1、西高新寫字樓消費需求及空置率研究報告 目 錄第一篇 西高新寫字樓消費需求分析第一部分 報告概要一、背景資料04二、報告內容概述06第二部分 基本分析一、辦公物業消費者行為07二、辦公物業消費者心理15三、辦公物業消費者偏好18第三部分 消費需求專題分析一、在西高新選擇辦公物業意向25二、愿意入駐西高新的原因26三、不愿意入駐西高新的原因26四、若改善辦公環境的入區意愿27五、希望辦公環境改善的方面27六、對西高新辦公物業的心理價位28七、能接受的西高新辦公物業總價29八、能接受的西高新辦公物業租價30第四部分 總結與結論第二篇 空置率研究及產品建議報告概述33第一部分 空置研究結論一：時機與空

2、置率34結論二：供求與空置率36結論三：競爭與空置率38結論四：產品與空置率43結論五：環境與空置率45結論六：價格與空置率47第二部分 研究建議建議一：開發控制49建議二：產業環境50建議三：配套建議51建議四：產品建議52建議五：價格建議54建議六：推廣建議55建議七：經營理念57專題建議：甲級寫字樓58 附錄寫字樓消費者調研問卷63第一篇 西高新寫字樓消費需求分析第一部分 報告概要 一、背景資料 1、調查目的：通過此次市場調研解決如下問題：l 寫字樓消費者消費心理分析（選擇寫字樓時的影響因素、再次購置寫字樓的目的、對現有寫字樓滿意度、對西高新寫字樓認知度及滿意度）；l 寫字樓消費者消費喜

3、好分析（寫字樓類型認知度及偏好度、寫字樓配套設施偏好、寫字樓物業服務偏好）；l 寫字樓消費者消費行為分析（現有辦公用房性質、類型、面積、價格）；l 西高新寫字樓消費需求分析（西高新寫字樓認可度、滿意度、消費者心理價位）；l 消費者選擇西高新區及區外寫字樓物業的因素比較分析；l 未來三年內西安寫字樓市場需求狀況；2、調查時間：2004年7月30日至2004年8月30日3、調查對象：西安市五大寫字樓集中區域的寫字樓業主。本次調查對象120個，有效樣本量116份。4、調查方法：本次采用問卷入戶訪問法，調查人員面對面的與被調查者直接交談，配合公司經驗豐富的調查人員，通過問卷調查，一方面獲取所需信息，一

4、方面發掘一批潛在客戶群體，同時利用本次調研將本項目提前推向市場，以此求得市場認知，間接提高“高新置業”品牌知名度。5、樣本分布：區域高新區小寨商區長安路商區南北大街金花路商區配額比例16%21%21%21%21%樣本量20252525256、調查內容：本次調查指標體系包括7項一級指標和20項二級指標。7項綜合指標分別為：消費心理、消費喜好、購買行為、信息接受、市場認知、辦公場所現狀、個人資料；二級指標分別為目前辦公場地性質、預計更換辦公用房時間、對辦公場所類型及分割形式的喜好、對寫字樓配套設施的要求、對寫字樓物業管理的要求、對停車位的要求、選擇目前辦公場地的原因、對西高新寫字樓物業認可度及其原

5、因、對西高新辦公環境和條件改善的要求、對西高新寫字樓物業的心理價位（租價/售價）、選擇辦公場地的影響因素、再次購置寫字間的目的、信息媒介習慣、對目前辦公場所的滿意度、目前辦公用房面積、目前辦公用房價格（租價/售價）、期望改善的理想辦公環境及面積對目前住房的滿意度、公司所屬行業、公司員工數量、單位性質等。二、報告內容概述本調查報告內容主要分四部分1、報告概要 簡要講述調查的對象、方法、涉及的內容；本報告文本的結構及報告的基本內容。2、基本分析l 辦公物業消費者行為l 辦公物業消費者心理l 辦公物業消費者偏好3、專題分析西高新辦公物業消費需求分析4、總結與結論第二部分 基本分析一、辦公物業消費者消

6、費行為1.1公司辦公場地多采用租用方式西安市目前辦公物業的使用方式仍以租用為主，在本次調研中租用辦公物業的消費者占到被調查者總體的71.6%。同時我們發現，購買辦公物業的消費方式表現出增長的態勢，在本次調研中有近26%的被調查者采用購買方式。一個地區辦公物業租、售之比例與該地區宏觀經濟發展狀況和企業自身經濟實力密切相關。地區經濟具有強有力的拉動性，投資引力巨大，市場及投資環境相對穩定則會一定程度上帶動當地辦公物業趨向轉租為購。西安作為國家實施西部大開發政策重點城市，無論對國內還是對國外企業，都是一片投資創業和企業尋求發展的樂土。國內企業發展迅速壯大，外國資本和外地資本相繼進入西安市，加之大量創

7、新寫字樓產品的較低價上市，部分寫字樓客戶開始實行轉租為購的務實策略，大幅度帶動了寫字樓的銷售。近年，西安不少的寫字樓被外地銀行、保險公司等機構進入，對寫字樓的建設和吸納是巨大的利好。另外，自去年開始寫字樓市場的持續升溫已引起那些以國內富裕階層為主的第二代房地產投資性買家的關注，對寫字樓的銷售同樣起到了不可低估的作用。同時，對于眾多資金實力并不雄厚的中小型企業或發展中企業來說，租用辦公物業仍是得策之選。因而從本次調研可以發現，西高新區，乃至全西安市的乙級、丙級甚至包括一部分甲級寫字樓都以租賃為主要形式，其中多數以只租不售為經營方式，其目的就是要充分迎合其目標消費群發展型中小企業的需求特征：對辦公

