1、 熟悉市場法的基本原理，搜集交易實例和建立價格可比基礎。 掌握可比實例的選取、交易情況修正、交易日期修正、房地產狀況修正和比準價格的求取。目標：第1頁/共54頁第一節 市場法概述一、市場法的含義 市場法是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易市場法是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產，然后將他們與估價對象進行比較，對它們的類似房地產，然后將他們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估計對象價值的方法。的成交價格進行適當的處理來求取估計對象價值的方法。 本質：以房地產的交易價格為導向求取估價對象的價本質：以房地產的交易價格為導向求取估價對象的價值值二、市場法的理

2、論依據市場法的理論依據是經濟學中的替代原理。市場法的理論依據是經濟學中的替代原理。替代原理：通過市場供求和競爭的作用，效用相同或相近替代原理：通過市場供求和競爭的作用，效用相同或相近的商品之間將產生替代效應，并最終使市場上相同或相近的商品之間將產生替代效應，并最終使市場上相同或相近的商品之間具有相同的價格或一致的比價關系。的商品之間具有相同的價格或一致的比價關系。第2頁/共54頁類似房地產：是指在同一市場供求圈中，與待估類似房地產：是指在同一市場供求圈中，與待估房地產在權益、用途、區位、價格類型、建筑結房地產在權益、用途、區位、價格類型、建筑結構等方面相似或相近的房地產。構等方面相似或相近的房

3、地產。交易實例：已經發生了交易的房地產。交易實例：已經發生了交易的房地產。可比實例：與待估房地產相類似，并用于與待估可比實例：與待估房地產相類似，并用于與待估房地產進行比較的交易實例房地產。房地產進行比較的交易實例房地產。第3頁/共54頁三、市場法適用的估價對象和條件 （一）適用對象（一）適用對象住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地 （二）市場法需要具備的條件（二）市場法需要具備的條件估價時點的近期有較多的類似房地產的交易估價時點的近期有較多的類似房地產的交易 （三）市場法的其他用途（三）市場法的其他用途市場租金及成本法、收益法和假設開發法中

4、重新構建價格、市場租金及成本法、收益法和假設開發法中重新構建價格、房地產價格構成部分、經營收入、運營費用、空置房地產價格構成部分、經營收入、運營費用、空置率、求取。率、求取。第一節 市場法概述第4頁/共54頁1 1 搜集交易實例；搜集交易實例；2 2 選取可比實例；選取可比實例；3 3 對可比實例成交價格進行處理對可比實例成交價格進行處理4 4 求取比準價格求取比準價格- - 交易情況修正；交易情況修正；- - 交易日期修正；交易日期修正；- - 房地產狀況修正。房地產狀況修正。要求：每項修正對可比實例成交價格的調整要求：每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過不得超過2020，綜合調整不得超

5、過，綜合調整不得超過3030。 四.步驟：第一節 市場法概述第5頁/共54頁一、收集交易實例一、收集交易實例大量、全面、完整性大量、全面、完整性準確、真實性準確、真實性 累計性累計性多途徑性多途徑性第二節 搜集交易實例第6頁/共54頁查閱政府有關職能部門的房地產交易登記資料；查閱政府有關職能部門的房地產交易登記資料；查閱各種報刊雜志所刊登的房地產租售信息；查閱各種報刊雜志所刊登的房地產租售信息；查訪房地產經辦人或交易當事人；查訪房地產經辦人或交易當事人；查閱房地產網頁；查閱房地產網頁；同行之間相互提供有關信息資料；同行之間相互提供有關信息資料；其他。如參加房地產交易展銷會、房地息發布會其他。如

6、參加房地產交易展銷會、房地息發布會等等。二、搜集交易實例的途徑第二節 搜集交易實例第7頁/共54頁第8頁/共54頁 從搜集的交易實例中選擇符合一定條件的作為估從搜集的交易實例中選擇符合一定條件的作為估價中用于參照比較的交易實例。這些用于參照比較的價中用于參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。交易實例，稱為可比實例。 一、選取可比實例的必要性第三節 選取可比實例第9頁/共54頁二、選取可比實例的要求：（一）數量要求- -310310個個（二）質量要求1 1、與估價對象是類似房地產、與估價對象是類似房地產 同一供求范圍內。同一供求范圍內。 與待估房地產的用途。與待估房地產的

