集團等）。 本階段涉及相關資料歸檔保存具體操作和要求詳見管理總部管轄范圍內土地項目檔案管理作業指引。3.5項目獲取階段城市公司項目發展部組織并參與項目的競買或收購，招拍掛項目負責準備報名手續、申請支付保證金并確保成功報名，參與現場競買，競買結束后歸還章證，未成功獲取土地跟蹤保證金退回，成功獲取土地后簽署成交確認書，向董秘、運營管理中心、辦公室提交項目資料，向工業區報送成功獲取項目報工業

27、區報告、跟蹤后續地價支付、土地合同簽署等；收購項目準備談判合同及相關資料、組織項目談判、組織盡職調查、相關合同簽署、收購款申請支付等事宜。城市公司項目發展部還需負責土地獲取后新項目公司成立及股權收購項目辦理股權過戶變更登記手續事宜，新項目公司章程及合營合同（若為合作項目公司）的起草、報審及簽署事宜，以及獲取國有土地使用使用證。（涉及填寫并使用的相關表格有用章用證申請單、付款審批表、合同會簽單、外資公證工作協助單、土地項目競買報價對照表、成功獲取項目報工業區報告）3.52招拍掛項目保證金的支付，由城市公司財務部、城市公司總經理、控股發展部、控股財務部參與付款會簽，控股財務分管領導審核，控股總經理審批，控股財務部負責根據付款審批表支付相應保證金。招拍掛項目土地出讓金、契稅的支付，收購項目地價款/收購款的支付，由城市公司財務部、城市公司總經