1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)企業(yè)在城中村改造中若干問題的探討對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地和現(xiàn)金決定其生存和發(fā)展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。 根據(jù)現(xiàn)有的城中村改造政策與操作流程，城中村項(xiàng)目成敗的核心在于項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)改造范圍內(nèi)的土地整合階段：房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地之前就必須投入大量資金為進(jìn)行拆遷、安置；而對(duì)于改造后的土地，房地產(chǎn)企業(yè)仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權(quán)。 參與城中村改造，房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮政策變動(dòng)、拆遷安置、土地?fù)屌啤⒁?guī)劃條件變更以及融資失敗所可能導(dǎo)致的各種風(fēng)險(xiǎn)。 其實(shí)說白了：以上幾點(diǎn)集中為一個(gè)難點(diǎn)，即利益如何進(jìn)行分配與平衡的問題。通常情況下，在城中村改造項(xiàng)目拿

2、地階段，伴隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算與評(píng)估工作的實(shí)施推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)主要完成以下幾項(xiàng)工作：1 、與政府談判，獲取擬開發(fā)改造項(xiàng)目的基本政策信息并爭(zhēng)取政府政策支持；2 、初步制定拆遷補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)，并征詢村集體組織及村民意見；3 、與政府、村集體簽訂城中村改造的合作框架協(xié)議；4 、協(xié)調(diào)政府并辦理取得城中村改造范圍的拆遷許可批準(zhǔn)文件；5 、調(diào)查了解城中村改造范圍其他土地及房屋權(quán)屬情況，測(cè)算前期拆遷補(bǔ)償成本，制定具體拆遷補(bǔ)償方案及標(biāo)準(zhǔn)；6 、與村集體協(xié)商并簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書；7 、與各村民協(xié)商并簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書；8 、與城中村改造范圍內(nèi)其他土地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書等相關(guān)協(xié)議；

3、9 、針對(duì)可能產(chǎn)生的“釘子戶”提出的特殊拆遷要求，制定特別處置策略及相關(guān)協(xié)議；10 、拆遷施工過程中的突發(fā)事件處置預(yù)案草擬，包括施工安全、司法或行政強(qiáng)拆配合等；11 、融資方案的法律可行性論證及實(shí)施，包括普通融資、股權(quán)融資、內(nèi)部認(rèn)購或合作開發(fā)等；12 、專項(xiàng)規(guī)劃談判及報(bào)件，獲取城中村改造項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)及條件；13 、一級(jí)土地開發(fā)成本核算，配合政府完成土地使用權(quán)出讓條件的制定；14 、進(jìn)入城中村改造項(xiàng)目用地的招、拍、掛程序，摘取項(xiàng)目用地使用權(quán)或獲得一級(jí)土地開發(fā)補(bǔ)償；15 、取得項(xiàng)目用地使用權(quán)的，須完成土地使用權(quán)出讓合同的協(xié)商、簽署及履行，并辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及國有土地使用證等相關(guān)項(xiàng)目批

4、文；16 、未能取得項(xiàng)目用地使用權(quán)的，按照相關(guān)協(xié)議以及出讓條件獲取土地開發(fā)補(bǔ)償；17 、應(yīng)對(duì)“城中村”改造過程中的各類潛在的訴訟或仲裁。在上述一系列工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注并把握如下幾個(gè)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：1 、政策支持的合約化控制基于“一村一策”的城中村改造原則，為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為帶來了諸多不確定因素，因此，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)某些可能對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算以及風(fēng)險(xiǎn)控制具有較大影響的傾斜性政策予以必要的合約化、書面化。從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設(shè)計(jì)土地整合整體風(fēng)險(xiǎn)控制方案，并積極尋求符合項(xiàng)目投資目的的風(fēng)險(xiǎn)分散渠道以及必要的資本退出機(jī)制等，避免因政策變化導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)的非穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)

5、企業(yè)因經(jīng)營(yíng)需要而必須撤資時(shí)的項(xiàng)目停滯。2 、拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)范化控制包括：根據(jù)“城中村”改造范圍內(nèi)土地及房屋的不同權(quán)屬狀況合理制定拆遷補(bǔ)償安置方案，依據(jù)談判及簽約情況針對(duì)少數(shù)被拆遷人及時(shí)調(diào)整談判策略以及補(bǔ)償方案， 完善拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議條款及簽約流程，制定拆遷突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。在“城中村”改造項(xiàng)目各項(xiàng)環(huán)節(jié)中，一旦拆遷過程中遇到了為數(shù)不多的“釘子戶”不予配合或漫天要價(jià)，那么這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間成本與資金成本都會(huì)變成難以掌控的風(fēng)險(xiǎn)因素。因?yàn)椴疬w受限于我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，致使無論是實(shí)施司法強(qiáng)拆還是行政強(qiáng)拆，法院及政府都采取了更為謹(jǐn)慎的處理方式，房地產(chǎn)企業(yè)希望由政府獲得拆遷風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)的途徑越發(fā)狹窄。但是，一份經(jīng)