8、場所需求的過渡性和短期性。對于西高新區這樣一個寫字樓級別和寫字樓發展歷史豐富的成熟商務區域來說，寫字樓的銷售和出租是兩個不可偏廢的經營方式。應基于詳盡系統的寫字樓評級標準和準確的區內寫字樓消費群細分，使不同級別的寫字樓針對其目標消費群制定不同的租、售或租售結合策略。1.2相當數量的公司有在三年內更換辦公場所的打算本次調查中有38.8%的寫字樓消費者有在三年內更換辦公場所的計劃，其中計劃一年內就更換的占13.8%，兩年內更換的占21.6%。這是一組值得關注的體量。1.3純寫字樓和商住兩用樓成為寫字樓消費需求的主角72.4%的被調查者選擇純寫字樓，20.7%的被調查者選擇宜商宜住的商住兩用樓，還有

9、5.2%實力較為雄厚的寫字樓消費者選擇酒店式公寓這樣級別較高的辦公物業。由于大量的中小創業型企業以及傳統行業的企業，受到資金的限制，在純寫字樓的需求上表現并不明顯，市場上為迎合這部分類型的公司，催生了大量的商住兩用樓，這也分流了一部分寫字樓的客戶，比如在南二環沿線，由于占有地理和交通優勢，一些住宅樓在入市時就打出宜商宜住的宣傳口號，實際上也對純寫字樓的市場吸納構成了挑戰。西高新的寫字樓市場也面臨著同樣的問題：不僅在區內的諸如糜家橋小區，而且在高新區周邊的諸如馨泰花園、捷瑞溫泉社區等純住宅社區中，都吸納有一定體量的中小型發展中的公司。這無疑對西高新寫字樓供應量的消化造成影響。但是，對于西高新區這

10、樣一個商務平臺成熟而完善的產業園區來說，出現這樣的問題又是不可避免的。其原因是：西高新區不僅是成熟和完善的商務平臺，而且區內擁有一批深入人心的地標性寫字樓建筑，這些高級別寫字樓本身高素質的軟、硬件環境構筑起現代商務的基本平臺，同時與西高新整個園區的發展形成互動，形成區內熱旺的商務氛圍、完善的市政配套、快捷的交通網絡，以及形成的密集人流、信息流和商務流的聚集效應。這種濃厚的商務氣氛使得企業更易捕捉到市場瞬息萬變的商機，同時也可增加企業在市場競爭中的信譽砝碼。于是西高新商務“地標”的形象不僅如同其眾多的地標性寫字樓建筑一樣深入人心，同時亦為不同實力水平的公司和機構所推崇。西高新商務“地標”形象效應

11、很自然的會輻射到其周邊的各式非地標寫字樓、商務公寓、商住樓以及綜合樓，使得這些低端的辦公物業成為發展型企業和中小型公司關注的目標。購置或出租的低成本成為它們吸引發展型中小公司的最大引力，同時西高新商務“地標”形象的輻射效應依然可以使這些公司享受成熟商務園區的各種資源。但是，商務公寓、商住樓以及綜合樓雖然在價格上占有優勢，但畢竟在商務氛圍、交通條件、建筑設計、內部裝修、配套設施、智能化設計、物業管理等方面無法和寫字樓的條件相比，而這些正是任何公司或機構選擇辦公場所時所必須考慮的條件。對于西高新的中低端寫字樓，應充分認識到對其造成客戶分流的這些商務公寓、商住樓以及綜合樓的劣勢以及自身的優勢，做出區

12、內中低端寫字樓資源整合，并從硬件和軟件上加以調整和改進，使自身優勢突出，同時配合系統和專一的宣傳推廣方案，使人們心目中“但凡西高新的物業就一定高檔次、高價格”的固化思想得以更正和扭轉，為西高新的中低端寫字樓找到更多的市場突破口。1.4目前公司的辦公場所面積多集中在100平方米以上有69%被調查公司/機構的現有辦公場所的面積在100平方米以上。其中，面積在100-120的占19.8%，面積在121-150的占12.1%，151-200的占11.2%，擁有面積在200以上的較大規模辦公場所的被調查公司/機構占到了25.9%。由此可以看到未來寫字樓房型要求的趨勢，即，寬敞開闊并且方正規整的大面積寫字

13、間。關于這一點，可以從以下關于希望改善后辦公場所面積的調查數據得以驗證：對于以后辦公場所面積的要求呈現出大幅上升的形態，67.2%的被調查公司/機構認為改善后的辦公場所面積在150平方米比較理想。其中，會將辦公場所面積擴大到200以上的就占到了近一半（47.4%），另外有19.8%的被調查公司/機構會擴大辦公場所面積到151-200之間。當然，還有23.3%的被調查公司/機構仍然需要小面積的辦公場所，這些公司/機構多為勞動密集型的發展型中小公司，對企業形象、商務氛圍、辦公環境要求較低。1.5目前公司辦公場所價格1.5.1目前公司辦公場所租價西安市目前寫字樓市場的租賃價格多集中在20-50元/平

14、方米·月，其中31-40元/平方米·月的租賃價格所占比例最大，為34.1%，其次為21-30元/平方米·月的價格區間，所占比例為28.4%。41-50元/平方米·月的寫字樓所占比例為18%。這與西安市目前不同級別寫字樓的供求狀況相吻合。租賃價格在20-50元/平方米·月之間的寫字樓，其級別主要為乙級和丙級，另外還包括中低檔的商住兩用樓。而這些級別辦公物業的市場供應量最大，但供需狀況基本保持平衡。相比之下，租賃價格在50元以上/平方米·月的趨于甲級寫字樓的辦公物業， 無論其供應量還是需求量都較小，所以其租賃價格不能成為寫字樓市場主流價格

