1、二手樓交易流程須知(此文件只供內部傳閱，版權所有，翻印必究)課程大綱(1)深圳市的房地產管理體制深圳市的使用權種類(3) 房地產轉讓的有關問題(4) 房地產權利證書的種類(5) 房地產證的主要內容(6) 房地產登記的有關問題深圳的房地產管理體制1. 房地合一房地產交易最后落實的是產權的確認，產權的確認是要到主管部門登記，所以要了解主管機關的管理方式。二深圳房地產管理的兩大特點是房地合一和三級管理。根據國家的城市房地 產管理法，房地產采取雙軌制度，即是允許房地合一管理及房地分開管理。中國內I '- ; i地有些地方的房地產利用房地合一管理，同時有些地方利用房地分開管理，國內很多城市的房地

2、管理屬于兩個機關一土地管理局和房屋管理局，這就是分開管理。因此，房地產交易（土地交易及房產交易）的過戶和登記分兩個部門進行，發房地產的證書也是分開的，一個是土地使用權證書，另一個是房屋使用權證書。而房地合一 的意思就是房地產（房屋和土地）的使用權是用同一個證書。而深圳的房地產管理就 是利用房地合一這個模式，它所發的房地產權利證書 （由規劃國土局發出）也是 一本制的，叫房地產證。在這個房地產證當中已同時包括了兩種權力，就是土地使用權和房屋使用權。在深圳與房地產管理有關的有三大局 一1. 規劃國土局： 功能有三方面：- 規劃（包括城市的規劃及個別樓宇的規劃 ） ；- 賣地 （ 作為政府代表賣地 ）

3、；- 房地產管理2. 建設局：管理工程建設的質量及工程的隊伍，處理施工過程等問題3. 住宅局：負責物業管理2. 三級管理三級管理是指規劃國土局內部對核下各個機構的職能有所分工，在深圳市的職權分為市局、分局及管理所三個體制，三級管理的原則下，規劃國土局將業務劃分，互不重疊。市局主要管行政，不管具體業務；分局及管理所管具體業務，如房地產登記及發證業務是在分局 （ 或一部份于管理所 ）辦理深圳市的土地使用權種類上面提及，深圳的房地產管理是采取房地合一，即房屋和土地一并管理在一個體制， 但在這個前提底下，究竟有沒有側重點呢？是有的，房地合一以地為主一房隨地走 這個概念關系著交易上將會發生的一連串事情，

4、舉例說：福利房、微利房之所以不能 夠隨便轉讓主要是因為土地使用權的問題，而要判別一所房子的使用年期、價格及轉 讓條件，亦必須先辨別土地使用權的種類。深圳經濟特區土地使用權條例 是作為表明有權利使用土地的證明。 土地使用權分為四種：1. 歷史用地： 這是指一九八零年六月之前的土地，用地單位取得土地使用權。歷史用地是沒有任何資料的， 所以我們在發證、 登記時只采用公告方式就可以，只要你能證明在一九八零年六月前，已在該地興建房子使用，即使沒有 任何土地的資料也是可以的。因此這種土地的管理較為寬松。2. 行政劃撥用地：是指在一九八零年六月至一九八八年一月二日期間的土地，這一種土地使用權種類在現在的深圳

5、已經成為歷史，但是在國家來說還是存在的，國家目前的房地產管理局還沿用這種方式。于一九八零年六月至一九八八年一月二日期間，深圳還未進行土地使用權改革的時候，那時的用地全部都采取行政劃撥的，為甚么一九八八年一月二日后又沒有行政劃撥用地呢？因為在這天深圳經濟特區土地管 理條例的頒布明確說明所有的用地采取協議、招標、拍賣的方式， 不論是誰，即使是市政府本身亦必須依從。還有一個值得注意的地方，是土地使用期限順延的問題。跟據人大公告，住宅用地的使用期可由五十年順延至七十年，商業用地由三十年順延至五十年，但是順延是必須有條件的，凡是與土地部門簽訂合同的，方可以順延。即是說凡是與國土局簽訂合同的都可以順延，反