6、過精細(xì)測(cè)算、相對(duì)公允、符合項(xiàng)目實(shí)際并具有可執(zhí)行性的拆遷方案，將可以最大限度的為房地產(chǎn)企業(yè)降低“釘子戶”的發(fā)生概率，規(guī)避并弱化拆遷矛盾，避免因“釘子戶”問題導(dǎo)致的拆遷成本過高及項(xiàng)目停滯的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，公平的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)范的拆遷行為，也將在實(shí)際產(chǎn)生“釘子戶”時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取政府的協(xié)調(diào)取得先機(jī)。3 、開發(fā)盤量的分散化控制包括：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況以及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排，在不違背城中村改造相關(guān)政策規(guī)定，并通過房地產(chǎn)企業(yè)與政府簽訂的“城中村”改造合作協(xié)議約定，獲得“分期推進(jìn)”的政府許可前提下，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)盤量做分散化處理，制定切合房地產(chǎn)企業(yè)及具體項(xiàng)目實(shí)際情況的“分部拆遷”、“分批拿地”、“分項(xiàng)開發(fā)”操作

7、步驟及方案。房地產(chǎn)企業(yè)在城中村改造項(xiàng)目上面對(duì)比普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更為漫長(zhǎng)的開發(fā)周期以及更多的資金投入量。如果實(shí)行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、驗(yàn)收等行政許可之間的相互繳裹或拖累。因此，在規(guī)劃報(bào)件、土地掛牌的階段，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)在征得各級(jí)政府同意的前提下，根據(jù)城中村改造相關(guān)政策規(guī)定對(duì)整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)予以合法地有效拆分及分散，減輕一次性投資壓力，避免因開發(fā)盤量過大所導(dǎo)致的資金鏈斷裂、工期延誤等風(fēng)險(xiǎn)。并且，如果以不同項(xiàng)目公司的形式“分批拿地、分批開發(fā)”的，房地產(chǎn)企業(yè)還將可以通過不同項(xiàng)目公司的股

8、權(quán)質(zhì)押或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取更為靈活的融資渠道或退出機(jī)制。當(dāng)然，如此運(yùn)作的必要前提是必需符合城中村改造的相關(guān)政策規(guī)定，并保證項(xiàng)目開發(fā)的連續(xù)性、完整性以及時(shí)效性，杜絕炒賣土地、非法轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓批文等運(yùn)作方式的出現(xiàn)，防止回遷房建設(shè)不能按期完成導(dǎo)致的群體性風(fēng)險(xiǎn)。4 、專項(xiàng)報(bào)規(guī)的特殊化控制根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)需求及投資目的，有針對(duì)性地制定項(xiàng)目專項(xiàng)詳細(xì)規(guī)劃方案的特殊規(guī)劃條件，并對(duì)項(xiàng)目擬銷售部分予以初步的合理劃分。通過制定為城中村改造項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的特殊規(guī)劃條件，避免第三人對(duì)改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的惡意搶牌行為。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，規(guī)劃將成為最終決定房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目可售范圍的丈量尺：只有規(guī)劃報(bào)批為

9、建筑物專有部分的建筑，房地產(chǎn)企業(yè)方可予以處置。因此，從項(xiàng)目盈利安全的角度，在規(guī)劃時(shí)，就應(yīng)當(dāng)詳細(xì)考慮未來項(xiàng)目建成后的物權(quán)區(qū)分方式。因?yàn)槌侵写甯脑祉?xiàng)目的特殊性，政府對(duì)于進(jìn)入一級(jí)土地整合市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)有著較為明顯的政策傾斜，其中就包括規(guī)劃條件的制定，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以有效利用這樣的政策傾斜，根據(jù)自己對(duì)該項(xiàng)目的整體定位，在符合規(guī)劃行政主管部門所確定的限制性規(guī)劃條件前提下，定制更符合自己對(duì)項(xiàng)目開發(fā)需要的規(guī)劃條件，并以此避免第三人對(duì)地塊的搶牌。5 、土地摘牌的技術(shù)化控制包括：核算一級(jí)土地開發(fā)成本，根據(jù)與政府簽訂的“城中村”改造合作協(xié)議條款約定以及房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)需求及投資目的，配合政府制定符合專項(xiàng)規(guī)劃

10、條件以及項(xiàng)目開發(fā)要求的土地使用權(quán)招、拍、掛限制性條件。最大限度確保改造范圍內(nèi)地塊土地使用權(quán)的獲得或是前期一級(jí)土地開發(fā)投資的回收，避免第三人惡意搶牌導(dǎo)致投資目的的喪失。要達(dá)到土地摘牌的技術(shù)化控制，除了需要對(duì)土地招、拍、掛程序以及“城中村”改造項(xiàng)目土地交易辦法熟知外，還必須有賴于一系列精密的經(jīng)濟(jì)成本與收益測(cè)算，根據(jù)相關(guān)改造協(xié)議制定合理的受償?shù)變r(jià)，在盡可能爭(zhēng)取土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，必須確保如果第三人搶牌成功，房地產(chǎn)企業(yè)可以從第三人所應(yīng)支付的土地出讓金或其他補(bǔ)償款項(xiàng)中足額獲得補(bǔ)償。而其中，無論是配合政府制定土地招拍掛條件還是核算投資補(bǔ)償，都又必須有賴于房地產(chǎn)企業(yè)自進(jìn)入該“城中村”開發(fā)項(xiàng)目時(shí)與政府之間簽訂