15、。1.5.2目前公司辦公場所售價西安市寫字樓市場銷售價格呈現出“V”字型的分布形態，售價在2500元以下和售價在5000元以上的寫字樓體量所占比例較大。其中，售價在2000-2500元/平方米的占20%，售價在2500-3000元/平方米的占19.3%，3000-3500元的占19%；銷售價格在4500元/平方米以上的寫字樓也占到了33.3%。而售價在3500-4500元/平方米的寫字樓銷售狀況卻并不樂觀。出現這種“中間冷，兩頭熱”的局面，一方面是因為銷售價格在5000元以上/平方米的新近面市的甲級和頂級寫字樓，如高新國際商務中心、高科廣場等，憑借其形象性、標志性、先進配套、大體量和暫時的市場

16、空缺，銷售市場保持了旺盛勢頭；另一方面，銷售價格在3000元以下的丙級寫字樓憑借其低廉的售價和靈活多變的付款方式，無疑受到起步階段創業型公司的追捧；而夾在中間的乙級和一些“老化”的甲級寫字樓則因為其面市量比較大，同類產品較多，銷售處境尷尬。1.6辦公物業消費者的媒介習慣 報紙廣告和網絡是辦公物業消費者獲取房源信息的最主要渠道，其比例分別為75.9%和59.5%。其次主要的信息渠道是通過親朋好友的介紹來得到更為可靠和直接的信息，其比例為32.8%。雖然目前西安市寫字樓開發商通過電視做宣傳推廣的數量還較少，但從辦公物業消費者對電視具有比較高的媒介習慣（27.6%）來看，寫字樓開發商也應象住宅物業開

17、發商一樣給予電視這一信息傳播渠道以充分的重視。一向作為辦公物業租售重要平臺的中介機構，在本次調研中卻沒有普遍被辦公物業消費者認同，其選擇比例只有17.2%。但是對于辦公物業這樣較為特殊的房產物業來說，中介機構是應該起到不可替代的作用，尤其是對于中低檔和已趨于老化的辦公物業來說，就顯得更為重要了。出現辦公物業消費者對中介機構媒介習慣較低這一現象的原因主要是市場上出現了眾多服務水平和信譽度較低的中介機構，使得中介在消費者心目中的形象遭到破壞。高服務質量、高信譽度的中介機構要在不斷完善服務水平的同時注重自身品牌形象的塑造，發揮出對辦公物業租售積極的促進作用。二、辦公物業消費者消費心理2.1選擇辦公物

18、業的影響因素在選擇辦公物業時，消費者考慮最多的因素依次為：交通環境，73.3%被調查者選擇；價位，54.3%被調查者選擇；地段，52.6%被調查者選擇；物業管理，33.6%被調查者選擇；對所從事行業有利的區域商業氛圍，31.9%被調查者選擇；配套設施，27.6%被調查者選擇。而其他諸如開發商實力、辦公物業品牌、檔次等相關因素，目前的寫字樓消費者則考慮的較少。從以上數據可以看出，除了諸如地段、交通環境、價位等任何類型房產物業消費者都會關心的常規因素，物業管理、配套設施和寫字樓所處區域擁有的對公司所從事行業有利的商業氛圍等因素是辦公物業消費者更為關心的特殊因素。 從以下辦公物業消費者認為目前辦公場

19、所需要改善的項目中，同樣可以得到目前辦公物業消費者對寫字樓物業管理和配套設施的要求越來越高的結論：辦公物業消費者對目前辦公場所感到最不滿意的就是配套設施，選擇該選項的被調查者占到了56%，還有35.3%的被調查者感到配套設施中的電梯這一關鍵要素亟需改善；其次有31%的被調查者認為現在所使用的辦公物業的檔次已不能符合公司發展的需要，對高品質寫字樓表現出明顯的需求；24.1%的被調查者對所使用的辦公物業的物業管理質量和服務內容表現出不滿。配套設施、物業管理不能盡如人意是目前西安市辦公物業市場存在的普遍現象。不同級別的寫字樓擁有與之相匹配的配套設施、物業管理和服務標準，乙級、丙級、商住樓等中低檔辦公

20、物業的配套設施、物業服務內容和質量表現出一些遺憾之處倒有品質標準的理由支撐，而西安目前存有一批所謂甲級和頂級寫字樓，其硬件方面包括樓宇外觀設計、內外公共裝修標準雖然具有超前性，能夠達到5A（樓宇自動化系統，通訊自動化系統，保安自動化系統，消防自動化系統，辦公自動化系統）級寫字樓水平，但是在設備設施如電梯等候時間、中央空調管式數量、停車位數量、配套服務設施等方面卻存在諸多細節上的遺憾，不能與世界甲級寫字樓水平同步；尤為突出的是其軟件方面，主要指物業管理服務無法達到星級酒店標準。本次調研亦發現西高新同樣普遍存在這樣的問題。2.2選擇目前辦公場所的原因辦公物業消費者選擇目前辦公場所的理由概括起來有以

21、下幾點：1）行業集中區域所形成的商業氛圍有利于業務往來，人氣和辦公環境具佳2）與企業特定發展階段的辦公需求相適宜3）交通便捷4）地段好，地理位置優越5）物業管理好6）價格便宜7）建筑本身知名度高其中基本上所有被調查者都提出了交通便捷，員工上下班和辦公出入、業務往來方便這一選擇理由。由于交通便捷是不可低估的企業支出，因此無論投資型還是自用型的辦公物業消費者在地段的考慮上，交通便捷是一個重要的因素。臨近交通要道、車輛出入方便、公交四通八達，員工外出辦事、上下班、客戶業務往來容易到達和轉車次數少等，都是值得特別考慮的問題。排除交通不便直接影響客戶交流和商業機會外，僅企業的交通費支出一年算下來亦非同小