7、用途。 規模相當。規模相當。 與待估房地產的建筑結構相同。與待估房地產的建筑結構相同。 檔次相同檔次相同 權屬性質相同。權屬性質相同。2 2、交易類型與交易目的相近。、交易類型與交易目的相近。3 3、比較案例房地產的交易日期與待估房地產的估價時、比較案例房地產的交易日期與待估房地產的估價時點接近點接近4 4、交易案例是正常交易或可修正為正常。、交易案例是正常交易或可修正為正常。第三節 選取可比實例第10頁/共54頁第四節 建立可比基礎統一房地產范圍 范圍不同的情況范圍不同的情況帶有債權債務的房地產帶有債權債務的房地產含有非房地產成分含有非房地產成分房地產實物范圍不同房地產實物范圍不同統一付款方

8、式 估價中通常以在其成交日期一次性支付的金額估價中通常以在其成交日期一次性支付的金額為準為準例如：一物業合同總價例如：一物業合同總價2020萬元，分三期支付，首萬元，分三期支付，首付付3030，半年后支付，半年后支付3030，一年后支付，一年后支付4040，問合同簽訂時一次性付款總價（銀行貸款年利問合同簽訂時一次性付款總價（銀行貸款年利率率6 6，按月付息）。，按月付息）。第11頁/共54頁統一價格單位統一價格單位統一價格表示單位統一價格表示單位統一幣種和貨幣單位；統一幣種和貨幣單位；統一面積內涵和單位；統一面積內涵和單位； 如：建筑面積下的價格如：建筑面積下的價格= =套內建筑面積價格套內建

9、筑面積價格套內建筑套內建筑面面 積積/ /建筑面積建筑面積 建筑面積下的價格建筑面積下的價格= =使用面積價格使用面積價格使用面積使用面積/ /建筑面建筑面積積 平方米下的價格畝下的價格平方米下的價格畝下的價格666.67 666.67 平方米下的價格公頃下的價格平方米下的價格公頃下的價格10000 10000 平方米下的價格平方英尺下的價格平方米下的價格平方英尺下的價格0.09290304 0.09290304 平方米下的價格坪下的價格平方米下的價格坪下的價格 3.30579 3.30579 第12頁/共54頁 例：搜集有甲、乙兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積200200，成交總價8080

10、萬元人民幣，分三期付款，首期付1616萬元人民幣，第二期于半年后付3232萬元人民幣，余款3232萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積25002500平方英尺，成交總價1515萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實例為可比實例，試進行有關的修正。（假設人民幣的年利率為8 8 ，假設乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯價為1 1美元8.38.3元人民幣 ） 1 1統一付款方式。以在成交日期時一次付清為基準，則：統一付款方式。以在成交日期時一次付清為基準，則： 甲總價甲總價 16+32/16+32/（1+8%1+8%）0.5+32/0.5+32/（1+8%1+8%）76.422

11、76.422（萬元人民幣）乙總價（萬元人民幣）乙總價15(15(萬美元萬美元) ) 2 2統一價格表示單位。統一價格表示單位。甲單價甲單價7642207642202002003821.1(3821.1(元人民幣平方米建筑元人民幣平方米建筑面積面積) ) 乙單價乙單價1500001500002500250060(60(美元平方英尺使用面美元平方英尺使用面積積) ) 3 3統一幣種和貨幣單位。統一幣種和貨幣單位。 甲單價：甲單價：382138211(1(元人民幣平方米建筑面積元人民幣平方米建筑面積) ) 乙單價乙單價60608.38.3498(498(元人民幣平方英尺使用面元人民幣平方英尺使用面積

12、積) ) 第13頁/共54頁 4 4統一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調統一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1 1平平方米建筑面積方米建筑面積.75.75平方米使用面積，則：平方米使用面積，則： 甲單價甲單價382138211(1(元人民幣平方米建筑面積元人民幣平方米建筑面積) ) 乙單價乙單價4984980.750.753733735(5(元人民幣平方英尺元人民幣平方英尺建筑面積建筑面積) ) 5 5統一面積單位。如果以平方米為基準，由于統一面積單位。如果以平方米為基準，由于1 1平方英平

13、方英尺尺0.092903040.09290304平方米，則：平方米，則： 甲單價甲單價382138211(1(元人民幣平方米建筑面積元人民幣平方米建筑面積) ) 乙單價乙單價373.5 373.5 0.09290304 0.09290304 402040203(3(元人元人民幣平方米建筑面積民幣平方米建筑面積) ) 第14頁/共54頁例：有倆同類物業同時交易，例：有倆同類物業同時交易，A A物業使用面積為物業使用面積為100100坪，交易價為坪，交易價為1313萬美金；萬美金；B B物業建面物業建面900900平方平方米，人民幣總價米，人民幣總價288288萬元，一年后付。現價萬元，一年后付。