6、過來說，沒有與國土局簽訂合同的均得不到順延。因此，土地可否獲得順延，便要看房地產證中土地使用權開始的日期，若果日期是在八八年一月二日前，均為劃撥用地，即是說這些土地均沒有簽署任何合同，除非現在簽署才可順延，而八八年一月二日后的 土地，便肯定得到順延。問題是八八年一月二日前購買的房子怎么 辦呢？如果真的要延期，唯一方法是按照規定重新補地價，方法雖 然對某些人士不公平，但卻是現行唯一可取的辦法，將來有可能有 其它解決辦法。3. 協議：協議、招標及拍賣土地，是從一九八八年一月二日至今深圳唯一的土地使用 權方式。協議分為兩種：一種是協議市場地價；一種是協議減免地價，如福 利房、微利房等。4. 招標、拍

7、賣：與協議不盡相同的是招標及拍賣用地，肯定是市場地價房地產轉讓的有關問題1.房地產轉讓的方式轉讓的方式有三種:交換- 贈與轉讓除了上述三項外，另外，在深圳經濟特區房地產轉讓條例中有規定另外四種交易情況，這四種情況雖不是轉讓，亦把它視作轉讓一般：- 合作建房- 抵債- 住家戶- 實業合并以上七項被視作轉讓及轉讓方式，也是轉讓 （交易 ）行為，都必須按照轉讓的規定交納稅費。如果不屬于轉讓，則不需交納稅費，例如把房地產分割，則不算是轉讓的一種，無須繳納稅費。2. 房地產轉讓的條件從法律上來講，如果擁有房地產的產權，便可將之轉讓，但按照實際情況，轉讓是需要有條件的，并不是說房地產是屬于某人的，便可隨其

8、意愿而轉讓，而要先考慮 該房產是否能轉讓，因為有些能夠隨意轉讓，有些卻不能。因此，中介人接受業主 委托出售房屋時，應先了解該房地產是否能賣，如果能賣的話又需具備甚么條件。 常見的例子是軍產房，按規定這類房屋是不能買賣的，但規定還規定，國情是不少 人還是轉讓該類房地產，若當中不涉糾紛，問題不大，但要注意的是這類房地產是 不能夠辦房地產證的，作為代理便要理解當中的利害，以免不知不覺間誤導買賣雙 方。轉讓條件大致分為兩種， 一種是不準轉讓， 另一種是限制轉讓 （ 只要符合一定條件便 可隨便轉讓 ） ，除了上述兩種規定外，其它的一概能夠自由轉讓。不能轉讓會出現在 下列幾個情況下：- 被法院查封、被凍結

9、的物業；- 雙方訴訟、鬧糾紛、房屋還未定下來是誰的，即房地產在使用權利上有爭議的情況；- 還有是房地產已經抵押，而未得對方的同意；土地使用權已被收回的一些不良業主接獲收地通知后，趕緊將房產出售（例如酒樓業務是不錯的，突然間轉 讓出售，因為接獲收地通知），對這些情況便需特別注意。EI而有條件的轉讓，則轉讓之前必須經過批準，并需要補回地價。因為當初政府以折 讓價出售，因此當轉售時候，首先要把足夠的錢納回，但能不能補，準不準賣要先 得到批準。地價的可補資格和金額主要是參照土地使用的性質。分別有三種，包括 歷史用地、行政劃撥用地和協議減免地價的用地，當你要轉讓這三種用地時，必須 得到批準人同意并補交地