22、可。2.3再次購置辦公物業的目的仍以自用為主，但投資目的比例增加雖然再次購置辦公物業的自用目的占到69%的較高比例，但本次調查數據表明再次購置辦公物業的投資目的所占比例已明顯增加，占到了30.2%。三、辦公物業消費者消費偏好3.1比較傾向于的辦公場所房型 40%的被調查公司/機構對辦公場所房型傾向于可以自由分割的大開間，留給公司/機構足夠的裝修設計空間，以迎合所從事行業特征和工作風格的特殊要求；39.1%的被調查公司/機構傾向于獨立單元式的辦公場所，這其中包括一部分選擇商住樓或商務公寓的公司/機構，獨立單元可以充分保證工作空間的獨立性和工作環境的安靜有序；還有20%的的被調查公司/機構傾向于可

23、以整層租售的大面積辦公場所，這樣可以很好體現公司/機構的規模和實力，有助企業形象的樹立。3.2辦公物業配套設施消費偏好3.2.1基礎配套消費偏好電視電話預留接口、電梯、中央空調等辦公物業必不可少基礎設施的需求固然最高，分別為81.9%、90.5%和83.6%。同時，隨著經濟的快速發展，現代企業對辦公物業的要求也越來越高，多功能會議廳、商務中心、健身房等具有特殊功能的配套設施越來越被辦公物業消費者所重視。本次調研中56.9%的被調查者認為配備了具有優良服務的現代化多功能會議廳是現代商務活動中必不可少的重要元素。45.7%和17.2%的被調查者認為現代化的辦公物業還應具備一定水準的商務中心和會所。

24、而與這些強烈的需求形成對比的是，西安以及西高新的甲級，甚至頂級商務寫字樓中很少配備有高檔豪華的商務會所，致使部分大型企業“流落”到一些大酒店中，因為特有的酒店式管理，使得無論是日常辦公、還是商務接洽、涉外合作，都能從其中體會到一種無形的支持。3.2.2智能配套消費偏好智能配套是充分體現一座寫字樓建筑現代化程度的重要元素，企業對智能配套設施的要求與企業自身實力成正比。本次調研中對寬帶接入的需求最高，占到了99.1%，幾乎所有的公司/機構都認為互聯網已經成為企業商務活動和企業現代化辦公不可或缺的信息來源渠道。但是，本次調研中發現，西高新現有的部分中低檔辦公物業仍然沒有寬帶的預留接口，給入駐的企業帶

25、來很大的不便。被調查公司/機構對自動報警及火災探測的需求達到82.8%，對車場監控系統和綜合布線的需求分別達到53.4%和47.4%。3.2.3環境配套消費偏好辦公物業的環境配套為辦公和商務活動帶來便捷，郵政、銀行、餐飲等設施是企業日常辦公和商務往來的必需要素，因而需求比例很高，分別達到67.2%、87.1%和81.9%。對證券交易所的需求達到12.1%。西高新作為成熟的商務園區，區內的完善環境配套設施不僅給入駐企業的商務活動提供了便捷，而且也帶動著周邊依賴于西高新成熟辦公和商務資源的企業的發展，即所謂的成熟商務園區的輻射效應。而目前在這種輻射效應的背后卻是西高新區辦公物業客戶的流失現象日益突

26、顯，區內成熟完善的商務環境配套沒能很好的促進本區辦公物業的租賃與銷售。對于追求高檔次寫字樓的公司/機構，他們有能力追求更多的環境配套設施，對寫字樓整體素質提出更高的要求。例如本次調查中，認為高品質寫字樓應當配備樓頂花園或立體式綠化的達到了23.3%，對樓頂游泳池的需求也達到了12.9%。不論對于投資型業主還是對于自用型業主，寫字樓的品質至關重要，而寫字樓品質的集中體現就是其基礎配套、智能配套和環境配套，它包含：建筑立面、建筑品質、大堂的品門和布局、辦公區文化環境的營造等，如交通的便利程度，能否四通八達，空調系統、供暖系統、供水情況、車位面積設計是否合理、消防設施，物業、電梯數量、質量與配置狀況

27、、結構布局是否適用、采光通風是否良好等等。諸多的配套設施細節，多數寫字樓開發商都可以想到，但在落實方面和使用過程中的維護與管理方面能夠作到完善的卻少之又少。當然，西高新不乏能夠在配套上下功夫，作到相對杰出，將優勢突顯的真正高品質頂級寫字樓。但同時不難發現，西高新辦公物業空置率持續走高的原因之一就是存在大量的配套設施不夠完善或幾近于匱乏的辦公物業。沒有細致、精準的自我修煉，就無法再打動眼光日趨挑剔的消費者。3.3室溫調控方式以選擇中央空調為主對于寫字間室溫控制方式，78.4%的被調查者選擇使用中央空調，18.1%的被調查者選擇自己安裝空調。后者的考慮主要有成本和使用的靈活性，不使用中央空調所帶來