14、現價 為為5050萬元的家具隨房屋一并交易，該類物業建使比為萬元的家具隨房屋一并交易，該類物業建使比為1.31.3，1 1美元兌換美元兌換6.86.8元人民幣，年利率元人民幣，年利率6 6，試建，試建立價格比較基礎。立價格比較基礎。第15頁/共54頁一、一、 概念概念 是指剔除交易行為中的一些特殊因素而造成是指剔除交易行為中的一些特殊因素而造成的價格的偏差。的價格的偏差。二、交易行為中可能存在的特殊因素比較復雜，一般二、交易行為中可能存在的特殊因素比較復雜，一般有：有：1 1、有利害關系的交易。如親友之間、有利害關系的、有利害關系的交易。如親友之間、有利害關系的公司之間的交易活動。公司之間的交

15、易活動。2 2、急于出售、急于購買、急于出售、急于購買. . 3 3、交易雙方或交易一方對市場行情缺乏了解的交易。、交易雙方或交易一方對市場行情缺乏了解的交易。4 4、交易雙方或一方有特別的動機或偏好。、交易雙方或一方有特別的動機或偏好。5 5、特殊交易方式的交易。、特殊交易方式的交易。6 6、未按規則負擔交易稅費。、未按規則負擔交易稅費。7 7、相鄰房地產的合并交易。、相鄰房地產的合并交易。8 8、強迫出售或強迫購買的交易、強迫出售或強迫購買的交易9 9、受迷信影響的交易、受迷信影響的交易第五節 交易情況影響修正第16頁/共54頁三、交易情況修正的方法:6一般不選;6不得不選必須修正;6修正

16、方法為百分率法和差額法。百分率法 ：可比實例成交價格 1（1 s% ）可比實例的正常市場價格 交易情況修正系數應以正常市場價格為基準來確定差額法：可比實例的成交價格交易情況修正額可比實例的正常市場價格 第五節 交易情況影響修正第17頁/共54頁 正常成交價格正常成交價格- -應由賣方負擔的稅費應由賣方負擔的稅費= =賣方實際得到的價賣方實際得到的價格格 正常成交價格正常成交價格+應由買方負擔的稅費應由買方負擔的稅費= =買方實際付買方實際付出的價格出的價格 例：一宗房地產的正常成交價格為例：一宗房地產的正常成交價格為2500元平方米，賣元平方米，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的方應繳納的稅費為

17、正常成交價格的7，買方應繳納的稅，買方應繳納的稅費為正常成交價格的費為正常成交價格的5，求賣方實際得到的價格和買方，求賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。實際付出的價格。 解：解： 賣方實際得到的價格賣方實際得到的價格2500250072325(元平元平方米方米) 買方實際付出的價格買方實際付出的價格2500+2500 52625(元平元平方米方米) 第五節 交易情況影響修正第18頁/共54頁 例：某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給例：某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方賣方26252625元平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。元平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方

18、負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的交價格的7 7，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5 5。求該宗房地產交易的正常成交價格。求該宗房地產交易的正常成交價格。 v解：正常成交價格+應由買方負擔的稅費買方實際付出的 價格正常成交價格買方實際付出的價格（應由買方繳納的稅費比率） （+） （元m）第五節 交易情況影響修正第19頁/共54頁第六節 市場狀況調整一、概念：是將可比實例在成交日期時的價格調整到估是將可比實例在成交日期時的價格調整到估價時點時的價格。價時點時的價格。二、方法：可比

19、實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格市場狀況調整系數市場狀況調整系數可比實例在估價時點時的價格可比實例在估價時點時的價格 交易日期修正系數應以交易日期修正系數應以成交日期時的價格成交日期時的價格為基準來確定。為基準來確定。 假設從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的假設從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為百分率為T T( (當可比實例的價格上漲的，為當可比實例的價格上漲的，為+T+T；下跌；下跌的，為的，為T T) )，則：，則： 可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格（1 1T%T%）可比實例在估價時點時的價格可比實例在估價時點時的價格 第20頁/

20、共54頁 價格指數價格指數法法 價格指數有定基價格指數和環比價格指數。如果是以價格指數有定基價格指數和環比價格指數。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數定基價格指數；如果；如果是以上一時期作為基期的，稱為是以上一時期作為基期的，稱為環比價格指數環比價格指數。第21頁/共54頁 例：某宗房地產2005年6月的價格為1500元/m2，現需要將其調整到2005年9月。所在區域類似房地產2005年4月至10月的價格指數為79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月為100）。計算該宗房地產2005年9月的價格。 解：150