11、的城中村改造合作協(xié)議的條款細(xì)化。6 、融資途徑的多樣化選擇包括：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)盤量以及房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排需求，事前制定長(zhǎng)期融資計(jì)劃及短期融資應(yīng)急計(jì)劃，選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展需要以及項(xiàng)目開發(fā)要求的融資渠道及方式，避免資金鏈斷裂導(dǎo)致的項(xiàng)目停滯以及投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。但凡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，資金問題都始終備受房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注，尤其是需要大量前期資金投入的城中村改造項(xiàng)目。因?yàn)槿狈τ行У牡盅何铮瓷形茨玫綌M開發(fā)土地的使用權(quán)證），再加上國家近兩年不斷收緊的貸款政策，房地產(chǎn)企業(yè)大多在項(xiàng)目啟動(dòng)前期都面臨著融資困難、融資渠道狹窄、企業(yè)資金鏈緊張的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在事前就做好融資的計(jì)劃，通過有效的控制手段，如公司自

12、身結(jié)構(gòu)治理以及合同等，盡可能開拓新的融資渠道及方式，包括股權(quán)融資、委托貸款、信用貸款、信托基金、合作開發(fā)等，多角度保證開發(fā)資金的及時(shí)供給與流動(dòng)。7 、對(duì)于土地競(jìng)拍情況做有關(guān)約定與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，不能再和其他房地產(chǎn)企業(yè)商談、聯(lián)系、合作本城中村改造事宜，否則承擔(dān)違約責(zé)任；與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，如果競(jìng)拍失敗，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)前期所有投入按照約定返還；如果由于村集體組織不配合等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)沒有競(jìng)拍獲得土地，除返還前期投入外，還得承擔(dān)違約責(zé)任。與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，對(duì)于競(jìng)拍土地的溢價(jià)情況，約定特別的處理方案。8 、對(duì)于特殊情況的處理與村集體組織、政府簽

13、訂的協(xié)議中約定，村集體領(lǐng)導(dǎo)成員，村民不得在建設(shè)施工中強(qiáng)行介紹材料、設(shè)備供貨商和施工單位，或者不得強(qiáng)行提供材料、設(shè)備，強(qiáng)行承包工程。若出現(xiàn)這種情況，村集體組織、政府應(yīng)出面協(xié)調(diào)解決。在城中村改造項(xiàng)目拆遷安置階段，城中村房屋拆遷主要面臨以下困難：1 、違法違章建設(shè)嚴(yán)重根據(jù)鄭州市有關(guān)規(guī)定， 2000 年8月9日 以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。而且每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶的有效時(shí)間應(yīng)在 2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同

14、時(shí)不得小于18周歲。2 、村民對(duì)拆遷補(bǔ)償安置的期望值增大3 、對(duì)于特殊所有權(quán)者的房屋設(shè)施和特殊主體的拆遷特殊對(duì)待宗教團(tuán)體、公益事業(yè)團(tuán)體所有房屋設(shè)施，和低收入者、困難群眾拆遷的房屋對(duì)于拆遷安置需特殊性對(duì)待4 、非住宅的拆遷補(bǔ)償對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)性用房可以和村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行協(xié)商解決，或者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，或者折算成安置房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)房的調(diào)換，或者進(jìn)行拆遷安置區(qū)營(yíng)業(yè)用房的調(diào)換等。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如何才能順利完成拆遷補(bǔ)償工作，降低拆遷補(bǔ)償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)？筆者認(rèn)為，只要解決好利益平衡分配，這個(gè)問題就會(huì)迎刃而解。不應(yīng)一味縮減對(duì)居民的拆遷補(bǔ)償款，以減少成本支出。而應(yīng)當(dāng)做好拆遷準(zhǔn)備工作，在拆遷補(bǔ)償上適當(dāng)給被拆遷人優(yōu)惠。例如 -1、在拆遷前要做好合法建筑面積的測(cè)量確認(rèn)工作，以防止村民在得知即將要拆遷的消息后，違章?lián)尳āU(kuò)建、亂建以獲得不合理的補(bǔ)償。2、通過拆一補(bǔ)一 的方式，對(duì)于合法宅基地，按照宅基地證上的面積實(shí)行1:1的回遷補(bǔ)償，對(duì)于其他情況的房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。3 、由于城中村的管理混亂，除了合法的房屋建筑外，基本上每一戶都會(huì)有違章建筑，這些違章建筑肯定不能作為回遷面積計(jì)算，若房地產(chǎn)企業(yè)以違章建筑為由而不做任何補(bǔ)償，對(duì)村民來說也