28、的低辦公成本是足夠誘人的，自己安裝空調，想什么時候開就什么時候開，也方便了加班時的室溫調節。后者雖是務實的做法，但是并不符合現代辦公的品質要求，中央空調仍是寫字間室溫調節的主流。3.4對物業管理服務的要求從以上圖表可以看出，目前的辦公物業消費者對物業管理服務各種內容的需求度大體相當。本次調研所羅列物業管理服務各項目的需求度分別為：進出人員預約核實登記，75.9%；公共部分人員行為監控，55.2%；公共區、室內統一保潔，46.6%；公共區統一保潔、室內自行保潔，56.9%；定期設備維修，55.2%；訂票、郵遞轉送，49.1%。這也從一個側面反映出辦公物業消費者對物業管理服務的高要求和迫切需求。無

29、論在任何行業，服務將成為這個行業持續發展的重要動力。寫字樓市場也是如此，每個項目除了在地段和品質上要有很大的提升外，在服務上也要有不同程度的加強，從原來的微笑服務、倒茶遞水、情感溝通，到越來越重視物業管理的服務水平、檔次，有較強的服務意識，以及物業品牌意識。西安寫字樓發展應劃分為三個階段：首先是第一代簡易型寫字樓，這種寫字樓主要是工礦企業的辦公大樓，目的是把辦公和加工活動的場所分開。雖然具備現在寫字樓的一些功能，充其量只是寫字樓的雛形；第二代寫字樓是形象寫字樓，具備寫字樓的基本功效，外形比第一 代漂亮、規模較大，適合租用或發售給公司和商家使用；第三代寫字樓則突出信息時代的特點，更加關注內部和外

30、部環境統一，以及人在商務中的身心和諧，“發揮寫字樓作為生產資料的巨大原始動力作用”。一些新興的寫字樓，除了戶型結構更加合理、配套設施更加齊全外，還有一大優勢就是物業管理，正因為如此，才使得老化的寫字樓的租售狀況如履薄冰。大家已經意識到物業管理能使物業保值增值，造成很多企業想換寫字間的想法源于對物業管理的不滿。3.5對停車位的需求49.1%的被調查公司機構表示需要2個及以下的停車位；需要3個到5個的占30.2%；需要5個以上的占11.2；不需要停車位的占9.5%。總體來看，辦公物業所能提供的室內、室外停車位數量要小于公司/機構的需求量，并且這個矛盾正逐漸加劇，因為一些新興的寫字樓甚至一些高檔的寫

31、字樓沒有室內或地下停車場，而室外停車位數量有極其有限。同時這一矛盾也是辦公物業消費者在選擇辦公場所是最為感到困惑的，存在著由于無法滿足停車需求而造成客戶流失的現象。第三部分 西高新辦公物業消費需求分析一、在西高新選擇辦公物業意向在本次調查中，有40.5%的被調查公司/機構表示愿意入駐西高新發展，并表示西高新的商務環境，尤其是高科技產業發展環境和氛圍是西安市其他開發區或產業發展集中區域所不可比擬的，西高新是企業二次創業和擴大規模加速發展的理想園區。有30.2%的被調查公司/機構明確表示不愿到西高新創業或發展。其原因主要有二：其一，對入駐西高新區投資創業的高成本的普遍心理認同；其二，西高新的主導產

32、業定位不適合勞動密集型的商貿業和某些服務性行業等第三產業。還有29.3%的被調查公司/機構對是否入駐西高新區持不確定的態度。二、愿意入駐西高新發展創業的原因西高新區的投資引力形成于諸多優勢的有機結合。其中，理想的人文環境、便利的交通條件、齊全的市政配套和園區商務配套、政策優勢、有升值潛力都是有力的投資創業吸引力，在本次調研中這些因素所占比例分別為46.6%，33.6%，29.3%，25.9%和24.1%。三、不愿意入駐西高新的原因從圖中可以明顯看出，辦公物業消費者不愿輕易入駐西高新的最主要原因是認為西高新的辦公物業價格較高，其比例占到了37.9%。另外有10.3%的被調查者認為西高新的交通條件

33、不如他們現在所使用的辦公物業的交通條件好，其中還包括認為西高新停車比較困難這一原因。5.2%的被調查者認為西高新周邊辦公氛圍不足，其原因主要是他們從自身所從事的行業角度出發，認為西高新的商務氛圍并不適合他們所從事行業的發展。四、如果西高新改善整體辦公環境，辦公物業消費者的入區意愿如果西高新能夠在辦公氛圍和環境上做出一定行業種類和范圍的擴張性改善，使得更廣泛的行業感受到改善后的西高新將適合自身的發展，則會有更多的物業消費者，包括投資型和自用型的物業消費者將目光投向西高新。本次調研中有25.6%的被調查者表示會入駐改善后的西高新，還有64.1%的被調查者表示會考慮入駐西高新。五、希望西高新辦公環境

34、有所改善的方面通過調查發現，西安市辦公物業消費者對西高新的辦公環境提出的要求的改善的方面主要集中在辦公物業價格的改善和整合，這一要求所占比例為36.2%；優惠政策覆蓋面的進一步擴大，其所占比例為31%；其次，對物業管理也表現出要求改善的迫切性，有25%的被調查者認為西高新的寫字樓物業管理水平和質量有待進一步提高。對公共交通條件提出改善要求的占到23.3%，對商務配套和生活配套提出改善要求的分別占到19.8%和22.4%。六、對西高新辦公物業的心理價位對于西高新辦公物業銷售單價的心理價位主要集中在4000元/平方米以下，其中接受3501-4000元銷售單價的被調查者占27.8%，接受3500元/