21、0（92.5/74.7）=1857.4（元/m2） 例：某地區某類房地產2002年4月至10月的價格指數分別為996，947，967，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個月為100)。其中某宗房地產在2002年6月的價格為2000元m2，計算該房地產20022002年1010月的價格。 解：20001.051.0921.1251.1813046. .8(元) 第22頁/共54頁 價格變動率法 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：式為： 可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率）價

22、格變動率）期數期數在估價時點時的價格在估價時點時的價格 采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：的公式為： 可比實例在成交日期時的價格可比實例在成交日期時的價格（l價格變動率價格變動率期數）期數）在估價時點時的價格在估價時點時的價格 第23頁/共54頁 例：評估某宗房地產2002年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元，成交日期2001年10月末。另調查獲知該類房地產價格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2。對該可比實例進行交易日期修

23、正。 解： 3000(1+1.5)(1+2)3658(元) 第24頁/共54頁 例：某個可比實例房地產2005年2月1日的價格為1000美元，該類房地產以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.2。假設人民幣與美元的市場匯價2005年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2005年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實例修正到2005年10月1日的價格為： 解：10008.26(1+0.2)88393(元人民幣) 例：某個可比實例房地產2002年2月1日的價格為1000美元m2，該類房地產以美元為基準的價格變動，平均每月比上月下降05。假設人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日

24、為1美元8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為： 解：1000(10.5)88.297964(元人民幣) 第25頁/共54頁一、房地產狀況調整的含義一、房地產狀況調整的含義 將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。對象房地產狀況下的價格。（）房地產狀況調整的內容（）房地產狀況調整的內容 區位狀況修正區位狀況修正權益狀況修正權益狀況修正實物狀況修正實物狀況修正在這三個方面的修正中，還可進一步細分為若干因在這三個方面的修正中，還可進一

25、步細分為若干因素的修正。素的修正。第七節 房地產狀況調整第26頁/共54頁三、三、房地產狀況修正的思路房地產狀況修正的思路 列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素；方面的因素； 判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況；狀況； 將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度；度； 根據價格差異程度對可比實例

26、的價格進行調整。根據價格差異程度對可比實例的價格進行調整。如果可比實例房地產優于估價對象房地產，則應對如果可比實例房地產優于估價對象房地產，則應對可比實例的價格做減價調整；反之，則應做增價調整。可比實例的價格做減價調整；反之，則應做增價調整。 第27頁/共54頁四、房地產狀況調整的方法房地產狀況調整的方法 百分率法：百分率法： 可比實例在其房地產狀況下的價格可比實例在其房地產狀況下的價格房地產狀況修正房地產狀況修正系數在估價對象房地產狀況下的價格系數在估價對象房地產狀況下的價格 差額法：差額法： 可比實例在其房地產狀況下的價格可比實例在其房地產狀況下的價格房地產狀況修正房地產狀況修正額在估價對

27、象房地產狀況下的價格額在估價對象房地產狀況下的價格 在百分率法中，房地產狀況修正系數應以在百分率法中，房地產狀況修正系數應以估價對象的房估價對象的房地產狀況地產狀況為基準來確定。為基準來確定。可比實例在其房地產狀況下的價格可比實例在其房地產狀況下的價格 1 1（1 1 R% R%）可比實例在估價對象房地產狀況下價格可比實例在估價對象房地產狀況下價格第28頁/共54頁直接比較修正確定影響房地產狀況的因素確定影響房地產狀況的因素確定權重確定權重以估價對象狀況為基準，將可比實例的房地產狀況逐以估價對象狀況為基準，將可比實例的房地產狀況逐個因素評分個因素評分累計所的分數轉化為調整價格的比率累計所的分數

28、轉化為調整價格的比率利用比率對可比實例價格進行調整利用比率對可比實例價格進行調整 第29頁/共54頁房地產房地產狀況狀況權重權重估價估價對象對象可比實可比實例例A可比實可比實例例B可比實可比實例例C因素因素1f1100因素因素2f2100因素因素3f3100.因素因素n-1fn-1100因素因素nfn100綜合綜合1100表達式： 可比實例在其房地產狀況下的價格100/（） =在估價對象房地產狀況下的價格 第30頁/共54頁 間接比較修正 設想一個標準的房地產狀況，以此標準的設想一個標準的房地產狀況，以此標準的房地產狀況為基準，將估價對象及可比實例的房地產狀況為基準，將估價對象及可比實例的房地