10、價。譬如說是行政劃撥土地，要先補足地價，將其變為商 品房，方可隨意轉讓。3. 房地產轉讓的稅費房地產的稅費主要包括有營業稅 5%契稅1%印花稅0.1%,單位所得稅15%個人所得稅20%城市建設維護稅和登記費等。目前有優惠政策，個人擁有的普通住宅住滿一年的，可免營業稅及城市建設維護稅,要交的只是契稅1%印花稅0.1%。而個人的普通住宅又怎樣介定呢？就是個人的房子賣給任何人，個人的意思是以個人名義擁有的，而賣給個人或者公司都可以算是 普通住宅。商住及商業房地產均無稅費優惠。其次是稅費的計算標準問題，就是以估價為標準，交易價低于估價的話，契稅和營 業稅按估價的計算。但所得稅卻不一樣，只要交易價低于估

11、價便無須繳納。4. 房地產的預售與現售房地產有所謂預售和現售，可是兩者是如何劃分呢？按照法律規定，預售的介定是 依據初次登記，初次登記前是預售，初次登記后是現售。但在這個實際交易的行業 當中卻不是這樣的，而是以入伙為標準。而預售的條件，現時深圳法例規定七層以 下的房子要封頂、七層以上的要完成三份之二才可獲發預售許可證，總的來說是必 須要有預售許可證方可預售。5. 房地產買賣合同與認購書接著是有關買賣合同和認購書的問題。深圳市政府對預售管理是十分嚴格的。交易 雙方的合同必須是采用規劃國土局規定的格式文本，這類合同必須向規劃國土局購買，其中對預售的買賣管理更是嚴格，必須是要有預售許可證，才可向規劃

12、國土局購合同，而且每份合同均有獨立編號。至于認購書更必須是經過法院等司法機關的批準。如果是先有認購書，而后發預售許可證，則預售無效。發展商在持有預售許可證之后，再發認購書，才合資格進行預售買賣。6. 福利房買賣的問題現在深圳市的福利房及微利房均可上市，市場甚為龐大，而管理這類房產的是另外 一套獨立政策，屬于另外一個領域，管理機關是住宅局，而不屬于規劃國土局管理。這類房產的上市與否、上市的程序審批，由住宅局主理，上述所提及的補地價政策 等等均不適用于這類房產。這類房產如要上市， 要先到住宅局申請上市的批復， 之后再到規劃國土局換證 （ 換成 紅色的商品房證 ） ，才可以上市買賣。7. 集資房、軍

13、產房的買賣問題集資房按照規定是不能出售的，如果要賣的話，要經過批準及補足地價之后才可進入市場。軍產房是一個軍居，是不能動的，所以現在的軍產房是不存在上市的問題，如果中 介機構要代理軍產房，在目前來說，是沒辦法通過規劃國土局的交易來辦理的。但 目前軍隊里自己發房產證，他們所發的證跟規劃國土局所發的是一樣的，但按照規 定，軍隊是沒有權力發放這類證件的。 而國家針對房地產的管理條例已經有所修改， 所以在這個房地產的問題，將有新的政策。8. 抵押、按揭房地產的買賣問題在法律上規定，抵押及按揭房是可以轉讓的，即是說在未有贖回之前便可轉讓，但 我們的運作跟法律的規定是不一致的，因為目前的基礎操作不良。按照

14、法律的規定 來說，若房產已經在銀行抵押，只要銀行同意，便可以把房子賣給他人；但為了堵 塞時間差的問題 （ 買家付足樓款后一段時間才取得房地產證； 而賣方收款還清按揭后 不履行辦證的義務 ） ，目前的條例基本上是先要把銀行的按揭還清， 把房子贖出來才 可賣給他人，然后他人再上銀行重新做抵押。9. 背書轉讓問題按照深圳市政府的規定，房產是可以背書轉讓 （ 與香港稱為確認人出售類似 ）。現在的背書轉讓，只有羅湖和龍巖才做，其它地方都不做。為甚么有這個現象呢？就像 剛才所提及，法律雖規定可以做，但實務操作繁復，所以便不做，于這法律的規定是可以不存在的。四 . 房地產權利證書的種類根據目前法律的基本原則