35、平方米以下銷售單價的占30.4%。這一價格區間的接受度很高，主要是因為消費者對于西高新乙級、丙級和二手寫字樓的需求相對于其他級別寫字樓要大，而對于這一部分辦公物業的心理價位就在4000元/平方米以下。從圖中曲線還可看出，辦公物業消費者對西高新甲級和頂級寫字間能接受的銷售單價主要集中在5000-5500元/平方米和6000-6500元/平方米。選擇比例分別為10.1%和3.8%。七、能接受的西高新辦公物業總價與辦公物業消費者對西高新寫字樓的價格接受能力相一致的是其總價接受能力。鑒于單價接受能力和對辦公場所面積規模需求，辦公物業消費者對西高新寫字樓總價的接受能力主要集中在31-60萬之間，其比例占

36、到32.1%；能接受30萬以內寫字樓的占到21.7%；能接受60-100萬寫字樓總價的占到17.9%。對于100萬以上的寫字樓總價，有28.3%的體量可予以支撐。因而西高新的高端寫字樓的供給量與需求量之間基本可保持平衡。八、能接受的西高新辦公物業租價雖然西高新目前的辦公物業租賃價格平均為28元/平方米·月，但是由于西安市辦公物業消費者對西高新物業高價位的思維慣性，大家對西高新辦公物業租價的心理預期比較高，認為租賃價格在30-50元/平方米·月，并能夠承受的被調查公司/機構占到49.6%，能接受50-80元/平方米·月租賃價格的占26.5%。接受30元以下/平方米&

37、#183;月的占18.6%。第四部分 總結與結論通過對本次調研所得數據的分析，我們得出以下關于西安市以及西高新辦公物業消費者消費需求的基本結論：1、辦公物業以租賃方式為主，購買辦公物業的消費方式呈現增長態勢；2、商住樓宜商宜住的特性使得純寫字樓物業流失一批中低端消費群；3、辦公物業消費者多數需要大面積的辦公場所；4、中低檔、低檔辦公物業與甲級、頂級寫字樓供不應求，中檔辦公物業與部分趨于老化的甲級寫字樓處境尷尬；5、交通條件、價位、地段、物業服務、對所從事行業有利的區域商業氛圍是影響辦公物業消費決策的重要因素；6、辦公物業消費者對物業管理、配套設施的要求逐漸提高，寫字樓物業管理服務質量、配套設施

38、級別亟待提高；7、自由靈活的寫字間房型分割或組合方式最受歡迎；8、停車位存在明顯的供小于求的矛盾；9、西高新仍然存有明顯的區位優勢和投資引力優勢；10、消費者對西高新辦公物業存有價位高的慣性認識11、消費者對西高新辦公物業價格的心理預期超出西高新辦公物業實際的價格水平；12、西高新的行業、產業氛圍亟需多元化。第二篇 空置率研究及產品建議 報告概述本次調研須達到如下目的：1、 了解西安市寫字樓的總體發展概況以及不同區域寫字樓的優劣勢；2、 研究高新開發區寫字樓的空置率及寫字樓業主的消費心理與消費偏好；3、 為高新區寫字樓物業的發展提供戰略性的建議。此次調研緊緊圍繞調研目的開展，本總結及建議報告主

39、要目的為引用本次調研獲取的資源和數據對上述3大問題通過兩個大部分進行分別論證。第一部分對調研所獲數據進行空置率專題研究，研究關鍵詞為 “時機” “供求” “競爭” “產品” “環境”“價格”本部分按照上述關鍵詞分6個小節進行論證。 第二部分關于項目的研究建議，通過6小節用建議的方式進行描述，對調研中發現的機會及問題進行提示性建議，前3小節針對高新管委會提出中觀上的建議，后3小節針對開發商提出微觀上的建議。旨在為下一步開展具體工作提供依據。第一部分 空置研究結論一：時機與空置率一、發展階段分析1、2000-2001年寫字樓市場也是一片歡聲笑語，2001年以前的寫字樓，基本能順順利利地在預定的時間

40、內完成了開發和銷售。2、2002年開始西安寫字樓市場出現了明顯的上揚趨勢，不少高檔寫字樓乘機紛紛面市，搶占高端辦公物業市場。西安寫字樓市場持續升溫，市場供應和需求穩步增長，被普遍認為是西安寫字樓市場的分水嶺。3、時至2003年住宅市場上已經是殺聲一片，而寫字樓市場相比之下卻遜色了許多。但專家預測，作為房地產市場新生的一個強勁板塊，2003年的寫字樓市場依然會繼續走強。事實上，從2003年下半年的市場看，高端商用物業的集中上市成就了商務樓盤市場繁榮的表象。 4、從2004年看西安寫字樓的空置率攀升，卻是不爭的事實。 寫字樓項目群雄逐鹿，也著實讓西安市場吃緊不小。隨著下半年幾個大型商務區的推出，西

41、安寫字樓市場將再次風云迭起。二、西安寫字樓處在成長期成長需要條件一個城市外部的、內部的條件。有些開發商看到北京、上海等城市的高檔寫字樓已“粉墨登場”，于是，便也情不自禁地上馬高檔寫字樓的開發，結果導致空置攀升或租金上不去。目前，西安的經濟發展和北京、上海等城市還存在著差距，消費水平也不在同一個層次上，尚沒有產生讓更多外企、公司前來入駐的吸引力。勢必使部分高檔寫字樓出現少人問津的尷尬局面。結論認為：高新區寫字樓市場空置與過早的開發高檔寫字樓有關首先開發商要準確的認識西安目前的經濟發展狀況，在開發高檔寫字樓之前要對將來的入駐業主有個前景預覽，比如社會地位、身份、經濟實力等，然后開發適合他們的辦公樓