29、產狀況與它逐項比較打分，然后將所得的房地產狀況與它逐項比較打分，然后將所得的分數轉化為修正價格的比率分數轉化為修正價格的比率。第31頁/共54頁第32頁/共54頁 房地產狀況修正注意的問題 可比實例的房地產狀況應是成交價格所對應或反映的房可比實例的房地產狀況應是成交價格所對應或反映的房地產在其成交日期時的狀況，而不是在估價時點或其他時地產在其成交日期時的狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。候的狀況。 不同使用性質的房地產，在進行區位狀況和實物狀況的比不同使用性質的房地產，在進行區位狀況和實物狀況的比較修正時，具體比較修正的內容及權重應有所不同。較修正時，具體比較修正的內容及權重應有所不同。

30、第33頁/共54頁第八節 計算比準價格 一、求取可比實例的比準價格一、求取可比實例的比準價格第34頁/共54頁 直接比較修正第35頁/共54頁 間接比較修正第36頁/共54頁（2 2）最終比準價格）最終比準價格算術平均法算術平均法將多個修正價格的算術平均值作為比準價格。一將多個修正價格的算術平均值作為比準價格。一般要求各比較案例與待估房地產之間的相似程度較接般要求各比較案例與待估房地產之間的相似程度較接近，沒有大的區別。其計算公式為近，沒有大的區別。其計算公式為V=Vi/nV=Vi/n加權平均加權平均 比較案例與待估房地產有較大差異，則比較案例與待估房地產有較大差異，則需賦予各比較案例的修正價

31、格以不同的權重，然后加需賦予各比較案例的修正價格以不同的權重，然后加權平均，計算比準價格。權平均，計算比準價格。V=ViV=Vi* *f fi iffi i=1=1第37頁/共54頁中位數中位數 中位數是把修正出的各個價格按從低到高或從中位數是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數為奇數時，位于正中間高到低的順序排列，當項數為奇數時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當項數為偶位置的那個價格為綜合出的一個價格；當項數為偶數時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術平數時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術平均數為綜合出的一個價格。均數為綜合出的一個價格。 眾數眾數

32、眾數是一組數值中出現次數最多的數值。眾數是一組數值中出現次數最多的數值。 其他方法其他方法 還可以采用其他的方法將修正出的多個價格綜合成還可以采用其他的方法將修正出的多個價格綜合成一個價格，如分別去掉一個最高的價格和一個最低一個價格，如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術平均。的價格，將余下的簡單算術平均。 第38頁/共54頁 市場法估價總結與應用實例 市場比較法估價總結待估房地產可比實例A可比實例B 可比實例C 交易情況修正 交易日期調整 房地產狀況調整比準價格A 比準價格B 比準價格C最終比準價格 比較 搜集交易實例建立價格可比基礎 存入交易實例庫 選取可比實例 綜合第

33、39頁/共54頁三、方法運用舉例第40頁/共54頁 例：為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料見表： 可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C成交價格成交價格5000元人民幣元人民幣/m2650美元美元/m25500元人民幣元人民幣/m2成交日期成交日期2005年年1月月1日日2005年年3月月1日日2005年年7月月1日日交易情況交易情況+2%+5%-3%房地產狀況房地產狀況 -8%-4%+6%第41頁/共54頁 另假設人民幣與美元的市場匯價2005年3月1日為1：8.5，2005年

34、10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2005年1月1日至2005年月1日基本保持不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試利用上述資料估算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格。 解：1、計算公式： 比準價格可比實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數房地產狀況修正系數 2、比準價格V VA A： 5000100/（100+2）（1-1%）3（1+0.5%）5 100/（100-8）=5300.51（元人民幣/m2）第42頁/共54頁 3、比準價格V VB B： 650650 8.4 100/（100+5）

35、（1-1%）2 （1+0.5%） 5 100/（100-4）=5442.93（元人民幣/m2 ） 4、比準價格V VC C： 5500100/（100-3）（1+0.5%）3100/（100+6）=5429.79（元人民幣/m2） 5、估價對象單價 （ 5300.51 + 5442.93 + 5429.79 ）3=5391 （元人民幣/m2 ）第43頁/共54頁 例：估價對象是城市規劃為住宅區的一塊空地，土地面積為45900m2，評估該土地在2004年7月的市場價值。可比實例的有關資料如下： 1.可比實例成交價格和成交日期可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C成交價格成交價格2400元元/m22040元元/m22900元元/m2成交日期成交日期2004.42004.32004.5 2.交易情況分析：可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C交易情況交易情況0-2%+1%第44頁/共54頁 3.2004年3月至7月的 價格指數月份34567價格指數100.392.4106.898.6109.04.房地產狀況比較結果：房地產狀況權重可比實例A可比實例B可比實例C因素10.580100105因素20.31201