1、工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 操作流程一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：建設(shè)單位使用國有土地的， 應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定 或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地 ;確需改變該幅土地建設(shè)用途的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意， 報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。 其 中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的， 在報批前， 應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主 管部門同意。二、改變用途的大致程序1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃的 副市長簽字2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓三、現(xiàn)在的情況1、但是現(xiàn)

2、在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因 為國家現(xiàn)在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)， 如果不合規(guī)定變性了， 到時候規(guī)劃審查 的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風(fēng)險2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公 開出讓兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用 地。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 ，各類用 地出讓的最高年限為：居住用地 70 年;工業(yè)用地 50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、 體育用地 50 年;商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年;綜合或其他用地 50 年。在沒有辦理

3、土地手續(xù)前 ,原土地性質(zhì)保持不變 .你說的工業(yè)基地 ,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃 土地等部門確定的城市規(guī)劃 .簡單 的說,只是一種指導(dǎo)性政策 .只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續(xù)以,土地性質(zhì)才會發(fā)生改變 .工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄 ?變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許 ,二要到土管局辦理變更 ,三要補(bǔ)錢 .地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地， 需要補(bǔ)交多少地價和契稅， 是怎么 核算的?經(jīng)過規(guī)劃部門審查， 市政府同意的前提下， 需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性 質(zhì)，價格與此地塊價格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個地市也不同，建議您去國土 部門咨詢土地證不等同于項目用地預(yù)審意見 ，土地規(guī)

4、劃用途性質(zhì)分類有多種， 如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等。 土地證只說明有擁有該地塊土地使 用權(quán)，但所建項目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項目， 則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具項目用地預(yù)審意見 。必要時，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性” 。土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。劃撥土地的房產(chǎn)， 房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時， 要繳納一筆土地出讓 金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì) ,土地證變更為繡花廠 ,后因不符合規(guī)劃 , 改項為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證 ,現(xiàn)在土地證不

5、符 ,需要變更 ,可是土地局 讓我土地參加照拍掛 .問題補(bǔ)充：當(dāng)時我在買這塊地的時候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了 .現(xiàn)在還需要再 補(bǔ)嗎 ?你的回案有依據(jù)嗎 ?土地局局長說改變用途就要招拍掛 ?補(bǔ)交土地出讓金就可以了， 土地原來就是你的， 只是改變土地用途， 不是轉(zhuǎn) 讓不用再招拍掛我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個部門 ? 程序如何。哪位知道請賜教。多謝。答：建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù)城市規(guī)劃對不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局， 根據(jù)其使用功能、 對社會和基礎(chǔ)工程 設(shè)施的要求，對環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)， 以期達(dá)到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根

6、據(jù)城市規(guī)劃法第二十九 條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃， 服從規(guī)劃管理。”“任何單位和個人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào) 整用地決定。”城市規(guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程 中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況， 在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則 的前提下， 確需對局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的， 必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門 審核并報請市人民政府批準(zhǔn)。申報材料：申請用地性質(zhì)變更報告 （原件 3 份）;特殊項目需提交市政府批準(zhǔn)文件 （驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件 3 份）;涉及到的相關(guān)部門意見 （如國土、消防、環(huán)保等 ）;發(fā)改委立項文件 （

7、重大項目應(yīng)有已審批的可研報告 ）;原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （原件 ）及相關(guān)文件 （原件 3 份）;規(guī)劃設(shè)計條件及帶有用地紅線、 坐標(biāo)及面積實(shí)測數(shù)據(jù)并加蓋測繪單位章的成 果圖（3 份藍(lán)圖及電子文件 ）。審批程序：申請變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請， 特殊項目由行業(yè)行政主管部門 報經(jīng)縣政府 （或法定的主管部門 ）批準(zhǔn)后，持政府批文報規(guī)劃局受理 ;規(guī)劃局出具批文 ;持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國土部門申請立項及批文 ;規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。審批時限： 15 個工作日其實(shí)很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo) 賣出大城市就按程序辦理，小地方

8、還是先疏通人際關(guān)系吧 !每個城市有些程序可以稍微不同。 但在實(shí)際操作中， 相關(guān)部門的關(guān)系非常重 要。變更土地用途不簡單 ,看運(yùn)氣 ,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了 ,單需要 辦理 ,這種的就比較簡單 ,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以 ,也可以委托第三房代辦如不認(rèn)識人 ,打我電話幫你聯(lián)系試試目前在房地產(chǎn)開發(fā)中， 會遇到這樣的問題， 土地性質(zhì)的變化， 最近接到一個 顧問項目， 項目用地現(xiàn)在是倉庫用地， 即工業(yè)性質(zhì)用地， 現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用 地，即國有建設(shè)用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什 么樣的手續(xù)，謝謝。答：根據(jù)土地管理法第 56 條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單 位

9、確需改變土地建設(shè)用途的， 經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政 主管部門同意后， 報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。 2002年國土資源部發(fā)布的 協(xié) 議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 的第 16 條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地 使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、 旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的， 應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、 縣人民政府城市 規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出 讓合同，按變更后的土地用途， 以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán) 出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 ”由于各地的執(zhí)行政策不一， 國土

10、資源部在今年發(fā)布的 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國 有土地使用權(quán)規(guī)范 中對此問題再次作出了明確， 在該規(guī)范第 4. 3 條“招標(biāo)拍賣 掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍”中，國土資源部規(guī)定，如果出讓地的國有土地 使用權(quán)出讓合同 有約定或法律、 法規(guī)、行政規(guī)定等明確對于出讓地變更用途應(yīng) 當(dāng)收回土地使用權(quán)， 實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的， 對于出讓地申請變更用途應(yīng)當(dāng)采 取招拍掛形式所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請報告， 接下去就是公關(guān)的問題了。 規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會告訴你的。需要到國土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。其實(shí)可以鉆一些空子， 比如建成企業(yè)總部獨(dú)棟別墅的形式， 當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子 .集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點(diǎn)賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產(chǎn)證的土地分類： 1、農(nóng)用地 （耕地、林地、園地、草地 ）2、建設(shè)用地 （商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、交通運(yùn)輸用地、公共管理服務(wù)用地 ）3、未利用地土地使用權(quán)分幾種 ?有什么區(qū)別 ?1、按是否交出讓金 （即用地性質(zhì) ）劃分為二類 :出讓地 （已交了土地出讓金 ）和 劃撥地 （沒交土地出讓金 ）兩類土地使用權(quán)證 ,這是最基本的分類 .2、按建