42、。再者，要提高開發質量，使高檔寫字樓名副其實。結論二：供求與空置率一、供求分析去年寫字樓放量較大的主要是西安高新區、南二環和城區附近，2004年，板塊效應將進一步在寫字樓市場中凸現，繼續在幾個熱點區域升溫。如下圖所示：西 一、供需量：1、供應：目前高新開發區寫字樓竣工面積總面積約達到1317235平方米。2003年，竣工量90多萬平方米，而銷售面積只有不到40萬平方米；2、需求：在潛在需求方面，目前每年的寫字樓需求量均未超過50萬平米；給2004年的銷售帶來了空前巨大的壓力，就現在的情況看來，未來幾年需求量突然放大的可能性也微乎其微。從2003年的銷售情況看：城內消化量最大，西高新位居第二。這

43、樣的情形好比暗戰：表面上所有樓盤都風光無限，實際上市場的壓力大家都感同身受。 二、 供需層：1、供應高新區集中了許多規模較大、科技含量高的新型電子、生物制藥類企業，是西安寫字樓市場最具產業支撐的區域，也一直是西安寫字樓中銷售率、出租率以及租金較高的區域。從高新國際商務中心對接世界500強開始，西高新寫字樓開始搶占高端辦公物業市場，其他一些大體量的純寫字樓也入市分羹。高科廣場、華晶商務廣場、創業廣場等項目在盯緊西高新已有企業的同時，也把眼光投向了更廣闊的國內級大型企業上，西港國際大廈的動工，將西高新寫字樓的海拔高度又提升到218米。寫字樓市場的客戶資源一度呈現緊張趨勢。2、需求由于大量的中小創業

44、型企業以及傳統行業的企業，受到資金的限制，在純寫字樓的需求上表現并不明顯，西高新的寫字樓市場也面臨著同樣的問題：不僅在區內的諸如糜家橋小區，而且在高新區周邊的諸如馨泰花園、捷瑞溫泉社區等純住宅社區中，都吸納有一定體量的中小型發展中的公司。結論認為：西高新寫字樓空置與集中放量和供需錯位有關目前高新寫字樓供應量過大，如果按靜態的計算，這些供應量最早也需在2006年才能釋放完畢。從市場供需結構上看，西高新區域新增純寫字樓供應基本集中為甲級寫字樓，但企業對高端物業需求顯然不足，市場面臨市場供給與市場需求錯位的局面。 西高新目前的寫字樓市場不能僅用供大于求來描述，現在存在的主要問題是供需結構不平衡。西高

45、新不少業主都是成長型企業，他們的資源很大一部分都要用于研發和人力開支，雖然純寫字樓開發成本高，在低端項目在商住樓的沖擊下沒有生存空間，可能被迫走高端路線，但是也要尊重市場現實，同時，應該切實的從消費需求出發，開發出性價比合理的產品。 結論三：競爭與空置率從西安寫字樓分布來看，主要集中在以下幾個區域：城區、南二環、長安路和高新區四個區域。在這些區域中，寫字樓都依托不同區域的優勢帶動著區域的發展。基本銷售均價在4900元/左右。項目開發銷售周期較長。一般在26個月左右。一、主要競爭區域分析1、城內區域：聚集了大量中高檔寫字樓。有人指出，雖然城內存在交通擁堵等情況，但作為寫字樓傳統投資旺地卻經久不衰

46、，這主要是因為西安政府機構和商業零售業仍然主要集中分布在城內，這在地利上存在優勢。代表性寫字樓：凱愛大廈、中大國際周邊組團寫字樓：凱愛大廈、中大國際、金鐘大廈、外貿國際、金鑫國際、都市創展中心和時代廣場等主流客戶構成：（1）西安有較長發展歷史的商貿公司、咨詢顧問公司、通訊公司（2）規模較大的外資公司銷售價格：5290元平方米出租價格：26元平方米（不包管理費）區域特點：在城區，數年前開發的高檔寫字樓中大國際取得了成功，帶動了鬧市區中高檔寫字樓的紛紛崛起，如今，城區內已形成三個集中的寫字樓街區：鐘樓附近，由中貿國際、時代廣場、金鐘大廈等構成；和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成；西大

47、街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。城區內的寫字樓市場的形成，與其傳統的商業氛圍、便捷的交通有著必然聯系，由于土地成本較高，這一區域內的寫字樓以中高檔為主。同時，也是因為土地的限制，城區內的寫字樓的綜合配套能力、周邊環境等就稍遜于高新區的寫字樓。2、西安高新區：這里軟件開發和智力型新興高新技術產業為主的企業比較集中，也是外地企業進入主要考慮的區域。代表性寫字樓：高新國際商務中心、志誠大廈周邊組團寫字樓：高新國際商務中心、志誠大廈、高科廣場、E陽國際、正信財富廣場、華晶商務廣場、麗華科技大廈、亞美大廈、楓葉大廈主流客戶構成：（1）通訊、電子、軟件（2

48、）生物、醫藥（3）新材料銷售價格：5744元平方米出租價格：56元平方米（不包管理費）區域特點：西安的頂尖級寫字樓讓位給高新區。高新國際商務中心的數碼大廈售價在每平方米萬元左右，應當是目前西安具有標志性的寫字樓。而在近期，高新區內推出的寫字樓就有高科廣場、正信財富廣場、華晶商務廣場、麗華科技大廈等數座，加上以往的正陽國際、志誠大廈、亞美大廈、楓葉大廈等寫字樓，高新區堪稱西安市寫字樓市場競爭最激烈的地區。3、南二環沿線：這里成為新西安新經濟發展的商務大道。有人將南二環和深圳有名的深南大道相比，同樣作為城市交通的主要干道，又具有路寬和綠化覆蓋面廣的獨特優勢，成為西安現代化城市經濟繁榮發展的代表之一