15、， 房地產除了背書轉讓以外， 要交易一個房地產首先必須要賣 方取得房地產證，所以必須要了解房地產證書的種類。一直以來，深圳市的發證機制不 良，發了很多不同類型的證書，情況混亂。不過，現在的房地產證還在修改中，最快今 年下半年將有新證出現， 房地產證可能成為歷史。 但就目前，要先認識現存的幾種證書：1. 房屋所有權證：房屋所有權證 是 89 年房地分開之前所發的證， 另外當時在房地分開以前還有發國有土地使用權證 。而現在的房地產證就是由房屋所有權證及國有土 地使用權證合二為一的。持房屋所有權證要買賣的，要先換證，才能辦理交 易。這類證是不一定能夠換證成功，因為當發證時只管房屋，沒有考慮到土地使用

16、 權問題，現在房地合一，需要顧及土地使用權問題，所以代理這類房屋要了解當中 存在的風險2. 房地產證：房地產證是89年到現在一直發的證，得到這一種證后就可買賣，這一種證還有 三種類型：£山丄"-軟皮紅色的：用于記載商品房，產權人可完全享有該房地產的占有、使用、收 益及處分權利；-軟皮綠色的：用于記載非商品房，一律不得賣買，需抵押或出租的，需按有關 規定辦理；-硬皮紅色綢面：與軟皮紅色相同，只是前兩種都是九五年一月一日以后所發的證 這類證仍然有效，可繼續使用，在產權變動時換新證。3. 代用證與樓花證：代用證與樓花證是中國的特色，亦是歷史遺留的問題，代用證與樓花證都屬于違法 所

17、辦的證，所以現在已不發了，但規劃國土局還是認可它的效力。處理方法是具備 換證條件的便先換證后轉讓；不能夠換的可直接辦理轉讓手續五 . 房地產證的主要內容1. 權利人在房地產證的主要內容當中， 要特別注意權利人的資料， 在交易時的買賣文件當中， 要嚴格符合產權證中權利人資料，包括名字、身份證號碼，尤其是公司名稱，必須 要完全符合房地產證的名稱。2. 土地使用權在土地使用權中，我們要注意三個問題：- 權力的種類；- 用途；- 土地的使用年限。因為土地的種類決定你能否轉讓，土地的用途決定你轉讓的稅費及土地的年資3. 建筑物、附著物所有權建筑物、附著物所有權我們要注意兩個問題，一個是建筑價格 （決定稅

18、費的基礎）,一個是登記的年限。六.房地產登記的有關問題1. 房地產登記的效力中國的房地產登記的效力與香港不同，如果在取得中國的房地產證后，出現某些損 失，中國政府需承擔，因為房地產證是由政府發出，對業主有較大的保障；但對中 介服務機構便有較高要求，在委托放盤時便要弄清楚房地產證的真偽及弄清楚 房子的情況，如土地使用權、抵押及查封等等問題。2. 房地產登記的程序深圳經濟特區房地產登記條例內規定了一切的程序，從提出申請到發證。對中介服務有關系的是要特別提早申請這個問題。就是說，買賣合同的簽訂，與申請登 記是兩個完全不同的事情。即是說業主將房產出售時，除了有責任與賣家簽訂合同 外，亦要與賣家一起申請登記，這稱之為共同申請 ，不能夠只簽合同，而對登記一事不聞不問。因此，作為中介機構，除了接受業主委托放盤，亦要一并接受委托 辦理申請登記，以避免于業主簽訂合同后對登記一事撒手不管，這樣的委托才是全 面的、完整的。3. 房地產登記的原則- 要注意申請的問題，即是需要買賣雙方一起申請登記。- 現在的房地產登記是以一宗土地為單位，即是說，有關土地的權力，是以一房土 地而定，而不是以一套房子而定，所以同一土地上不同房子的使用權是一樣的。 而當房屋證上的內容不清楚時，便要翻閱土地權力合同 。4. 房地產登記的種類(1) 初始登記要留意兩方面：土地使用權初始登記：發展商