49、。代表性寫字樓：世紀星大廈周邊組團寫字樓：世紀星大廈、鐵通商務、藍溪科技、金葉現代之窗、運通、華融國際商務大廈等主流客戶構成：（1）金融行業（2）房地產行業（3）專業流通性產品企業銷售價格：5483元平方米出租價格：45-55元平方米（不包管理費）區域特點：西安的另一個寫字樓“板塊”是南二環，尤其集中在二環路上的朱雀路口到西二環以東至西，南二環寫字樓的最大優勢無疑是交通。4、長安路沿線：作為西安的龍脈與進入南門的主干道，具有一定的歷史代表性，容納了眾多的寫字樓。 代表性寫字樓：奧林匹克廣場、成城大廈周邊組團寫字樓：成城大廈、奧林匹克、精英大廈、金花大廈、泛美大廈，海聯大廈、富城大廈，海潤國際大

50、廈等；主流客戶構成：（1）IT行業（2）商貿行業（3）服務行業：旅游、廣告、媒介（4）教育、培訓銷售價格：4869元平方米出租價格：40-50元平方米（不包管理費）區域特點：區域商業氣氛濃烈，寫字樓商業氛圍較濃、環境優美、交通便捷，據西安市兩個成熟的商圈都較近，區域內新寫字樓的開發極少，租賃市場非常活躍。二、區外寫字樓帶來壓力調查發現：許多企業不愿意進駐西高新，原因如上：西安寫字樓扎堆的情況造就了一些商務辦公集中的區域。除了西高新的先期規劃因素之外，南二環、北郊迎賓大道兩旁以及傳統的城內區域，很大程度上是由個體項目扎堆衍生出來的商務辦公區域。這些區域的特征是市場比較認可，辦公氛圍依托于成熟的城

51、市配套、便利的交通或者商業環境，由于是自發形成，其生命力和市場覆蓋面也較強。近年來隨著產業結構的調整，第三產業特別是服務類行業，如律師事務所、會計事務所、廣告業、咨詢業的發展，對于原先的一些寫字樓消費觀念發起了沖擊，不再以交通便利和商業繁華為第一條件，而是開始強調環境。結論認為：西高新寫字樓空置與區外商務群有關由于高新開發區寫在樓價格高、相對某些行業來說交通及配套不夠理想；而區外幾個自發形成商務寫字樓群日趨發展成熟，對區內寫字樓構成了威脅。客戶分流原因排序如下：價格交通位置行業環境。結論四：產品與空置率一、產品細分與空置在一個發展成熟、規范的寫字樓市場上，高端、中端、低端產品應該呈棗核狀，即高

52、端和低端產品較少，市場的大部分份額由中端產品支撐。但是，在西高新這個模式卻形成了X狀，市場充斥著陳舊的低端產品和豪華高檔的高端產品。作為這個區域主要組成部分的中小成長型企業最需要的中端產品，卻難覓其蹤。 高檔寫字樓的優點是豪華氣派、管理服務周到、中央空調、24小時閉路監控，一應俱全，但恰恰這些成了他們的缺點，一是造價太高，二是使用限制條件較多。因此，造成高檔寫字樓銷售競爭力低下。而真正活躍在寫字樓市場的是一些名不見經傳的中檔寫字樓。不外乎以下幾點原因。（1）此類樓盤價格相對較低，適應范圍很廣，可以是創業期的企業、也可是拓展期企業、中小型分公司、外聯處、駐西安辦事處等均可，限制條件較少。（2）此

53、類寫字樓實用率較高， 一般情況下都能達75%以上。（3）這類寫字樓一般24小時服務，能確保需要加班的企業正常使用。二、物業類型與空置西安市寫字樓大體分為四類：l 整棟全部是商務寫字間 此類物業特點：地處高新技術密集區域商業中心地帶；以大開間布局為主；智能化水平較高；檔次中高,外立面新穎以歐風或唐風為主；相應商務配套設施較全；價位較高；以整層出售為主；物業管理水平較高。 此類物業目標客戶群: 知識密集型或資金密集型企業為主,適合對辦公環境要求較高的企業辦公。l 整棟大廈由多種物業組成底層為商業用房,中層為商務寫字樓,上部為商住房。此類物業特點:以商住為主；智能化要求一般；居住環境與辦公環境較難隔

54、離；裝修檔次不一；價位適中；平面布局凌亂；物管不易。此類物業目標客戶群：對辦公環境或居住環境要求均不高的消費者。 此類物業在發達地區的開發量呈遞減勢態，隨著企業對辦公環境要求的進一步提高，白領以上階層對生活質量的提升，該類物業將逐漸失去市場。l SOHO（居家辦公） 此類物業特點：適合自由人士或小型公司辦公；戶型設計要求較高;價位較低；區域內行業集中度要求較高；適合個人創業期。 此類物業目標客戶群:微小型公司、自由職業者。 此類物業對商用配套服務會所的要求較高，性價比極低，往往是過度型用房，不易開發。l 商務公寓式寫字樓 此類物業特點：略同SOHO，不同處在于：SOHO側重于住，而本類側重于辦公，且戶型端整，價位較高。目標客戶與SOHO幾乎相同。入住最為理想的是酒店式公寓，其次為商住樓、寫字樓物業銷售周期長、風險大，入住狀況也不近理想。結論認為：西高新寫字樓空置于產品同質化嚴重，細分不合理有關 企業在不斷發展，原來一些小企業、小公司在發展壯大后，會按市場規律改善其辦公環境，樹立企業自身形象，它要完成自己的升級換代，勢必要向高端的